Najem okazjonalny – czy i kto powinien się go obawiać?

• Formuła najmu okazjonalnego
• Kłopotliwe umowy najmu okazjonalnego
• Rzetelni najemcy nie powinni się bać 

Formuła najmu okazjonalnego

– Gdy w 2010 r. ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwiła indywidualnym właścicielom mieszkań skorzystanie z formuły najmu okazjonalnego, organizacje lokatorskie zgodnie oprotestowały to rozwiązanie, traktując je jako wyłom w ochronie lokatorów – przypomina Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I wyjaśnia, że w przypadku zwykłych umów najmu procedury eksmisyjne nie pozwalają na pozostawienie bez dachu nad głową m.in. kobiet w ciąży, osób ciężko chorych czy bezrobotnych. Oczywiście, o ile wymaga tego sytuacja materialna takich najemców. Sąd ma wówczas obowiązek przyznać im prawo do lokum z umową najmu socjalnego. 

Natomiast umowa najmu okazjonalnego pozwala obejść tego typu zabezpieczenie dla najemców, którzy wpadli w tarapaty finansowe. Najemca już na wstępie podpisuje oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Mało tego, najemca wskazuje rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu.

Jednak w praktyce formuła najmu okazjonalnego była przez długi czas raczej mało popularna. Z przeprowadzonej trzy lata temu przez portal GetHome.pl ankiety wynikało, że korzysta z niej tylko jeden na trzech wynajmujących mieszkania. Dlaczego tam mało? Większości właścicieli zniechęcała biurokracja oraz koszty. Ponadto, przeszło dziewięciu na 10 nie wierzyło w skuteczność tego rozwiązania w sytuacji, gdy najemca łamie warunki umowy, np. nie płaci czynszu. W trakcie działań komornika może się bowiem okazać, że wskazane przez najemcę mieszkanie zostało sprzedane lub właściciel wycofał swoją deklarację o przyjęciu tego najemcy pod swój dach. Powodem może być np. powiększenie rodziny lub zamiar sprzedaży mieszkania. Najnowsza ankieta GetHome.pl wśród pośredników na rynku najmu wykazała, że sceptyczny stosunek do formuły najmu okazjonalnego ma blisko sześciu na 10 z nich.

Co ciekawe, równocześnie tylko co piąty pośrednik nie widzi potrzeby stosowania tego typu umowy. Dlaczego? Podobnie, jak w ankiecie sprzed trzech lat, wskazują oni m.in. na formalności i koszty.

Kłopotliwe umowy najmu okazjonalnego

Chodzi o to, że aby skorzystać z możliwości wynikających z umowy najmu okazjonalnego, należy ją zgłosić do urzędu skarbowego, co jest kłopotliwe w przypadku umów na krótki czas. Kosztuje też wizyta u notariusza. A jednak blisko ośmiu na 10 ankietowanych pośredników zaleca najem okazjonalny wynajmującym mieszkania. Z pewnością jest to czynnik psychologiczny. Ponadto, mimo niedoskonałości tego typu ochrony przed niesolidnymi najemcami, wynajmujący może wzmocnić swoje bezpieczeństwo także w inny sposób. Szczególnie jeśli najemcą miałby być obcokrajowiec, który nie jest w stanie wskazać zapasowego adresu w naszym kraju. Ponadto są najemcy, którzy krępują się prosić rodzinę lub znajomych o poświadczenie, że przyjmą ich pod swój dach. Na rynku pojawiły się więc firmy, które w zamian za jednorazową opłatę oferują taki lokal. Oczywiście lokalizacja musi być na tyle mało atrakcyjna do zamieszkania, by najemca nie był zainteresowany „przeprowadzką”. Mało tego, jeden adres może służyć do zabezpieczenia więcej niż jednej umowy najmu okazjonalnego. 

– Taki sposób ochrony swoich interesów przez właścicieli mieszkań może bulwersować. Jednak trzeba uczciwie przyznać, że ryzykują oni dużo bardziej niż najemcy. Szczególnie jeśli zawrą z nimi zwykłą umowę najmu – komentuje Marek Wielgo. Chodzi o to, że jeśli najemca przestanie płacić czynsz lub odmówi opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu, dla wynajmującego oznacza to ogromne straty i masę straconych nerwów. Procedura pozbycia się nierzetelnego najemcy jest bowiem bardzo skomplikowana i czasochłonna. Samo rozwiązanie umowy najmu zajmuje co najmniej cztery miesiące. Jeśli konieczne okaże się wszczęcie postępowania eksmisyjnego, proces znacznie się wydłuży. Trzeba bowiem uzyskać w sądzie nakaz eksmisji, bo dopiero wówczas komornik podejmie się usunięcia intruza z lokalu. Może się zdarzyć, że sąd zgodzi się na eksmisję, ale do innego lokum, które powinna zapewnić gmina. To może zaś trwać latami. 

Rzetelni najemcy nie powinni się bać 

Jak podkreśla ekspert portalu GetHome.pl, rzetelni najemcy nie powinni się obawiać najmu okazjonalnego. Jednak zwraca on też uwagę, że w 2017 r. pojawiła się formuła najmu instytucjonalnego, z której mogą skorzystać firmy wynajmujące mieszkania. Od najmu okazjonalnego, różni się ona tym, że najemca nie musi wskazać miejsca, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Najemca oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, iż w przypadku eksmisji nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Warto też jednak zauważyć, że w umowach najmu instytucjonalnego dopuszczalna jest sytuacja, gdy właściciel sięga po kaucję pobraną od najemcy w przypadku zaległości w opłatach za mieszkanie. Dzięki takiemu rozwiązaniu najemca ma czas na wykaraskanie się z kłopotów finansowych, np. gdy straci pracę. Oczywiście taki najemca po wyjściu na prostą musi uzupełnić kaucję do pełnej wysokości. Mimo to pojawiły się zarzuty, że ta forma najmu może przyczyniać się skazywania ludzi na bezdomność. Z drugiej strony najem instytucjonalny wprowadzono po to, aby obniżyć ryzyko firm i funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. Dzięki temu ma ich powstawać więcej.

– To przykre, ale formuła najmu instytucjonalnego jest najprostszym wyjściem w sytuacji, gdy ogromna większość gmin w ogóle nie myśli o potrzebach mieszkaniowych swoich mniej zamożnych mieszkańców – zauważa ekspert GetHome.pl. I przytacza dane GUS, z których wynika, że w ciągu ostatnich 10 lat gminy oddały do użytkowania łącznie ok. 17,4 tys. nowych mieszkań czynszowych, z czego ok. 1,2 tys. przypadło na Warszawę. Dla porównania, jak wynika z raportu międzynarodowej firmy doradczej JLL, instytucje działające w sektorze PRS (Private Rented Sector) wybudowały w tym czasie w naszym kraju ponad 16 tys. mieszkań na wynajem. Blisko 7 tys. z nich znajduje się natomiast w stolicy. Problem w tym, że w budownictwie komunalnym panuje marazm, o czym świadczy potężny spadek liczby budowanych mieszkań po 2019 r. 

Natomiast firmy i fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem z każdym rokiem nabierają wiatru w żagle. JLL ocenia, że w tym roku na rynek zostanie wprowadzonych 7,5 tys. mieszkań na wynajem, a w ciągu najbliższych trzech lat liczba mieszkań w sektorze PRS wzrośnie prawie 2,5-krotnie, do ponad 40 tys.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl