REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

PCC od nieruchomości – zasady, wyjątki, zwolnienia podatkowe. Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
PCC od nieruchomości – zasady, wyjątki, zwolnienia podatkowe. Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany?
PCC od nieruchomości – zasady, wyjątki, zwolnienia podatkowe. Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Kiedy sprzedaż nieruchomości jest opodatkowany podatkiem od czynności cywilnoprawnych? Z jakich zwolnień podatkowych można skorzystać? Co w przypadku zakupu domu w trakcie budowy?

Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych (pcc) podlegają te czynności, które zostały wymienione w art. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm. – dalej: „ustawa o pcc”). Wśród opodatkowanych pcc czynności cywilnoprawnych są m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych (w tym oczywiście także nieruchomości – działek gruntu, mieszkań, domów, czy np. spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego).

Obowiązek podatkowy w tym podatku powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (czyli np. podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości), a w przypadku umowy sprzedaży ten obowiązek ciąży na kupującym.

Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości (a także własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym) wynosi 2% od wartości rynkowej danej rzeczy (np. nieruchomości) lub prawa majątkowego. Ta stawka jest stosowana także w przypadku sprzedaży rzeczy ruchomych.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych ustala się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

REKLAMA

REKLAMA

Wyłączenia i zwolnienia z pcc dotyczące nieruchomości, domów i mieszkań

Umowa sprzedaży własności nieruchomości i praw majątkowych dot. nieruchomości podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ale ustawa o pcc przewiduje także wyłączenia od tego podatku i zwolnienia podatkowe w niektórych sytuacjach.

W kontekście nieruchomości warto przede wszystkim wspomnieć, że na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o pcc, nie podlegają w ogóle opodatkowaniu pcc czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (VAT.). Czyli np. umowy sprzedaży nowych mieszkań i domów, sprzedawanych przez podatników VAT (np. deweloperów), które są opodatkowane VAT w ogóle nie podlegają pod pcc.

Ale już sprzedaż mieszkań używanych na tzw. rynku wtórnym nie podlega (co do zasady) opodatkowaniu VAT, a więc jest opodatkowana pcc.

Co więcej, nawet jeżeli dana sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT ale jest z VAT zwolniona (np. sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego), to i tak podlega pcc. Zasada jest więc prosta – albo państwo pobierze od danej transakcji VAT albo pcc.

Może się też oczywiście zdarzyć, że nowo wybudowany dom sprzedaje nie podatnik VAT ale zwykły obywatel nie będący przedsiębiorcą. W takim przypadku nie ma opodatkowania VAT ale jest pcc.

Jeżeli chodzi o klasyczne zwolnienia z pcc, to w przypadku nieruchomości zwolnione z pcc są m.in.:

1) sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne - pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia (art. 9 pkt 2 ustawy o pcc);

2) sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska
– w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty) (art. 9 pkt 3 ustawy o pcc);

3) sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
a) w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
b) w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (art. 9 pkt 4 ustawy o pcc);

4) sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia (art. 9 pkt 17 ustawy o pcc).

Czy zakup domu w budowie jest opodatkowany pcc?

W odniesieniu do tego ostatniego zwolnienia przeznaczonego dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkania (domy jednorodzinne) powstaje wątpliwość, czy zwolnienie to dotyczy zakupu domu lub mieszkania już w trakcie budowy.

W interpretacji indywidualnej z 16 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.314.2023.1.JKU) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że w takiej sytuacji zwolnienie z pcc nie ma zastosowania. Dlaczego?

O interpretację tą wystąpiło małżeństwo, które zamierzało kupić swoje pierwsze mieszkanie, a dokładniej dom jednorodzinny, który formalnie jest jeszcze w trakcie budowy, jest nieodebrany przez inspektorat budowlany a jego sprzedaż wiąże się z przeniesieniem pozwolenia na budowę. Ale stan domu pozwala już teraz na jego użytkowanie, bo do wykończenia potrzeba tylko niewielu drobnych prac.

Dyrektor KIS zwrócił uwagę, że zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o pcc dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Definicję takiego domu znajdziemy w art. 3 pkt 2 i 2a) ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z tymi przepisami ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Organ podatkowy zauważył też, że jeżeli nie ma pozwolenia na użytkowanie danego budynku (np. domu jednorodzinnego), to taki budynek nie może być w świetle prawa użytkowany. A więc (formalnie) nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. 

A zatem sprzedaż tego domu (przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) – zdaniem Dyrektora KIS - nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o pcc. 

Analogiczna argumentacja jest np. zawarta w interpretacji Dyrektora KIS z 13 stycznia 2025 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014.566.2024.1.ASZ): "Skoro zatem przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość w trakcie budowy, nie oddana jeszcze do użytkowania, to nie mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Skoro bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nie zostało wydane pozwolenie na jej użytkowanie lub nie zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe jest jej użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych."

