Deweloperzy wciąż dawkują podaż mieszkań. Czy kupujący mają się czego obawiać?

–  Kurcząca się oferta mieszkań na rynku pierwotnym może budzić niepokój. Pojawiają się już nawet głosy, że może powtórzyć się historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy skutkiem niewystarczającej podaży nowych mieszkań był gwałtowny wzrost ich cen. Jednak w tym roku kupujący raczej nie muszą zaprzątać sobie głowy tym problemem – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Przyznaje, że w tym roku do biur sprzedaży firm deweloperskich zaczęli wracać klienci, których w ubiegłym roku wygnała utrata zdolności kredytowej. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 10 największych metropoliach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Łodzi, Poznaniu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, Bydgoszczy, Lublinie i Szczecinie) deweloperzy zawarli z nimi łącznie ponad 27,1 tys. umów deweloperskich, czyli aż o 40% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Oczywiście sytuacja w poszczególnych metropoliach jest zróżnicowana np. w Warszawie i Trójmieście sprzedaż nowych mieszkań wzrosła o ponad 50%, zaś w Poznaniu „tylko” o 12%.

Problem w tym, że deweloperzy nie zareagowali na wzrost popytu odpowiednio dużą podażą lokali. W 10 analizowanych przez nas metropoliach wprowadzili na rynek, w ciągu pięciu miesięcy, łącznie ok 15,3 tys. lokali, czyli znacznie mniej niż sprzedali. A ponadto ich dopływ na rynek był o 34% mniejszy niż przed rokiem. 

– W większości największych miast, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie, Szczecinie i Lublinie,  deweloperzy sprzedali dwa razy więcej mieszkań niż wprowadzili na rynek. Ich wybór mocno się więc skurczył  – informuje Marek Wielgo.

Pod koniec maja firmy deweloperskie oferowały w 10 metropoliach łącznie ok. 57 tys. lokali, czyli o 12% mniej niż w końcówce ubiegłego roku. Oferta mieszkaniowa na warszawskim rynku pierwotnym skurczyła się o 16%. W Krakowie ten spadek był jeszcze większy, bo sięgał 23%.  Jedynie w Aglomeracji Katowickiej (w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii) liczba oferowanych mieszkań nie zmieniła się w tym roku.

Równocześnie w ostatnich miesiącach wzrosła liczba rezerwacji mieszkań, które formalnie nadal są w ofercie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w niektórych metropoliach stanowią one nawet kilkanaście procent wszystkich mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Prawdopodobnie tych rezerwacji dokonywały najczęściej osoby, które chcą skorzystać z preferencyjnego kredytu mieszkaniowego o stałej stopie procentowej „Bezpieczny Kredyt 2%”, który banki zaoferują na początku lipca.

Dlaczego więc deweloperzy nie spieszą się do wprowadzania na rynek większej liczby mieszkań? Najpewniej wiele firm deweloperskich ma wątpliwości, czy uda im się utrzymać dotychczasowe tempo sprzedaży. Tym bardziej, że nie wiadomo, jakie skutki gospodarcze może przynieść wojna w Ukrainie. Rozpoczynanie inwestycji jest też ryzykowne z powodu rosnących kosztów budowy. 

Ponadto w części miast, m.in. w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Bydgoszczy wzrósł w tym roku udział gotowych mieszkań w ich ofercie. Deweloperzy starają się więc upłynnić je w pierwszej kolejności.

Zdaniem eksperta GetHome.pl, firmy deweloperskie liczą na zwiększenie sprzedaży mieszkań w drugiej połowie roku, gdy w ofercie banków pojawi się „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dopiero, gdy koniunktura wyraźnie się poprawi, deweloperzy zdecydują się na uruchomienie inwestycji, na które uzyskali pozwolenia na budowę, ale jeszcze ich nie zaczęli. W 2022 r. takich niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo, bo deweloperzy wygaszali swoją aktywność inwestycyjną z powodu kurczącego się popytu na mieszkania.

Także w największych miastach mieszkań objętych pozwoleniem na budowę było więcej niż rozpoczętych i wprowadzonych do sprzedaży, a także sprzedanych.

– Tegoroczne statystyki budowlane GUS oraz dane popytowo-podażowe z BIG DATA RynekPierwotny.pl mogą jednak budzić pewne obawy zwłaszcza w przypadku Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Jeśli tempo sprzedaży mieszkań wzrośnie tam jeszcze bardziej, to ich zapas w pozwoleniach na budowę zacznie się dość szybko wyczerpywać – mówi Marek Wielgo.

Natomiast w Łodzi, Poznaniu, Katowicach i Szczecinie wzrósł w tym roku zapas mieszkań, na których budowę deweloperzy mają pozwolenia. Będą więc oni w stanie szybko reagować na rosnący popyt. Otwarte pozostaje pytanie, jak oferta przedstawiać się będzie cenowo. Wygląda na to, że wielu deweloperów uwierzyło, że coraz więcej ich klientów będzie sięgało po kredyt mieszkaniowy. W maju wzrosła bowiem oferta lokali w segmencie popularnym. Efektem tego jest stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego w większości analizowanych metropolii np. w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii ta średnia – nieco ponad 9 tys. zł za m kw. – praktycznie nie drgnęła od grudnia ubiegłego roku.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl