REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Z życia dewelopera: Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Weronika Pikusa
aplikantka adwokacka
Z życia dewelopera: Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej
Z życia dewelopera: Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowy rezerwacyjne w praktyce obrotu nieruchomości funkcjonują od lat i cieszą się zainteresowaniem zarówno ze strony deweloperów jak i potencjalnych nabywców nieruchomości. Na podstawie zawartych umów rezerwacyjnych można bowiem oszacować czy dana inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, doprecyzować decyzję o zakresie realizowanej inwestycji i zaplanować poszczególne etapy budowy. Zaś, ze strony klienta umowa rezerwacyjna pozwala na skonkretyzowanie decyzji o zakupie danego lokalu lub rozpoczęcie niezbędnych procedur do jego finasowania.

Dotychczasowy stan prawny – swoboda kontraktowania

REKLAMA

Na kanwie praktyki, doktryna zaczęła określać przedmiot umowy rezerwacyjnej jako zobowiązanie dewelopera do wyłączenia, z jego oferty sprzedaży, danego lokalu mieszkalnego wybranego przez potencjalnego nabywcę. Wyłączenie to jest czasowe i zazwyczaj odpłatne, a zawarcie takiej umowy rezerwacyjnej zależy wyłączenie od woli stron.

REKLAMA

Umowa rezerwacyjna do czasu wejścia w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021, poz.1177), tzw. nowej ustawy deweloperskiej, jest zawierana wyłącznie na zasadzie swobody kontraktowania. Zatem, granice omawianego stosunku prawnego wyznacza art. 3531 Kodeksu cywilnego, w oparciu o który strony umowy rezerwacyjnej mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Prima facie takie rozwiązanie zdaje się być podstawą do umowy idealnej, „szytej na miarę”. Jednak tak szeroko wyznaczone ramy, w praktyce są przyczyną wielu wątpliwości, przykładowo dotyczących wysokości i charakteru opłaty rezerwacyjnej[1]. Co szczególnie ważne, prawidłowo skonstruowana umowa rezerwacyjna powinna wyważać interesy zarówno dewelopera jak i przyszłego nabywcy w sposób symetryczny regulując ich prawa i obowiązki. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta wprost wskazuje, że pominięcie tego aspektu skutkuje nieważnością postanowień umownych, w których pozycja prawna konsumenta (nabywcy) jest gorsza od pozycji prawnej przedsiębiorcy (dewelopera).[2] Zatem w obliczu dynamicznych zmian na rynku nieruchomości, umowa rezerwacyjna oparta wyłącznie na ustaleniach stron kryje ryzyko zarówno dla potencjalnego nabywcy jak i dewelopera.

Nowa ustawa deweloperska – nowa podstawa umowy rezerwacyjnej

Wspomnianą wyżej ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym dookreślono ramy umowy rezerwacyjnej. Od tej daty podstawą omawianej umowy nie będzie wyłączenie wola stron kontraktu, lecz przede wszystkim przepisy ww. ustawy. Artykuły od 29 do 34 ustawy wchodzą w życie 30 czerwca 2022 r, zaś umowa rezerwacyjne przybierze następującą konstrukcję.

  1. Dla porządku Ustawodawca wskazał, że umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a jej treść powinna zawierać w szczególności: (i) strony, miejsce i datę zawarcia umowy; (ii) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży; (iii) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony; (iv) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; (v) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; (vi) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń. Powyższy katalog stanowi otwarte wyliczenie, co oznacza strony mogą rozszerzać zapisy umowy o kolejne postanowienia.
  2. Zaznaczono, że umowa rezerwacyjna jest umową zawartą na czas określony. Przy czym, doprecyzowano, że w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
  3. Istotną zmianą dla deweloperów jest ustawowy obowiązek informacyjny. Zgodnie z art. 33 omawianej ustawy, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana.

Jednak ww. obowiązek informacyjny został wyłączony w przypadku, zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo innych umów do których ma zastosowanie omawiana ustawa[3] oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.

  1. Fakultatywnie określono odpłatność umowy rezerwacyjnej. To oznacza, że strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej, lecz nie wykluczono sytuacji, w której wolą stron będzie zrezygnowanie z opłaty za rezerwację nieruchomości.

Jednak jeśli strony umowy zdecydują się wprowadzić opłatę za rezerwacje, wówczas:

Dalszy ciąg materiału pod wideo
  1. wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym;
  2. opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy zawartej z deweloperem, do której ma zastosowanie omawiana ustawa;
  3. w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej (albo innej umowy w do której ma zastosowanie omawiana ustawa) deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Wreszcie wskazano zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Na podstawie art. 34 omawianej ustawy, wprowadzono trzy sytuacje, w których opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, tj. w przypadku gdy:

  1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
  2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  3. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Zatem chodzi o sytuacje, kiedy deweloper nie wykona ciążącego na nim obowiązku informacyjnego omówionego w pkt III.

Trzeba zwrócić uwagę, iż w innych sytuacjach, przykładowo kiedy rezerwujący rezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.

Co istotne, Ustawodawca podnosi poziom ochrony nabywcy wprowadzając wymóg zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości (tj. kwota wpłacona tytułem rezerwacji przez rezerwującego powiększona o identyczną kwotę wypłacaną przez dewelopera) w przypadku gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania w wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub w przypadku nie zawarcia przez nabywcę umowy przenoszącej własność nieruchomości z powodu nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru.

Podsumowanie

REKLAMA

W uzasadnieniu do projektu omawianej ustawy, wskazano że: propozycja uregulowania umów rezerwacyjnych wychodzi naprzeciw oczekiwaniom przedsiębiorców zarówno z branży deweloperskiej, jak i finansowej. Deweloperzy otrzymają możliwość skorzystania z instrumentu potwierdzającego gwarancję zainteresowania ze strony potencjalnego nabywcy. Instrument ten zapewni im również możliwość wykazania przed instytucją finansową finansującą przedsięwzięcie deweloperskie wyników tzw. przedsprzedaży (poziomu zainteresowania ich ofertą wśród przyszłych nabywców). Jednocześnie poziom ochrony przyszłych nabywców, którzy zawrą umowę rezerwacyjną, wzrośnie w porównaniu do sytuacji obecnej (brak jakichkolwiek regulacji). Dzięki proponowanym rozwiązaniom przyszli nabywcy będą obowiązkowo informowani o wszystkich istotnych szczegółowych informacjach dotyczący samego dewelopera, prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego). Ponadto zminimalizowane zostanie ryzyko utraty ewentualnie wpłacanych środków tytułem opłaty rezerwacyjnej.

Powyższe stanowi trafne podsumowanie oczekiwań co do ustawowego uregulowania umowy rezerwacyjnej. Chociaż zwykle zawężanie swobody kontraktowania jest ocenianie negatywnie, jako kolejne „wymysły” Ustawodawcy. To jednak omówioną zmianę, polegającą na ustawowym uregulowaniu ram umowy rezerwacyjnej, należy ocenić pozytywnie - jako „dobry pomysł”. Nowa regulacja porządkuje, konkretyzuje i dookreśla jedynie ramy umowy rezerwacyjnej, zaś to nie wyłącza ani swobody jej zawierania, ani dalszego konkretyzowania wzajemnych obowiązków stron umowy rezerwacyjnej.

 
  1. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta już podczas kontroli działań deweloperów w 2014 r. zauważył, że: „opłata pobierana przez dewelopera z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej może mieć charakter bezzwrotny, tzn. nie podlegać zwrotowi w przypadku nie zawarcia kolejnej umowy (np. przedwstępnej, deweloperskiej, sprzedaży) albo podlegać zwrotowi. W niektórych przypadkach nabywcy nie ponoszą żadnych opłat z tytułu zawarcia takiej umowy. Z informacji zgromadzonych w trakcie niniejszego badania wynika, że umowy rezerwacyjne stosuje 45 na 93 zbadanych deweloperów, w tym opłaty z tego tytułu pobiera 43 deweloperów. W 34 przypadkach opłaty te mają charakter zwrotny, a w 14 bezzwrotny (takie dane liczbowe wynikają z faktu, iż niektórzy deweloperzy, w zależności od inwestycji pobierają taką opłatę albo nie). Minimalna stwierdzona wysokość opłaty rezerwacyjnej zamyka się w przedziale od 300 zł do 3 000 zł.” Departament Polityki Konsumenckiej UOKiK, Raport Konsument na Rynku Deweloperskim, Warszawa 2014.

[2]Konsument – który ponosi całe ryzyko gospodarcze – może bowiem jedynie stracić, natomiast deweloper przeciwnie – jedynie zyskać. W razie niewykonania umowy przez konsumenta, traci on na rzecz dewelopera wpłacone środki. W sytuacji odwrotnej – gdy do zawarcia umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn zależnych od dewelopera – jest on zobowiązany jedynie do zwrotu otrzymanej opłaty rezerwacyjnej. Z powyższych względów postanowienia, które zawierają omówioną wyżej konstrukcję opłaty rezerwacyjnej, należy uznać za naruszające klauzulę generalną zawartą w art. 3851 § 1 k.c. oraz za niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 3853 pkt 16 k.c.” Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, Warszawa 2007 r.

