REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
MS więcej niż OKNA

REKLAMA

REKLAMA

Sytuacja związana z wzniesieniem budynku na cudzym gruncie jest częstsza niż można by sądzić. Wyjaśniamy, jak w takim przypadku może wyglądać rozliczenie między stronami.

Dom na cudzej działce – czy to się zdarza?

REKLAMA

Z pozoru, sytuacja dotycząca wzniesienia budynku całkowicie na cudzym gruncie może wydawać się dziwna i bardzo mało prawdopodobna. Gdyby jednak taki przypadek nie zdarzał się w praktyce, to ustawodawca nie wprowadziłby odpowiednich przepisów. Rzeczywistość pokazuje, że sytuacje związane z domami stojącymi na cudzym gruncie dotyczą nie tylko starych budynków. Czasem inwestor w mniej lub bardziej świadomy sposób buduje dom np. na działce należącej do jego członka rodziny. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak mogą wyglądać rozliczenia między stronami niefortunnej inwestycji budowlanej.

Dom na cudzej działce – co z zasadą powiązania budynku z prawem do gruntu?

REKLAMA

Jeszcze przed opisaniem możliwego sposobu rozliczeń między inwestorem oraz właścicielem gruntu, warto przypomnieć, że generalną zasadą jest powiązanie własności budynków z prawem własności działki. Taka zasada pochodząca jeszcze z prawa rzymskiego (łac. superficies solo cedit - to, co jest na powierzchni, podlega gruntowi), została przyjęta przez polski system prawny. Potwierdzenie stanowią artykuły 48 oraz 191 kodeksu cywilnego. Pierwszy z wymienionych przepisów precyzuje, że do części składowych gruntu oprócz budynków należą między innymi rozmaite urządzenia oraz rośliny.

Wyjątki od opisywanej zasady są nieliczne i dotyczą głównie sytuacji związanej z użytkowaniem wieczystym, a także odrębnej własności lokali (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 26 listopada 2020 r. - sygn. akt I ACa 566/19). Wbrew temu, co mogą sądzić niektórzy inwestorzy, samo poczynienie sporych nakładów nie sprawia, że wzniesiony budynek wraz z częścią lub całością działki stanie się ich własnością. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują natomiast na możliwość formułowania pewnych roszczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dom na cudzej działce - dobra i zła wiara czasem może mieć spore znaczenie

Kodeks cywilny prezentuje nam dokładne informacje o zasadach rozliczeń stron, czyli inwestora i właściciela działki w sytuacji, gdy budynek (niekoniecznie mieszkalny) został wzniesiony całkowicie na cudzym gruncie. W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę na artykuł 226 KC. Ten przepis kodeksu cywilnego wskazuje, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może domagać się od właściciela gruntu zwrotu poniesionych nakładów. Mowa o zwrocie nakładów koniecznych w części nieskompensowanej korzyściami uzyskanymi z nieruchomości. Zwrot innych nakładów jest możliwy jeśli zwiększają one wartość rzeczy (działki) i zostały dokonane jeszcze przed uzyskaniem informacji o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy. Samoistny posiadacz w złej wierze może się jedynie domagać zwrotu koniecznych nakładów, które wzbogaciłyby bezpodstawnie właściciela działki.

W nawiązaniu do powyższych informacji, warto wspomnieć, że wydatki dotyczące wzniesienia nowego budynku na cudzym gruncie nie mają charakteru nakładów koniecznych (zobacz na przykład Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2012 r. - sygn. akt I ACa 60/12). Zatem tylko posiadacz samoistny w dobrej wierze może się domagać zwrotu nakładów dotyczących wzniesionego budynku na podstawie art. 226 KC. Jak stwierdził chociażby Sąd Najwyższy w wyroku z 8 czerwca 2017 roku (sygn. akt V CSK 584/16): „dobrą wiarę samoistnego posiadacza cechuje błędne, chociaż w danych okolicznościach usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności rzeczy”. O dobrej wierze nie może być mowy, jeśli posiadacz samoistny (tzn. rozporządzający działką jak właściciel) dopuścił się niedbalstwa.

Dom na cudzej działce  - obydwie strony mogą formułować swoje roszczenia

W kontekście analizowanego tematu, bardzo ważny wydaje się również artykuł 231 KC. Ten przepis mówi bowiem, że w sytuacji całkowitego wzniesienia budynku na cudzym gruncie, odpowiednie roszczenia mogą wysuwać obydwie strony. Jeżeli wartość budynku jest znacznie większa niż wartość działki, to właściciel gruntu może domagać się od inwestora zakupu nieruchomości gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to roszczenie posiadające pierwszeństwo względem poprzednio opisywanego roszczenia inwestora z artykułu 226 kodeksu cywilnego. Co ważne, roszczenie właściciela gruntu określone przez art. 231 par. 2 KC nie ulega przedawnieniu, co potwierdziła Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2021 r. (sygn. akt III CZP 79/19).

