REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Indeksacja umów najmu - o czym należy pamiętać?

Indeksacja umów najmu – warto zadbać o precyzyjne zapisy w umowach
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Dlaczego tak ważne jest doprecyzowanie warunków tzw. indeksacji umów najmu? Jak prawidłowo dobrać wskaźnik waloryzacji? Na co zwrócić uwagę negocjując warunki umowy? 

Co to jest HICP, MUICP, EICP?

REKLAMA

Kwestia waloryzacji czynszu w komercyjnych umowach najmu nieruchomości jest dziś niezwykle aktualna i nabiera na znaczeniu zwłaszcza w pierwszym kwartale roku. Finansowanie inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przeważnie odbywa się w euro, dlatego też zazwyczaj stawki czynszowe w umowach najmu również określane są w tej walucie. W tym przypadku do indeksacji czynszu w walucie EUR jest stosowany wskaźnik HICP - all items (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat. Z kolei opłaty czynszowe wyrażone w złotówkach indeksowane są Wskaźnikiem Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych, ogłaszanym przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

REKLAMA

Jak to się oblicza? Zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych (HICP) obliczane są przez kraje członkowskie według ujednoliconej metodologii Unii Europejskiej. W zależności od obszaru geograficznego wyróżnia się następujące typy wskaźnika HICP:

  • MUICP - Monetary Union index of consumer prices (Euro area/Euro zone) – monetarny (walutowy) indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany jest dla państwach, w których obowiązującą walutą jest euro.
  • EICP - European index of consumer prices (European Union) – europejski indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych, sporządzany dla wszystkich krajów członkowskich Unii Europejskiej.

- Wskaźniki HICP występują jako wskaźniki liczone miesiąc do miesiąca (M/M-1), w odniesieniu do odpowiedniego miesiąca roku poprzedniego (Percentage change M/M-12 - annual rate of change) - indeks punktowy bądź jako wskaźniki średnioroczne (Percentage change 12 months average). Prawidłowe dobranie indeksu jest zatem procesem skomplikowanym i powinno opierać się na podstawie drobiazgowej analizy sytuacji na rynku oraz uwzględniać najlepsze praktyki stosowane w sektorze nieruchomości - komentuje Aneta Rynkiewicz, Client Finance Manager, Asset Service EMEA, Cushman & Wakefield.

Stosowanie wskaźników HICP 

REKLAMA

W kwestii nieruchomości zarządzanych przez zespół międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w Polsce, a mowa tu o portfelu obiektów o łącznej powierzchni 4 mln mkw., zazwyczaj waloryzacja czynszu następuje od 1 stycznia i jest dokonywana na postawie różnych indeksów w zależności od waluty opłat czynszowych.

- Na podstawie analizy zarządzanych przez nas umów najmu widzimy, że 75% z nich opiera indeksację na wskaźniku HICP - all items liczonym w odniesieniu do indeksu punktowego, czyli M/M-12. Jeśli chodzi o obszar geograficzny, to najczęściej używanym rodzajem wskaźnika jest MUICP, a następnie EICP. Na tę różnorodność ma wpływ sytuacja makroekonomiczna oraz analiza inflacji w momencie podpisywania umowy najmu – strony kontraktu, wspierane przez zespół doradców podejmują decyzję o wyborze najkorzystniejszego wskaźnika z punktu widzenia ich interesów - dodaje Aneta Rynkiewicz.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Istotne jest, że często wskaźnik indeksacji w umowach uwzględnia informację o konkretnej liczbie krajów pozostających członkami Unii Europejskiej bądź będących członkami strefy euro, co z kolei rodzi istotny problem interpretacyjny, gdy liczba tych krajów ulegnie zmianie i dany wskaźnik przestanie być publikowany. W tej sytuacji rekomendowane jest określenie w umowie najmu, iż chodzi np. o zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych HICP EU (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowany przez Eurostat w chwili dokonania waloryzacji, bądź wskazanie, która ze stron umowy najmu oraz i w jaki sposób wybierze inny, odpowiedni wskaźnik do dokonania waloryzacji czynszu w momencie zaprzestania publikacji wskaźnika.

Na co zwrócić uwagę podczas negocjacji

- W trakcie negocjacji umowy najmu, zwracamy uwagę również na teoretycznie mniej istotne elementy, które na przestrzeni całego okresu najmu mogą przyczynić się do wygenerowania istotnych oszczędności i zabezpieczyć pozycję obu stron. Właściwe określenie współczynnika indeksacji nie jest wystarczające. Warto zawsze doprecyzować, czy o indeksacji w kolejnych latach decydować będzie roczny wskaźnik (tj. „annual rate of change”), czy też może średniomiesięczny (tj. „12-month average rate of change”). Dla całkowitej jasności sugerujemy też podanie linku do strony, na której taki wskaźnik można obserwować. Pozwoli to uniknąć wielu nieporozumień -tłumaczy Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Kluczową kwestią jest, aby podczas negocjowania umowy szczegółowo ustalić wszystkie warunki dotyczące klauzuli indeksacji, określając między innymi moment obowiązywania czynszu po waloryzacji (od kiedy indeksacja obowiązuje), dokładną nazwę wskaźnika, rodzaj wskaźnika z uwagi na kalkulację procentowej zmiany w ujęciu miesięcznym, rocznym – punktowym m/m-12 lub średniorocznym (12 months average), miesiąc, w którym wskaźnik został ustalony jako ostateczny, czy formę rozliczenia waloryzacji czynszu.

- Temat waloryzacji czynszu, z uwagi na obecną stopę inflacji w Polsce i w Unii Europejskiej, jest jedną z najbardziej istotnych kwestii w rozmowach pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Bardzo często do umów najmu wprowadzane są zapisy dotyczące minimalnej i maksymalnej wartość indeksu waloryzacji (tzw. cap), a także uwagi o wyłączeniu waloryzacji ujemnej. Ma to na celu właściwe zabezpieczenie interesów obu stron, co jest szczególnie ważne w dobie wciąż zmiennej sytuacji makroekonomicznej - podsumowuje Aneta Rynkiewicz.

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest firmą świadczącą usługi na rzecz właścicieli i najemców nieruchomości komercyjnych. 

Zobacz także: Czynsze mocno w górę. Na jaką podwyżkę muszą się szykować najemcy?
Ceny mieszkań pójdą w górę. Oto powód

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Budownictwo mieszkaniowe 2025: początek roku nie zapowiada wysypu nowych mieszkań, a wysokie kursy akcji spółek deweloperskich kłócą się z danymi GUS

Budownictwo mieszkaniowe 2025. Po optymistycznym styczniu pod względem budów rozpoczętych, w lutym nastąpiła stabilizacja danych statystycznych na dość przeciętnych poziomach wartości. W dalszym ciągu więc w budownictwie czekamy także na nadejście wiosny.

Będzie nowa ustawa propodażowa: czy przyspieszy budowę mieszkań w Polsce i obniży cenę metra kwadratowego

Budownictwo mieszkaniowe czeka na nową ustawę – tak zwaną ustawę podażową, obiecaną przez rząd. W ocenie deweloperów, gdyby nowa ustawa propodażowa została przyjęta w obecnej formie, nastąpiłby ciąg korzystnych zmian ułatwiających inwestycje i skracających proces budowy mieszkań.

Program Pierwsze Klucze: by dostać dofinansowanie nie trzeba bezwzględnie kupować używanego mieszkania. Jak załatwić pieniądze na własne lokum

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków pozostaje na niskim poziomie, a ci, którzy decydują się na budowę, szukają oszczędności. Może to zmienić program Pierwsze Klucze. Pieniądze z niego można wydatkować na budowę własnego domu, a nie tylko na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Wiosna to najlepsza pora na wymianę okien. Jak zrobić to, by nie przepłacić a odzyskać wydatek przez oszczędności na ogrzewaniu

Wiosna to idealny moment na prace związane z rewitalizacją budynków, w tym wymianę okien. Jak wynika z badań, czynnikiem, który w największej mierze decyduje o wyborze konkretnych materiałów, produktów czy rozwiązań, jest jakość.

REKLAMA

Spada liczba planujących zakup mieszkania w Polsce, rośnie popyt na nieruchomości w Hiszpanii. Przyczyna: sytuacja w Ukrainie napędza boom na hiszpańskim rynku nieruchomości

Zdaniem ekspertów, coraz więcej Polaków będzie szukać nieruchomości w Hiszpanii. Wpływa na to rosnąca niepewność geopolityczna w Europie. Zamiast kupować mieszkanie w Polsce, inwestorzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Co deweloperzy sądzą o programie dopłat do kredytów mieszkaniowych

Czy program dopłat do kredytów mieszkaniowych jest potrzebny? Jak oceniają to deweloperzy? Jakie mają pomysły na inne rozwiązania wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Budowa domu 2025: KOSZT. Duża część kosztów to robocizna

Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Co podrożało, a czego ceny spadły w tym roku? Ile zapłacisz za postawienie murów? Jaki jest koszt dachu i stolarki? Wszystkie wyliczenia znajdziesz w artykule. Duża część kosztów to robocizna.

Ceny mieszkań w marcu 2025 r. w największych miastach w Polsce [rynek wtórny]. W których dzielnicach jest taniej, a w których drożej?

Ile kosztują mieszkania używane (tzw. rynek wtórny) w marcu 2025 r. w największych miastach Polski? W których dzielnicach tych miast jest taniej, a w których drożej? Przedstawiamy raport przygotowany przez ekspertów Rankomat.pl i Rentier.io, który obejmuje dzielnice Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Łodzi, Poznania, Katowic, Gdańska i Gdyni. Aktualne stawki to mediany cen ofertowych i dotyczą okresu między grudniem 2024 a lutym 2025 roku. Ceny te zostały zestawione z okresem poprzednim listopad 2024 - styczeń 2025 roku.

REKLAMA

Pilne: rząd zdecydował teraz oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym łatwiejsze i z wyższym oprocentowaniem

We wtorek 18.03.2025 r. rząd zdecydował o korzystniejszych niż do tej pory formach wspierania osób kupujących pierwsze mieszkanie. Pakiet korzystnych z mian dotyczy między innymi oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym, które jest wstępem do kolejne wsparcia przy zakupie mieszkania.

Takich okazji długo nie będzie: jeśli kupować mieszkanie, to właśnie teraz, na rynku wtórnym

Coraz więcej okazji na kupno mieszkania do niższej niż rynkowa cenie. Ale tylko na rynku wtórnym i właśnie teraz. Czas na okazje szybko się skończy, a ceny używanych mieszkań znów dorównają tym u deweloperów.

REKLAMA