Na jakich zasadach może być wykonana eksmisja?

Najprościej ujmując eksmisja, to usunięcie kogoś z zajmowanego lokalu lub z nieruchomości, co do zasady na podstawie orzeczenia sądowego m.in. w sprawie o: przywrócenie posiadania (art. 344 § 1 KC), przywrócenie stanu poprzedniego (art. 363 § 1 KC), czy wydanie nieruchomości (art. 222 § 1 KC). W związku z powyższym instytucja ta kojarzy się zazwyczaj z tragedią ludzką, wobec przymusowego opuszczenia przez nich lokalu mieszkalnego. Jednakże należy pamiętać, że w wyniku przeprowadzonej eksmisji rzecz wydawana jest uprawnionej osobie.

Czynności zmierzające do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy sankcjonuje przede wszystkim Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 grudnia 2011 roku w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości (Dz. U. z dnia 05 stycznia 2012 roku), które weszło w życie 13 stycznia 2012 roku i obowiązuje do dziś. Powyższe rozporządzenie kierowane jest przede wszystkim do organu egzekucyjnego, którym jest komornik przy odpowiednim sądzie rejonowym. Właściwość miejscową komornika ocenia się według miejsca położenia nieruchomości.

Zobacz także: Nieruchomość w spadku – czas, koszty i kolejne kroki postępowania

Przeprowadzenie opróżnienia lokalu uzależnione jest od uiszczenia opłaty egzekucyjnej pobieranej przez komornika. Opłata ta jest stała i wynosi 40% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego za opróżnienie lokalu z rzeczy lub osób, z zastrzeżeniem że odrębną opłatę odbiera się od każdej izby. Celem sprecyzowania, należy zaznaczyć iż nie pobiera się opłaty odrębnej od pomieszczeń będących przedpokojem, łazienką, spiżarnią, etc. Jednakże tytułem przykładu za garaż pobiera się odrębną opłatę jak za izbę.

Zobacz także: Rozbiórka budynków – kiedy wymagane jest pozwolenie?

Przedmiotowe Rozporządzenie zawiera regulacje dotyczące czynności jakie powinien podjąć komornik w celu wykonania prawomocnego wyroku eksmisyjnego objętego klauzulą wykonalności, przy jednoczesnym zminimalizowaniu zagrożenia bezdomności osób eksmitowanych. Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, czynności komornika (mające na celu opróżnienie lokalu) uzależnione są od treści tytułu wykonawczego. Z treści orzeczenia sądowego nakazującego eksmisję może wynikać uprawnienie dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego.

Zobacz także: Altana – czy jej budowa wymaga pozwolenia?

Definicja legalna lokalu socjalnego lub zamiennego znajduje się w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.):

– lokal socjalny to „lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m kw., a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m kw., przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie” (art. 2 ust. 1 pkt. 5a Ustawy);

– lokal zamienny to „lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m kw. tej powierzchni” (art.2 ust. 1 pkt. 6 Ustawy).

Zobacz także: Co z opłatami za użytkowanie wieczyste?

W przypadku, gdy z orzeczenia sądu/tytułu wykonawczego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego, komornik ustala (po upływie terminu wyznaczonego do dobrowolnego opróżnienia lokalu) czy osobie podlegającej eksmisji przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać. Komornik zobowiązany jest również do ustalenia sytuacji rodzinnej dłużnika/osoby podlegającej eksmisji. W sytuacji, gdy komornik ustali, iż dłużnik nie ma uprawnienia do korzystania z innego lokalu lub pomieszczenia, w którym mógłby zamieszkać, informuje o tym fakcie wierzyciela. Następnie niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Definicja legalna tymczasowego pomieszczenia znajduje się również w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Zobacz także: Ustanowienie odrębnej własności lokalu z mocy prawa

– tymczasowe pomieszczenie to „pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m kw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane” (art. 2 ust. 1 pkt. 5a Ustawy).

Zobacz także: Miejsce postojowe – jako odrębna nieruchomość

Do czasu wskazania przez odpowiednią gminę pomieszczenia tymczasowego, komornik zobowiązany jest się wstrzymać z wykonaniem egzekucji, jednakże nie dłużej niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsce noclegowe wskazanej przez gminę. Należy wskazać, iż zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2011 roku „gmina ponosi wobec właściciela lokalu mieszkalnego odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 Kodeksu cywilnego za szkodę powstałą w okresie obowiązywania art. 1046 § 4 k.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz.1804) na skutek zaniechania wskazania, na wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu”.

Zobacz także: Jak korzystnie kupić nieruchomość rekreacyjną?

Należy zaznaczyć, iż „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). W powyższym przepisie mowa jest o „lokalu”, w związku z czym we wskazanym okresie eksmisja nie może być wykonana do tymczasowego pomieszczenia. Jednakże artykułu 16 wskazanej Ustawy (zgodnie z art. 17 Ustawy) „nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego”.

Wydział Statystyk Ministerstwa Sprawiedliwości prowadzi statystyki dot. czynności komornika w zakresie eksmisji. Poniżej przedstawiam fragment dokumentu Wydziału Statystyk Ministerstwa Sprawiedliwości obrazujący liczbę eksmisji w latach 2004–2011 (na chwilę obecną brak jest danych za rok 2012 i za pierwsze kwartały 2013 roku). Należy jedynie zwrócić uwagę, że liczba czynności komorniczych w zakresie eksmisji od wielu lat utrzymuje się na podobnym poziomie.

Zobacz także: Przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność

Marcin Zadrożny

Aplikant adwokacki

HILLS LTS S.A.