REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
MS więcej niż OKNA

REKLAMA

REKLAMA

Sytuacja związana z wzniesieniem budynku na cudzym gruncie jest częstsza niż można by sądzić. Wyjaśniamy, jak w takim przypadku może wyglądać rozliczenie między stronami.

Dom na cudzej działce – czy to się zdarza?

REKLAMA

REKLAMA

Z pozoru, sytuacja dotycząca wzniesienia budynku całkowicie na cudzym gruncie może wydawać się dziwna i bardzo mało prawdopodobna. Gdyby jednak taki przypadek nie zdarzał się w praktyce, to ustawodawca nie wprowadziłby odpowiednich przepisów. Rzeczywistość pokazuje, że sytuacje związane z domami stojącymi na cudzym gruncie dotyczą nie tylko starych budynków. Czasem inwestor w mniej lub bardziej świadomy sposób buduje dom np. na działce należącej do jego członka rodziny. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak mogą wyglądać rozliczenia między stronami niefortunnej inwestycji budowlanej.

Dom na cudzej działce – co z zasadą powiązania budynku z prawem do gruntu?

Jeszcze przed opisaniem możliwego sposobu rozliczeń między inwestorem oraz właścicielem gruntu, warto przypomnieć, że generalną zasadą jest powiązanie własności budynków z prawem własności działki. Taka zasada pochodząca jeszcze z prawa rzymskiego (łac. superficies solo cedit - to, co jest na powierzchni, podlega gruntowi), została przyjęta przez polski system prawny. Potwierdzenie stanowią artykuły 48 oraz 191 kodeksu cywilnego. Pierwszy z wymienionych przepisów precyzuje, że do części składowych gruntu oprócz budynków należą między innymi rozmaite urządzenia oraz rośliny.

REKLAMA

Wyjątki od opisywanej zasady są nieliczne i dotyczą głównie sytuacji związanej z użytkowaniem wieczystym, a także odrębnej własności lokali (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 26 listopada 2020 r. - sygn. akt I ACa 566/19). Wbrew temu, co mogą sądzić niektórzy inwestorzy, samo poczynienie sporych nakładów nie sprawia, że wzniesiony budynek wraz z częścią lub całością działki stanie się ich własnością. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują natomiast na możliwość formułowania pewnych roszczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dom na cudzej działce - dobra i zła wiara czasem może mieć spore znaczenie

Kodeks cywilny prezentuje nam dokładne informacje o zasadach rozliczeń stron, czyli inwestora i właściciela działki w sytuacji, gdy budynek (niekoniecznie mieszkalny) został wzniesiony całkowicie na cudzym gruncie. W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę na artykuł 226 KC. Ten przepis kodeksu cywilnego wskazuje, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może domagać się od właściciela gruntu zwrotu poniesionych nakładów. Mowa o zwrocie nakładów koniecznych w części nieskompensowanej korzyściami uzyskanymi z nieruchomości. Zwrot innych nakładów jest możliwy jeśli zwiększają one wartość rzeczy (działki) i zostały dokonane jeszcze przed uzyskaniem informacji o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy. Samoistny posiadacz w złej wierze może się jedynie domagać zwrotu koniecznych nakładów, które wzbogaciłyby bezpodstawnie właściciela działki.

W nawiązaniu do powyższych informacji, warto wspomnieć, że wydatki dotyczące wzniesienia nowego budynku na cudzym gruncie nie mają charakteru nakładów koniecznych (zobacz na przykład Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2012 r. - sygn. akt I ACa 60/12). Zatem tylko posiadacz samoistny w dobrej wierze może się domagać zwrotu nakładów dotyczących wzniesionego budynku na podstawie art. 226 KC. Jak stwierdził chociażby Sąd Najwyższy w wyroku z 8 czerwca 2017 roku (sygn. akt V CSK 584/16): „dobrą wiarę samoistnego posiadacza cechuje błędne, chociaż w danych okolicznościach usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności rzeczy”. O dobrej wierze nie może być mowy, jeśli posiadacz samoistny (tzn. rozporządzający działką jak właściciel) dopuścił się niedbalstwa.

Dom na cudzej działce  - obydwie strony mogą formułować swoje roszczenia

W kontekście analizowanego tematu, bardzo ważny wydaje się również artykuł 231 KC. Ten przepis mówi bowiem, że w sytuacji całkowitego wzniesienia budynku na cudzym gruncie, odpowiednie roszczenia mogą wysuwać obydwie strony. Jeżeli wartość budynku jest znacznie większa niż wartość działki, to właściciel gruntu może domagać się od inwestora zakupu nieruchomości gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to roszczenie posiadające pierwszeństwo względem poprzednio opisywanego roszczenia inwestora z artykułu 226 kodeksu cywilnego. Co ważne, roszczenie właściciela gruntu określone przez art. 231 par. 2 KC nie ulega przedawnieniu, co potwierdziła Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2021 r. (sygn. akt III CZP 79/19).

Paragraf pierwszy artykułu 231 KC wskazuje, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze również może wysuwać roszczenie. Jest ono uprawnione, gdy wartość wzniesionego budynku znacząco przekracza wartość zajętej działki. Taka sytuacja w połączeniu z dobrą wiarą posiadacza samoistnego uzasadnia jego roszczenie o sprzedaż gruntu (za odpowiednim wynagrodzeniem). Obydwa roszczenia określone przez artykuł 231 kodeksu cywilnego, dość często trafiają na wokandę sądową w związku z brakiem porozumienia stron

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: RynekPierwotny.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Elastyczność zamiast kredytu. Dlaczego młodzi Polacy coraz chętniej wybierają najem instytucjonalny?

