Konkubenci (partnerzy) kupują wspólnie mieszkanie. Co po zniesieniu współwłasności? [Skutki podatkowe]

• Co to jest współwłasność i na czym polega zniesienie współwłasności?
• Zniesienie współwłasności a podatek od spadków i darowizn
• Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności – kiedy powstaje i na kim ciąży?
• Podstawa opodatkowania
• Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką
• Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką a podatek – przykład z życia wzięty

Co to jest współwłasność i na czym polega zniesienie współwłasności?

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (jest to tzw. współwłasność). A w myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Sposoby zniesienia współwłasności regulują przepisy art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu. Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1.  podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
2.  przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
3.  sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Zniesienie współwłasności a podatek od spadków i darowizn

Trzeba wiedzieć, że na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 4) ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, podatkowi temu podlega m.in. nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Co to jest nieodpłatne zniesienie współwłasności? Chodzi tu o takie sytuacje, kiedy po zniesieniu współwłasności dana osoba nabywa rzeczy lub prawa w części przekraczającej wartość udziału, który pierwotnie (przed zniesieniem współwłasności nieruchomości) jej przysługiwały. 

Zatem podatkowi od spadków i darowizn podlega w tym przypadku nabycie własności rzeczy (praw majątkowych) lub ich części w zakresie, w jakim nastąpił przyrost wartości nabytych rzeczy (praw majątkowych) w stosunku do wartości posiadanych uprzednio udziałów w tych rzeczach (prawach majątkowych). Jeśli na skutek zniesienia współwłasności nie ulega zmianie wartość nabytych rzeczy (praw majątkowych), opodatkowanie nie ma miejsca.

Obowiązek podatkowy przy zniesieniu współwłasności – kiedy powstaje i na kim ciąży?

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy:
- ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych (art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn). 
- powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności (art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Podstawa opodatkowania

Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności, podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Wynika to z art. 7 ust. 6 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką

Przy obliczaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn należy mieć także na względzie przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn, w myśl którego:
Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Przepisy nie dają kompleksowej definicji owych długów i ciężarów, o które pomniejsza się wartość nabytych rzeczy i praw w drodze zniesienia współwłasności. W art. 7 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczono przypadki, które stanowią długi i ciężary (te przykłady dotyczą długów spadkowych). 

Ważne jest to, że długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. 

Zdaniem organów skarbowych pojęcie „długów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. 

A odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych jest elementem konstrukcyjnym podatku od spadków i darowizn, bo opodatkowanie tym podatkiem dotyczy wyłącznie przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości rzeczy lub praw majątkowych nabytych w drodze zniesienia współwłasności ponad udział we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy tych rzeczy i praw.

Zniesienie współwłasności mieszkania obciążonego hipoteką a podatek – przykład z życia wzięty

Pewna para (Pan i Pani – konkubenci, partnerzy), kupiła w 2017 roku mieszkanie na współwłasność. Każdemu współwłaścicielowi przysługiwał udział we współwłasności mieszkania w wysokości 50%. Mieszkanie kupili na wspólnie zaciągnięty kredyt hipoteczny. A więc mieszkanie jest obciążone hipoteką wpisaną do księgi wieczystej mieszkania. Współwłaściciele w listopadzie 2023 roku postanowili znieść umownie współwłasność tego mieszkania (nieodpłatnie bez dokonywania spłat lub dopłat) w ten sposób, że mieszkanie stanie się wyłączną własnością Pana (konkubenta) i jednocześnie ów Pan zobowiąże się do spłacenia pozostałej kwoty kredytu. Po zawarciu umowy zniesienia współwłasności mieszkania, bank na nowo podpisze już tylko z Panem umowę kredytową. Ponadto w umowie o zniesienie współwłasności drugi współwłaściciel (Pani) zrzeknie się roszczeń o zwrot części rat kredytu zapłaconych do dnia zniesienia współwłasności.

Ów Pan współwłaściciel zapytał Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: 
1)  Czy zniesienie współwłasności ww. mieszkania podlega przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn?
2)  Czy w podstawie opodatkowania nieodpłatnego zniesienia współwłasności uwzględnia się wartość hipoteki?

Dyrektor KIS w indywidualnej interpretacji podatkowej z 21 grudnia 2023 r. odpowiedział, że w tym przypadku (skoro dokonana zostanie czynność prawna dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości, bez spłat i dopłat), to nabycie przez tego Pana mieszkania (a dokładniej udziału, który przysługuje partnerce owego Pana) podlegać będzie – co do zasady - opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. A podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 i 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Hipoteka ustanowiona na tym mieszkaniu jako zabezpieczenie kredytu stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zdaniem Dyrektora KIS wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez Pana w drodze zniesienia współwłasności, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Co ważne, w opinii Dyrektora KIS nie ma znaczenia fakt jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia - istotna jest kwota hipoteki, którą zostało obciążone mieszkanie.

Jak wskazał organ podatkowy, podstawą opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, na podstawie którego ów Pan nabędzie od drugiej współwłaścicielki udział wynoszący ½ części nieruchomości, będzie połowa wartości lokalu po potrąceniu połowy kwoty hipoteki obciążającej przedmiot umowy, pomniejszona o kwotę wolną od podatku w III grupie podatkowej.

W tej sprawie wartość hipoteki (½) przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości, a zatem podstawa opodatkowania wynosi zero. 

Dlatego w tym przypadku ów Pan - nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego – bo od podstawy opodatkowania wynoszącej „0” podatek również wynosi „0”.