Jak domagać się usunięcia wad budynku przez dewelopera?

O ile skorzystanie z przysługujących właścicielowi uprawnień jest stosunkowo proste w przypadku wad dotyczących samego lokalu, jak np. nieszczelnych okien, to skuteczne usunięcie wad w nieruchomości wspólnych budynku (np. wadliwej windy czy przeciekającego dachu) może okazać się znacznie bardziej skomplikowane, nie tylko z uwagi na ich zazwyczaj bardziej skomplikowany charakter ale również złożoną sytuacje prawną.

Czy wspólnota mieszkaniowa jest partnerem dla dewelopera?

Zgodnie z ustawą o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, stąd też zapewne pierwszą myślą właściciela mieszkania dotkniętego jakąś wadą nieruchomości wspólnej będzie zwrócenie się do przedstawicieli wspólnoty, aby to wspólnota mieszkaniowa jako podmiot odpowiedzialny za sprawy części wspólnych nieruchomości, wezwała dewelopera do usunięcia usterek lub zapłaty odszkodowania, które umożliwi ich naprawę przez wspólnotę. Nie jest to rozwiązanie do końca zasadne.

Trzeba bowiem pamiętać, iż źródłem roszczeń wobec dewelopera o usunięcie wad lub zapłatę odszkodowania jest umowa sprzedaży lokalu, której stroną był właściciel lokalu a nie wspólnota. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa choć składa się z ogółu właścicieli lokali, to w ujęciu prawnym jest jednak bytem częściowo od nich odrębnym.

Dlatego też wspólnota zgłaszająca usterki w nieruchomości wspólnej i decydując się na wejście w spór sądowy z deweloperem, musi liczyć się z zarzutem braku czynnej legitymacji procesowej. Powyższe oznacza, iż deweloper może domagać się oddalenia powództwa ponieważ nie zostało one wytoczone przez podmiot uprawniony.

Zobacz serwis: Nieruchomości

Jak umocować wspólnotę mieszkaniową do występowania wobec dewelopera

Jedną z możliwości jest dokonanie przelewu praw z tytułu rękojmi jakie właścicielom lokali przysługują na podstawie umów sprzedaży lokali na wspólnotę. W takim przypadku jest pożądane aby jak największy odsetek właścicieli lokali zgodził przenieść swoje uprawnienia na wspólnotę, ponieważ przedmiotem pozwu będzie roszczenie o zapłatę odszkodowania, Sąd uznając powództwo za uzasadnione zasądzi tylko tą część odszkodowania jaka będzie przypadać na udziały w nieruchomości wspólnej posiadane przez właścicieli, którzy przenieśli swoje prawa na Wspólnotę.

Inną możliwością jest udzielenie wspólnocie mieszkaniowej pełnomocnictwa do dochodzenia powyższych roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową.

Zobacz serwis: Wspólnota mieszkaniowa

Nowa możliwość – pozwy zbiorowe

Warto również dostrzec możliwość dochodzenia roszczeń przez właścicieli lokali od dewelopera na drodze postępowania grupowego. W przypadku bowiem wad nieruchomości wspólnych pokrzywdzonymi są wszyscy właściciele lokali, każdy proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. Wobec powyższego. grupa co najmniej 10 właścicieli będzie uprawniona do skierowania pozwu na podstawie ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowych. Powyższe rozwiązanie może być atrakcyjną alternatywą, m.in. z uwagi na niższe niż przy tradycyjnych postępowaniach koszty opłat sądowych.

Podstawa prawna:

1) art. 556-568 kodeksu cywilnego;
2) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
3) ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym;