REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej

Adwokat Anna Kośmider
Kancelaria Adwokacka
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Ustawodawca, uchwalając ustawę z dnia 31 marca 2020 roku o tzw. Tarczy Antykryzysowej nie odniósł się do sytuacji nabywców mieszkań i umów deweloperskich. Tak samo, w ustawie tzw. Tarczy Antykryzysowej 2.0 nie ma propozycji związanych z wprowadzeniem regulacji prawnych odnoszących się do umów zawieranych z deweloperami. Nabywca nieruchomości, którego sytuacja finansowa zmieniła się diametralnie na skutek stanu epidemii wywołanej koronawirusem COVID-19, może skorzystać z przepisów obowiązujących dotychczasowo.

Spis treści:

  1. Wstęp
  2. Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej
  3. Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
  4. Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera
  5. Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej
  6. Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej
  7. Podsumowanie

Polecamy: INFORLEX Twój Biznes Jak w praktyce korzystać z tarczy antykryzysowej Zamów już od 98 zł

REKLAMA

 Wstęp

Epidemia koronawirusa COIVD-19 zaskoczyła rynek nieruchomości w stanie jego prosperity. Od połowy marca 2020 roku z nową rzeczywistością mierzą się zarówno deweloperzy jak i nabywcy. W szczególnie niekorzystnej sytuacji są osoby i podmioty, które zawarły wiele umów deweloperskich, a rynek obrócił się przeciwko nim: spadł popyt na mieszkania i szanse odsprzedaży z zyskiem, wynajem krótkoterminowy został zakazany, prognozuje się spadek cen mieszkań, a co więcej wiele osób może mieć problemy z uzyskiwaniem dochodu i regulacją zobowiązań kredytowych w czasie stanu epidemii. Wyjściem z takiej sytuacji może być odstąpienie od umowy deweloperskiej. Wymaga to wykorzystania odpowiedniego mechanizmu prawnego.

Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Umowa deweloperska w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej stanowi umowę nazwaną, która została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Stronami umowy deweloperskiej może być jedynie deweloper i nabywca będący osobą fizyczną. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego. Ustawa określa przyczyny, dla których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, są nimi:

  • brak w umowie deweloperskiej ustawowo wymaganych postanowień, chociażby określenia ceny sprzedaży nieruchomości,
  • informacje z umowy deweloperskiej nie dopowiadają informacjom wskazanym w prospekcie informacyjnym,
  • prospekt informacyjny nie został doręczony nabywcy, pomimo jego żądania,
  • informacje z prospektu  są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dacie zawarcia umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny nie zawiera informacji, które są wymagane przez ustawę,
  • deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej.

REKLAMA

Brak spełnienia powyższych wymogów rodzi po stronie nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Rodzi to taki skutek, jak gdyby do zawarcia umowy deweloperskiej nigdy nie doszło. Nabywca będzie miał zwróconą całość pieniędzy, które wpłacił na rzecz dewelopera.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Skuteczne odstąpienie wymaga jednak zachowania terminu i odpowiedniej formy prawnej. Jeżeli nie doszło do przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, to nabywca musi wezwać dewelopera do przeniesienia tego prawa w terminie 120 dni. Bezskuteczny upływ tego terminu umożliwia odstąpienie od umowy. W tym przypadku, nabywca może także ubiegać się o zapłatę kary umownej za okres opóźnienia. W pozostałych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej podpisania.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy nie może rodzić konieczności zapłaty kary umownej. Oświadczenie woli będzie skuteczne, gdy wraz z nim zostanie złożone wyrażenie zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w sytuacji, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera

Ustawodawca przyznał także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej deweloperowi. Może to mieć miejsce w dwóch przypadkach, mianowicie, gdy: 

  1. nabywca nie zapłacił określonej sumy lub nie uiścił jej w terminie, pomimo, iż został pisemnie wezwany do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  2. nabywca nie stawił się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej wiąże się z obowiązkiem wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz.

Deweloper może skorzystać z uprawnienia do odstąpienia, ale może także na drodze sądowej dochodzić zapłaty od nabywcy ceny mieszkania.

Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

REKLAMA

Umowy deweloperskie mogą także wprowadzać umowne prawo do odstąpienia. Nie są one ustawowe, toteż mogą różnić się od siebie. Często spotykane jest prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby w czasie odbioru okazało się, że powierzchnia mieszkania jest inna, niż wskazana w umowie. Różnica w metrażu pozwalająca na odstąpienie wynosi z reguły więcej niż 2%. Kolejną umowną możliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi sytuacja zmiany wysokości podatku VAT. Umowne prawo odstąpienia może być związane z koniecznością zapłaty kary umownej.

Każda umowa deweloperska jest inna i obejmuje inne warunki. Dla nabywców chcących skorzystać z umownego odstąpienia od umowy rozwiązaniem będzie przeanalizowanie umowy przez profesjonalnego pełnomocnika, wyszukanie potencjalnych powodów do odstąpienia i podjęcie odpowiednich kroków prawnych. Odstąpienie od umowy powinno spełniać wymogi formalne i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.

Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej

Kodeks cywilny zawiera regulację, która może mieć zastosowanie do każdego rodzaju zobowiązań umownych. Klauzula rebus sic stantibus jest wyjątkiem od zasady pacta sunt servanda, która oznacza, że umów należy dochowywać. Przepisy dotyczące klauzuli rebus sic stantibus zostały wprowadzone do kodeksu cywilnego w 1990 roku. Regulacja ta wprowadzona w okresie transformacji gospodarczej miała na celu zabezpieczenie stron umownych przed galopującą inflacją. Obecna sytuacja może przypominać ówczesny stan niepewności obrotu gospodarczego.

Zgodnie z tą regułą, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Ingerencję w umowę zawartą z deweloperem może dokonać jedynie sąd. Po stronie nabywcy będzie wykazanie przed sądem, że stan epidemii spowodował u niego na tyle trudną sytuację finansową, że wykonanie umowy połączone jest z nadmiernymi trudnościami lub grozi mu rażącą stratą. Nabywca powinien wykazać więc swoje twierdzenia wszelkimi dostępnymi dowodami. Sąd w przypadku stwierdzenia, iż przesłanki rebus sic stantibus zostały spełnione, może zmienić sposób wykonania umowy, wysokość świadczenia, albo nawet orzec o jej rozwiązaniu.

Potencjalnymi nabywcami, którzy mogą powołać się na tę zasadę, są osoby, które w wyniku stanu epidemii utraciły pracę, ich dochód drastycznie zmalał i nie mogą podjąć innej pracy w obecnej sytuacji ekonomicznej. Jest to sytuacja, która w mojej opinii, jednoznacznie spełnia najtrudniejszą przesłankę niemożności przewidzenia takiej zmiany stosunków pomiędzy stronami zawierającymi umowę deweloperską. Musi to zostać wykazane przed sądem w trakcie procesu. Warto w takiej sytuacji pozyskać pomoc profesjonalnego pomocnika.

Podsumowanie

Innym rozwiązaniem jest zawarcie umowy cesji. Cesja sprawia, że nabywcą mieszkania staje się inny podmiot, który odkupuje przysługujące nam prawa do lokalu. Deweloper musi wyrazić zgodę na dokonanie umowy cesji. Czasami zgoda taka zawarta jest uprzednio w umowie deweloperskiej.

Odsprzedaż jednak naszych praw wiąże się najczęściej ze sprzedażą ich za niższą kwotę, niż uiściliśmy na rzecz dewelopera. Zatem, decydując się na to rozwiązanie warto upewnić się, że jest ono dla nas korzystne.

