Wspólnota mieszkaniowa – ocieplanie budynku. Poradnik

W dobie pogarszającej się sytuacji gospodarczej i ciągłego szukania oszczędności, ocieplanie budynku traktowane jest jako inwestycja na przyszłość, dzięki której możliwa będzie znacząca optymalizacja kosztów.

Termoizolacja budynku należy do czynności przekraczających zakres uprawnień zwykłego zarządu wspólnoty, potrzebna jest zatem zgoda większości właścicieli na to działanie, wyrażona w formie uchwały - zawierającej jednocześnie pełnomocnictwo dla zarządu bądź zarządcy do zawarcia stosownych umów.

Wniosek lub pozwolenie na budowę

Proces ocieplenia budynku każda Wspólnota rozpoczyna od dopełnienia kwestii formalno-prawnych. W tym celu zgłasza ona w Urzędzie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego prace dociepleniowe lub stara się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Rodzaj koniecznych formalności zależny jest od wysokości budynku i określa go art. 29 ust. 2 pkt 4 Ustawy - Prawo Budowlane. „W przypadku obiektów wyższych niż 12 m niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeżeli roboty dotyczą obiektów, których wysokość jest niższa, wystarczy zwykłe zgłoszenie. We wniosku w tej sprawie koniecznie trzeba określić, jaka będzie metoda przeprowadzania prac dociepleniowych, zaś załączone szkice i rysunki będą dotyczyć jedynie określenia usytuowania budynku i ewentualnego wskazania elementów budynku, które będą ocieplane, jeśli nie będzie to cały budynek” - tłumaczy Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu Admus Sp. z o.o.

Jednocześnie należy także pamiętać o konieczności złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane. Następnie czekamy 30 dni i w myśl zasady „milczącej zgody”, jeżeli w tym czasie starosta nie złoży sprzeciwu, można rozpoczynać prace. Zgoda ważna jest przez okres 2 lat, co oznacza, że roboty dociepleniowe trzeba podjąć nie później niż po upływie 24 miesięcy od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Dotacje na inwestycje

Państwo chętnie dofinansowuje energooszczędne inwestycje. W Ustawie z 2008 roku o Wspieraniu termomodernizacji i remontów sprecyzowano, co to jest przedsięwzięcie termomodernizacyjne i remontowe oraz kto, gdzie i na jakich zasadach może ubiegać się o tzw. premię na to proces. To forma bezzwrotnej pomocy państwa dla inwestora realizującego przedsięwzięcie termomodernizacyjne i remontowe. Jest ona przyznawana przez Bank Gospodarstwa Krajowego na pokrycie części kredytu wykorzystanego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i remontowego. Pomoc nie jest czysto symboliczna, gdyż po spełnieniu zapisanych w Ustawie wymagań Wspólnota może liczyć na pokrycie nawet 20 proc. kosztów kredytu. Niewiele jest wspólnot, które mogą finansować prace termo modernizacyjne i remonty w całości z własnych środków.

„W celu uzyskania kredytu wspólnota musi spełniać określone warunki, m.in. wykazać się płynnością finansową i regularnymi wpłatami na fundusz remontowy, a w przeprowadzonym audycie energetycznym wykazać zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię w skutek przeprowadzenia planowanej inwestycji. Bank Gospodarstwa Krajowego na rozpatrzenie wniosku ma 30 dni roboczych i na ogół wydaje decyzje pozytywne, ewentualnie wzywa audytora do poprawienia audytu. Kredyt udzielany jest zwykle na maksymalnie 10 lat, a jego kwota nie może przekroczyć 80% kosztów modernizacji.” – wyjaśnia Mariusz Łubiński.

Premia termomodernizacyjna nie wyczerpuje wszelkich dostępnych możliwości pozyskania dofinansowania. Źródłem dofinansowania termomodernizacji wykorzystującym regionalne środki finansowe może być również pomoc z Wojewódzkich Funduszy Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (WFOŚiGW). Pomoc polega zazwyczaj na udzieleniu pożyczki na warunkach preferencyjnych na okres do 12 lat, przy czym możliwe jest jej częściowe umorzenie po spłacie minimum 65% wykorzystanej pożyczki i pod warunkiem, że inwestycja została ukończona w ustalonym terminie oraz, że zostały osiągnięte zakładane rzeczowe i ekologiczne efekty zadania.

