REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
MS więcej niż OKNA

REKLAMA

REKLAMA

Sytuacja związana z wzniesieniem budynku na cudzym gruncie jest częstsza niż można by sądzić. Wyjaśniamy, jak w takim przypadku może wyglądać rozliczenie między stronami.

Dom na cudzej działce – czy to się zdarza?

REKLAMA

Z pozoru, sytuacja dotycząca wzniesienia budynku całkowicie na cudzym gruncie może wydawać się dziwna i bardzo mało prawdopodobna. Gdyby jednak taki przypadek nie zdarzał się w praktyce, to ustawodawca nie wprowadziłby odpowiednich przepisów. Rzeczywistość pokazuje, że sytuacje związane z domami stojącymi na cudzym gruncie dotyczą nie tylko starych budynków. Czasem inwestor w mniej lub bardziej świadomy sposób buduje dom np. na działce należącej do jego członka rodziny. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak mogą wyglądać rozliczenia między stronami niefortunnej inwestycji budowlanej.

Dom na cudzej działce – co z zasadą powiązania budynku z prawem do gruntu?

REKLAMA

Jeszcze przed opisaniem możliwego sposobu rozliczeń między inwestorem oraz właścicielem gruntu, warto przypomnieć, że generalną zasadą jest powiązanie własności budynków z prawem własności działki. Taka zasada pochodząca jeszcze z prawa rzymskiego (łac. superficies solo cedit - to, co jest na powierzchni, podlega gruntowi), została przyjęta przez polski system prawny. Potwierdzenie stanowią artykuły 48 oraz 191 kodeksu cywilnego. Pierwszy z wymienionych przepisów precyzuje, że do części składowych gruntu oprócz budynków należą między innymi rozmaite urządzenia oraz rośliny.

Wyjątki od opisywanej zasady są nieliczne i dotyczą głównie sytuacji związanej z użytkowaniem wieczystym, a także odrębnej własności lokali (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 26 listopada 2020 r. - sygn. akt I ACa 566/19). Wbrew temu, co mogą sądzić niektórzy inwestorzy, samo poczynienie sporych nakładów nie sprawia, że wzniesiony budynek wraz z częścią lub całością działki stanie się ich własnością. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują natomiast na możliwość formułowania pewnych roszczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dom na cudzej działce - dobra i zła wiara czasem może mieć spore znaczenie

Kodeks cywilny prezentuje nam dokładne informacje o zasadach rozliczeń stron, czyli inwestora i właściciela działki w sytuacji, gdy budynek (niekoniecznie mieszkalny) został wzniesiony całkowicie na cudzym gruncie. W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę na artykuł 226 KC. Ten przepis kodeksu cywilnego wskazuje, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może domagać się od właściciela gruntu zwrotu poniesionych nakładów. Mowa o zwrocie nakładów koniecznych w części nieskompensowanej korzyściami uzyskanymi z nieruchomości. Zwrot innych nakładów jest możliwy jeśli zwiększają one wartość rzeczy (działki) i zostały dokonane jeszcze przed uzyskaniem informacji o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy. Samoistny posiadacz w złej wierze może się jedynie domagać zwrotu koniecznych nakładów, które wzbogaciłyby bezpodstawnie właściciela działki.

W nawiązaniu do powyższych informacji, warto wspomnieć, że wydatki dotyczące wzniesienia nowego budynku na cudzym gruncie nie mają charakteru nakładów koniecznych (zobacz na przykład Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2012 r. - sygn. akt I ACa 60/12). Zatem tylko posiadacz samoistny w dobrej wierze może się domagać zwrotu nakładów dotyczących wzniesionego budynku na podstawie art. 226 KC. Jak stwierdził chociażby Sąd Najwyższy w wyroku z 8 czerwca 2017 roku (sygn. akt V CSK 584/16): „dobrą wiarę samoistnego posiadacza cechuje błędne, chociaż w danych okolicznościach usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności rzeczy”. O dobrej wierze nie może być mowy, jeśli posiadacz samoistny (tzn. rozporządzający działką jak właściciel) dopuścił się niedbalstwa.

Dom na cudzej działce  - obydwie strony mogą formułować swoje roszczenia

W kontekście analizowanego tematu, bardzo ważny wydaje się również artykuł 231 KC. Ten przepis mówi bowiem, że w sytuacji całkowitego wzniesienia budynku na cudzym gruncie, odpowiednie roszczenia mogą wysuwać obydwie strony. Jeżeli wartość budynku jest znacznie większa niż wartość działki, to właściciel gruntu może domagać się od inwestora zakupu nieruchomości gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to roszczenie posiadające pierwszeństwo względem poprzednio opisywanego roszczenia inwestora z artykułu 226 kodeksu cywilnego. Co ważne, roszczenie właściciela gruntu określone przez art. 231 par. 2 KC nie ulega przedawnieniu, co potwierdziła Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2021 r. (sygn. akt III CZP 79/19).

Paragraf pierwszy artykułu 231 KC wskazuje, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze również może wysuwać roszczenie. Jest ono uprawnione, gdy wartość wzniesionego budynku znacząco przekracza wartość zajętej działki. Taka sytuacja w połączeniu z dobrą wiarą posiadacza samoistnego uzasadnia jego roszczenie o sprzedaż gruntu (za odpowiednim wynagrodzeniem). Obydwa roszczenia określone przez artykuł 231 kodeksu cywilnego, dość często trafiają na wokandę sądową w związku z brakiem porozumienia stron

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: RynekPierwotny.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

REKLAMA

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

REKLAMA

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA