REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa najmu, a umowa dzierżawy

Andrzej Szczerbowski
Prawnik, ekspert prawa cywilnego, podatkowego i handlowego.

REKLAMA

REKLAMA

Decydując się na oddanie danej rzeczy w używanie powinniśmy zastanowić się, na tym na jakiej podstawie oprzeć, takie przekazanie. Prawo przewiduje tu bowiem dwie podstawowe formy, które na pierwszy rzut oka niczym wielkim się od siebie nie różnią. Jedna z nich to umowa najmu, druga to umowa dzierżawy.

Podobieństwa

REKLAMA

Zarówno najem, jaki i dzierżawa są umieszczone w III Księdze, XVII Tytule Kodeksu cywilnego o nazwie „Najem i Dzierżawa”. Takie umiejscowienie regulacji prawnych dotyczących najmu i dzierżawy skłania do wniosku, że obie te umowy są do siebie bardzo zbliżone, a konkretnie można stwierdzić, że dzierżawa jest pewna odmianą najmu. Wyrazem tego jest przepis, który nakazuje stosowanie do umowy dzierżawy, przepisów o najmie. 

Dzierżawa

Poprzez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Powyższa definicja dzierżawy różni się od najmu jedynie tym, iż dzierżawca może pobierać pożytki z przedmiotu dzierżawy. To dodatkowe sformułowanie mówiące o „pobieraniu pożytków” ma fundamentalne znaczenie dla rozróżnienia umowy najmu i dzierżawy. W tym miejscu musimy nazwać pojęcie „pożytków”, otóż mamy trzy rodzaje pożytków:

  • - pożytki naturalne, czyli płody oraz inne odłączone od niej części składowe (będą to np. zbiory zbóż, warzyw, owoców z dzierżawionego gruntu);
  • - pożytki cywilne, czyli dochody jakie wynikają ze stosunków prawnych (różnego rodzaju umów np. kupna-sprzedaży, dochody przedsiębiorstwa);
  • - pożytki prawa, czyli dochody jakie prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki od pożyczki, opłaty licencyjne, dochody z praw autorskich).

Wynika z tego, że umowa dzierżawy powinna być stosowana do rzeczy i praw, które ze swojej natury przynoszą określone pożytki. Tak też się dzieje, a w przeważającej większości umowę dzierżawy w polskich realiach stosuje się przede wszystkim go gruntów rolnych. Potwierdzeniem tego jest szereg szczegółowych regulacji odnoszących się do dzierżawy której przedmiotem są grunty rolne (np. w zakresie wypowiadania umowy dzierżawy, prawa zastawu, pozostawionych zasiewów) . Co nie stoi na przeszkodzie temu by tą umowę stosowano również do innego typu rzeczy (ruchomych, bądź nieruchomych), jak również praw. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różnice pomiędzy najmem a dzierżawą

REKLAMA

W umowie najmu nie jest konieczna zgoda wynajmującego, co do oddania rzeczy w podnajem lub bezpłatne używanie przez najemcę na rzecz osoby trzeciej (z wyjątkiem najmu lokali- gdzie jest wymagana zgoda wynajmującego). Umowa dzierżawy zabezpiecza w tym względzie prawa wydzierającego i nie pozwala na oddanie rzeczy w bezpłatne używanie lub poddzierżawę bez jego zgody. Oznacza to, że dzierżawca nie może oddać rzeczy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego, ponieważ może to skutkować wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Jan Kowalski chcąc oddać w użytkowanie 5 ha gruntów rolnych Tomaszowi Nowakowi powinien z nim zawrzeć umowę dzierżawy, która jest w zasadzie kierowana do tego rodzaju rzeczy tj. nieruchomości gruntowych. Pozwoli to na bezpieczne korzystanie z gruntu przez Tomasza Nowaka, który będzie on mógł uprawiać tą ziemie i zbierać z niej uprawy. Natomiast Jan Kowalski również korzysta z większej ochrony prawnej chociażby w tym względzie, że bez jego zgody Nowak nie może oddać ziemi w bezpłatne używanie lub ją poddzierżawić.

Umowę najmu można zawrzeć na okres oznaczony do lat 10, a od 2009 r. najem między przedsiębiorcami może być zawarty na okres oznaczony do lat 30. Natomiast dzierżawę na czas oznaczony można zawrzeć do lat 30 i to bez znaczenia, czy jest się przedsiębiorcą, czy osobą prywatną. 

Czynsz

REKLAMA

Z zasady czynsz w umowie najmu powinien być płatny z góry za dany okres (jeśli strony nie postanowiły inaczej), a czynsz w przypadku dzierżawy powinien być płacony z dołu za dany okres rozliczeniowy. Wynika to z faktu, że dzierżawca powinien najpierw osiągnąć zysk z przedmiotu dzierżawy, a następnie zapłacić czynsz wydzierżawiającemu. Inne są również terminy płatności w umowie najmu co do zasady są to terminy miesięczne, a w umowie dzierżawy ustawodawca wskazuje na termin półroczny.

