REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zasiedzenie mieszkania - przepisy, zasady

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Markiewicz
Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI
Zasiedzenie mieszkania - przepisy, zasady
Zasiedzenie mieszkania - przepisy, zasady

REKLAMA

REKLAMA

Zasiedzenie mieszkania (lokalu mieszkalnego) teoretycznie jest możliwe. W przypadku mieszkań, obowiązują identyczne terminy zasiedzenia, jak te dotyczące nieruchomości gruntowych. Główną przeszkodą, która utrudnia zasiedzenie mieszkania jest opór jego właściciela. Nieruchomości gruntowych częściej dotyczą sytuacje, w których właściciel jest nieświadomy lub bierny. Pojawiają się wątpliwości, czy można zasiedzieć spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Orzecznictwo nie jest tutaj do końca jednolite.

Zasiedzenie mieszkania - czy jest możliwe?

W kontekście zasiedzenia, zwykle mówi się o nieruchomościach gruntowych. Z zasiedzeniem takich nieruchomości jest związana duża liczba artykułów i porad. Mniej popularny wydaje się temat zasiedzenia lokalu. Dlatego wiele osób może zadawać pytanie, czy zasiedzenie mieszkania jest w ogóle możliwe. Warto udzielić odpowiedzi, która uwzględnia nie tylko przepisy kodeksu cywilnego i orzecznictwo, ale również praktykę związaną z posiadaniem mieszkań. Interesująca wydaje się także kwestia zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W tym przypadku, orzecznictwo nie jest bowiem jednolite.

REKLAMA

Zasiedzenie mieszkania a dobra i zła wiara

W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę, że przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zasiedzenia nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy nieruchomościami gruntowymi i lokalowymi. Artykuł 172 KC wskazuje, że: „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”. Dodatkowe przepisy dotyczą nieruchomości rolnych, które może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny.

Konstrukcja przepisów kodeksu cywilnego wskazuje, że zasiedzenie mieszkania jest jak najbardziej możliwe. Wymagane warunki to posiadanie samoistne lokalu oraz upływ odpowiedniego terminu wynoszącego 20 lat lub 30 lat (w przypadku posiadania w złej wierze). Posiadanie samoistne jest związane z władaniem daną rzeczą, jak właściciel. „Wedle Postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. (sygn. akt. V CSK 146/08), samoistny posiadacz nieruchomości nie tylko włada nią jak właściciel, ale również pobiera pożytki oraz dochody i uważa się za uprawnionego do rozporządzania tą nieruchomością” - cytuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Definicję dobrej wiary posiadacza samoistnego przedstawia chociażby Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2018 r. (sygn. akt V ACa 1131/17). „Według tego orzeczenia, posiadaczem samoistnym w dobrej wierze jest osoba, której okoliczności wejścia w posiadanie nieruchomości usprawiedliwiały przekonanie, że nie narusza ona cudzego prawa” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Aktywność właściciela główną przeszkodą dla zasiedzenia

REKLAMA

W praktyce zasiedzenie mieszkania najczęściej będzie możliwe po upływie 30 lat, czyli terminu przewidzianego dla posiadania samoistnego w złej wierze. Jak wiadomo, w polskim prawie obowiązuje domniemanie posiadania samoistnego w dobrej wierze. W przypadku lokalu mieszkalnego, złą wiarę jest natomiast dużo łatwiej udowodnić. „Nie może być bowiem mowy o nieświadomości, z jaką (przykładowo) fragment cudzego gruntu posiada sąsiad przekonany o prawidłowym rozgraniczeniu działek” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Samo zasiedzenie lokalu mieszkalnego jest dość rzadkim przypadkiem, ponieważ prawowici właściciele lokali lub ich spadkobiercy zwykle podejmują działania mające na celu odzyskanie posiadania. Warto przypomnieć, że bieg terminu związanego z zasiedzeniem jest przerywany przez działania właściciela zmierzające do odzyskania władzy nad nieruchomością. „Przykładem będzie powództwo właściciela o wydanie lokalu i orzeczenie eksmisji” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia oznacza, że będzie on naliczany od początku. Ponowne naliczanie rozpocznie się jednak od daty zakończenia postępowania. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której powództwo zostało wycofane lub doszło do umorzenia postępowania sądowego. „Wówczas ostatecznie nie dochodzi do przerwania terminu zasiedzenia” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sądy nie zawsze okazują się całkowicie zgodne …

REKLAMA

W kontekście ciekawego tematu, jakim jest zasiedzenie mieszkania, warto wspomnieć o zasiedzeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeszcze niedawno panowała zgodność co do tego, że taka forma zasiedzenia nie jest możliwa (jako nieprzewidziana bezpośrednio przez kodeks cywilny). „Wyłom w spójnym orzecznictwie jest związany np. z Postanowieniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu wydanym dnia 29 października 2018 r. (sygn. akt II Ca 825/18)” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspomniane postanowienie wskazuje, że na skutek Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 roku (sygn. K 32/03), obecnie nie można wykluczyć możliwości zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Według wrocławskiego sądu, termin zasiedzenia wspomnianego prawa może biec dopiero od 15 kwietnia 2004 roku, czyli daty wejścia w życie wyroku TK z 30 marca 2004 r. „Istnieje jednak ryzyko, że inny sąd nie zgodzi się z taką interpretacją przepisów” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowy trend na rynku najmu: wynajmujący zlecają obsługę profesjonalnym agencjom. Jakie korzyści, jakie minusy

Rynek najmu w przeobrażeniu. Model wynajmu krótkoterminowego, który jeszcze niedawno kusił prostotą i szybkim zyskiem, dziś coraz częściej okazuje się zbyt obciążający dla właścicieli. Rosnące wymagania formalne, potrzeba dostępności 24/7 i odpowiedzialność za każdy etap obsługi gości sprawiają, że wiele osób zaczyna szukać alternatyw.

Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

REKLAMA

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

REKLAMA

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

Budynek Intraco w Warszawie będzie zburzony. Rozbiórka potrwa ponad rok. W 2030 r. w tym miejscu stanie nowoczesny wieżowiec

Budynek Intraco zostanie zburzony, a w jego miejscu powstanie w 2030 r. nowoczesny wieżowiec, bardzo podobny do historycznego – poinformowali 3 czerwca 2025 r. przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości.

REKLAMA