Jak rozliczyć najem krótkoterminowy?

Rozliczenie krótkoterminowego najmu mieszkania – czym jest najem krótkoterminowy?

W polskim prawie nie ma sprecyzowanej definicji najmu krótkoterminowego. Podlega on zatem przepisom prawa regulującym ogólne pojęcie najmu nieruchomości. Według Kodeksu cywilnego można go zakwalifikować jako najem na czas określony.

Zgodnie z art. 659 § 1 KC przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli umowa najmu zawierana jest na czas krótszy niż rok, nie ma potrzeby zawierania jej w formie pisemnej.

Rozliczenie krótkoterminowego najmu mieszkania – jakiemu opodatkowaniu podlega?

W związku z brakiem przepisów bezpośrednio regulujących najem krótkoterminowy, co do zasady jest on traktowany jest jako działalność gospodarcza. Zgodnie z Ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza ona działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Jeśli więc najem  krótkoterminowy (na doby) będzie prowadzony jako zarobkowa działalność usługowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, wówczas właściwą formą rozliczania przychodów pochodzących z takiego źródła będzie działalność gospodarcza.

Jednak istnieją przypadki w których najem krótkoterminowy można uznać jako najem prywatny.  Najem krótkoterminowy może zostać zakwalifikowany jako najem prywatny w przypadku, gdy zakres działalności podatnika jest niewielka:

• wynajmuje wyłączenie jedną nieruchomość, zwykle w ograniczonym w roku okresie,
• wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, tj. podatnik nie będzie prowadził żadnej działalności marketingowej w celu wynajmu lokalu, nie będzie świadczył również żadnych dodatkowych usług poza wynajmem lokalu typu: wyżywienie, sprzątanie w trakcie pobytu gości itp.,
• klientów będzie pozyskiwał w sposób nieprofesjonalny przez jeden z portali internetowych stworzonych w tym celu, jednak jego aktywność będzie polegała jedynie na zarejestrowaniu lokalu na tym portalu,
• sam podatnik nie posiada odpowiednich kwalifikacji i profesjonalnej wiedzy, żeby prowadzić wynajem w sposób profesjonalny i zorganizowany,
• wynajem ten nie będzie generował stałego miesięcznego dochodu, ale jedynie stanowić będzie dodatkowe źródło dochodu.

Jednak wynajem mieszkania, które zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej, należy zakwalifikować jako przychód z tej działalności, nawet w sytuacji, gdy jest to czynność jednorazowa i krótkotrwała.

Niemniej, fiskus przygląda się każdemu przypadkowi indywidualnie – dlatego w przypadku wątpliwości i chęci uniknięcia rejestracji działalności gospodarczej można wystąpić o indywidualną interpretacje podatkową.

Rozliczenie krótkoterminowego najmu mieszkania – najem prywatny

W przypadku krótkoterminowego najmu nieruchomości w formie prywatnej podatnik ma do wyboru dwie formy opodatkowania:

1. Rozliczanie kosztów przy najmie opodatkowanym na zasadach ogólnych

Przy wyborze tej formy opodatkowania podatnik może odliczyć od przychodu wszelkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością. Są to m.in.:

• czynsz,
• opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet,
• odsetki od kredytu,
• odpisy na fundusz remontowy,
• koszty zakupu sprzętu AGD,
• opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem,
• podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki,
• koszty konserwacji i odnowienia,
• ubezpieczenie lokalu.
• wydatki na remont wynajmowanego lokalu (nie więcej niż 10 000 zł w ciągu roku).

Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł).

2. Rozliczanie przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, a także najpopularniejsza wśród wynajmujących mieszkania. Niewątpliwą zaletą jest brak konieczności prowadzenia ewidencji. Dodatkowo zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych.

Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie ma tu więc możliwości odliczania kosztów.

Wyliczając kwotę przychodu należy zwrócić uwagę na zapisy w umowie, bowiem mają one duże znaczenie. Jeśli najemca płaci właścicielowi mieszkania zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, właściciel ma obowiązek uiścić podatek od całości. Nie ma znaczenia to, że wydatki na media przekazuje do przedsiębiorstw dostarczających usługi. Natomiast jeśli zgodnie z umową najmu najemca płaci wynajmującemu tylko czynsz, a rachunki opłaca we własnym zakresie, wtedy opodatkowaniu podlega tylko przychód z czynszu.

Stawki:

• 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie;

• 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty).

Rozliczenie krótkoterminowego najmu mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Najem krótkoterminowy prowadzony w ramach własnej firmy możemy rozliczyć tradycyjnie na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym, ryczałtem a także kartą podatkową

• na zasadach ogólnych (skala podatkowa)- jeśli suma całego dochodu przekroczy 85 528 zł w skali roku to wtedy musimy zapłacić podatek 32% zamiast 18% (zasady jak w przypadku najmu prywatnego),

• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (zasady jak w przypadku najmu prywatnego),

• w formie podatku liniowego, czyli ze stałą stawką 19% podatku bez względu na wysokość dochodu,

• W formie karty podatkowej - jeśli zakres działalności gospodarczej obejmuje prowadzenie usług hotelarskich.

Karta podatkowa

Stawki karty podatkowej przy świadczeniu usług hotelarskich, polegających na wynajmie pokoi (za które możemy uznać usługi najmu krótkoterminowego) kształtują się różne, w zależności od liczby mieszkańców w danej miejscowości. Warunkiem tej formy rozliczenia z fiskusem jest wynajem łącznej liczby pokoi nie przekraczający 12 sztuk.

I tak w miejscowości o liczbie mieszkańców:

• do 5000 - podatek z tytułu najmu będzie wynosił od 66 do 153 zł,

• powyżej 5000, ale do 20 000 - podatek będzie wynosił od 122 do 269 zł,

• powyżej 20 000 podatek będzie wynosił od 239 do 486 zł.

Wysokość stawki karty podatkowej, jaką powinien co miesiąc uiszczać podatnik, zostanie określona decyzją ustalającą wydaną przez naczelnika urzędu skarbowego.

Mała agroturystyka – zwolnienie z podatku

Podatku dochodowego nie musimy płacić, jeśli wynajmujemy wynajmuje maksymalnie 5 pokoi na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym (mała agroturystyka). Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt. 43 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 sztuk.

Roczne rozliczenie najmu krótkoterminowego za 2021 rok – obowiązujące terminy

W przypadku wyboru skali podatkowej podatnik składa deklarację PIT-36. Maksymalny termin jej złożenia to 30 kwietnia za rok poprzedni. Czyli składając deklarację za najem w 2021 r., należy zrobić to najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2022 r.

Deklaracja PIT-28 składana jest przez podatników, którzy opodatkowują swoje przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zeznanie podatkowe PIT- 28 należy złożyć w urzędzie skarbowym do końca lutego 2022 r..

PIT-36L składają przedsiębiorcy, którzy opodatkowują swoje dochody podatkiem liniowym. Należy złożyć go w urzędzie skarbowym w terminie do 30 kwietnia 2022 r.

Podatnicy, którzy zdecydowali się opodatkować swoją działalność kartą podatkową, są obowiązani do złożenia druku PIT-16A do końca stycznia 2022 r.