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czujniki czadu i dymu. Jak prawidłowo zamontować

Czad jest wyjątkowo niebezpieczny zwłaszcza w sezonie grzewczym. Nie jesteśmy wstanie go wyczuć ani zobaczyć. Na rynku dostępne są urządzenia nieco sprytniejsze od nas, które w przypadku zagrożenia poinformują o wysokim stężeniu tej niezwykle niebezpiecznej substancji, już za kilka dni montaż czujników dymu i czadu będzie obowiązkowy.

Zagospodarowanie przestrzenne: zmiany w ustawie powinny być przemyślane. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie 2026 r.

Wielka reforma dotycząca planowania i zagospodarowania przestrzennego trwa. Jakie korekty nowelizacji ustawy przewidziano? Kiedy wejdą w życie nowe przepisy? Przedsiębiorcy wystosowali apel do rządzących.

Pies hałasuje i zakłóca spokój. Czy potrzebne są nowe przepisy?

W przypadku hałaśliwych zwierząt domowych nie pomogą ani przepisy administracyjne, ani karne. Na problem zwraca uwagę Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

Bez tego papierka zapomnij o odszkodowaniu w razie pożaru

Mogłoby się wydawać, że skoro m. in. budynki mieszkalne jednorodzinne, garażowe, gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej oraz obiekty budowlane budownictwa zagrodowego i letniskowego, nie wymagają prowadzenia dla nich książki obiektu budowlanego, to nie dotyczy też ich obowiązek dokonywania przeglądów niektórych instalacji – skoro nie ma książki, do której wynik takiego przeglądu można by wpisać. Jednak nic bardziej mylnego! W niniejszym artykule skupimy się na jednym z istotniejszych obowiązków właścicieli nieruchomości.

REKLAMA

Ustawa o jawności nie wpłynęła na obniżenie cen mieszkań [Raport]

W III kwartale br. nastąpiło ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym - wynika z raportu JLL. Wejście w życie ustawy o jawności cen wywołało falę korekt w cennikach deweloperów, ale ich wpływ na poziom cen był znikomy, ponieważ podwyżki i obniżki się zrównoważyły.

TBS-y na marginesie. Najtańszy najem w Polsce wciąż bez wsparcia państwa

Mimo kryzysu mieszkaniowego i galopujących cen, Towarzystwa Budownictwa Społecznego nadal działają w cieniu polityki państwa. Choć oferują najtańszy i najbezpieczniejszy najem w kraju, ich potencjał pozostaje niewykorzystany – procedury są zbyt skomplikowane, a finansowanie znikome. Jeśli to się nie zmieni, za kilka lat czeka nas jeszcze głębszy kryzys.

Miało nie być podatku katastralnego, a jednak po cichu trwają prace – rewolucja w podatku od nieruchomości coraz bliżej?

Od kilku lat w debacie publicznej pojawia się temat istotnych zmian w podatku od nieruchomości i już kilkukrotnie opinia publiczna była sondowana przez władze potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego. Okazuje się, że jednak z sejmowych komisji właśnie obraduje nad taką propozycją. Co znamienne, dzieje się to w okresie, gdy planowany deficyt w budżecie państwa sięgnie blisko 300 mld zł, zatem dodatkowe pieniądze z nowego i droższego sposobu opodatkowania nieruchomości mogłyby stanowić istotny zastrzyk dla budżetu kosztem właścicieli nieruchomości.

Podatek od nieruchomości 2026. Jakie będą nowe stawki i jak najlepiej opłacić daninę?

Podwyżki cen gazu, prądu i żywności to dopiero początek. Po waloryzacji emerytur i innych świadczeń, inflacja ponownie upomni się o swoje, tym razem poprzez wyższe opłaty za domy i mieszkania. W 2026 roku wiele gmin wykorzysta wskaźnik inflacji, by podnieść lokalne podatki. Kogo dotkną największe podwyżki i czy Twój budżet domowy wytrzyma kolejne obciążenie?

REKLAMA

Obcokrajowcy na polskim rynku mieszkaniowym. Jak wielu z nich kupuje nieruchomości?

Jak dużo obcokrajowców kupuje nowe mieszkania w Polsce? Czy ich liczba rośnie? Jaka jest największa grupa kupujących wśród cudzoziemców? Jakimi mieszkaniami najbardziej interesują się nabywcy zza granicy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Sprzedaż grobu – co na to polskie prawo?

W gąszczu codziennych problemów i spraw, z oczywistych względów myślimy bardziej o swoich nieruchomościach za życia, a nie tych po śmierci. W Internecie można jednak znaleźć wiele ofert sprzedaży miejsc na cmentarzu. Warto mieć świadomość, że w wielu przypadkach taka sprzedaż jest nielegalna, o czym mowa w poniższym artykule.

REKLAMA