Paragraf pierwszy artykułu 231 KC wskazuje, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze również może wysuwać roszczenie. Jest ono uprawnione, gdy wartość wzniesionego budynku znacząco przekracza wartość zajętej działki. Taka sytuacja w połączeniu z dobrą wiarą posiadacza samoistnego uzasadnia jego roszczenie o sprzedaż gruntu (za odpowiednim wynagrodzeniem). Obydwa roszczenia określone przez artykuł 231 kodeksu cywilnego, dość często trafiają na wokandę sądową w związku z brakiem porozumienia stron

Źródło: RynekPierwotny.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stare drzewa - dla jednych skarb dla innych przeszkoda

Do napisania niniejszego artykułu zainspirowała mnie ostatnia transakcja na rynku pierwotnym. Dla młodego małżeństwa poszukiwałam nieruchomości w podwarszawskim miasteczku, koniecznie w małej inwestycji, domu z 3 sypialniami, ale przede wszystkim ze starodrzewem. Wybrane przez małżeństwo miasteczko, to prawdziwa zielona oaza pod Warszawą. Po odwiedzeniu kilkunastu inwestycji i przeprowadzonych rozmowach z lokalnymi, małymi deweloperami okazało się, że starodrzew nie zawsze jest „mile widziany przez klientów” i że za wycinką starych dorodnych drzew wcale nie stoją deweloperzy.

Nadchodzi obowiązkowa termomodernizacja mieszkań i domów. Sprawdź, które mogą być z niej zwolnione i na jakich zasadach z zastosowania się do dyrektywy budynkowej

Już od przyszłego roku zacznie działać tak zwana dyrektywa budynkowa. Wszystkie domy, bloki, kamienice i inne nieruchomości zostaną podzielone według klas energetycznych. Te z najniższa w trybie pilnym będą przechodzić obowiązkową termomodernizację, co mimo wsparcia ze środków publicznych dla ich właścicieli oznacza nie tylko uciążliwości, ale i dodatkowe koszty.

Nielegalni lokatorzy (ocupas) w Hiszpanii – jak się bronić. Szybsza procedura sądowa od 3 kwietnia 2025 r.

Zjawisko nielegalnego zajmowania nieruchomości w Hiszpanii budzi emocje wśród osób planujących zakup domu czy mieszkania na Półwyspie Iberyjskim. Od 3 kwietnia w wchodzą w życie nowe przepisy, zgodnie z którymi cała procedura sądowa dotycząca nielegalnych lokatorów (tzw. ocupas) ma zostać zakończona w maksymalnie 15 dni.

Budownictwo mieszkaniowe 2025: początek roku nie zapowiada wysypu nowych mieszkań, a wysokie kursy akcji spółek deweloperskich kłócą się z danymi GUS

Budownictwo mieszkaniowe 2025. Po optymistycznym styczniu pod względem budów rozpoczętych, w lutym nastąpiła stabilizacja danych statystycznych na dość przeciętnych poziomach wartości. W dalszym ciągu więc w budownictwie czekamy także na nadejście wiosny.

REKLAMA

Będzie nowa ustawa propodażowa: czy przyspieszy budowę mieszkań w Polsce i obniży cenę metra kwadratowego

Budownictwo mieszkaniowe czeka na nową ustawę – tak zwaną ustawę podażową, obiecaną przez rząd. W ocenie deweloperów, gdyby nowa ustawa propodażowa została przyjęta w obecnej formie, nastąpiłby ciąg korzystnych zmian ułatwiających inwestycje i skracających proces budowy mieszkań.

Program Pierwsze Klucze: by dostać dofinansowanie nie trzeba bezwzględnie kupować używanego mieszkania. Jak załatwić pieniądze na własne lokum

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków pozostaje na niskim poziomie, a ci, którzy decydują się na budowę, szukają oszczędności. Może to zmienić program Pierwsze Klucze. Pieniądze z niego można wydatkować na budowę własnego domu, a nie tylko na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Wiosna to najlepsza pora na wymianę okien. Jak zrobić to, by nie przepłacić a odzyskać wydatek przez oszczędności na ogrzewaniu

Wiosna to idealny moment na prace związane z rewitalizacją budynków, w tym wymianę okien. Jak wynika z badań, czynnikiem, który w największej mierze decyduje o wyborze konkretnych materiałów, produktów czy rozwiązań, jest jakość.

Spada liczba planujących zakup mieszkania w Polsce, rośnie popyt na nieruchomości w Hiszpanii. Przyczyna: sytuacja w Ukrainie napędza boom na hiszpańskim rynku nieruchomości

Zdaniem ekspertów, coraz więcej Polaków będzie szukać nieruchomości w Hiszpanii. Wpływa na to rosnąca niepewność geopolityczna w Europie. Zamiast kupować mieszkanie w Polsce, inwestorzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii.

REKLAMA

Co deweloperzy sądzą o programie dopłat do kredytów mieszkaniowych

Czy program dopłat do kredytów mieszkaniowych jest potrzebny? Jak oceniają to deweloperzy? Jakie mają pomysły na inne rozwiązania wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Budowa domu 2025: KOSZT. Duża część kosztów to robocizna

Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Co podrożało, a czego ceny spadły w tym roku? Ile zapłacisz za postawienie murów? Jaki jest koszt dachu i stolarki? Wszystkie wyliczenia znajdziesz w artykule. Duża część kosztów to robocizna.

REKLAMA