W przypadku gruntów rolnych powinno preferować się czynsz roczny ze względu na specyfikę zbiorów (zbiory owoców w sadach, żniwa, wykopki odbywają się tylko raz w roku) oznacza to dzierżawca w zasadzie raz w rok dokonuje sprzedaży swoich zbiorów i otrzymuje z tego tytułu zyski. Po dokonaniu sprzedaży swoich zbiorów może on spokojnie rozliczyć się z wydzierżawiającym grunty nie narażając się np. zapłatę odsetek. W stosunku do innych rzeczy ( np. samochodów, lokali) niezwiązanych gruntami rolnymi strony mogą określać inne terminy płatności czynszu mogą zaproponowany przez ustawodawcę termin półroczny, w umowie skrócić do 3 bądź 1 miesiąca. 

Tomasz Nowak jako dzierżawca gruntów rolnych zasiewa na nich pszenice. Logiczne wydaje się to, że czynsz za rok 2009 na podstawie umowy dzierżawy powinien płacić wydzierżawiającemu dopiero po zbiorach (żniwach), czyli lipcu-sierpniu 2009r. po tym jak sprzeda swoje zbiory.

Podstawa prawna art. 53-54, 659-679, 693-709 kodeksu cywilnego

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła?

Czy z powodu tańszych kredytów sprzedaż mieszkań wzrosła? Czy jest więcej chętnych na własne M? Jakie nastroje można zaobserwować na rynku?

Rok 2024 na rynku nieruchomości

Rok 2024 na rynku nieruchomości. W minionym roku na rynku mieszkaniowym nastąpiło wiele ciekawych zmian. Wpłynęło to na nowe kierunki rozwoju i trendy inwestycyjne.

Luty w ogrodzie. Kalendarz ogrodnika [10 ZADAŃ]

W lutym powoli czujemy zbliżającą się wiosnę. Zaczyna docierać przez chmury coraz więcej słońca. Ptaki zaznaczają swoją obecność śpiewem, a przez ziemię przeciskają się pierwsze zielone pędy, np. rabarbaru czy krokusów. Jakie prace wykonuje się w lutym w ogrodzie? Oto kalendarz ogrodnika.

Potrzeby demograficzne się zmieniają. Czy deweloperzy nadążają za nimi?

Zmieniają się potrzeby demograficzne, co sprawia, że deweloperzy muszą zastosować nowe podejście do projektowania osiedli i mieszkań. Na co trzeba zwracać szczególną uwagę?

REKLAMA

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? [WYWIAD]

Dlaczego mieszkania są drogie, mimo, że budujemy ich coraz więcej? Jak zbić szalone ceny na rynku nieruchomości? Co się stanie z cenami na rynku mieszkaniowym po zakończeniu wojny na Ukrainie? Gościem Infor.pl jest Kamil Fejfer, dziennikarz ekonomiczny, związany z kanałem Ekonomia i Cała Reszta.

Teraz kontrole w mieszkaniach i domach, kto naruszył umowę Czyste Powietrze, ten zwraca dotację z odsetkami za pięć lat wstecz

Zatrzymali program Czyste Powietrze i ruszyli ze zmasowanymi kontrolami. Jedno i drugie - bo nadużycia przekroczyły niewyobrażalny poziom. Ale kto oszukiwał bardziej: firmy korzystające z luk czy gospodarstwa domowe chcące rozwiązać problem kopciuchów czy nieszczelnych okien. A skutki kontroli mogą być dla budżetów domowych bardzo dotkliwe.

Ile kosztowały mieszkania na rynku wtórnym w styczniu?

W styczniu gwałtownie wzrosła podaż mieszkań z drugiej ręki, ale nie ich ceny. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym poszła w dół, a Trójmieście utrzymała poziom z grudnia. Tylko w Łodzi mieszkania podrożały, choć są wciąż najtańsze wśród największych metropolii.

Budleja - jak i kiedy przycinać?

Budleja Dawida zwana motylim krzewem potrafi bardzo silnie urosnąć i rozkrzewić się. Często zasłania w ten sposób inne rośliny i utrudnia im wzrost. Już teraz warto zaplanować jej przycinanie. Budleja kocha cięcie i kwitnie na pędach jednorocznych. Kiedy przycinać? Jak ciąć, aby rosła zdrowo?

REKLAMA

Umowa najmu okazjonalnego z obcokrajowcem

Pracując na rynku nieruchomości obserwuję, jak zmienia się podejście wynajmujących do bezpieczeństwa przy zawieraniu umów najmu. Rynek najemców przeszedł dużą zmianę. Mamy większą różnorodność klientów, świadomość przepisów prawa. Duży udział obcokrajowców, którzy szczególnie po wybuchu wojny w Ukrainie wybrali Polskę jako swoją destynację do życia. Te wszystkie zmiany ukształtowały obecny rynek najmu pod kątem wybieranej formy prawnej. Najbardziej popularną formą jest aktualnie umowa najmu okazjonalnego. Jeszcze niedawno ten typ umowy wzbudzał zdziwienie. Dziś mało jest najemców, którzy nie słyszeli o takiej umowie. Nawet obcokrajowcy mają już świadomość, że muszą się do podpisania takiej umowy przygotować. I robią to sami albo korzystają z agenta nieruchomości.

Podsumowanie rynku nieruchomości: Ile mieszkań sprzedali deweloperzy w 2024 roku?

Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży w 2024 r.? Czy sytuacja na rynku miała odzwierciedlenie w popycie na mieszkania?

REKLAMA