Praktyczne aspekty dotyczące najmu lokali

1

Najważniejszą rzeczą w umowie najmu jest jej treść. Strony w procesie ustalania warunków umowy mają dużą swobodę i mogą większość kwestii regulować swobodnie. Ograniczeniem swobody stron w zakresie ustalania treści umowy najmu są regulacje zawarte w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów, dotyczące:
- podwyższania czynszu;
- wysokości kaucji;
- obowiązków lokatora;
- wypowiadania najmu.
Powyżej wymienione kwestie nie mogą być przez strony rozszerzone, a więc nie korzystają z prawa do zupełnie swobodnego ustalania ich treści w umowie.

2

Wynajmujący powinien w treści umowy określić swój tytuł prawny do wynajmowanego lokalu ( tj. czy jest właścicielem danej rzeczy, dzierżawcą, czy też może przysługuje mu ograniczone prawo do lokalu). Taki zapis w umowie zabezpiecza najemcę przed ewentualnymi konsekwencjami płynącymi z tego, że wynajmujący nie posiada żadnego tytułu prawnego do rzeczy. Na podstawie takiego zapisu wynajmujący odpowiada za wady prawne, a także fizyczne danego lokalu i najemca będzie miał prawo do odpowiedniego odszkodowania z tytułu niedochowania warunków umowy. Najemca powinien określić przeznaczenie najmowanego lokalu poprzez wskazanie rodzaju działalności, jaka będzie w nim wykonywana
(np. działalność gastronomiczna, prowadzenie sklepu, salonu meblowego).

3

W umowie najmu powinien być zawarty dokładny opis przedmiotu najmu
(np. mieszkania), ze szczegółowym wskazaniem jej powierzchni, wyposażenia (np. w instalację elektryczną, łącze telefoniczne i internetowe).

4

Dokładnie opisany stan techniczny budynku oraz przedmiotów wchodzących w skład jego wyposażenia takich jak meble, sprzęt AGD i RTV, powinien być odnotowany w protokole przyjęcia. Protokół taki stanowi podstawę do rozliczeń między stronami w momencie rozwiązania stosunku najmu.

5

Strony powinny określić dokładny termin wydania lokalu oraz okres na jaki umowa jest zawarta. Najprostszą formą jest wskazanie daty końcowej np. umowa zostaje zawarta na okres do dnia 12. 12. 2010 r. Nie oznacza to, że strony nie mogą przedłużyć obowiązywania takiej umowy na dalszy okres, mają do tego wszelkie prawo. Natomiast jeśli strony chcą zawrzeć umowę bezterminową mogą zastosować następującą formułę „Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony”.

6

Kolejną ważną rzeczą jest określenie wysokości czynszu. Powinno to nastąpić poprzez wskazanie określonej kwoty (np. 1500 PLN), wskazanie ewentualnych należności podatkowych (np. 3000 PLN + VAT). Zaraz po wysokości czynszu powinna być wskazana data jego płatności (np. do 15 każdego miesiąca). Wynajmujący może również określić formę zapłaty czynszu np. gotówka czy przelew na konto. Strony powinny też precyzyjnie ustalić inne opłaty związane z najmem (takie, jak koszty ubezpieczenia lokalu, opłaty za energię, gaz, wodę, ogrzewanie) oraz ustalić osobę, która będzie je ponosić. Wynajmujący może zastrzec tu wysokość odsetek, jak będzie mu przysługiwać w związku ze zwłoka najemcy dokonaniu opłat.

Podstawa prawna: Kodeks cywilny oraz ustaw o ochronie praw lokatorów.