REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
Dom wybudowany na cudzej działce – i co teraz?
MS więcej niż OKNA

REKLAMA

REKLAMA

Sytuacja związana z wzniesieniem budynku na cudzym gruncie jest częstsza niż można by sądzić. Wyjaśniamy, jak w takim przypadku może wyglądać rozliczenie między stronami.

Dom na cudzej działce – czy to się zdarza?

REKLAMA

Z pozoru, sytuacja dotycząca wzniesienia budynku całkowicie na cudzym gruncie może wydawać się dziwna i bardzo mało prawdopodobna. Gdyby jednak taki przypadek nie zdarzał się w praktyce, to ustawodawca nie wprowadziłby odpowiednich przepisów. Rzeczywistość pokazuje, że sytuacje związane z domami stojącymi na cudzym gruncie dotyczą nie tylko starych budynków. Czasem inwestor w mniej lub bardziej świadomy sposób buduje dom np. na działce należącej do jego członka rodziny. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, jak mogą wyglądać rozliczenia między stronami niefortunnej inwestycji budowlanej.

Dom na cudzej działce – co z zasadą powiązania budynku z prawem do gruntu?

REKLAMA

Jeszcze przed opisaniem możliwego sposobu rozliczeń między inwestorem oraz właścicielem gruntu, warto przypomnieć, że generalną zasadą jest powiązanie własności budynków z prawem własności działki. Taka zasada pochodząca jeszcze z prawa rzymskiego (łac. superficies solo cedit - to, co jest na powierzchni, podlega gruntowi), została przyjęta przez polski system prawny. Potwierdzenie stanowią artykuły 48 oraz 191 kodeksu cywilnego. Pierwszy z wymienionych przepisów precyzuje, że do części składowych gruntu oprócz budynków należą między innymi rozmaite urządzenia oraz rośliny.

Wyjątki od opisywanej zasady są nieliczne i dotyczą głównie sytuacji związanej z użytkowaniem wieczystym, a także odrębnej własności lokali (zobacz np. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 26 listopada 2020 r. - sygn. akt I ACa 566/19). Wbrew temu, co mogą sądzić niektórzy inwestorzy, samo poczynienie sporych nakładów nie sprawia, że wzniesiony budynek wraz z częścią lub całością działki stanie się ich własnością. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują natomiast na możliwość formułowania pewnych roszczeń.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dom na cudzej działce - dobra i zła wiara czasem może mieć spore znaczenie

Kodeks cywilny prezentuje nam dokładne informacje o zasadach rozliczeń stron, czyli inwestora i właściciela działki w sytuacji, gdy budynek (niekoniecznie mieszkalny) został wzniesiony całkowicie na cudzym gruncie. W pierwszej kolejności, warto zwrócić uwagę na artykuł 226 KC. Ten przepis kodeksu cywilnego wskazuje, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może domagać się od właściciela gruntu zwrotu poniesionych nakładów. Mowa o zwrocie nakładów koniecznych w części nieskompensowanej korzyściami uzyskanymi z nieruchomości. Zwrot innych nakładów jest możliwy jeśli zwiększają one wartość rzeczy (działki) i zostały dokonane jeszcze przed uzyskaniem informacji o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy. Samoistny posiadacz w złej wierze może się jedynie domagać zwrotu koniecznych nakładów, które wzbogaciłyby bezpodstawnie właściciela działki.

W nawiązaniu do powyższych informacji, warto wspomnieć, że wydatki dotyczące wzniesienia nowego budynku na cudzym gruncie nie mają charakteru nakładów koniecznych (zobacz na przykład Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 września 2012 r. - sygn. akt I ACa 60/12). Zatem tylko posiadacz samoistny w dobrej wierze może się domagać zwrotu nakładów dotyczących wzniesionego budynku na podstawie art. 226 KC. Jak stwierdził chociażby Sąd Najwyższy w wyroku z 8 czerwca 2017 roku (sygn. akt V CSK 584/16): „dobrą wiarę samoistnego posiadacza cechuje błędne, chociaż w danych okolicznościach usprawiedliwione przekonanie, że przysługuje mu prawo własności rzeczy”. O dobrej wierze nie może być mowy, jeśli posiadacz samoistny (tzn. rozporządzający działką jak właściciel) dopuścił się niedbalstwa.

Dom na cudzej działce  - obydwie strony mogą formułować swoje roszczenia

W kontekście analizowanego tematu, bardzo ważny wydaje się również artykuł 231 KC. Ten przepis mówi bowiem, że w sytuacji całkowitego wzniesienia budynku na cudzym gruncie, odpowiednie roszczenia mogą wysuwać obydwie strony. Jeżeli wartość budynku jest znacznie większa niż wartość działki, to właściciel gruntu może domagać się od inwestora zakupu nieruchomości gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to roszczenie posiadające pierwszeństwo względem poprzednio opisywanego roszczenia inwestora z artykułu 226 kodeksu cywilnego. Co ważne, roszczenie właściciela gruntu określone przez art. 231 par. 2 KC nie ulega przedawnieniu, co potwierdziła Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 sierpnia 2021 r. (sygn. akt III CZP 79/19).