Młodzi Polacy coraz rzadziej marzą o własnym mieszkaniu na kredyt. Zamiast tego stawiają na elastyczność, wygodę i bezpieczeństwo, jakie daje najem instytucjonalny (PRS). Ten segment rynku rośnie w rekordowym tempie – liczba mieszkań w tym standardzie wzrosła w Polsce o 30% w ciągu roku, a prognozy wskazują dalszy dynamiczny rozwój. Dlaczego właśnie PRS staje się symbolem nowoczesnego stylu życia młodych dorosłych?

Rynek mieszkań o wyższym standardzie - najnowsze dane

Jak duże jest obecne zainteresowanie mieszkaniami podwyższonego standardu i nieruchomościami premium? Jak szeroka jest oferta firm w tym segmencie oraz jakie są średnie ceny takich projektów? Czy deweloperzy planują nowe inwestycje o tym profilu? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Czujniki czadu i dymu. Jak prawidłowo zamontować

Czad jest wyjątkowo niebezpieczny zwłaszcza w sezonie grzewczym. Nie jesteśmy wstanie go wyczuć ani zobaczyć. Na rynku dostępne są urządzenia nieco sprytniejsze od nas, które w przypadku zagrożenia poinformują o wysokim stężeniu tej niezwykle niebezpiecznej substancji, już za kilka dni montaż czujników dymu i czadu będzie obowiązkowy.

Zagospodarowanie przestrzenne: zmiany w ustawie powinny być przemyślane. Nowe przepisy wejdą w życie w połowie 2026 r.

Wielka reforma dotycząca planowania i zagospodarowania przestrzennego trwa. Jakie korekty nowelizacji ustawy przewidziano? Kiedy wejdą w życie nowe przepisy? Przedsiębiorcy wystosowali apel do rządzących.

REKLAMA

Pies hałasuje i zakłóca spokój. Czy potrzebne są nowe przepisy?

W przypadku hałaśliwych zwierząt domowych nie pomogą ani przepisy administracyjne, ani karne. Na problem zwraca uwagę Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich.

Bez tego papierka zapomnij o odszkodowaniu w razie pożaru

Mogłoby się wydawać, że skoro m. in. budynki mieszkalne jednorodzinne, garażowe, gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej oraz obiekty budowlane budownictwa zagrodowego i letniskowego, nie wymagają prowadzenia dla nich książki obiektu budowlanego, to nie dotyczy też ich obowiązek dokonywania przeglądów niektórych instalacji – skoro nie ma książki, do której wynik takiego przeglądu można by wpisać. Jednak nic bardziej mylnego! W niniejszym artykule skupimy się na jednym z istotniejszych obowiązków właścicieli nieruchomości.

Ustawa o jawności nie wpłynęła na obniżenie cen mieszkań [Raport]

W III kwartale br. nastąpiło ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym - wynika z raportu JLL. Wejście w życie ustawy o jawności cen wywołało falę korekt w cennikach deweloperów, ale ich wpływ na poziom cen był znikomy, ponieważ podwyżki i obniżki się zrównoważyły.

TBS-y na marginesie. Najtańszy najem w Polsce wciąż bez wsparcia państwa

Mimo kryzysu mieszkaniowego i galopujących cen, Towarzystwa Budownictwa Społecznego nadal działają w cieniu polityki państwa. Choć oferują najtańszy i najbezpieczniejszy najem w kraju, ich potencjał pozostaje niewykorzystany – procedury są zbyt skomplikowane, a finansowanie znikome. Jeśli to się nie zmieni, za kilka lat czeka nas jeszcze głębszy kryzys.

REKLAMA

Miało nie być podatku katastralnego, a jednak po cichu trwają prace – rewolucja w podatku od nieruchomości coraz bliżej?

Od kilku lat w debacie publicznej pojawia się temat istotnych zmian w podatku od nieruchomości i już kilkukrotnie opinia publiczna była sondowana przez władze potencjalnym wprowadzeniem podatku katastralnego. Okazuje się, że jednak z sejmowych komisji właśnie obraduje nad taką propozycją. Co znamienne, dzieje się to w okresie, gdy planowany deficyt w budżecie państwa sięgnie blisko 300 mld zł, zatem dodatkowe pieniądze z nowego i droższego sposobu opodatkowania nieruchomości mogłyby stanowić istotny zastrzyk dla budżetu kosztem właścicieli nieruchomości.

Podatek od nieruchomości 2026. Jakie będą nowe stawki i jak najlepiej opłacić daninę?

Podwyżki cen gazu, prądu i żywności to dopiero początek. Po waloryzacji emerytur i innych świadczeń, inflacja ponownie upomni się o swoje, tym razem poprzez wyższe opłaty za domy i mieszkania. W 2026 roku wiele gmin wykorzysta wskaźnik inflacji, by podnieść lokalne podatki. Kogo dotkną największe podwyżki i czy Twój budżet domowy wytrzyma kolejne obciążenie?

REKLAMA