Kolejną formą finansowania termomodernizacji jest pomoc ze strony firmy typu ESCO (Energy Saving Company) – w takim przypadku inwestorem nie jest właściciel budynku, ale podmiot zewnętrzny - wyspecjalizowane przedsiębiorstwo będące wykonawcą termomodernizacji. Tego typu wsparcie jest korzystne w sytuacji, gdy inwestor nie spełnia warunków stawianych przez bank do uzyskania kredytu – na przykład nie posiada odpowiedniego zabezpieczenia. W przypadku ESCO, kredyt nie jest udzielany właścicielowi nieruchomości, ale wykonawcy prac, a przedmiotem oceny zdolności kredytowej jest tylko potencjał realizowanego projektu. Spłata zobowiązania wobec trzeciej strony pochodzi z oszczędności uzyskanych poprzez obniżenie kosztów użytkowania energii na skutek przeprowadzonej inwestycji. Oznacza to, że po zakończeniu prac termomodernizacyjnych wykonawca obciąża właściciela budynku odpowiednią opłatą, o wartości równej oszczędnościom jakie osiągnięto w wyniku modernizacji. W okresie spłaty zobowiązania właściciel nie ponosi więc kosztów większych niż przed modernizacją.

Wspólnoty mogą się także ubiegać o dofinansowanie modernizacji termoizolacyjnej budynku w ramach Regionalnych Programów Operacyjnych poszczególnych województw oraz komponentu regionalnego Programu Operacyjnego Kapitał Ludzki (2007-2013). Obecnie wiele województw pracuje już nad projektami nowych programów operacyjnych na okres 2014-2020. Szanse na pozyskanie dodatkowych pieniędzy na remont budynków użyteczności publicznej, przemysłowych oraz mieszkalnych dają też różne programy europejskie, np. Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego czy Europejski Fundusz Społeczny. Ubieganie się o środki następuje w drodze konkursu wniosków.
O dostępność środków publicznych, w tym także unijnych, najlepiej pytać w jednostkach samorządu terytorialnego – urzędach gmin, miast i dzielnic.

Po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń i potrzebnego dofinansowania możemy przejść do właściwego etapu realizacji inwestycji. Sam proces ocieplania budynku nie należy do łatwych, dlatego jednym z czynników decydujących o powodzeniu tego przedsięwzięcia jest wybór odpowiedniej ekipy remontowej. Na wstępie radzimy zatem, aby sprawdzić czy w zakresie kompetencji wytypowanych wykonawców leży również termoizolacja obiektu, stanowiąca większe wyzwanie niż położenie płytek na korytarzach czy holu głównym. Warto również poznać opinie na jej temat oraz poprosić o referencję od dotychczasowych klientów. Członkowie zarządu wspólnoty nie muszą znać się na pracach wykończeniowych, dlatego ekipa prócz wykonawstwa powinna omówić ze zleceniodawcą dobór odpowiednich materiałów, zasadność takiego ocieplenia i koszt realizacji całego projektu. Warto zdać się na fachowców, gdyż odpowiednia decyzja w tej sprawie pozwoli znacznie zmniejszyć opłaty i podniesie komfort życia mieszkańców na wiele lat. W sytuacji jednak, gdyby Wspólnota sama chciała zadecydować o zakupie materiałów ociepleniowych warto wybrać produkty wyłącznie od sprawdzonych producentów. Skuteczności nie ocenimy na podstawie wyglądu czy opakowania, a zatem warto poczytać na ich temat, poszukać opinii fachowców i wreszcie – zapoznać się z ich certyfikatami i rekomendacjami UE lub polskich cenionych instytucji.

Kilka słów o zasadach ocieplania

W przypadku przygotowania ścian budynku do remontu, warto w pierwszej kolejności sprawdzić stan elewacji, zwłaszcza tych, które są już otynkowane. Jeżeli w niektórych miejscach tynk słabo przylega i jest odspojony, trzeba go skuć. Całość powierzchni ściany należy umyć specjalistycznym preparatem do mycia elewacji, gdyż na zakurzonych i zatłuszczonych powierzchniach zaprawa klejowa pod płytami ocieplenia będzie się z czasem odspajać, a na połączeniach płyt będą widoczne zarysowania i pęknięcia.

