Czy gwarancja zastępcza wpłynie na popyt na mieszkania?

Gwarancja zastępcza

Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Z oceną tych rozwiązań trzeba będzie oczywiście poczekać na ostateczny kształt stosownych ustaw. Nie zapominajmy, że gwarancja zastępcza w proponowanych zapisach nie wpłynie na zdolność kredytową nabywców mieszkań. Po prostu osoby, które i tak planowały zakup mieszkania, ale odkładały jeszcze na wymagany wkład własny będą mogły dzięki temu rozwiązaniu kupić mieszkanie szybciej. Na pewno jednak będzie to duża pomoc dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie z segmentu popularnego, dla których uzbieranie wymaganej przez banki sumy w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości jest nierzadko warunkiem trudnym do spełnienia. Młodym ludziom, którzy nie mają oszczędności i dopiero rozpoczynają swoje kariery zawodowe, zgromadzenie wymaganej kwoty na pierwsze lokum bez pomocy rodziny może zająć nawet kilka lat. Jest to obecnie jedna z największych barier popytowych na rynku mieszkaniowym i wprowadzenie rządowych gwarancji pomoże ten problem w dużym stopniu rozwiązać. Około 65 proc. zakupów w naszych inwestycjach z segmentu popularnego jest finansowanych za pomocą kredytu hipotecznego. Spodziewam się, że w przypadku wprowadzenia tych rozwiązań w proponowanym kształcie odsetek ten może istotnie się powiększyć.

Gwarancja wkładu własnego

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu ds. Prawno-Administracyjnych w Atal

Na ten moment trudno rozstrzygać o szczegółach proponowanego rozwiązania, a już tym bardziej określić możliwy wpływ gwarancji wkładu własnego na poziom sprzedaży mieszkań. Gdyby jednak pokusić się o próbę analizy tego zagadnienia przed publikacją szczegółów, można przypuszczać, że istnieje pewna grupa osób, która dzięki tej gwarancji będzie miała możliwość zabezpieczenia wkładu własnego, aby nabyć mieszkanie na rynku pierwotnym, czego bez tej pomocy nie mogłaby zrobić.  To, jak liczna mogłaby być ta grupa, pozostaje jednak kwestią otwartą. Nie sposób także ocenić tego, w jakim stopniu oferta kredytowa dla osób korzystających z tej gwarancji będzie różniła się od rynkowej. Może zdarzyć się bowiem tak, że banki będą premiować klientów posiadających wkład własny w gotówce.

Kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Osoby, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania muszą obecnie dysponować wkładem własnym w wysokości co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości. Według nowej koncepcji będą mogły otrzymać gwarancję państwa lub dofinansowanie do kredytu mieszkaniowego, i jest to z całą pewnością dobre rozwiązanie, bo umożliwi drogę do posiadania własnego mieszkania osobom młodym na dorobku. Skorzystają na pewno osoby, które wynajmują mieszkanie, bo nie będą musiały czekać aż zaoszczędzą całą kwotę na wkład własny. Spłata rat z pewnością będzie tańsza niż wynajem. Jednakże w przypadku uzyskania gwarancji osoby te będą musiały liczyć się z tym, że wzięcie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości oznacza wyższą kwotę zobowiązania, wyższe raty kredytowe i dłuższy okres spłaty. Ponadto, jeśli banki uznają kredyty bez wkładu własnego za bardziej ryzykowne wpłynie to na podniesienie marży i zwiększenie kosztów kredytowania.

Gwarancja na 100 proc. udzielanego kredytu hipotecznego

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.

