Wyrok NSA: właściciel nieruchomości przed wpisem do księgi wieczystej nie może kwestionować pozwolenia na budowę

• Historia pewnego żądania stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę
• Wpis do księgi wieczystej a wpis do ewidencji gruntów. Wyrok i argumentacja WSA
• Wyrok i argumentacja NSA

Historia pewnego żądania stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę

Wojewoda Śląski po rozpatrzeniu wniosku wnioskodawcy odmówił stwierdzenia nieważności wydanego przez starostę pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalnego. Wnioskodawca się odwołał do decyzji Wojewody a Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania uchylił decyzję organu I instancji i umorzył postępowanie nieważnościowe. Zdaniem GINB wnioskodawca nie miał interesu prawnego do wystąpienia z takim żądaniem.
Wnioskodawca wskazywał, że jest współwłaścicielem sąsiedniej działki X. Z treści księgi wieczystej wynikało, że nieruchomość stanowi współwłasność innych osób, ale nie wnioskodawcy.

Jednocześnie zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wnioskodawca był osobą, która włada działką X. Dodatkowo przedłożył on postanowienie Sądu Rejonowego, które udzieliło mu zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości X.

Wpis do księgi wieczystej a wpis do ewidencji gruntów. Wyrok i argumentacja WSA

Wyrokiem z 29 września 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 2598/19, WSA w Warszawie oddalił skargę na decyzję GINB.

Sąd I instancji wyjaśnił za GINB, iż aktualnie skarżący nie jest wpisany w księdze wieczystej jako współwłaściciel przedmiotowej działki, a kwestia ta jest przedmiotem postępowania sądowego w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, toczącego się przed Sądem Rejonowym. Z tego powodu skarżący z księgi wieczystej nie może wywodzić interesu prawnego w kwestionowaniu decyzji Starosty. Prawo takie będzie stronie ewentualnie przysługiwało w momencie uwzględnienia jego powództwa przez sąd powszechny.

WSA zauważył też, że ewidencja gruntów pełni funkcje informacyjno – techniczne, nie rozstrzyga sporów o prawo do gruntu, ani nie nadaje tych praw. Tym samym bezpodstawny był zarzut naruszenia art. 21 ust. 1 p.g.k. W zakresie zaś zarzutu naruszenia art. 3 ust. 1 u.k.w.h. Sąd wojewódzki wskazał, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Natomiast art. 3 ust. 1 tejże ustawy stanowi, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Zatem domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma charakter wzruszalny i może być obalone w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dopóki jednak domniemanie to nie zostanie obalone, to osoba, której prawo własności jest ujawnione w księdze wieczystej ma podstawę do powoływania treści wpisu księgi wieczystej w celu wykazania stanu prawnego danej nieruchomości. Z kolei osoba, której prawo własności nie jest ujawnione w księdze wieczystej nie może skutecznie powoływać się na inne dokumenty celem wykazania własnego tytułu własności do nieruchomości. W dacie składania wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji w księdze wieczystej wnioskodawca (skarżący) nie był wpisany do KW.

Reasumując Wojewódzki Sąd Administracyjny dodał, iż zaskarżona decyzja nie pozbawia skarżącego możliwości złożenia ponownego wniosku o stwierdzenie nieważności po uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i ewentualnym wpisaniu go jako współwłaściciela nieruchomości.

Od tego wyroku skarżący złożył skargę kasacyjną do NSA.

Wyrok i argumentacja NSA

NSA wyrokiem z 9 stycznia 2024 r., oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie.

Zdaniem NSA domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Konsekwencją tej zasady jest domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych.

Roszczenie o uzgodnieniu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może doprowadzić do obalenia tego domniemania prawnego. Jednak ostrzeżenie o tym roszczeniu ujawnione w dziale II księgi wieczystej nie obala domniemania zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Skutki ostrzeżenia polegają jedynie na wyłączeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie odnoszą się natomiast do domniemania zgodności wpisu księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Oczywiście domniemanie to ma charakter wzruszalny. Może zatem być obalone w stosownym trybie, zasadniczo w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Dopóki jednak domniemanie to nie zostanie obalone, to osoba, której prawo własności jest ujawnione w księdze wieczystej ma podstawę do powoływania treści wpisu księgi wieczystej w celu wykazania stanu prawnego danej nieruchomości. Z kolei osoba, której prawo własności nie jest ujawnione w księdze wieczystej nie może skutecznie powoływać się na inne dokumenty celem wykazania własnego tytułu własności do nieruchomości.

Dlatego NSA uznał, że przed prawomocnym zakończeniem postępowania sądowego, w którym skarżący kwestionuje ujawnione prawo własności działki, nie ma podstaw do przyjęcia, że przysługuje mu prawo współwłasności tej działki. Nie ma również podstaw do przyjęcia, że z tego właśnie tytułu posiada interes prawny do kwestionowania pozwolenia na budowę w ramach postępowania nieważnościowego.

Postawa prawna: 
- ustawa - Prawo budowlane: art. 28 ust. 2;
- ustawa o księgach wieczystych i hipotece: art. 3 ust. 1, art. 5, art. 8.

Źródło: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 stycznia 2024 r. – sygn. II OSK 844/21.