Właściciel sprzedaje mieszkanie – jakie prawa ma najemca lokalu?

Właściciel może sprzedać mieszkanie, gdy łączy go umowa najmu z lokatorami. Nie zawsze oznacza to kłopoty, ale zwykle najemcy boją się takich sytuacji. Oczywiście spokój może zapewnić solidne zabezpieczenie formalne. Jeżeli umowa była zawarta na czas nieokreślony, nowy właściciel może wypowiedzieć ją lub wypowiedzieć jej warunki (np. wysokość czynszu).

Terminy wypowiedzenia najmu zgodnie z treścią kodeksu cywilnego:

• czynsz płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące do przodu na koniec kwartału;
• czynsz płatny miesięcznie – miesiąc wcześniej, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – trzy dni wcześniej.

Trudności pojawiają się, gdy nowy właściciel zdecyduje się skorzystać ze swego prawa wypowiedzenia umowy. Tę sytuację łagodzi zasada: najemca może żądać od zbywcy lokalu, czyli pierwotnego wynajmującego, naprawienia szkody. Należy pamiętać, by niezwłocznie zawiadomić go o wypowiedzeniu.

Znacznie pewniej wygląda sytuacja najemcy, którego łączyła ze zbywcą lokalu umowa na czas określony. W tej sytuacji ważna jest data pewna.

Zobacz także: Umowa najmu mieszkania – warto ją podpisać

Czynność prawna ma datę pewną:

• w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego (np. rozliczenie podatku z najmu, z pieczątką urzędu skarbowego),
• w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;(np. poświadczenie podpisu);
• w razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

W związku z tym warto zadbać o pieczątkę urzędową na umowie. Bardzo dobrym zabiegiem jest też poświadczenie podpisu przez notariusza lub np. uzyskane pieczątki urzędu skarbowego, w związku ze złożeniem dokumentu w celu uzyskania informacji, czy od umowy należy opłacić podatek od czynności cywilnych (sytuacja jest zmienna). Wspólnota mieszkaniowa też może przybić pieczątkę na prośbę właściciela lub lokatorów.

Jeżeli więc umowa najmu zawarta jest na czas określony, na piśmie i z datą pewną, najemcy nic nie grozi aż do jej zakończenia, ale jednocześnie nie ma on prawa żądać od nabywcy zwrotu kosztów napraw koniecznych dokonanych przed zbyciem lokalu ani dochodzić odszkodowań za ten okres (np. żądać nadpłaconego czynszu lub szkód poniesionych w związku z przeciekającym dachem).

Zobacz także: Najem mieszkania od jednego z małżonków