REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Indeksacja umów najmu - o czym należy pamiętać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Indeksacja umów najmu – warto zadbać o precyzyjne zapisy w umowach
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Dlaczego tak ważne jest doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji umów najmu? Jak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji? Na co zwrócić uwagę negocjując warunki umowy? 

Co to jest HICP, MUICP, EICP?

REKLAMA

Kwestia waloryzacji czynszu w komercyjnych umowach najmu nieruchomości jest dziś niezwykle aktualna i nabiera na znaczeniu zwłaszcza w pierwszym kwartale roku. Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przeważnie odbywa się w euro, dlatego też zazwyczaj stawki czynszowe w umowach najmu również określane są w tej walucie. W tym przypadku do indeksacji czynszu w walucie EUR jest stosowany wskaźnik HICP - all items (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat. Z kolei opłaty czynszowe wyrażone w złotówkach indeksowane są Wskaźnikiem Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych, ogłaszanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

REKLAMA

Jak to się oblicza? Zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych (HICP) obliczane są przez kraje członkowskie według ujednoliconej metodologii Unii Europejskiej. W zależności od obszaru geograficznego wyróżnia się następujące typy wskaźnika HICP:

  • MUICP - Monetary Union index of consumer prices (Euro area/Euro zone) – monetarny (walutowy) indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany jest dla państwach, w których obowiązującą walutą jest euro.
  • EICP - European index of consumer prices (European Union) – europejski indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany dla wszystkich krajów członkowskich Unii Europejskiej.

- Wskaźniki HICP występują jako wskaźniki liczone miesiąc do miesiąca (M/M-1), w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego (Percentage change M/M-12 - annual rate of change) - indeks punktowy bądź jako wskaźniki średnioroczne (Percentage change 12 months average). Prawidłowe dobranie indeksu jest zatem procesem skomplikowanym i powinno opierać się na podstawie drobiazgowej analizy sytuacji na rynku oraz uwzględniać najlepsze praktyki stosowane w sektorze nieruchomości - komentuje Aneta Rynkiewicz, Client Finance Manager, Asset Service EMEA, Cushman & Wakefield.

Stosowanie wskaźników HICP 

REKLAMA

W kwestii nieruchomości zarządzanych przez zespół międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w Polsce, a mowa tu o portfelu obiektów o łącznej powierzchni 4 mln mkw., zazwyczaj waloryzacja czynszu następuje od 1 stycznia i jest dokonywana na postawie różnych indeksów w zależności od waluty opłat czynszowych.

- Na podstawie analizy zarządzanych przez nas umów najmu widzimy, że 75% z nich opiera indeksację na wskaźniku HICP - all items liczonym w odniesieniu do indeksu punktowego, czyli M/M-12. Jeśli chodzi o obszar geograficzny, to najczęściej używanym rodzajem wskaźnika jest MUICP, a następnie EICP. Na tę różnorodność ma wpływ sytuacja makroekonomiczna oraz analiza inflacji w momencie podpisywania umowy najmu – strony kontraktu, wspierane przez zespół doradców podejmują decyzję o wyborze najkorzystniejszego wskaźnika z punktu widzenia ich interesów - dodaje Aneta Rynkiewicz.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Istotne jest, że często wskaźnik indeksacji w umowach uwzględnia informację o konkretnej liczbie krajów pozostających członkami Unii Europejskiej bądź będących członkami strefy euro, co z kolei rodzi istotny problem interpretacyjny, gdy liczba tych krajów ulegnie zmianie i dany wskaźnik przestanie być publikowany. W tej sytuacji rekomendowane jest określenie w umowie najmu, iż chodzi np. o zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych HICP EU (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowany przez Eurostat w chwili dokonania waloryzacji, bądź wskazanie, która ze stron umowy najmu oraz i w jaki sposób wybierze inny, odpowiedni wskaźnik do dokonania waloryzacji czynszu w momencie zaprzestania publikacji wskaźnika.

