O ile wzrosły ceny mieszkań w pandemii?

Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

Ceny mieszkań w trendzie rosnącym

Zbigniew Juroszek, prezes Atal 

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym od dłuższego czasu utrzymują się w trendzie rosnącym, co jest mocno determinowane wzrostami kosztów prowadzenia inwestycji. W minionych miesiącach mieliśmy do czynienia ze skokowymi podwyżkami cen niektórych surowców i materiałów. Spodziewamy się, że to spowoduje wzrost kosztów prowadzenia inwestycji o ok. 10-12 proc. Kolejnym istotnym aspektem są drożejące grunty i ograniczona dostępność działek, a także wyższe ceny usług podwykonawców. Wszystko to ma bezpośrednie przełożenie na finalnie wyższe poziomy cen mieszkań.

Co istotne, nie dostrzegamy perspektyw, aby w przyszłości projekty mieszkaniowe można było budować taniej niż obecnie. Szczególnie, że na horyzoncie widać kolejne kosztotwórcze czynniki m.in. nowe bardziej rygorystyczne standardy energetyczne budynków i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zatem jest jeszcze potencjał do wzrostu cen mieszkań. W skali roku spodziewam się, że ceny mogą urosnąć nawet o 10 proc. W długiej perspektywie czasu oczekiwać można stabilizacji cen mieszkań, muszą one bowiem być adekwatne do siły nabywczej Polaków.

Ceny mieszkania powyżej 10 tys. zł/mkw.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A. 

Ceny powyżej 10 tys. zł/mkw. mieszkania stają się powoli standardem na polskim rynku. W Warszawie średnia cena metra na rynku pierwotnym przekroczyła już 12 tys. zł, w Krakowie i Gdańsku jest to odpowiednio 10,8 tys. zł i 10,5 tys. zł. Niedługo ten próg przebije prawdopodobnie także Wrocław, gdzie nowe lokale kosztują średnio około 9,6 tys. zł za metr. Popyt zdecydowanie przewyższa podaż. W pierwszych dwóch kwartałach 2021 roku w 6 największych miastach Polski nabywców znalazło po 19,5 tys. mieszkań i były to wyniki rekordowe w historii naszego rynku mieszkaniowego.

Niestety, z powodu niskiej dostępności działek i przeciągających się procedur administracyjnych podaż nie nadąża za popytem. W drugim kwartale deweloperzy wprowadzili na 6 największych rynkach do sprzedaży „tylko” 15,8 tys. nowych lokali, a więc blisko 4 tys. mniej niż wyniosła sprzedaż.

Gdyby wszystkie nowe projekty zostałyby nagle wstrzymane, cała oferta wyprzedałaby się w zaledwie dwa kwartały, a w Warszawie w 5 miesięcy. Za poziom świadczący o równowadze popytu i podaży uważa się natomiast 4 kwartały. Przy tak dużej nadwyżce popytu, podsycanego przez niskie stopy procentowe i zakupy inwestycyjne, trudno spodziewać się scenariusza innego niż dalsze wzrosty cen. Najszybciej oczywiście sprzedają się lokale najmniejsze i najtańsze, ale klienci kupują w zasadzie wszystko. Większe mieszkania z tzw. segmentu podwyższonego, które jeszcze dwa lata temu czekałyby na nabywców kilka-kilkanaście miesięcy, dziś wyprzedają się praktycznie w ciągu jednego kwartału.

Ceny mieszkań - popyta a podaż

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Dane, które płyną z analiz rynku, są czytelne: popyt rośnie, podaż maleje, a to wpływa na ceny mieszkań. Podam przykłady z lokalnych rynków: porównując dane rok do roku, w drugim kwartale 2021 we Wrocławiu i w Krakowie ogółem sprzedano ponad 1,5 razy tyle mieszkań, a w Gdańsku – aż 4 razy więcej. Wynika to zarówno ze zwiększonego zainteresowania klientów indywidualnych, którzy wolą lokować środki w nieruchomościach niż niskooprocentowanych lokatach, jak i bardzo aktywnego prywatnego sektora nieruchomości na wynajem. Wysoki popyt wpływa na zmniejszenie oferty we wszystkich dużych miastach. Podaż we Wrocławiu zmniejszyła się o 31 proc., a w Poznaniu o 25 proc. r/r. Na rynku warszawskim ogólna oferta na rynku pierwotnym spadła do 9700 mieszkań i jest najniższa od 2007 roku.

 Uważnie obserwujemy ogólną sytuację na rynku i widzimy przestrzeń na nowe projekty. Lokujemy je nie tylko na znanych już nam rynkach, ale wchodzimy także na nowe. W tym roku debiutujemy w Trójmieście inwestycją Żeromskiego 7 w Gdyni.

Popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg SA.