Paragraf pierwszy artykułu 231 KC wskazuje, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze również może wysuwać roszczenie. Jest ono uprawnione, gdy wartość wzniesionego budynku znacząco przekracza wartość zajętej działki. Taka sytuacja w połączeniu z dobrą wiarą posiadacza samoistnego uzasadnia jego roszczenie o sprzedaż gruntu (za odpowiednim wynagrodzeniem). Obydwa roszczenia określone przez artykuł 231 kodeksu cywilnego, dość często trafiają na wokandę sądową w związku z brakiem porozumienia stron

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: RynekPierwotny.pl

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd kręci bat na właścicieli domów. Będzie limit osób, a nawet metrów dla rodziny? Szykują się wielkie zmiany w przepisach

Hałas, bójki, parkujące, gdzie się da samochody, śmieci i bezsilność sąsiadów – tak można streścić skargi, które leją się lawiną do posłów oraz resortu rozwoju i technologii od tych, którzy stali się ofiarą nowej, polskiej plagi. Domy jednorodzinne zamieniane są w hotele robotnicze. Rząd chce z tym walczyć i kręci bat na ten „biznes”. Szykuje się rewolucja w przepisach?

Deweloperzy oddają coraz więcej mieszkań. Kupujący mają coraz większy wybór, ale czy z niego korzystają?

Deweloperzy oddają coraz więcej mieszkań, ale kupujący mają problem z wkładem własnym. Wprawdzie nie ma dopłaty do kredytu mieszkaniowego, ale ci, którzy nie mają oszczędności wciąż mogą – pod pewnymi warunkami – uzyskać gwarancję wkładu własnego na zakup pierwszego M.

Sztuczna inteligencja. McKinsey: Tylko 1 proc. menedżerów określa wdrożenia AI w swoich organizacjach jako dojrzałe

Choć zastosowanie gen-AI w 2024 r. znacząco wzrosło, a 78 proc. respondentów deklarowało w ub.r. użycie co najmniej jednej funkcji biznesowej tego rozwiązania w porównaniu do 55 proc. rok wcześniej, to jedynie 1 proc. menedżerów określa wdrożenie AI w ich w organizacjach jako dojrzałe.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym nie spadają, choć kupujący wciąż bardzo na to liczą

W pierwszym kwartale 2025 roku ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych miastach Polski spadły. Mimo to kupujący wciąż liczą, że będą one jeszcze niższe. Czy te oczekiwania kupujących są realne?

REKLAMA

Niższe ceny mieszkań 2025: Warszawa, Wrocław, Kraków. Ile kosztują mieszkania za metr w innych dużych miastach Polski?

Jakie są ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i innych dużych miastach w 2025 roku? Okazuje się, że w stolicy, Krakowie i we Wrocławiu ceny mieszkań spadły. Ile kosztują mieszkania za metr?

Kolorowanki wielkanocne do druku pdf: jajka, zajączek, koszyczek

Pobierz kolorowanki wielkanocne do druku w formacie pdf. Dostępne wzory to jajka, zajączek, uszy zajączka i koszyczek wielkanocny.

Pierwsze klucze: będą jednak dopłaty z budżetu państwa dla kupujących nowe mieszkania, ale tylko z budownictwa społecznego

Dopłata do kredytu? Jeśli na mieszkanie, które jest nowe, to tylko w spółdzielni, SIM lub TBS. Nie przewiduje się dopłat do kupna nowych mieszkań budowanych przez komercyjnych deweloperów. Ale mieszkania z budownictwa społecznego mogą być z docelową opcją własności.

Rewolucja w najmie krótkoterminowym w Europie. Nowe przepisy zmieniają krajobraz turystyki

Od tętniących życiem ulic Barcelony po historyczne centrum Budapesztu, europejskie miasta mierzą się z nową rzeczywistością. Najem krótkoterminowy, który zrewolucjonizował sposób podróżowania, stał się jednym z kluczowych wyzwań dla lokalnych społeczności. Jak pogodzić korzyści płynące z turystyki z potrzebami mieszkańców? To pytanie staje się coraz bardziej palące, a odpowiedź na nie kształtują nowe regulacje, które zmieniają krajobraz europejskiego rynku najmu.

REKLAMA

Ceny działek 2025. Można kupić nawet pod dużym miastem i zbudować dom taniej niż mieszkanie w centrum

Nie tylko w Warszawie, ale i w Krakowie czy we Wrocławiu ceny działek są na rekordowych poziomach. Ale wciąż można znaleźć plac po okazyjnej cenie pod metropolią i zbudować na nim dom w kosztach zamykając się w cenie niższej niż trzypokojowe mieszkanie w centrum miasta.

Decyzja lokalizacyjna dla CPK. Co dalej z odszkodowaniem?

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie na podstawie decyzji lokalizacyjnej dla CPK z dniem doręczenia zawiadomienia nabywają prawo do odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. W zawiadomieniu znajdą również termin wydania nieruchomości i informację o uprawnieniu do powiększenia wysokości odszkodowania.

REKLAMA