Czy ceny mieszkań spadną w 2022?

• Ceny mieszkań – prognozy na 2022 roku
• Rynek mieszkań – 5 argumentów przemawiających za stabilizacją, a lokalnie nawet za obniżkami cen mieszkań

Ceny mieszkań – prognozy na 2022 roku

Czy rynek mieszkaniowy wciąż jest rozgrzany do czerwoności? Czy mieszkania tanieją w 2022 roku? Portal GetHome.pl zbadał, w których największych miastach możemy w 2022 r. liczyć na stabilizację cen mieszkań i domów, a w których bardziej prawdopodobne są dalsze podwyżki.

– W powszechnej opinii analityków tempo wzrostu cen mieszkań wyraźnie wyhamuje w 2022 r. Np. analitycy PKO BP prognozują, że w ciągu roku podwyżka wyniesie średnio ok. 5%.  Problem w tym, że sytuacja w poszczególnych miastach jest mocno zróżnicowana, więc nie da się ich wrzucić do jednego worka – ocenia  ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że swego rodzaju indeksem „rozgrzania rynku” jest wskaźnik popytu w bigdata rynekpierwotny.pl. Obliczany dla poszczególnych miast wskaźnik pokazuje, jaki jest udział sprzedanych mieszkań i domów w ofercie firm deweloperskich. Im jest wyższy, tym wyższe tempo wyprzedaży oferty, a w konsekwencji ryzyko wzrostu cen. Natomiast spadek indeksu popytu może wskazywać na malejącą presję cenową. Podwyżki stóp procentowych mogą być kolejnym bodźcem.

– Kluczowa dla stabilności rynku mieszkaniowego jest równowaga pomiędzy popytem a podażą. Z taką sytuacją mamy zaś do czynienia wówczas, gdy wskaźnik dostępności spada poniżej 8%, czyli gdy dostępna oferta mieszkań wystarcza przynajmniej na 12 miesięcy sprzedaży – wyjaśnia Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że np. w Warszawie wskaźnik dostępności sięgał w tym roku w szczytowym momencie 22%. Oznaczało to, że oferowane w tym czasie przez deweloperów mieszkania wyprzedałyby się w niespełna 5 miesięcy, gdyby budowy stanęły. Jednak mniej więcej od połowy roku sprzedaż zaczęła spadać, więc systematycznie spadał także wskaźnik popytu.

Obecne zapasy mieszkań wystarczyłyby na ok. 8 miesięcy sprzedaży. Taki stan rzeczy jest wciąż niekorzystny dla kupujących nowe mieszkania, bo spadek cen mieszkań jest mniej prawdopodobny. Nie tylko w stolicy, ale także i w innych największych miastach średnie ceny mieszkań niemal z każdym miesiącem biły więc kolejne rekordy.

Jest jednak szansa, że już w najbliższych miesiącach wskaźnik popytu będzie się kurczył. O tendencji spadkowej w III kw. 2021 r. możemy już chyba mówić w przypadku Warszawy, Gdańska, Poznania, Wrocławia i Łodzi. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie w drugiej połowie tego roku wskaźnik popytu wzrósł z 9% do 15%, a czas wyprzedaży oferty skrócił się z 11 do 6 miesięcy. Nie wróży to dobrze kupującym, bo świadczy o pogłębianiu się nierównowagi rynkowej, a w efekcie – o ryzyku wzrostu cen.

Z drugiej strony sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna. W skali miesiąca średnie ceny mogą gwałtownie wzrosnąć, gdy na rynek trafi pula drogich mieszkań, a w efekcie wzrośnie ich udział w ofercie deweloperów. We wrześniu mieliśmy do czynienia z taką sytuacją we Wrocławiu, w październiku – w Katowicach, Gdańsku i Łodzi, a w listopadzie – w Poznaniu. Zdarzał się też jednak i spadek cen, np. było tak w październiku w Krakowie, gdy w sprzedaży pojawiała się duża liczba mieszkań z ceną poniżej średniej.

