REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zasiedzenie mieszkania - przepisy, zasady

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Markiewicz
Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI
Zasiedzenie mieszkania - przepisy, zasady
Zasiedzenie mieszkania - przepisy, zasady

REKLAMA

REKLAMA

Zasiedzenie mieszkania (lokalu mieszkalnego) teoretycznie jest możliwe. W przypadku mieszkań, obowiązują identyczne terminy zasiedzenia, jak te dotyczące nieruchomości gruntowych. Główną przeszkodą, która utrudnia zasiedzenie mieszkania jest opór jego właściciela. Nieruchomości gruntowych częściej dotyczą sytuacje, w których właściciel jest nieświadomy lub bierny. Pojawiają się wątpliwości, czy można zasiedzieć spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Orzecznictwo nie jest tutaj do końca jednolite.

Zasiedzenie mieszkania - czy jest możliwe?

W kontekście zasiedzenia, zwykle mówi się o nieruchomościach gruntowych. Z zasiedzeniem takich nieruchomości jest związana duża liczba artykułów i porad. Mniej popularny wydaje się temat zasiedzenia lokalu. Dlatego wiele osób może zadawać pytanie, czy zasiedzenie mieszkania jest w ogóle możliwe. Warto udzielić odpowiedzi, która uwzględnia nie tylko przepisy kodeksu cywilnego i orzecznictwo, ale również praktykę związaną z posiadaniem mieszkań. Interesująca wydaje się także kwestia zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tym przypadku, orzecznictwo nie jest bowiem jednolite.

REKLAMA

Zasiedzenie mieszkania a dobra i zła wiara

W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zasiedzenia nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy nieruchomościami gruntowymi i lokalowymi. Artykuł 172 KC wskazuje, że: „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Dodatkowe przepisy dotyczą nieruchomości rolnych, które może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny.

Konstrukcja przepisów kodeksu cywilnego wskazuje, że zasiedzenie mieszkania jest jak najbardziej możliwe. Wymagane warunki to posiadanie samoistne lokalu oraz upływ odpowiedniego terminu wynoszącego 20 lat lub 30 lat (w przypadku posiadania w złej wierze). Posiadanie samoistne jest związane z władaniem daną rzeczą, jak właściciel. „Wedle Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. (sygn. akt. V CSK 146/08), samoistny posiadacz nieruchomości nie tylko włada nią jak właściciel, ale również pobiera pożytki oraz dochody i uważa się za uprawnionego do rozporządzania tą nieruchomością” - cytuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Definicję dobrej wiary posiadacza samoistnego przedstawia chociażby Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2018 r. (sygn. akt V ACa 1131/17). „Według tego orzeczenia, posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest osoba, której okoliczności wejścia w posiadanie nieruchomości usprawiedliwiały przekonanie, że nie narusza ona cudzego prawa” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Aktywność właściciela główną przeszkodą dla zasiedzenia

REKLAMA

W praktyce zasiedzenie mieszkania najczęściej będzie możliwe po upływie 30 lat, czyli terminu przewidzianego dla posiadania samoistnego w złej wierze. Jak wiadomo, w polskim prawie obowiązuje domniemanie posiadania samoistnego w dobrej wierze. W przypadku lokalu mieszkalnego, złą wiarę jest natomiast dużo łatwiej udowodnić. „Nie może być bowiem mowy o nieświadomości, z jaką (przykładowo) fragment cudzego gruntu posiada sąsiad przekonany o prawidłowym rozgraniczeniu działek” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Samo zasiedzenie lokalu mieszkalnego jest dość rzadkim przypadkiem, ponieważ prawowici właściciele lokali lub ich spadkobiercy zwykle podejmują działania mające na celu odzyskanie posiadania. Warto przypomnieć, że bieg terminu związanego z zasiedzeniem jest przerywany przez działania właściciela zmierzające do odzyskania władzy nad nieruchomością. „Przykładem będzie powództwo właściciela o wydanie lokalu i orzeczenie eksmisji” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia oznacza, że będzie on naliczany od początku. Ponowne naliczanie rozpocznie się jednak od daty zakończenia postępowania. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której powództwo zostało wycofane lub doszło do umorzenia postępowania sądowego. „Wówczas ostatecznie nie dochodzi do przerwania terminu zasiedzenia” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sądy nie zawsze okazują się całkowicie zgodne …

REKLAMA

W kontekście ciekawego tematu, jakim jest zasiedzenie mieszkania, warto wspomnieć o zasiedzeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeszcze niedawno panowała zgodność co do tego, że taka forma zasiedzenia nie jest możliwa (jako nieprzewidziana bezpośrednio przez kodeks cywilny). „Wyłom w spójnym orzecznictwie jest związany np. z Postanowieniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu wydanym dnia 29 października 2018 r. (sygn. akt II Ca 825/18)” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspomniane postanowienie wskazuje, że na skutek Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 roku (sygn. K 32/03), obecnie nie można wykluczyć możliwości zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Według wrocławskiego sądu, termin zasiedzenia wspomnianego prawa może biec dopiero od 15 kwietnia 2004 roku, czyli daty wejścia w życie wyroku TK z 30 marca 2004 r. „Istnieje jednak ryzyko, że inny sąd nie zgodzi się z taką interpretacją przepisów” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

REKLAMA

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

REKLAMA