Ostatnio rośnie popyt inwestycyjny na rynku nieruchomości mieszkaniowych, co jest efektem, zarówno zainteresowania dużych podmiotów zagranicznych, jak i zmiany aktywności inwestycyjnej Polaków, którzy przekierowują środki z lokat na inwestycje w nieruchomości. Sądzimy, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w ciągu najbliższych 2 lat będzie się stabilnie rozwijał, nadal popyt będzie lekko przewyższał podaż, że względu na wymogi proceduralne i administracyjne wprowadzania nowych inwestycji.

Przykładowo w Warszawie zwykle deweloperzy oferują mieszkania do wyprzedania na 3 kwartały do przodu, a obecnie oferta skurczyła się na ok. 1 kwartał. To jest bezpośrednia przyczyna wzrostu cen, poza drożejącymi gruntami i materiałami budowlanymi. Bardzo ważne jest zatem, aby samorządy maksymalnie przyspieszyły procedury administracyjne w tym zakresie.

Wzrost cen nieruchomości - czynniki

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Działu Sprzedaży w Ronson Development

W porównaniu do I kwartału 2021 roku najbardziej, bo aż o 14 proc. ceny mieszkań wzrosły w Trójmieście, w Krakowie o 10 proc., a w Łodzi o 7 proc. Jeśli chodzi o cenę za metr kw. to oczywiście prym wiedzie Warszawa, gdzie średnia stawka osiągnęła już 12 tys. zł. Około 10,8 tys. zł/mkw. zapłacimy w Krakowie, a 10,5 tys. zł/mkw. w Trójmieście. W porównaniu z analogicznym kwartałem ubiegłego roku, wzrost średnich cen sprzedanych mieszkań wyniósł od 2 proc. w Poznaniu do ponad 12 proc. w Krakowie.

Na utrzymujący się wzrost cen mają wpływ takie czynniki, jak utrudnienia w zakresie pozyskania pozwoleń na budowę, a tym samym wprowadzenia do sprzedaży nowych inwestycji, ograniczenia w dostępności gruntów w obrębie największych aglomeracji, ale też rosnące koszty materiałów budowlanych i usług.

Chętnych na mieszkania więcej niż dostępnych lokali

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

W prestiżowym Osiedlu Horizon w Gdańsku, gdzie z mieszkań na najwyższych piętrach i z dachów zaprojektowanych jako przestrzeń rekreacyjna, będzie można oglądać panoramę miasta, port i zatokę, średnia cena za metr kw. wynosi ok. 10 tys. zł. Przedsprzedaż lokali w tej inwestycji rozpoczęliśmy w styczniu tego roku. Od tego czasu podrożały o 10 proc. W pierwszym kwartale br. średnie stawki przekroczyły w Gdańsku próg 10 tys. zł za mkw. po raz pierwszy od dekady.

W nowoczesnym mieszkaniowo-biurowo-komercyjnym wieżowcu Hanza Tower w centrum Szczecina średnia cena za mkw. to aktualnie nieco ponad 13,7 tys. zł. Od marca 2020 roku ceny sprzedaży w tej inwestycji nie uległy zmianie. O około 5-8 proc. w porównaniu do cen sprzed marca 2020 roku zdrożały natomiast mieszkania w inwestycji Bliska Wola Tower w Warszawie. Teraz średnia cena za mkw. to ok. 14 tys. zł.

W pierwszej połowie 2021 roku deweloperzy rozpoczęli w Polsce budowę 87,7 tys. mieszkań, co stanowi rekordowy wynik. Chętnych na mieszkania wciąż jest jednak więcej niż dostępnych lokali, w szczególności w Gdyni i w Warszawie, gdzie prawdopodobnie ceny będą rosnąć najszybciej. Wpływ na to mają przede wszystkim drożejące materiały budowlane.

W podwarszawskiej inwestycji Villa Campina stawiamy gotowe do zamieszkania, energooszczędne eko-domy. W ubiegłym roku staraliśmy się utrzymywać atrakcyjne ceny, jednak z uwagi na stale rosnące koszty budowy zmuszeni jesteśmy je podnosić. 

Średnie ceny mieszkań w Warszawie i Trójmieście

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Średnie ceny mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w Warszawie i Trójmieście przekroczyły już odpowiednio 11tys. zł/mkw. i 10 tys. zł/mkw. Mamy do czynienia ze znaczącym zachwianiem równowagi pomiędzy podażą a popytem. Po stronie popytu mamy dalszy wzrost inflacji, brak możliwości oszczędzania na lokatach bankowych czy wzmożoną aktywność funduszy inwestycyjnych budujących portfele przed wprowadzeniem ustawy o REITach. Po stronie podażowej mamy sygnalizowane przez wszystkich deweloperów trudności z uzyskaniem decyzji urzędowych czy znaczące wydłużenie procedur, drastyczny wzrost cen materiałów budowalnych oraz cen gruntów.

Średnia cena mieszkań w ofercie w ciągu ostatniego roku wzrosła w Warszawie o 10 proc., zaś w Trójmieście o 3 proc. Trudności w „produkcji” nowych mieszkań i wzmożony popyt przyczyniają się do znaczącego zmniejszenia oferty. Wszystko to sprawia, że dalszy wzrost cen jest nieuchronny.

Dynamiczny wzrost cen nieruchomości podczas pandemii

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Pomimo pandemii zauważalny jest dynamiczny wzrost cen nieruchomości. Jest to związane ze stałą przewagą popytu ponad podażą. Zainteresowanie kupujących przerasta liczbę budowanych i oferowanych lokali. Dane rynkowe wskazują, że trend rosnących cen nadal będzie się utrzymywał, a wzrosty będą następować właściwie w całym kraju. Na przykład, średnia cena mieszkań oferowanych w II kwartale 2021 roku w Trójmieście, na obszarze, gdzie prowadzimy najwięcej projektów deweloperskich wyniosła 10 500 zł/mkw. Najwyższe ceny mieszkań notowane są w Warszawie, gdzie średnia cena za metr kw. przekroczyła 12 000 zł za mkw.

Niezmiennie, najszybciej rosną ceny nieruchomości, które cieszą się największym zainteresowaniem na rynku i najszybciej znajdują swoich nabywców. Są to lokale o powierzchniach od 35 do 50 mkw., zlokalizowane w dzielnicach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Jak również lokale usytuowane w prestiżowych dzielnicach z dodatkowymi atutami, jak bliskość parku, morza, wspólne przestrzenie do rekreacji.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

W pierwszym półroczu bieżącego roku w tych 6 największych miastach sprzedano o 7,2 proc. więcej mieszkań niż w najlepszym do tej pory pierwszym półroczu roku 2017.  W większości miast Polski, z wyłączeniem Wrocławia, średnie ceny mieszkań nowo wprowadzanych na rynek wyraźnie wzrosły w porównaniu z poprzednim kwartałem. Od 7 proc. w Łodzi, 10 proc. w Krakowie, aż do 14 proc. w Trójmieście. We Wrocławiu z kolei średnia cena nowej podaży spadła o 9 proc. Przewidywane jest, że jeśli popyt utrzyma się na dotychczasowym poziomie, to w kolejnym kwartale ceny najprawdopodobniej znów wzrosną.

Już w III kwartale 2020 roku średnie ceny za metr kw. w poszczególnych miastach Polski wynosiły następująco: 10.184 zł dla Warszawy, 8.838 zł dla Krakowa, 8.109 zł dla Wrocławia, 7.450 zł dla Poznania i 6.406 zł dla Łodzi.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Ceny oferowanych przez nas mieszkań od dłuższego czasu rosną stabilnie, podobnie jak na całym, poznańskim rynku. Na przełomie kwartałów do oferty wprowadziliśmy nową inwestycję - FIQUS Marcelin, gdzie średnia cena za metr kw. mieszkania to 9 600 zł. W przypadku naszej, drugiej inwestycji - ST_ART Piątkowo, średnia cena to 8300 zł/mkw. W Poznaniu średnia cena ofertowa to 8400 zł/mkw. Popyt nie spada i nic nie zapowiada, by miało to nastąpić. Ogromne zainteresowanie całą naszą ofertą nakazuje sądzić, że ceny w dalszym ciągu będą rosły, niezależnie od lokalizacji. Stabilność tego wzrostu będzie jednak zależała od kształtowania się cen materiałów budowlanych i robocizny oraz dostępności gruntów.

Agata Zambrzycka, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Aria Development

Średnie ceny mieszkań w Warszawie przekroczyły 12 tys. za mkw. W naszym, nowym Osiedlu Natura 2 średnia cena za mkw. wynosi 5950 zł, zaś w Osiedlu Łomianki 6100 zł, ale w ofercie zostało wyłącznie kilka największych mieszkań z antresolami. Nasze lokale w obu lokalizacjach podrożały średnio 10 proc. r/r. 

Wydaje się, że jest jeszcze miejsce na wzrost cen, ale będzie to zależało od sytuacji gospodarczej, stóp procentowych oraz inflacji, która w naszej opinii zmusi Radę Polityki Pieniężnej do powrotu na ścieżkę zacieśniania polityki pieniężnej. Największe wzrosty cen obserwujemy w dużych miastach, szczególnie w Warszawie.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Realizujemy inwestycje wyłącznie na terenie Warszawy. Ceny mieszkań w aktualnej ofercie różnią się w zależności od lokalizacji i dzielnicy. Najtańsze mieszkania za metr kwadratowy mamy obecnie w inwestycji na Białołęce, a najdroższe w projektach realizowanych na Bielanach. W ostatnich miesiącach cyklicznie podwyższaliśmy ceny mieszkań. W konsekwencji stawki są wyższe od kilku do kilkunastu procent w porównaniu z cenami sprzed marca 2020 roku.