„Podatek od przychodów z budynków” a umowy najmu w nieruchomościach komercyjnych 2018/2019

Wprowadzone zmiany

Obecnie minimalny podatek obejmuje przychody z tytułu własności środka trwałego położonego na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, którego wartość początkowa przekracza 10 mln PLN w postaci (i) budynku handlowo-usługowego sklasyfikowanego w Klasyfikacji Środków Trwałych jako centrum handlowe, dom towarowy, samodzielny sklep i butik lub pozostały budynek handlowo-usługowy oraz (ii) budynku biurowego sklasyfikowanego jako budynek biurowy.

Ustawa odchodzi od powiązania obowiązku podatkowego z własnością budynków określonej kategorii. Objęcie podatkiem od przychodów z budynków uzależnia natomiast od tego, czy budynek został oddany w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. W przypadku podatników podatku PIT podatek od przychodów z budynków nie będzie dotyczył umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).

Jeżeli tylko część budynku będzie oddana do używania na podstawie umowy najmu (dzierżawy), wówczas podatnik będzie obowiązany do zapłaty podatku od tej części, która została wynajęta. Przychód nie będzie ustalany, jeśli łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie przekroczy 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku.

Polecamy: Pakiet żółtych książek - Podatki 2018

Z zakresu podatku wyłączone będą przychody z budynków mieszkalnych oddanych do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego, jeśli zwolnienie to stanowi rekompensatę spełniającą określone warunki.

Kwotę zapłaconego za dany miesiąc podatku od przychodów z budynków podatnicy odliczą od zaliczki na podatek dochodowy.

Podstawę opodatkowania stanowić będzie suma przychodów z poszczególnych budynków pomniejszona o kwotę 10 mln PLN.

Nie ulegnie natomiast zmianie stawka podatku, która nadal wynosić będzie 0,035% podstawy opodatkowania za każdy miesiąc.

Zobacz: Podatki

Przyczyny zmian

Celem wprowadzenia minimalnego podatku był fakt, iż, zdaniem projektodawcy - Ministerstwa Finansów, w wielu przypadkach podatnicy nie wykazują dochodów do opodatkowania lub wykazują dochody w kwocie nieadekwatnej do skali i rodzaju prowadzonej działalności.

W uzasadnieniu ustawy zmieniającej Ministerstwo Finansów wskazało natomiast, że przyczyną zmian było toczące się przed Komisją Europejską postępowanie w przedmiocie badania, czy dotychczasowe przepisy nie stanowią niedozwolonej pomocy publicznej. KE wytknęła bowiem, że na mocy bieżących przepisów przedsiębiorstwa posiadające nieruchomości o wartości początkowej niższej niż 10 mln PLN otrzymują korzyść w postaci braku obowiązku zapłaty podatku minimalnego.

Podatek od przychodu z budynków a najem nieruchomości

Wydaje się, że wprowadzając powyższe zmiany ustawodawca odpowiedział na uwagi rynku nieruchomości, zgodnie z którymi minimalny podatek, mimo że zawarty w ustawach o podatku dochodowym, związany był jedynie z faktem własności budynku określonego typu, a nie z faktycznie uzyskiwanym przychodem. Budziło to obawy, że podatek będzie musiał być uiszczany nawet jeśli nieruchomość przychodu nie generuje.

Zasadą na polskim rynku nieruchomości komercyjnych jest, że wszelkie koszty związane z utrzymaniem takiej nieruchomości (koszty zarządzania i ubezpieczenia budynku, podatek od nieruchomości, opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty za ogrzewanie, energię elektryczną, zużycie wody w powierzchniach wspólnych budynku, etc.) ponoszą najemcy w ramach comiesięcznych opłat eksploatacyjnych. Zwykle najemcy zastrzegają jednak w umowach, iż nie może na nich zostać przerzucony ciężar podatku dochodowego wynajmującego.

Zobacz: Nieruchomości

Charakter podatku minimalnego budził do tej pory wątpliwości, bowiem, mimo że zawarty w ustawach o podatku dochodowym, nosił cechy podatku majątkowego. Stąd, ocena, czy jego ciężar mógł być przenoszony na danego najemcę w ramach opłat eksploatacyjnych czy też nie, wymagała dokładnej analizy zapisów umownych w tym zakresie.

Wydaje się, że wskutek wprowadzanych zmian charakter podatku minimalnego jako podatku dochodowego został przesądzony i najemcy nie będą nim obciążani. Niewątpliwie warto jednak zadbać o precyzyjne zapisy umów najmu w tym zakresie.

Autor: Katarzyna Białek, aplikant adwokacki w kancelarii GSW Legal Grabarek, Szalc i Wspólnicy sp. k.