Przy niesprzyjającej pogodzie nawet najbardziej doświadczona ekipa remontowa i najlepsze materiały ociepleniowe nie zagwarantują osiągnięcia spodziewanego efektu. Niewskazane jest wykonywanie jakichkolwiek prac termoizolacyjnych w bardzo słoneczne dni oraz podczas jesiennych wahań temperatury, szczególnie z przymrozkami w nocy. Optymalna temperatura dla tego typu remontu wynosi od 5 do 25 stopni Celsjusza. Taki zakres temperatur dotyczy zarówno otaczającego powietrza, jak i podłoża, na którym instaluje się system ociepleń, o czym informuje Łukasz Woronowicz z Henkel Polska: „W gorące dni temperatura na powierzchni nagrzanych ścian może przekroczyć 60 stopni Celsjusza. To pogarsza, a często wręcz uniemożliwia skuteczną aplikację systemu ociepleń i może powodować większe problemy niż rozgrzane powietrze. Istnieje bowiem ryzyko niezawiązania się zarówno materiałów wiążących hydraulicznie (np. klejów systemowych lub tynków mineralnych), jak i materiałów na bazie spoiw organicznych (takich jak tynki akrylowe, silikonowe). Wykroczenie poza zalecany zakres temperatur może doprowadzić do pojawienia się na elewacji siatki spękań w formie pajęczyny, przebarwień i innych usterek” -  dodaje Łukasz Woronowicz.

Należy również unikać prowadzenia prac podczas deszczu, który może przyczynić się do uszkodzeń podczas wykonywania ostatnich, zewnętrznych warstw systemów ociepleń, czyli nakładania tynku strukturalnego. W przypadku wystąpienia lub ryzyka pojawienia się wyżej opisanych warunków pogodowych, wybrana przez zarząd wspólnoty ekipa remontowa powinna zasugerować przełożenie terminu prac na okres bardziej sprzyjającej aury. Jeżeli tego nie zrobi, jest to wyraźny sygnał, że wynajętej firmie zależy wyłącznie na zarobku, natomiast osiągnięcie satysfakcjonującego klienta efektu jest kwestią drugorzędną. Warto wówczas pomyśleć nad zmianą ekipy remontowej.

Ocieplane ściany powinny być proste, dlatego należy sprawdzić, czy odchylenia od pionu nie są duże. To niezwykle istotne w kontekście zamknięcia się w przewidzianym budżecie. Krzywe ściany będą bowiem wymagały wyrównania zaprawą klejową. A to wiąże się z jej dużo większym zużyciem niż podaje producent lub zastosowaniem mocowań płyt ocieplenia na ruszcie szynowym. W dalszej kolejności należy sprawdzić stan wszystkich murowanych lub betonowych elementów wystających ze ścian. Uszkodzone gzymsy, kominy i inne fragmenty muru trzeba naprawić. Tam, gdzie do uszkodzonych miejsc jest swobodny dostęp – na przewodach kominowych, attykach lub daszkach – najlepiej je rozebrać i jeszcze raz przemurować. Konieczny jest także demontaż wszystkich elementów wykończeniowych, które mogłyby utrudniać prace, np. podsufitki, rur spustowych i parapetów i rynnien. Te ostatnie najlepiej pozostawić jak najdłużej, a na ich zakończeniach lub w miejscach otworów na rury spustowe dołożyć kawałki rynny. Dzięki temu w razie deszczu podczas prac ociepleniowych wodę z dachu będzie można odprowadzić poza obrys budynku i w ten sposób uchronić elewację przez zamoknięciem.

Ocieplanie czas zacząć!

