Umowa najmu, a umowa dzierżawy

Podobieństwa

Zarówno najem, jaki i dzierżawa są umieszczone w III Księdze, XVII Tytule Kodeksu cywilnego o nazwie „Najem i Dzierżawa”. Takie umiejscowienie regulacji prawnych dotyczących najmu i dzierżawy skłania do wniosku, że obie te umowy są do siebie bardzo zbliżone, a konkretnie można stwierdzić, że dzierżawa jest pewna odmianą najmu. Wyrazem tego jest przepis, który nakazuje stosowanie do umowy dzierżawy, przepisów o najmie. 

Dzierżawa

Poprzez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Powyższa definicja dzierżawy różni się od najmu jedynie tym, iż dzierżawca może pobierać pożytki z przedmiotu dzierżawy. To dodatkowe sformułowanie mówiące o „pobieraniu pożytków” ma fundamentalne znaczenie dla rozróżnienia umowy najmu i dzierżawy. W tym miejscu musimy nazwać pojęcie „pożytków”, otóż mamy trzy rodzaje pożytków:

• - pożytki naturalne, czyli płody oraz inne odłączone od niej części składowe (będą to np. zbiory zbóż, warzyw, owoców z dzierżawionego gruntu);
• - pożytki cywilne, czyli dochody jakie wynikają ze stosunków prawnych (różnego rodzaju umów np. kupna-sprzedaży, dochody przedsiębiorstwa);
• - pożytki prawa, czyli dochody jakie prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki od pożyczki, opłaty licencyjne, dochody z praw autorskich).

Wynika z tego, że umowa dzierżawy powinna być stosowana do rzeczy i praw, które ze swojej natury przynoszą określone pożytki. Tak też się dzieje, a w przeważającej większości umowę dzierżawy w polskich realiach stosuje się przede wszystkim go gruntów rolnych. Potwierdzeniem tego jest szereg szczegółowych regulacji odnoszących się do dzierżawy której przedmiotem są grunty rolne (np. w zakresie wypowiadania umowy dzierżawy, prawa zastawu, pozostawionych zasiewów) . Co nie stoi na przeszkodzie temu by tą umowę stosowano również do innego typu rzeczy (ruchomych, bądź nieruchomych), jak również praw. 

Różnice pomiędzy najmem a dzierżawą

W umowie najmu nie jest konieczna zgoda wynajmującego, co do oddania rzeczy w podnajem lub bezpłatne używanie przez najemcę na rzecz osoby trzeciej (z wyjątkiem najmu lokali- gdzie jest wymagana zgoda wynajmującego). Umowa dzierżawy zabezpiecza w tym względzie prawa wydzierającego i nie pozwala na oddanie rzeczy w bezpłatne używanie lub poddzierżawę bez jego zgody. Oznacza to, że dzierżawca nie może oddać rzeczy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego, ponieważ może to skutkować wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Jan Kowalski chcąc oddać w użytkowanie 5 ha gruntów rolnych Tomaszowi Nowakowi powinien z nim zawrzeć umowę dzierżawy, która jest w zasadzie kierowana do tego rodzaju rzeczy tj. nieruchomości gruntowych. Pozwoli to na bezpieczne korzystanie z gruntu przez Tomasza Nowaka, który będzie on mógł uprawiać tą ziemie i zbierać z niej uprawy. Natomiast Jan Kowalski również korzysta z większej ochrony prawnej chociażby w tym względzie, że bez jego zgody Nowak nie może oddać ziemi w bezpłatne używanie lub ją poddzierżawić.

Umowę najmu można zawrzeć na okres oznaczony do lat 10, a od 2009 r. najem między przedsiębiorcami może być zawarty na okres oznaczony do lat 30. Natomiast dzierżawę na czas oznaczony można zawrzeć do lat 30 i to bez znaczenia, czy jest się przedsiębiorcą, czy osobą prywatną. 

Czynsz

Z zasady czynsz w umowie najmu powinien być płatny z góry za dany okres (jeśli strony nie postanowiły inaczej), a czynsz w przypadku dzierżawy powinien być płacony z dołu za dany okres rozliczeniowy. Wynika to z faktu, że dzierżawca powinien najpierw osiągnąć zysk z przedmiotu dzierżawy, a następnie zapłacić czynsz wydzierżawiającemu. Inne są również terminy płatności w umowie najmu co do zasady są to terminy miesięczne, a w umowie dzierżawy ustawodawca wskazuje na termin półroczny.

W przypadku gruntów rolnych powinno preferować się czynsz roczny ze względu na specyfikę zbiorów (zbiory owoców w sadach, żniwa, wykopki odbywają się tylko raz w roku) oznacza to dzierżawca w zasadzie raz w rok dokonuje sprzedaży swoich zbiorów i otrzymuje z tego tytułu zyski. Po dokonaniu sprzedaży swoich zbiorów może on spokojnie rozliczyć się z wydzierżawiającym grunty nie narażając się np. zapłatę odsetek. W stosunku do innych rzeczy ( np. samochodów, lokali) niezwiązanych gruntami rolnymi strony mogą określać inne terminy płatności czynszu mogą zaproponowany przez ustawodawcę termin półroczny, w umowie skrócić do 3 bądź 1 miesiąca. 

Tomasz Nowak jako dzierżawca gruntów rolnych zasiewa na nich pszenice. Logiczne wydaje się to, że czynsz za rok 2009 na podstawie umowy dzierżawy powinien płacić wydzierżawiającemu dopiero po zbiorach (żniwach), czyli lipcu-sierpniu 2009r. po tym jak sprzeda swoje zbiory.

Podstawa prawna art. 53-54, 659-679, 693-709 kodeksu cywilnego