REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Indeksacja umów najmu - o czym należy pamiętać?

Indeksacja umów najmu – warto zadbać o precyzyjne zapisy w umowach
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Dlaczego tak ważne jest doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji umów najmu? Jak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji? Na co zwrócić uwagę negocjując warunki umowy? 

Co to jest HICP, MUICP, EICP?

REKLAMA

Kwestia waloryzacji czynszu w komercyjnych umowach najmu nieruchomości jest dziś niezwykle aktualna i nabiera na znaczeniu zwłaszcza w pierwszym kwartale roku. Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przeważnie odbywa się w euro, dlatego też zazwyczaj stawki czynszowe w umowach najmu również określane są w tej walucie. W tym przypadku do indeksacji czynszu w walucie EUR jest stosowany wskaźnik HICP - all items (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat. Z kolei opłaty czynszowe wyrażone w złotówkach indeksowane są Wskaźnikiem Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych, ogłaszanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

REKLAMA

Jak to się oblicza? Zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych (HICP) obliczane są przez kraje członkowskie według ujednoliconej metodologii Unii Europejskiej. W zależności od obszaru geograficznego wyróżnia się następujące typy wskaźnika HICP:

  • MUICP - Monetary Union index of consumer prices (Euro area/Euro zone) – monetarny (walutowy) indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany jest dla państwach, w których obowiązującą walutą jest euro.
  • EICP - European index of consumer prices (European Union) – europejski indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany dla wszystkich krajów członkowskich Unii Europejskiej.

- Wskaźniki HICP występują jako wskaźniki liczone miesiąc do miesiąca (M/M-1), w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego (Percentage change M/M-12 - annual rate of change) - indeks punktowy bądź jako wskaźniki średnioroczne (Percentage change 12 months average). Prawidłowe dobranie indeksu jest zatem procesem skomplikowanym i powinno opierać się na podstawie drobiazgowej analizy sytuacji na rynku oraz uwzględniać najlepsze praktyki stosowane w sektorze nieruchomości - komentuje Aneta Rynkiewicz, Client Finance Manager, Asset Service EMEA, Cushman & Wakefield.

Stosowanie wskaźników HICP 

REKLAMA

W kwestii nieruchomości zarządzanych przez zespół międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w Polsce, a mowa tu o portfelu obiektów o łącznej powierzchni 4 mln mkw., zazwyczaj waloryzacja czynszu następuje od 1 stycznia i jest dokonywana na postawie różnych indeksów w zależności od waluty opłat czynszowych.

- Na podstawie analizy zarządzanych przez nas umów najmu widzimy, że 75% z nich opiera indeksację na wskaźniku HICP - all items liczonym w odniesieniu do indeksu punktowego, czyli M/M-12. Jeśli chodzi o obszar geograficzny, to najczęściej używanym rodzajem wskaźnika jest MUICP, a następnie EICP. Na tę różnorodność ma wpływ sytuacja makroekonomiczna oraz analiza inflacji w momencie podpisywania umowy najmu – strony kontraktu, wspierane przez zespół doradców podejmują decyzję o wyborze najkorzystniejszego wskaźnika z punktu widzenia ich interesów - dodaje Aneta Rynkiewicz.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Istotne jest, że często wskaźnik indeksacji w umowach uwzględnia informację o konkretnej liczbie krajów pozostających członkami Unii Europejskiej bądź będących członkami strefy euro, co z kolei rodzi istotny problem interpretacyjny, gdy liczba tych krajów ulegnie zmianie i dany wskaźnik przestanie być publikowany. W tej sytuacji rekomendowane jest określenie w umowie najmu, iż chodzi np. o zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych HICP EU (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowany przez Eurostat w chwili dokonania waloryzacji, bądź wskazanie, która ze stron umowy najmu oraz i w jaki sposób wybierze inny, odpowiedni wskaźnik do dokonania waloryzacji czynszu w momencie zaprzestania publikacji wskaźnika.

Na co zwrócić uwagę podczas negocjacji

- W trakcie negocjacji umowy najmu, zwracamy uwagę również na teoretycznie mniej istotne elementy, które na przestrzeni całego okresu najmu mogą przyczynić się do wygenerowania istotnych oszczędności i zabezpieczyć pozycję obu stron. Właściwe określenie współczynnika indeksacji nie jest wystarczające. Warto zawsze doprecyzować, czy o indeksacji w kolejnych latach decydować będzie roczny wskaźnik (tj. „annual rate of change”), czy też może średniomiesięczny (tj. „12-month average rate of change”). Dla całkowitej jasności sugerujemy też podanie linku do strony, na której taki wskaźnik można obserwować. Pozwoli to uniknąć wielu nieporozumień -tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Kluczową kwestią jest, aby podczas negocjowania umowy szczegółowo ustalić wszystkie warunki dotyczące klauzuli indeksacji, określając między innymi moment obowiązywania czynszu po waloryzacji (od kiedy indeksacja obowiązuje), dokładną nazwę wskaźnika, rodzaj wskaźnika z uwagi na kalkulację procentowej zmiany w ujęciu miesięcznym, rocznym – punktowym m/m-12 lub średniorocznym (12 months average), miesiąc, w którym wskaźnik został ustalony jako ostateczny, czy formę rozliczenia waloryzacji czynszu.