Samo ocieplanie to zadanie dla ekipy remontowej, niemniej warto znać kolejne fazy remontu, dzięki czemu będziemy mogli ocenić fachowość prowadzonych prac. Niezwykle ważnym elementem jest właściwe przygotowanie podłoża pod położenie pierwszej warstwy. Należy zacząć od oczyszczenia ściany z zanieczyszczeń w postaci kurzu oraz tłuszczu. Podłoże to powinno być stabilne, a powierzchnia równa, dlatego istotne jest, aby usunąć z niej odspojone warstwy tynku lub farby w celu zapewnienia jak najlepszej przyczepności kolejno nakładanych powłok. W dalszej kolejności należy wybrać typ izolacji termicznej. Do najczęściej stosowanych należą styropian lub wełna mineralna. Trudno jednoznacznie stwierdzić, który z tych produktów jest lepszy – wszystko bowiem zależy od indywidualnych potrzeb i zasobności portfela wspólnoty. Należy taż pamiętać o przepisach regulujących konieczność zastosowania wełny w budynkach o wysokości powyżej 25 m. W dalszej kolejności, gdy już zostanie wybrana warstwa izolacyjna oraz grubość izolacji, przyjdzie nam wybrać - system ociepleniowy. Należy pamiętać, że powinien on być kompletny to znaczy pochodzący od jednego producenta.

„Poszukiwanie oszczędności poprzez łączenie systemów i stosowanie np. tynków od jednego, a klejów od innego producenta, nigdy nie jest dobrym rozwiązaniem. Postępując w ten sposób narażamy się przede wszystkim na utratę gwarancji oraz niską jakość, gdyż takie łączenie nie gwarantuje trwałości stworzonego w ten sposób systemu. Szybko może się zatem okazać, że poszczególne produkty nie do końca ze sobą współgrają i konieczna jest ich ponowna, kosztowna wymiana. Stworzona przez nas innowacyjny system ociepleń Ceresit Ceretherm Impactum to układ wzajemnie współpracujących ze sobą warstw laminarnych. Wyróżnia go niespotykana do tej pory na rynku wytrzymałość na obciążenia mechaniczne oraz naprężenia termiczne. Rozwiązanie to posiada wyjątkowe parametry izolacyjności cieplnej, a także gwarantuje wydłużoną trwałość eksploatacyjną, potwierdzone wieloetapowymi badaniami oraz testami.” – dodaje Łukasz Woronowicz.

Kolejnym, chyba najważniejszym elementem systemu ociepleń, jest tynk. Także w tym przypadku warto poświęcić kilka chwil na odpowiedni wybór jednego z dostępnych na rynku rodzajów - mineralny, silikatowy, akrylowy, silikonowy lub silikatowo silikonowy. Gdy dokonamy już wyboru rodzaju tynku, pozostanie nam jeszcze określić, jaka powinna być jego faktura. Na rynku najpopularniejsze są kamyczkowe oraz kornikowe.

Prace przy ocieplaniu budynku wymagają koordynacji z innymi robotami w sposób, który wykluczy jego zawilgocenie. W szczególności wolno je prowadzić dopiero po zakończeniu i odebraniu robót dachowych, robót hydroizolacyjnych podłoży i posadzek balkonów, loggii i tarasów, po upływie wymaganego okresu technologicznego niezbędnego dla osuszenia podłoża od zakończenia tzw. mokrych robót, po wykonaniu odpowiednich obróbek zapewniających bezpieczne odprowadzenie wody opadowej z poziomych powierzchni murów ogniowych, attyk, gzymsów itp. poza lico ocieplanej elewacji (bez obawy o zawilgocenie podłoża) oraz po ustąpieniu skutków kapilarnego podciągania wód gruntowych i zabezpieczeniu takiego podłoża przed wchłanianiem wilgoci.

Jak widać, proces ocieplenia budynku jest dość skomplikowany – od uzyskania zgody wszystkich członków, poprzez Uchwałę Wspólnoty, zdobycie dofinansowania, wybór ekipy i materiałów, po przygotowanie elewacji i sam proces termoizolacji. Ewentualne korzyści z tego tytułu są jednak nie do przecenienia, dlatego nie warto zwlekać z decyzją. Prawidłowo wykonana termoizolacja zmniejszy koszty eksploatacji budynku, a jego mieszkańcy będą mogli cieszyć się nową, estetyczną elewacją, która przyniesie faktyczne oszczędności w budżecie wspólnoty.

Zobacz także:  Prawne uwarunkowania sprawowania zarządu nieruchomością wspólną

Zobacz także:  Plac zabaw na terenie wspólnoty mieszkaniowej

Zobacz także: Sprzątanie po psie – kto jest odpowiedzialny za porządek na osiedlu?

Źródło: Admus/Ceresit