Obecna sytuacja już wywołała spore zamieszanie na rynku nieruchomości. Im dłużej będzie trwał stan epidemii, tym więcej nabywców będzie decydowało się na odstąpienie od umów deweloperskich. Dla części osób, która została pozbawiona dochodów na skutek panującego koronawirusa COVID-19 i zawarła umowę z deweloperem korzystnym rozwiązaniem będzie weryfikacja umownych i ustawowych możliwości odstąpienia od umowy, a w ostateczności sądowe dochodzenie swoich praw.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rynek nieruchomości w Polsce – jakie zmiany czekają nas w IV kwartale 2024 roku? [ANALIZA]

Rynek nieruchomości w Polsce. Trwa ostatni kwartał 2024 r. Czy możemy się jeszcze spodziewać zmian dotyczących cen transakcyjnych mieszkań? A co z rynkiem najmu? Jakie czynniki wpływają na wzrost, a jakie na zahamowanie cen? 

To może być idealny moment na zakup mieszkania z rynku wtórnego

Jakie są prognozy dla mieszkań z rynku wtórnego do końca 2024 r.? Czy jest jeszcze szansa na zakup atrakcyjnej cenowo i lokalizacyjnie nieruchomości? Badanie przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl. 

Jak wygląda rzeczywistość mieszkaniowa w największych miastach w Polsce?

Światowy Dzień Miast to dobra okazja, żeby sprawdzić, czy poprawa standardu mieszkań w Polsce jest widoczna we wszystkich, czy tylko w niektórych największych miastach w Polsce.

Prawo do dzierżawy działki po śmierci działkowicza

Osoby bliskie po śmierci działkowca mogą przejąć jego prawo do dzierżawy gruntu w ROD. Wyjaśniamy, jak wygląda taka procedura, bo działkowe dzierżawy są cenne.

REKLAMA

Korzystne opodatkowanie garaży po zmianach w podatku od nieruchomości. Jak skorzystać w 2025 roku?

Zmiany w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., co do zasady nie należą do korzystnych. Niemniej są wśród nich i takie, które można ocenić pozytywnie, jak np. opodatkowanie garaży w budynku mieszkalnym. Należy jednak pamiętać, że na dzień niniejszej publikacji (25 października 2024 r.), ustawa nowelizująca nie została jeszcze uchwalona.

Niektóre miasta wybudowały mniej mieszkań czynszowych niż przeznaczyły do rozbiórki!

Zasoby mieszkaniowe wielu gmin się kurczą. A to oznacza, że maleją szanse na tanie mieszkanie czynszowe, po które czekają w kolejce tysiące gospodarstw domowych. Eksperci portalu GetHome.pl zbadali, w których miastach wojewódzkich te szanse są największe.

Bez Kredytu na start, ale za to z rabatem? Jak wygląda sytuacja na rynku nowych mieszkań?

Czy wstrzymanie programu Kredyt na start mocno wpłynęło na rynek mieszkaniowy? Czy klienci mogą liczyć na rabaty? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nowych mieszkań?

25%-45% oszczędności na ogrzewaniu w sezonie grzewczym: Pompa ciepła współpracująca z piecem na pellet lub kominkiem na drewno

Jednym z urządzeń grzewczych wybieranych, w ramach dotychczasowych edycji Programu Czyste Powietrze, jest powietrzna pompa ciepła. Mimo wielu zalet, jak każde urządzenie, ona także ma swoje minusy, które jednak łatwo wyeliminować. Wystarczy połączyć pompę ciepła, np. z kominkiem opalanym drewnem lub piecem na pellet. Wsparcie powietrznej pompy ciepła kominkiem na drewno lub piecem na pellet daje sezonową oszczędność rzędu 25-45% - ocenia Krzysztof Woźniak, specjalista ds. energii w Grupie Zdrowego Oddychania.

REKLAMA

Czy dziecko odpowie za czynszowe długi rodziców?

Młodzi lokatorzy zadłużonych mieszkań czynszowych z czasem osiągają pełnoletność. Wyjaśniamy, czy ta zmiana oznacza odpowiedzialność za dług. 

Dlaczego wynajmujemy mieszkania? Nie zawsze chodzi o pieniądze

Brak środków na zakup własnego M niekoniecznie jest jedynym ważnym powodem do wynajmu mieszkania. Eksperci z portalu GetHome.pl przyglądają się ciekawej ankiecie przeprowadzanej przez NBP. Wnioski są interesujące. 

REKLAMA