PCC od nieruchomości – zasady, wyjątki, zwolnienia podatkowe. Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany?

• Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości
• Wyłączenia i zwolnienia z pcc dotyczące nieruchomości, domów i mieszkań
• Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany pcc?

Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych (pcc) podlegają te czynności, które zostały wymienione w art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm. – dalej: „ustawa o pcc”). Wśród opodatkowanych pcc czynności cywilnoprawnych są m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych (w tym oczywiście także nieruchomości – działek gruntu, mieszkań, domów, czy np. spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego).

Obowiązek podatkowy w tym podatku powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (czyli np. podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości), a w przypadku umowy sprzedaży ten obowiązek ciąży na kupującym.

Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości (a także własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym) wynosi 2% od wartości rynkowej danej rzeczy (np. nieruchomości) lub prawa majątkowego. Ta stawka jest stosowana także w przypadku sprzedaży rzeczy ruchomych.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Wyłączenia i zwolnienia z pcc dotyczące nieruchomości, domów i mieszkań

Umowa sprzedaży własności nieruchomości i praw majątkowych dot. nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ale ustawa o pcc przewiduje także wyłączenia od tego podatku i zwolnienia podatkowe w niektórych sytuacjach.

W kontekście nieruchomości warto przede wszystkim wspomnieć, że na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o pcc, nie podlegają w ogóle opodatkowaniu pcc czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT.). Czyli np. umowy sprzedaży nowych mieszkań i domów, sprzedawanych przez podatników VAT (np. deweloperów), które są opodatkowane VAT w ogóle nie podlegają pod pcc.

Ale już sprzedaż mieszkań używanych na tzw. rynku wtórnym nie podlega (co do zasady) opodatkowaniu VAT, a więc jest opodatkowana pcc.

Co więcej, nawet jeżeli dana sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT ale jest z VAT zwolniona (np. sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego), to i tak podlega pcc. Zasada jest więc prosta – albo państwo pobierze od danej transakcji VAT albo pcc.

Może się też oczywiście zdarzyć, że nowo wybudowany dom sprzedaje nie podatnik VAT ale zwykły obywatel nie będący przedsiębiorcą. W takim przypadku nie ma opodatkowania VAT ale jest pcc.

Jeżeli chodzi o klasyczne zwolnienia z pcc, to w przypadku nieruchomości zwolnione z pcc są m.in.:

1) sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne - pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia (art. 9 pkt 2 ustawy o pcc);

2) sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska
– w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty) (art. 9 pkt 3 ustawy o pcc);

3) sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
a) w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
b) w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (art. 9 pkt 4 ustawy o pcc);

4) sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia (art. 9 pkt 17 ustawy o pcc).

Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany pcc?

W odniesieniu do tego ostatniego zwolnienia przeznaczonego dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkania (domy jednorodzinne) powstaje wątpliwość, czy zwolnienie to dotyczy zakupu domu lub mieszkania już w trakcie budowy.

W interpretacji indywidualnej z 16 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.314.2023.1.JKU) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że w takiej sytuacji zwolnienie z pcc nie ma zastosowania. Dlaczego?

O interpretację tą wystąpiło małżeństwo, które zamierzało kupić swoje pierwsze mieszkanie, a dokładniej dom jednorodzinny, który formalnie jest jeszcze w trakcie budowy, jest nieodebrany przez inspektorat budowlany a jego sprzedaż wiąże się z przeniesieniem pozwolenia na budowę. Ale stan domu pozwala już teraz na jego użytkowanie, bo do wykończenia potrzeba tylko niewielu drobnych prac.

Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o pcc dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Definicję takiego domu znajdziemy w art. 3 pkt 2 i 2a) ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z tymi przepisami ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Organ podatkowy zauważył też, że jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie danego budynku (np. domu jednorodzinnego), to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. A więc (formalnie) nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. 

A zatem sprzedaż tego domu (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) – zdaniem Dyrektora KIS - nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o pcc. 

Analogiczna argumentacja jest np. zawarta w interpretacji Dyrektora KIS z 13 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.566.2024.1.ASZ): "Skoro zatem przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość w trakcie budowy, nie oddana jeszcze do użytkowania, to nie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Skoro bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nie zostało wydane pozwolenie na jej użytkowanie lub nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe jest jej użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych."