Samowole budowlane w Polsce – czy nadal jest ich dużo?

• Samowole budowlane w Polsce a prawo budowlane
• Liczba samowoli budowlanych w Polsce w 2021 roku
• Samowola budowlana - co to jest
• Legalizacja samowoli budowlanej
• Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?

Samowole budowlane w Polsce a prawo budowlane

Prawo budowlane w latach 90-tych minionego wieku traktowało samowole budowlane pobłażliwie. W efekcie stały się one istną plagą. W celu zapanowania nad tym procederem w 1995 r. wprowadzono do Prawa budowlanego przepis, art. 48, który nakazywał bezwzględną rozbiórkę każdej nielegalnej budowli, której nie udało się wykryć przez pięć lat. Tak restrykcyjny przepis nie zadziałał od razu. Jeszcze w 2000 r. nadzór budowlany wykrył i ukarał rozbiórką ok. 9,6 tys. samowoli budowlanych, z czego blisko 1,6 tys. dotyczyło budynków mieszkalnych.

– Oczywiście rzadko były to gotowe domy. Mimo to przeciwko tak drakońskiemu rozwiązaniu protestowało wówczas wielu prawników. Nie podobał im się jego automatyzm i bezduszność. Często inwestorzy rozpoczynali budowę, nie czekając, aż załatwią formalności, bo z winy urzędników trwało to wiele miesięcy. W niektórych przypadkach rozsądek nakazywał danie takiemu inwestorowi szansy na zalegalizowanie samowoli budowlanej – zauważa Marek Wielgo.

W 1999 r. na wniosek sędziów jednego ze składów orzekających Naczelnego Sądu Administracyjnego wprowadzonym przepisem zajmował się nawet Trybunał Konstytucyjny. Nie dopatrzył się on jednak niekonstytucyjności przepisu.

W 2002 r. głośno było o 121 rodzinach, które kupiły mieszkania od jednego z wrocławskich deweloperów. Jak się okazało inwestycja była samowolą, na którą dostał on nakaz rozbiórki. Na szczęście liczba samowoli systematycznie malała. Dopuszczono więc ich legalizację w ściśle określonych przypadkach.

Liczba samowoli budowlanych w Polsce w 2021 roku

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) podaje, że w 2021 r. wydane zostały nakazy rozbiórki 210 budynków mieszkalnych. Równocześnie zalegalizowano budowę 390 domów jednorodzinnych oraz 18 budynków wielorodzinnych.

– Wykrytych samowoli nigdy nie było tak mało. To cieszy, bo świadczy o rosnącym poszanowaniu Prawa budowlanego – komentuje ekspert GetHome.pl.

Marek Wielgo, dodaje, że liczba wykrywanych samowoli budowlanych to w dużej mierze skutek donosów sąsiedzkich, a nie pracy inspektorów nadzoru budowlanego.

- To właśnie dzięki nim są one wykrywane najczęściej - ocenia ekspert.

Samowola budowlana - co to jest

Prawo budowlane wyróżnia dwa rodzaje samowoli budowlanych:

1. W przypadku, gdy dom jest budowany bez pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia z projektem,
2. W sytuacji, kiedy dom jest budowany niezgodnie z warunkami pozwolenia.

Tych pierwszych przypadków było do tej pory znacznie więcej, niż tych drugich. To się jednak może zmienić, jeśli budujący domy na podstawie uproszczonych procedur będą próbowali zagospodarować działkę według swojego widzimisię lub zmodyfikować projekt domu już w trakcie jego budowy. Oczywiście nakaz rozbiórki jest ostatecznością. Inwestor ma szansę na zalegalizowanie budowy.

Pewne jest natomiast, że spadek liczby wykrywanych samowoli budowlanych nie jest efektem dekoniunktury na rynku budowlanym. Wręcz przeciwnie, w ostatnich latach rosła liczba budów, ale tych nielegalnych było coraz mniej. Np. w 2013 r. wydane zostały pozwolenia na budowę 82 770 budynków mieszkalnych (jednorodzinnych i wielorodzinnych). W tym okresie inspektorzy nadzoru budowlanego wydali nakazy rozbiórki 562, co daje 6,8 samowoli na 1000 budynków objętych pozwoleniami na budowę. Natomiast na podstawie ubiegłorocznych pozwoleń powstanie 167 748 budynków, a 210 będzie musiało być rozebranych. To tylko 1,3 samowole na 1000 budowanych legalnie domów.

Legalizacja samowoli budowlanej

Warto zwrócić uwagę, że spadkowi liczby nakazów rozbiórki samowoli towarzyszy wzrost liczby zalegalizowanych budów budynków mieszkalnych. W 2021 r. procedurę legalizacyjną przeszło pomyślnie aż 408 budynków mieszkalnych. Było ich więc niemal dwa razy więcej niż ukaranych rozbiórką.

Ekspert GetHome.pl podkreśla, że bezwzględną rozbiórką są karane tylko te budynki, które zostały postawione w miejscu niedozwolonym przez plan zagospodarowania przestrzennego oraz niezgodnie ze sztuką budowlaną. Rozpoczęcie budowy bez pozwolenia lub zgłoszenia nie jest już traktowane z taką surowością. Nadzór budowlany nakazuje inwestorowi zatrzymanie budowy i informuje go o możliwości wszczęcia procedury legalizacyjnej. Taki inwestor musi wówczas w określonym terminie dostarczyć wszystkie wymagane przez prawo dokumenty. Legalizacja wiąże się też z obowiązkiem wniesienia bardzo słonej opłaty legalizacyjnej. Np. w przypadku domu jednorodzinnego wynosi ona 50 tys. zł.

Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu?

Należy pamiętać o tym, że samowola nie ulega przedawnieniu. Jeśli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, nadzór budowlany wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Co ważne, w tym przypadku nie jest wymagana opłata legalizacyjna. W przypadku starszych budynków kluczowe znaczenie ma ekspertyza techniczna, z której ma jasno wynikać, że budynek nadaje się do użytkowania oraz nie stwarza zagrożenia dla zdrowia i życia przebywających w nim ludzi.