Nowy właściciel nieruchomości – co z lokatorami?

W mediach co jakiś czas pojawiają się informacje o problemach lokatorów z nowymi właścicielami nieruchomości. Zazwyczaj nowymi właścicielami kamienic bądź innych nieruchomości budynkowych, w których co do zasady usytuowane są mieszkania komunalne, są potomkowie przedwojennych właścicieli, którzy w drodze wyroku sądu odzyskali własność, ewentualnie inne osoby, które zdecydowały się nabyć nieruchomość od gminy.

Zapewne jednym z celów nabycia/odzyskania nieruchomości przez nowych właścicieli jest cel inwestycyjny. Właściciele chcąc zacząć zarabiać na nieruchomości – planują remont budynku, ewentualnie jego wyburzenie i wówczas sprzedaż nieruchomości gruntowej z zyskiem. Jednakże nieruchomości nabyte/odzyskane przez nowych właścicieli co do zasady nie są pustostanami, tylko są zamieszkiwane przez lokatorów komunalnych.

Zobacz także: Najem mieszkania od jednego z małżonków

„Pozbycie” się przez właściciela budynku niechcianych lokatorów nie jest łatwą sprawą. Ustawodawca w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) gwarantuje bowiem najemcom dużą ochronę. Zdarzają się sytuacje, w których właściciele podejmują na własną rękę działania mające na celu wyrzucanie lokatorów siłą, ewentualnie usuwają rzeczy z mieszkania pod nieobecność lokatorów czy wymieniają zamki w drzwiach. Należy jednak pamiętać, że powyższe działania są niezgodne z prawem, a lokator usunięty siłą może wnieść zasadne powództwo do sądu o  przywrócenie posiadania (art. 344 § 1 KC).

Zobacz także: Umowa najmu na czas określony. Jak wygląda wypowiedzenie?

Właściciel może żądać opuszczenia lokalu tylko przez takiego lokatora, z którym nie łączy już go umowa najmu. W przypadku umów na czas określony będzie to miało miejsce po upływie czasu, na który została ona zawarta. Należy pamiętać, iż nowy właściciel nabywając własność budynku „wchodzi” w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. Właściciela łączy więc z lokatorem stara umowa najmu i do czasu jej wypowiedzenia lub zmiany w formie aneksu mają zastosowanie wszystkie jej postanowienia. W przypadku umów na czas nieokreślony niezbędne będzie wcześniejsze jej wypowiedzenie. Warto pamiętać, że może to nastąpić tylko w ściśle określonych przypadkach wskazanych w art. 11 wspomnianej Ustawy, między innymi:

Zobacz także: Czy umowa dzierżawy jest podobna do najmu?

1. „[jeżeli lokator] pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.

Jeżeli po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy najmu lokator nie opuścił dobrowolnie lokalu, właściciel budynku jest uprawniony do wystąpienia do sądu z powództwem o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu. Często zdarza się, że mimo wyroku eksmisyjnego byli najemcy nadal nie chcą się wyprowadzić, wówczas właściciel nieruchomości (posiadając prawomocny wyrok z nadaną klauzulą wykonalności) może zwrócić się o pomoc do komornika sądowego, który w przedmiotowej sytuacji będzie działać w oparciu o odpowiednie przepisy Kodeksu postępowania cywilnego oraz Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości (Dz. U. z dnia 05 stycznia 2012 roku), które weszło w życie 13 stycznia 2012 roku i obowiązuje do dziś.

Zobacz także: Czy umowa najmu lokalu musi zostać sporządzona na piśmie?

W przypadku, gdy z orzeczenia sądu/tytułu wykonawczego nie wynika prawo pozwanego do lokalu socjalnego, komornik ustala (po upływie terminu wyznaczonego do dobrowolnego opróżnienia lokalu) czy osobie podlegającej eksmisji przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać. Komornik zobowiązany jest również do ustalenia sytuacji rodzinnej osoby podlegającej eksmisji. W sytuacji, gdy komornik ustali, iż pozwany nie ma uprawnienia do korzystania z innego lokalu lub pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać, informuje o tym fakcie wierzyciela. Następnie niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Definicja legalna tymczasowego pomieszczenia znajduje się również w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Zobacz także: Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem lokalu?

− tymczasowe pomieszczenie to „pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m kw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane” (art. 2 ust. 1 pkt 5a Ustawy).

Zobacz także: Kto ma prawo wstąpić w stosunek najmu po zmarłym najemcy?

Do czasu wskazania przez odpowiednią gminę pomieszczenia tymczasowego, komornik zobowiązany jest się wstrzymać z wykonaniem egzekucji, jednakże nie dłużej niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu, co do zasady komornik usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe wskazane przez gminę. Należy podkreślić, że zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2011 roku ( sygn. akt III CZP 48/11) „gmina ponosi wobec właściciela lokalu mieszkalnego odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 Kodeksu cywilnego za szkodę powstałą w okresie obowiązywania art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz.1804) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu”.

Zobacz także: Za co płaci najemca a za co właściciel?

Podsumowując, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może nie jest idealna, jednakże w świetle tej ustawy przymusowe usunięcie lokatora może sprawić nowemu właścicielowi wiele trudności.

Zobacz także: Umowa najmu mieszkania – warto ją podpisać

Marcin Zadrożny

Aplikant adwokacki

HILLS LTS S.A.