Proponowana przez rząd gwarancja na 100 proc. udzielanego kredytu hipotecznego może poszerzyć grono klientów rynku pierwotnego. Osoby, które miały zdolność kredytową, lecz nie dysponowały środkami na wkład własny mogą dzięki temu zyskać możliwość zakupu własnego lokum. Ważne jest, aby gwarancja ta dotyczyła zakupu każdego dostępnego mieszkania, bez limitu ceny za mkw., aby nie było to prawo martwe lub by nie obejmowało jedynie lokali na dalekich peryferiach, pogłębiając w ten sposób problem rozlewania się miast. Wiele zależy więc od szczegółów. Dziś deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty i zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych klientów. Nowe wsparcie, aby było więc skuteczne powinno też iść w parze z uwolnieniem dla celów mieszkaniowych państwowych gruntów w obrębach miast oraz uproszczeniem procedur administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg S.A.

Każde rozwiązanie, które wspiera możliwości zakupu mieszkania jest dobre i wpływa na wzrost sprzedaży, ale przede wszystkim polepszenie sytuacji bytowej Polaków. Polska nadal mocno ustępuje krajom europejskim pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Jest jeszcze bardzo dużo do nadrobienia i należy poszukiwać wszelkich możliwości, aby wesprzeć nabywców lokali w zakresie finansowania, szczególnie osoby młode, które nie posiadają środków na wkład własny.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Rynek nieruchomości jest mocno rozpędzony, a ceny mieszkań rosną bez względu na miasto. W sierpniu tego roku średnia cena za mkw. w Poznaniu wyniosła blisko 8 300 zł, a już w Warszawie około 12 tys. zł. Przy takim poziomie cenowym, który udało się osiągnąć polskiej mieszkaniówce, duża część potencjalnych klientów wypadła z rynku, bo nie posiada wymaganego przez bank wkładu własnego w kwocie 10 lub 20 proc. wartości mieszkania. Gdy doliczymy do tego koszty wykończenia, to rzeczywiście dla znacznej części osób, szczególnie młodych zakup własnego mieszkania może być sporym problemem.

Jeśli więc pojawiają się propozycje, jak ta dotycząca gwarancji zastępczej, to co do zasady będzie to kolejny impuls dla rynku nieruchomości. Natomiast ważne jest, aby ludzie podejmowali świadome decyzje, dobrze kalkulując potencjalne ryzyko dotyczące zaciąganego kredytu, który jest zobowiązaniem długoterminowym.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Każda forma wsparcia dla osób chcących kupić mieszkanie może mieć realny wpływ na poziom sprzedaży. Trudno w tej chwili przewidzieć, w jakim stopniu przygotowywana ustawa bezpośrednio przełoży się na zainteresowanie zakupem mieszkań. Natomiast jest szansa na zwiększenie popytu, gdyż znaczna część klientów, którym dotychczas brakowało środków na wkład własny, będzie mogła dzięki takiej gwarancji kupić swoje, pierwsze mieszkanie.

Marcin Michalec, CEO Okam

Jeśli to rozwiązanie wejdzie w życie zapewne spowoduje, że część osób, która marzy o własnym mieszkaniu, a nie posiada zgromadzonych środków na wkład własny, zdecyduje się z niego skorzystać. Pozwoli ono na skrócenie drogi do własnego mieszkania, jednak niektóre analizy ekspertów wskazują, że koszt kredytu z rządową pomocą będzie wyższy, a tym samym może okazać się zdecydowanie mniej opłacalny niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego. Narzędzie ma być też bardziej korzystne dla rodzin, które zdecydują się na drugie czy kolejne dziecko. Wiele jednak osób, które w dzisiejszych czasach podejmują decyzję o powiększeniu rodziny, przeważnie w późniejszym wieku niż kiedyś, zazwyczaj posiada już kapitał własny. Trudno na ten moment zatem prognozować czy “gwarancja zastępcza” wpłynie na wzrost sprzedaży mieszkań. Zobaczymy, co pokaże czas. Ważne jednak, że powstają takie programy, dzięki którym wiele osób może się usamodzielnić, wyprowadzić od rodziców, czy zrezygnować z drogiego najmu.