Na co zwrócić uwagę podczas negocjacji

- W trakcie negocjacji umowy najmu, zwracamy uwagę również na teoretycznie mniej istotne elementy, które na przestrzeni całego okresu najmu mogą przyczynić się do wygenerowania istotnych oszczędności i zabezpieczyć pozycję obu stron. Właściwe określenie współczynnika indeksacji nie jest wystarczające. Warto zawsze doprecyzować, czy o indeksacji w kolejnych latach decydować będzie roczny wskaźnik (tj. „annual rate of change”), czy też może średniomiesięczny (tj. „12-month average rate of change”). Dla całkowitej jasności sugerujemy też podanie linku do strony, na której taki wskaźnik można obserwować. Pozwoli to uniknąć wielu nieporozumień -tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Kluczową kwestią jest, aby podczas negocjowania umowy szczegółowo ustalić wszystkie warunki dotyczące klauzuli indeksacji, określając między innymi moment obowiązywania czynszu po waloryzacji (od kiedy indeksacja obowiązuje), dokładną nazwę wskaźnika, rodzaj wskaźnika z uwagi na kalkulację procentowej zmiany w ujęciu miesięcznym, rocznym – punktowym m/m-12 lub średniorocznym (12 months average), miesiąc, w którym wskaźnik został ustalony jako ostateczny, czy formę rozliczenia waloryzacji czynszu.

- Temat waloryzacji czynszu, z uwagi na obecną stopę inflacji w Polsce i w Unii Europejskiej, jest jedną z najbardziej istotnych kwestii w rozmowach pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Bardzo często do umów najmu wprowadzane są zapisy dotyczące minimalnej i maksymalnej wartość indeksu waloryzacji (tzw. cap), a także uwagi o wyłączeniu waloryzacji ujemnej. Ma to na celu właściwe zabezpieczenie interesów obu stron, co jest szczególnie ważne w dobie wciąż zmiennej sytuacji makroekonomicznej - podsumowuje Aneta Rynkiewicz.

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. 

Zobacz także: Czynsze mocno w górę. Na jaką podwyżkę muszą się szykować najemcy?
Ceny mieszkań pójdą w górę. Oto powód

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Gminy budują mało mieszkań czynszowych z co najmniej pięciu powodów. Niektóre mogą szokować!

Szanse na tanie mieszkanie czynszowe od gminy są znikome i nie wystarczy – jak przekonują niektórzy politycy – dosypać więcej pieniędzy z budżetu państwa, a inwestycje z tanimi mieszkaniami na wynajem wyrosną jak grzyby po deszczu. Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że jest co najmniej pięć przyczyn niskiej aktywności inwestycyjnej gmin.

Rynek wynajmu w Warszawie w 2025 roku – czy zakup na wynajem to dobra forma inwestycji?

Wynajem nieruchomości mieszkalnych to na ten moment ciekawy pomysł na dochodowy biznes. Inwestowanie w mieszkania na terenie Warszawy zawsze wiąże się z ryzykiem. Musisz wiedzieć, jak wybierać nieruchomości, aby kupić je w jak najrozsądniejszej cenie, wyremontować, a następnie wynająć z zyskiem.

REKLAMA

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem?

Najem miejsca postojowego: tylko w pakiecie z mieszkaniem? Na rynek najmu coraz częściej trafiają mieszkania z budynków posiadających miejsca postojowe. Wyjaśniamy, czy te miejsca są wynajmowane razem z lokalem.

DSR i magazyny energii w Polsce – wyzwania i szanse transformacji energetyczne [WYWIAD]

Czy polski system energetyczny jest gotowy na rosnące wyzwania? Dlaczego mechanizmy redukcji zapotrzebowania (DSR) nie działają jeszcze tak, jak powinny? Co musimy zmienić, by zwiększyć elastyczność i niezawodność sieci oraz jaką rolę mogą odegrać magazyny energii i OZE?

REKLAMA