- Temat waloryzacji czynszu, z uwagi na obecną stopę inflacji w Polsce i w Unii Europejskiej, jest jedną z najbardziej istotnych kwestii w rozmowach pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Bardzo często do umów najmu wprowadzane są zapisy dotyczące minimalnej i maksymalnej wartość indeksu waloryzacji (tzw. cap), a także uwagi o wyłączeniu waloryzacji ujemnej. Ma to na celu właściwe zabezpieczenie interesów obu stron, co jest szczególnie ważne w dobie wciąż zmiennej sytuacji makroekonomicznej - podsumowuje Aneta Rynkiewicz.

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. 

Zobacz także: Czynsze mocno w górę. Na jaką podwyżkę muszą się szykować najemcy?
Ceny mieszkań pójdą w górę. Oto powód

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W Polsce trzeba wyburzyć ponad 6,5 tys. mieszkań lub domów. Kto nie może się czuć bezpiecznie?

Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że ponad 2,2 mln Polek i Polaków mieszka w domach jednorodzinnych i kamienicach, które mają już ponad 100 lat. Nikt nie wie, czy te osoby mogą się czuć bezpiecznie. Eksperci portalu GetHome.pl dotarli do informacji z GUNB, z których wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Senat zdecydował w sprawie wakacji kredytowych

Senat przyjął bez poprawek ustawę o wakacjach kredytowych. Nowe przepisy teraz trafią do podpisu prezydenta. Jak szacuje resort finansów z z wakacji kredytowych w tym roku będzie mogło maksymalnie skorzystać 562 tys. kredytobiorców.

Wiśnia ozdobna i jej najpiękniejsze odmiany do ogrodu – którą wybrać?

Wiśnia ozdobna uznawana jest za najpiękniej kwitnące drzewo. Jakie odmiany wiśni ozdobnej są najładniejsze? My polecamy Kanzan, Amanogawa, Royal Burgundy i Shirotae. Którą wybrać? Podpowiadamy.

Ministerstwo Finansów: nie będzie przedłużenia wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 r. pomoc dla kredytobiorców tylko z FWK

Ministerstwo Finansów nie przewiduje przedłużania wakacji kredytowych poza 2024 rok. Od 2025 roku wspieranie kredytobiorców w trudnej sytuacji w całości przejmie Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Taką informację przekazał w Senacie 17 kwietnia 2024 r. wiceminister finansów Jurand Drop.

REKLAMA

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz przez dewelopera?

Nie tylko inwestorzy chcą wykańczać mieszkania pod klucz, również kupujący mieszkania na własny użytek coraz częściej korzystają z tej możliwości. Są pakiety podstawowe, jak i projekty indywidualne. Ile trzeba zapłacić? 

W Łodzi na wyburzenie czekają budynki z niemal 2,3 tys. mieszkań. A jak w innych miastach?

W Polsce w ponadstuletnich kamieniach mieszka więcej niż 2,2 mln rodaków. Czy to bezpieczne? Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że liczba budynków mieszkalnych do rozbiórki stale rośnie.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

Wyjeżdżasz na długi weekend? Sprawdź, jak zabezpieczyć puste mieszkanie

W tym roku majówkowy weekend może być naprawdę długi, dlatego więcej Polaków niż przed rokiem planuje w tym czasie wyjazd. To niestety też idealny czas dla złodziei. Rok temu wiosną było średnio 6666 włamań miesięcznie! Jak się zabezpieczyć? 

REKLAMA

Ceny materiałów budowlanych - prognozy 2024

Co z cenami materiałów budowlanych w 2024 roku? Ostatnie wyliczenia pokazują, że ceny materiałów budowlanych spadają już kolejny miesiąc z rzędu. Niekoniecznie mamy jednak do czynienia ze stałym trendem. Może być to korekta, spowodowana nadmiernym wywindowaniem cen w ubiegłym roku. Pojawia się również pytanie, jak na to wszystko wpłynie nowy program mieszkaniowy “Mieszkanie na start”, proponowany przez rząd.

Czy Polacy chętnie kupują nowe mieszkania w tym roku?

Czy Polacy są zainteresowani kupnem nowych mieszkań? Czy decyzja o zakupie przekładana jest do czasu ruszenia nowego rządowego programu? Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży i jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku?

REKLAMA