Ceny mieszkań w Polsce: Warszawa jednym z najdroższych miast w Europie [TABELE]

• Ceny mieszkań w Polsce
• Ceny mieszkań - miasta Polski
• Mieszkania drożeją tam, gdzie były najtańsze
• Stawki za m2 zależą od powierzchni mieszkania
• Mieszkanie 50 m2 w Warszawie kosztuje 103 średnie pensje
• Ile trzeba mieć na wkład własny?
• Polisy mieszkaniowe

Ceny mieszkań w Polsce

W III kw. 2025 r. w większości z 17 analizowanych przez nas miast ceny mieszkań spadły w porównaniu z poprzednim kwartałem. W segmencie mieszkań średniej wielkości (35–60 m²) największy spadek odnotowano w Gdyni – o prawie 5%. Po obniżkach przeciętna ofertowa cena mieszkania o powierzchni 50 m² w tym mieście wynosi 585 tys. zł. Dla porównania, w najtańszej Częstochowie to 350 tys. zł, a w najdroższej z zestawienia Warszawie – prawie 837 tys. zł. W stolicy w ostatnim kwartale ceny mieszkań wzrosły o 2%. Warszawa należy też do najdroższych stolic Europy pod względem dostępności mieszkań. Aby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m² poza centrum, potrzeba 103 średnich pensji.

Ceny mieszkań - miasta Polski

W 17 dużych miastach Polski ofertowe ceny mieszkań są bardzo zróżnicowane. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² wynoszą od 7 000 zł w Częstochowie do 16 731 zł w Warszawie. W większości miast cena metra kwadratowego przekroczyła psychologiczną barierę 10 000 zł/m². Wyjątkiem pozostają Radom (7 847 zł/m²), Sosnowiec (7 272 zł/m²) i wspomniana Częstochowa. Do grona „dziesięciotysięczników” zbliżają się trzy kolejne miasta – Toruń (9 778 zł/m²), Łódź (9 166 zł/m²) i Bydgoszcz (9 000 zł/m²).

Zmiany stawek za metr kwadratowy w III kw. 2025 r. przełożyły się oczywiście na nowe poziomy cen ofertowych za całe mieszkania. Za lokal o powierzchni 50 m² w Warszawie trzeba było zapłacić 837 tys. zł, w Krakowie prawie 770 tys. zł, a w Gdańsku 675 tys. zł. W najtańszych z zestawienia – Radomiu, Sosnowcu i Częstochowie – ceny ofertowe mieściły się w przedziale 350–390 tys. zł.

Mieszkania drożeją tam, gdzie były najtańsze

W porównaniu z II kwartałem 2025 r. mieszkania średniej wielkości potaniały w 9 z 17 badanych miast (od 4,7 proc. w Gdyni do 0,1 proc. w Poznaniu), a w 7 podrożały (od 0,4 proc. w Lublinie do 6,2 proc. w Radomiu). W Rzeszowie ceny pozostały bez zmian. Spadki przeważały także w segmencie małych mieszkań (9 z 17 miast) i dużych mieszkań (10 z 17). W zakresie małych mieszkań do 35 m2 najbardziej potaniał Białystok (–6,4%), a najbardziej podrożał Sosnowiec (+8,2%). Średnie mieszkania liczące między 35 a 60 m2 najmocniej taniały w Gdyni (–4,7%), a drożały w Sosnowcu (+2,5%). Duże mieszkania powyżej 60 m2 najbardziej potaniały w Szczecinie (–4,6%), a podrożały w Radomiu (+4,3%).

Należy jednak zaznaczyć, że spadki kwartalne są stosunkowo niewielkie i nie zrekompensowały wcześniejszych wzrostów. W rezultacie w większości badanych miast ceny wciąż są wyższe niż przed rokiem. Z kolei zauważalne ożywienie popytu na kredyty hipoteczne nie zwiastuje głębszych spadków. – Bazowo spodziewam się stabilizacji cen w IV kwartale w widełkach od –1% do +2% kwartał do kwartału (z lokalnymi odchyleniami). Spodziewam się umiarkowanie wyższego napływu nowych ofert na przełomie roku, ale łączne poziomy raczej pozostaną niższe rok do roku ze względu na wysoką bazę z IV kw. 2024. Ewentualna dalsza kontynuacja łagodzenia stóp procentowych może wzmocnić segment mieszkań o mniejszych metrażach – prognozuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Stawki za m2 zależą od powierzchni mieszkania

Stawki za 1m2 zależą również od powierzchni mieszkania. Zwykle jest tak, że im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena za metr. W najdroższej ze wszystkich miast Warszawie ponad 19 tys. zł kosztował metr małego mieszkania (do 35 m2), ale mieszkanie duże (powyżej 60 m2) kosztowało w przeliczeniu na metr więcej niż mieszkanie średnie (między 35 a 60 m2). Ta reguła dotyczyła w III kw. 2025 r. również Gdyni i Częstochowy. Z kolei w Sosnowcu 1m2 małego mieszkania (6967 zł) był tańszy niż średniego (7272 zł).

Mieszkanie 50 m2 w Warszawie kosztuje 103 średnie pensje

O tym, czy ceny mieszkań w Polsce są wysokie czy niskie, można przekonać się, porównując je z zagranicznymi. Co prawda w wielu miastach Europy metr kwadratowy jest znacznie droższy niż w Warszawie, ale w zestawieniu z lokalnymi zarobkami stolica Polski wypada blado. W Warszawie potrzeba aż 103 pensji, by kupić 50-metrowe mieszkanie. Gorzej jest tylko w siedmiu innych stolicach, m.in. Bratysławie (125) i Pradze (152). Najmniej korzystnie dla kupujących wypada Lizbona, gdzie trzeba przeznaczyć aż 157 wypłat netto, by nabyć mieszkanie średniej wielkości.

Na przeciwnym biegunie znajduje się stolica Belgii. W Brukseli zarabia się niemal tyle, ile wynosi cena metra kwadratowego mieszkania poza centrum, co oznacza, że wystarczą 54 pensje, by sfinalizować zakup. W porównaniu zaskakująco dobrze wypadły także stolice Cypru (65 pensji) i Łotwy (66).

Ile trzeba mieć na wkład własny?

Zakup mieszkania dla większości Polaków możliwy jest głównie za pośrednictwem banku. W większości przypadków bank, udzielając kredytu, wymaga co najmniej 10-procentowego wkładu własnego. W zależności od miasta kwota ta różni się znacząco. W Częstochowie na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w III kw. 2025 r. wystarczyło 35 tys. zł wkładu własnego. Mniej niż 50 tys. zł potrzebne było również w Toruniu, Łodzi, Bydgoszczy, Radomiu i Sosnowcu.

We Wrocławiu trzeba było dysponować co najmniej 65 tys. zł, podobnie jak w Gdańsku. W Krakowie na 10-procentowy wkład własny wystarczyło nieco ponad 75 tys. zł, a w Warszawie – prawie 85 tys. zł przy zakupie mieszkania o średnim metrażu.

Polisy mieszkaniowe

Banki wymagają również ubezpieczenia nieruchomości przy udzielaniu kredytu jako zabezpieczenia pożyczki. Z punktu widzenia banku wystarczy podstawowa ochrona, obejmująca szkody w razie pożaru, zalania czy innych zdarzeń losowych. Z punktu widzenia lokatora warto jednak rozszerzyć zakres ochrony, ponieważ w przypadku pożaru lub zalania uszkodzeniu ulegają nie tylko ściany i instalacje, ale też cenne wyposażenie.

– Ceny polis mieszkaniowych są bardzo zróżnicowane, a ostateczna składka zależy głównie od wartości mieszkania i zakresu ochrony. Dlatego przed wyborem ubezpieczenia warto porównać oferty i wybrać wersję rozszerzoną. Różnice w cenie są zwykle niewielkie, a dopłata kilkudziesięciu złotych rocznie może okazać się bezcenna w razie szkody – mówi Ewelina Ratajczak, ekspertka ds. ubezpieczeń nieruchomości Rankomat.pl.