– Wydaje się, że w 2022 r. prawdopodobna jest stabilizacja, a nawet obniżka średnich cen metra kwadratowego mieszkań. Być może najszybciej zobaczymy ją w tych miastach, w których przekroczyły one pułap 10 tys. zł za mkw., a więc w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku – ocenia Marek Wielgo.

Rynek mieszkań – 5 argumentów przemawiających za stabilizacją, a lokalnie nawet za obniżkami cen mieszkań

1. Ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować.

Widać to już po wynikach sprzedaży firm deweloperskich w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu. Żeby zwiększać sprzedaż deweloperzy oferować będą więcej mieszkań dostosowanych do możliwości finansowych nabywców korzystających z kredytu. W przeciwnym razie część z nich zrezygnuje z zakupu lub poszuka tańszego lokum w miejscowościach okalających te miasta. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że za rogatkami największych miast mieszkania są tańsze średnio o 30-40%.

1. Spadek dostępności mieszkań, czyli pogarszająca się relacja miedzy przeciętnym dochodem i ceną mieszkań.

W okresie dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym wzrost cen nie powinien dziwić. Problem pojawia się wtedy, gdy ceny transakcyjne mieszkań rosną w tempie znacznie przewyższającym wzrost zarobków potencjalnych nabywców. W tym roku we wszystkich największych miastach dostępność mieszkań wyraźnie się pogorszyła. Ich ceny rosły bowiem szybciej niż wynagrodzenia mieszkańców.

1. Zdolność kredytowa kupujących mieszkania i domy kurczy się wskutek wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych.

Wzrost stóp procentowych studzi zapał Polaków do kupowania mieszkań za kredyt. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że już od kwietnia systematycznie kurczy się liczba składanych wniosków o kredyt mieszkaniowy. Grozi to spadkiem popytu na mieszkania. Zatem wszystko wskazuje na to, że to kwestia czasu, kiedy ceny mieszkań spadną.

1. Równocześnie rynek mieszkaniowy nabiera przyspieszenia, co widać w pozwoleniach na budowę i planach inwestycyjnych firm deweloperskich

Jeśli deweloperzy nie wstrzymają zaplanowanych na przyszły rok inwestycji, to w pierwszym półroczu podaż mieszkań powinna wzrosnąć. W efekcie poprawiłby się wskaźnik popytu. I to nawet wtedy, gdyby nie potwierdziły się pesymistyczne prognozy dotyczące popytu w związku z pogorszeniem dostępności kredytów.

1. Na rynku pojawi się nowa grupa popytowa. To osoby, które będą kupowały mieszkania za kredyt z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym.

Taki kredyt to szansa dla tych, którzy mają zdolność kredytową, ale nie są w stanie zaoszczędzić na wymagany przez banki wkład. Przy czym za kredyt bez wkładu własnego będzie można kupić jedynie takie mieszkania, które spełniają kryterium ceny metra kwadratowego. Obecnie oferta takich mieszkań nie jest duża. Jednak rządowy program może zmotywować deweloperów do spełniania indywidualnych potrzeb użytkowników. Ceny takich mieszkań muszą być sporo niższe od obecnej średniej w danym mieście.

–  Gorączka na rynku mieszkaniowym mija, choć stan podgorączkowy najpewniej potrwa jeszcze przez jakiś czas. W warunkach wysokiej inflacji mieszkania w dalszym ciągu będą korzystną formą lokowania oszczędności. Jednak przede wszystkim trudno sobie wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy. Tym bardziej, że deweloperzy muszą uwzględniać coraz ostrzejsze wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków – komentuje Marek Wielgo. – Jeśli nie wydarzy się żaden kataklizm gospodarczy, ceny mieszkań będą więc w dalszym ciągu rosły, choć te podwyżki może maskować stabilizacja średnich cen mieszkań – dodaje.

Według niego, podnoszenie przez deweloperów poprzeczki cenowej najlepiej pokazuje struktura cenowa oferowanych mieszkań. W 2021 r. z każdym miesiącem kurczyła się oferta mieszkań najtańszych i najprawdopodobniej podobnie będzie także w 2022 r.

– Trzeba się liczyć z tym, że deweloperzy nie oprą się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie kredytu bez wkładu własnego – twierdzi ekspert GetHome.pl.