Przystępne cenowo mieszkania w Europie? Pierwszy w historii taki plan Komisji Europejskiej

• Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań
• Brakuj mieszkań dla osób o średnich i niższych dochodach
• Co trzeba zmienić?
• Podsumowanie

Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań

W obliczu niespotykanej dotąd presji cenowej na europejskim rynku nieruchomości, Komisja Europejska podjęła decyzję o przygotowaniu pierwszego w historii unijnego planu przystępnych cenowo lokali. Inicjatywa ta rodzi się w momencie dość krytycznym, gdy statystyki jednoznacznie wskazują na strukturalne załamanie rynku – w latach 2010–2024 ceny mieszkań w UE wzrosły średnio o 55,4 proc., przy jednoczesnym, ponad 20-procentowym spadku liczby wydawanych pozwoleń na ich budowę w ostatnim pięcioleciu.

Mamy do czynienia z sytuacją, w której popyt i koszty rosną, a podaż nowych lokali kurczy się. W Polsce ta dysproporcja jest jeszcze bardziej jaskrawa – ceny mieszkań w ciągu dekady podwoiły się, a tylko w I kwartale 2025 r. wzrosły o 13,2 proc. r/r (przy średniej unijnej 5,7 proc.).

Brakuj mieszkań dla osób o średnich i niższych dochodach

Obecny model nie zapewnia mieszkań dla osób o średnich i niższych dochodach. W Polsce brakuje lokali zwłaszcza w aglomeracjach, a wysokie stopy procentowe skutecznie blokują zakupy własnościowe. Ponadto, jak wskazuje Eurobarometr, aż 51 proc. mieszkańców miast uznaje brak dostępnych mieszkań za problem naglący. To bezpośrednio wpływa na decyzje życiowe młodych ludzi – opóźnianie zakładania rodziny czy emigrację tam, gdzie relacja zarobków do kosztów życia jest korzystniejsza. Nie możemy również ignorować faktu, że ponad 10,6 proc. mieszkańców miast w UE zmaga się z nadmiernymi kosztami mieszkaniowymi, a problem bezdomności dotyka ponad 1,2 mln osób.

Dostępność mieszkaniowa przestała być traktowana wyłącznie jako problem lokalny, a stała się kluczowym wyzwaniem gospodarczym i społecznym dla całej Unii. Ogólnoeuropejski plan to szansa na koordynację polityk, wymianę dobrych praktyk oraz – co kluczowe – stworzenie mechanizmów finansowych, które przełamią obecny impas inwestycyjny. Bez wspólnych, odgórnych standardów, luka podażowa będzie się jedynie pogłębiać.

Co trzeba zmienić?

Moim zdaniem, aby unijna strategia przyniosła realną poprawę w Polsce, musi ona uderzyć w fundamentalną barierę naszego rynku, czyli monokulturę własności i marginalny udział budownictwa czynszowego. Polska wyróżnia się na tle Europy niekorzystną strukturą rynku – ponad 87 proc. stanowią lokale własnościowe, a zaledwie 12,7 proc. to rynek najmu. Dane z I półrocza 2025 są alarmujące – na 57 tys. oddanych mieszkań deweloperskich, powstało zaledwie ok. 2 tys. lokali komunalnych i społecznych (niecałe 3 proc. nowej podaży). Unijna strategia musi priorytetowo traktować finansowanie (np. poprzez EBI) budowy tanich mieszkań na wynajem, aby zrównoważyć ten portfel.

Kluczowe pozostaje również wsparcie dla samorządów i uproszczenie procedur. To gminy najlepiej diagnozują lokalne luki mieszkaniowe, jednak często brakuje im kapitału i narzędzi. Spadek liczby oddawanych lokali komunalnych o 40 proc. r/r pokazuje, że samorządy potrzebują silnego impulsu inwestycyjnego z UE, który nie będzie obciążony nadmierną biurokracją.

Kolejna kwestia to regulacja najmu krótkoterminowego. Zgodnie z zapowiedziami Komisji Europejskiej, plan ma objąć regulacje tego segmentu. Dla Polski, zwłaszcza dla dużych miast turystycznych i akademickich, jest to kluczowe, aby odzyskać zasoby mieszkaniowe dla stałych mieszkańców i studentów, zdejmując presję z cen najmu długoterminowego.

Nieodzownym elementem pozostaje także powiązanie budownictwa z efektywnością energetyczną (koszty eksploatacji). Dostępność mieszkania to nie tylko czynsz, ale i koszty utrzymania. Nowe inwestycje muszą być realizowane w wysokim standardzie energetycznym, co trwale obniży rachunki za energię.

Podsumowanie

Polski rynek cierpi na brak długofalowej strategii – programy wsparcia popytu (dopłaty do kredytów) jedynie podbijają ceny przy ograniczonej podaży. Unijny plan powinien wymusić na państwach członkowskich odejście od doraźnych “prezentów wyborczych” na rzecz wieloletniego finansowania strony podażowej (budowy nowych osiedli). Realna poprawa nastąpi tylko wtedy, gdy środki unijne zostaną skierowane na dywersyfikację rynku.

Autorka: Krystyna Helińska, Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości