Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni?

• Najem krótkoterminowy mieszkań. Co się zmieni?
• Ograniczenie wynajmu krótkoterminowego, ustabilizowanie cen sprzedaży mieszkań

Resort sportu i turystyki pracuje nad regulacjami dotyczącymi najmu krótkoterminowego. 15 stycznia 2025 roku w siedzibie MSiT odbyło się spotkanie dotyczące zmian prawnych w sektorze turystycznym. Wśród poruszanych tematów znalazł się także ten, dotyczący wynajmu krótkoterminowego. Resort zapowiedział, że pierwsze projekty ustaw trafią do konsultacji w I kwartale 2025 r. Jeszcze w październiku informowaliśmy o tym, że są prowadzone prace nad projektem ustawy ograniczające najem krótkoterminowy, w tym prowadzenie rejestru lokali wykorzystywanych na Airbnb. Wtedy też ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz mówiła w mediach społecznościowych, że nie może być tak, że setki tysięcy mieszkań w Polsce zamieniane są w hotele. Mieszkania nie służą do osiągania szybkich zysków, są miejscem do życia – podkreślała.

Zapytaliśmy założyciela Magmillon Kubę Karlińskiego o komentarz w tej sprawie. Na wstępie zaznaczył, że wynajem krótkoterminowy mieszkań cieszy się dużym powodzeniem szczególnie w dużych miastach i w miejscowościach turystycznych. Dla właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo oznacza zdecydowanie większe dochody i wyższą stopę zwrotu z inwestycji, ale dla ich sąsiadów wiążą się z nim poważne uciążliwości – hałas, zakłócanie ciszy nocnej i porządku – dodał. Wytłumaczył, że w centrach miast mieszkania sprzedawane są drożej, bo są w stanie wypracować właścicielom wyższe stopy zwrotu m.in. dzięki wynajmowi krótkoterminowemu. Ogranicza to istotnie pulę mieszkań dostępnych do wynajmu długoterminowego lub do zakupu w niższych kwotach – zauważył ekspert.

Najem krótkoterminowy mieszkań. Co się zmieni?

Karliński przypomniał, że z uzyskanych w mediach informacji wynika, że Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad regulacjami dotyczącymi wynajmu krótkoterminowego, które mają wejść w życie w najbliższym czasie. Przewidują one, że samorządy będą prowadzić rejestr mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo w budynkach wielorodzinnych. Wpis do rejestru będzie możliwy jedynie pod warunkiem uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w ramach której takie mieszkanie się znajduje.

Ograniczenie wynajmu krótkoterminowego, ustabilizowanie cen sprzedaży mieszkań

Zdaniem eksperta, w budynkach, w których mieszkania wynajmowane krótkoterminowe stanowią mniejszość trzeba spodziewać się odmowy wydania takiej zgody przez wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie. Będą stać na straży spokoju większości właścicieli lokali – dodał Karliński.

W jego ocenie, najem krótkoterminowy w budynkach mieszkalnych może zostać w pewnym momencie bardzo ograniczony tak jak Berlinie, Paryżu, Barcelonie i innych miastach Europy. Tysiące mieszkań trafią na rynek wynajmu długoterminowego, którego (systematycznie malejąca) zyskowność dodatkowo spadnie. Wiele z tych mieszkań trafi zapewne na sprzedaż, co może przełożyć się na ustabilizowanie cen sprzedaży mieszkań w największych miastach.

To ciekawa sytuacja z punktu widzenia prawnego. Z jednej strony mamy do czynienia z prawem własności do lokalu gwarantowanym ustawami i konstytucją, a z drugiej strony próbę jego ograniczenia z powodu naruszeń miru domowego lub bezpośredniego otoczenia spowodowane uciążliwością niechcianych sąsiadów podobnych lokali. Czy nie jest to oznaka wprowadzenia mechanizmu odpowiedzialności zbiorowej za niedopatrzenia właścicieli wybranych lokali oraz wskazanie interesu jednej grupy poszkodowanej przez użytkowników lokali wynajmowanych krótkoterminowo jako bardziej priorytetowego niż właścicieli lokali? – pytał ekspert. Wskazał, że jeśli te wymogi wejdą w życie, stracą na tym na pewno inwestorzy w większości prywatni, którzy inwestują w mieszkania pod wynajem krótkoterminowy. Zyskają na tym hotele, dla których wynajem krótkoterminowy mieszkań jest bezpośrednią konkurencją. Skorzystają także mieszkańcy budynków w centrum dużych miast, w których powinno być spokojniej i bezpieczniej przez zmniejszenie ruchu w budynkach – podsumował Karliński.