Piotr Jakubowski, Head of Investment Department w Apricot Capital Group

Planowany program kredytów bez wkładu własnego jest z pewnością społecznie pozytywny i wpłynie na zwiększenie dostępności mieszkań. Wydaje się racjonalne oczekiwanie, że konsekwencją powinien być wzrost popytu i ożywienie rynku. Kluczową sprawą pozostaje jednak znacznie obniżona przez okres pandemii podaż nowych mieszkań. Od końca 2020 roku oferta rośnie, ale nadal jesteśmy poniżej ilości mieszkań dostarczanych na rynek w roku 2019. Kolejna kwestią będą ograniczenia wynikające z programu. Zakładając, że program wejdzie w życie w 2022/2023, a do tego czasu zostanie odbudowana oferta deweloperów, możemy spodziewać się kilkuprocentowego wzrostu popytu.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Zapowiedź gwarantowania wkładu do kredytów mieszkaniowych przez państwo wzbudziła spore zainteresowanie. Rządowe wsparcie ma ułatwić zakup własnej nieruchomości osobom, których nie stać na zgromadzenie wysokiego kapitału początkowego wymaganego przez banki. Przewidziano także ograniczenia dotyczące metrażu oraz ceny nieruchomości, na razie jednak nie podano szczegółów. Oprócz tego, rodziny wielodzietne i korzystające z mieszkalnictwa społecznego będą mogły otrzymać dofinansowanie do kredytu mieszkaniowego.

Szacuje się, że z programów rządowych będzie mogło skorzystać około 80 tys. rodzin rocznie. Bank Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantował wkład własny na poziomie do 100 tys. zł, do 20 proc. lub 40 proc. wartości nieruchomości. Wysokość gwarancji jest jednak ograniczona kwotowo, co będzie miało znaczenie przy określaniu wysokości całego zobowiązania kredytowego. Ma zostać określona maksymalna cena za 1 mkw. nieruchomości kupowanych w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, aby wyeliminować ryzyko wzrostu cen. Wymagany wkład własny będzie doliczany do ogólnej kwoty zobowiązania, a jego spłata będzie gwarantowana przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Co ważne, minimalny okres spłaty wkładu własnego ma wynosić 15 lat.

To oznacza, że tylko niektóre nieruchomości będą spełniały wymagania programu i nie każde mieszkanie będzie można nabyć bez wkładu własnego. Najprawdopodobniej do wyboru będą jedynie lokale w niższym standardzie lub w mniej atrakcyjnej lokalizacji.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Mieszkanie bez wkładu własnego jest jednym z pięciu filarów programu Polski Ład, który został ogłoszony w tym roku przez rząd. Ma on pomóc młodym ludziom od 20 do 40 roku życia w zakupie własnego mieszkania lub domu oraz zakłada dofinansowanie dla rodzin wielodzietnych. Z pewnością zwiększy to popyt na rynku mieszkaniowym. Kredyty z rządowym wsparciem będą w prawdzie bardziej dostępne, ale i bardziej kosztowne. Zadziała tu prawo popytu i podaży, tj. im większy popyt, tym ceny mieszkań będą wyższe. Najbardziej drożeć będą lokale o powierzchni 30-50 mkw., które są najczęściej poszukiwane przez młode rodziny.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Planowana przez rząd gwarancja, która ma zastąpić wymagany obecnie przez banki udział własny, z pewnością zwiększy dostępność kredytów hipotecznych dla osób nie posiadających oszczędności. Tym samym jest szansa, że przełoży się to na wzrost sprzedaży mieszkań w Polsce. Kluczowym czynnikiem będzie jednak kwestia maksymalnego limitu za 1 mkw. lokalu, a także warunków, które będą proponowały instytucje finansowe. Istnieje ryzyko, iż banki zaproponują mniej atrakcyjne warunki finansowania nieruchomości osobom korzystającym z gwarancji państwa, niż tym, które będą dysponowały wkładem własnym.