[3] tj. umowy (i) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, (ii) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu lub, (iii) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej

Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej

Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków

Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka Sp.p.
Specjalizuje się w zagadnieniach prawa gospodarczego, cywilnego i karnego
Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W co inwestować w 2025 roku? Mieszkania tracą na atrakcyjności, rośnie popularność lokali usługowych

Mieszkania wciąż dominują w portfelach inwestorów, ale ich rentowność spada. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się mikro lokale usługowe – tańsze, łatwiejsze w zarządzaniu i znacznie bardziej dochodowe.

Duże mieszkania na rynku pierwotnym – kto je kupuje i za ile?

Jak wygląda sprzedaż największych, nowych mieszkań i domów? Kto najczęściej decyduje się na ich zakup? Jakie mają metraże? W jakich inwestycjach deweloperskich są dostępne? I w jakich przedziałach cenowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Drożej za ochronę, jeszcze drożej bez niej – czy stać Cię na brak polisy mieszkaniowej?

Wzrost liczby pożarów, coraz częstsze gwałtowne zjawiska pogodowe i drożejące usługi remontowe pokazują, że ubezpieczenie nieruchomości staje się dziś koniecznością. Mimo rosnących składek – średnio o 13% rok do roku – eksperci ostrzegają: brak polisy może oznaczać znacznie większe straty finansowe.

Wymeldowanie małżonka przed rozwodem

W okresie poprzedzającym rozwód, często pojawiają się pytania o status prawny wspólnego mieszkania. Jednym z najczęstszych dylematów jest to, możliwe jest wymeldowanie małżonka przed rozwodem. Klienci często mylą administracyjną czynność wymeldowania z prawem do korzystania z mieszkania czy możliwością eksmisji.

REKLAMA

Dzicy lokatorzy w Polsce: nie płacą, niszczą mieszkania, a sprawy w sądach trwają latami. Ekspert: prawo od lat chroni oszustów

Były premier Mateusz Morawiecki kilka dni temu opublikował w social mediach informację o pewnym hiszpańskim hotelu, który zbankrutował, a dzisiaj jest ruiną, bo w okolicy zadomowili się migranci, którzy sprawili, że turyści i goście zniknęli z wyspy. Hotel ma być zamieszkiwany przez „Ocupas” czyli słynnych dzikich lokatorów, którzy zajmują hiszpańskie nieruchomości. – Zirytował mnie ten wpis. Nie trzeba patrzeć na Hiszpanię, by zobaczyć patologiczne sytuacje zajmowania czyjejś własności bez żadnych konsekwencji. Od lat mówię, że w Polsce przestępcy i oszuści, czyli dzicy lokatorzy są lepiej chronieni niż uczciwi obywatele – mówi detektyw i windykator, specjalistka ds. dzikich lokatorów Małgorzata Marczulewska.

Jawność cen mieszkań: przełom czy tylko pozorna zmiana? Rynek nadal kształtują kredyty i koszty budowy

Od maja 2025 roku deweloperzy muszą ujawniać ceny ofertowe mieszkań i ich historię zmian. To ważny krok w stronę większej przejrzystości na rynku pierwotnym, który ma ułatwić kupującym podejmowanie decyzji. Czy jednak sama jawność wystarczy, by realnie wpłynąć na ceny? Eksperci są zgodni – to kredyty, koszty budowy i przepisy grają dziś pierwsze skrzypce.

Rekordowy boom na mieszkania: Polacy rzucili się do zakupów po obniżce stóp procentowych

Po miesiącach wyczekiwania Polacy wrócili na rynek mieszkaniowy z nową siłą. W maju codziennie rezerwowano aż 115 mieszkań na największych rynkach – to najwyższy wynik od roku. Obniżka stóp procentowych, rosnące wynagrodzenia i poprawa dostępności kredytów sprawiły, że kupujący podejmują decyzje szybciej i bardziej zdecydowanie. Czy to początek nowej fali boomu mieszkaniowego?

Czy rynek nowych mieszkań zwalnia?

Liczba wydawanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych maleje. Czy deweloperzy modyfikują swoje strategie i przesuwają terminy realizacji nowych projektów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Wynajem traci sens? Coraz więcej Polaków wraca do marzenia o własnym M!

Ceny mieszkań się stabilizują, kredyty znów są dostępne, a wynajem coraz droższy. W efekcie Polacy coraz częściej wybierają zakup własnego M zamiast płacenia wysokich czynszów. Czy 2025 to początek wielkiego powrotu do kupowania mieszkań? Sprawdzamy, co się zmieniło i co dziś naprawdę się opłaca.

Obowiązek publikacji cen ofertowych mieszkań - co na to deweloperzy?

Jak wynika z analiz rynku, ceny nie są publikowane aż w 60–80 proc. inwestycji. Jak zatem deweloperzy oceniają zmiany w ustawie, które wprowadzają obowiązek ujawniania cen wszystkich budowanych mieszkań? Jakie mogą być konsekwencje tych przepisów dla rynku nieruchomości? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA