REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej

Adwokat Anna Kośmider
Kancelaria Adwokacka
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Ustawodawca, uchwalając ustawę z dnia 31 marca 2020 roku o tzw. Tarczy Antykryzysowej nie odniósł się do sytuacji nabywców mieszkań i umów deweloperskich. Tak samo, w ustawie tzw. Tarczy Antykryzysowej 2.0 nie ma propozycji związanych z wprowadzeniem regulacji prawnych odnoszących się do umów zawieranych z deweloperami. Nabywca nieruchomości, którego sytuacja finansowa zmieniła się diametralnie na skutek stanu epidemii wywołanej koronawirusem COVID-19, może skorzystać z przepisów obowiązujących dotychczasowo.

Spis treści:

  1. Wstęp
  2. Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej
  3. Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
  4. Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera
  5. Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej
  6. Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej
  7. Podsumowanie

Polecamy: INFORLEX Twój Biznes Jak w praktyce korzystać z tarczy antykryzysowej Zamów już od 98 zł

REKLAMA

 Wstęp

Epidemia koronawirusa COIVD-19 zaskoczyła rynek nieruchomości w stanie jego prosperity. Od połowy marca 2020 roku z nową rzeczywistością mierzą się zarówno deweloperzy jak i nabywcy. W szczególnie niekorzystnej sytuacji są osoby i podmioty, które zawarły wiele umów deweloperskich, a rynek obrócił się przeciwko nim: spadł popyt na mieszkania i szanse odsprzedaży z zyskiem, wynajem krótkoterminowy został zakazany, prognozuje się spadek cen mieszkań, a co więcej wiele osób może mieć problemy z uzyskiwaniem dochodu i regulacją zobowiązań kredytowych w czasie stanu epidemii. Wyjściem z takiej sytuacji może być odstąpienie od umowy deweloperskiej. Wymaga to wykorzystania odpowiedniego mechanizmu prawnego.

Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Umowa deweloperska w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej stanowi umowę nazwaną, która została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Stronami umowy deweloperskiej może być jedynie deweloper i nabywca będący osobą fizyczną. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego. Ustawa określa przyczyny, dla których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, są nimi:

  • brak w umowie deweloperskiej ustawowo wymaganych postanowień, chociażby określenia ceny sprzedaży nieruchomości,
  • informacje z umowy deweloperskiej nie dopowiadają informacjom wskazanym w prospekcie informacyjnym,
  • prospekt informacyjny nie został doręczony nabywcy, pomimo jego żądania,
  • informacje z prospektu  są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dacie zawarcia umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny nie zawiera informacji, które są wymagane przez ustawę,
  • deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej.

REKLAMA

Brak spełnienia powyższych wymogów rodzi po stronie nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Rodzi to taki skutek, jak gdyby do zawarcia umowy deweloperskiej nigdy nie doszło. Nabywca będzie miał zwróconą całość pieniędzy, które wpłacił na rzecz dewelopera.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Skuteczne odstąpienie wymaga jednak zachowania terminu i odpowiedniej formy prawnej. Jeżeli nie doszło do przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, to nabywca musi wezwać dewelopera do przeniesienia tego prawa w terminie 120 dni. Bezskuteczny upływ tego terminu umożliwia odstąpienie od umowy. W tym przypadku, nabywca może także ubiegać się o zapłatę kary umownej za okres opóźnienia. W pozostałych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej podpisania.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy nie może rodzić konieczności zapłaty kary umownej. Oświadczenie woli będzie skuteczne, gdy wraz z nim zostanie złożone wyrażenie zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w sytuacji, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera

Ustawodawca przyznał także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej deweloperowi. Może to mieć miejsce w dwóch przypadkach, mianowicie, gdy: 

  1. nabywca nie zapłacił określonej sumy lub nie uiścił jej w terminie, pomimo, iż został pisemnie wezwany do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  2. nabywca nie stawił się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej wiąże się z obowiązkiem wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz.

Deweloper może skorzystać z uprawnienia do odstąpienia, ale może także na drodze sądowej dochodzić zapłaty od nabywcy ceny mieszkania.

Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

REKLAMA

Umowy deweloperskie mogą także wprowadzać umowne prawo do odstąpienia. Nie są one ustawowe, toteż mogą różnić się od siebie. Często spotykane jest prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby w czasie odbioru okazało się, że powierzchnia mieszkania jest inna, niż wskazana w umowie. Różnica w metrażu pozwalająca na odstąpienie wynosi z reguły więcej niż 2%. Kolejną umowną możliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi sytuacja zmiany wysokości podatku VAT. Umowne prawo odstąpienia może być związane z koniecznością zapłaty kary umownej.

Każda umowa deweloperska jest inna i obejmuje inne warunki. Dla nabywców chcących skorzystać z umownego odstąpienia od umowy rozwiązaniem będzie przeanalizowanie umowy przez profesjonalnego pełnomocnika, wyszukanie potencjalnych powodów do odstąpienia i podjęcie odpowiednich kroków prawnych. Odstąpienie od umowy powinno spełniać wymogi formalne i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.

Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej

Kodeks cywilny zawiera regulację, która może mieć zastosowanie do każdego rodzaju zobowiązań umownych. Klauzula rebus sic stantibus jest wyjątkiem od zasady pacta sunt servanda, która oznacza, że umów należy dochowywać. Przepisy dotyczące klauzuli rebus sic stantibus zostały wprowadzone do kodeksu cywilnego w 1990 roku. Regulacja ta wprowadzona w okresie transformacji gospodarczej miała na celu zabezpieczenie stron umownych przed galopującą inflacją. Obecna sytuacja może przypominać ówczesny stan niepewności obrotu gospodarczego.

Zgodnie z tą regułą, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Ingerencję w umowę zawartą z deweloperem może dokonać jedynie sąd. Po stronie nabywcy będzie wykazanie przed sądem, że stan epidemii spowodował u niego na tyle trudną sytuację finansową, że wykonanie umowy połączone jest z nadmiernymi trudnościami lub grozi mu rażącą stratą. Nabywca powinien wykazać więc swoje twierdzenia wszelkimi dostępnymi dowodami. Sąd w przypadku stwierdzenia, iż przesłanki rebus sic stantibus zostały spełnione, może zmienić sposób wykonania umowy, wysokość świadczenia, albo nawet orzec o jej rozwiązaniu.

Potencjalnymi nabywcami, którzy mogą powołać się na tę zasadę, są osoby, które w wyniku stanu epidemii utraciły pracę, ich dochód drastycznie zmalał i nie mogą podjąć innej pracy w obecnej sytuacji ekonomicznej. Jest to sytuacja, która w mojej opinii, jednoznacznie spełnia najtrudniejszą przesłankę niemożności przewidzenia takiej zmiany stosunków pomiędzy stronami zawierającymi umowę deweloperską. Musi to zostać wykazane przed sądem w trakcie procesu. Warto w takiej sytuacji pozyskać pomoc profesjonalnego pomocnika.

Podsumowanie

Innym rozwiązaniem jest zawarcie umowy cesji. Cesja sprawia, że nabywcą mieszkania staje się inny podmiot, który odkupuje przysługujące nam prawa do lokalu. Deweloper musi wyrazić zgodę na dokonanie umowy cesji. Czasami zgoda taka zawarta jest uprzednio w umowie deweloperskiej.

Odsprzedaż jednak naszych praw wiąże się najczęściej ze sprzedażą ich za niższą kwotę, niż uiściliśmy na rzecz dewelopera. Zatem, decydując się na to rozwiązanie warto upewnić się, że jest ono dla nas korzystne.

Obecna sytuacja już wywołała spore zamieszanie na rynku nieruchomości. Im dłużej będzie trwał stan epidemii, tym więcej nabywców będzie decydowało się na odstąpienie od umów deweloperskich. Dla części osób, która została pozbawiona dochodów na skutek panującego koronawirusa COVID-19 i zawarła umowę z deweloperem korzystnym rozwiązaniem będzie weryfikacja umownych i ustawowych możliwości odstąpienia od umowy, a w ostateczności sądowe dochodzenie swoich praw.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Co lepsze: mieszkanie lokatorskie w spółdzielni, czy w TBS? Koszty, czynsze, prawa lokatorów, różnice i podobieństwa

Czym są mieszkania lokatorskie w spółdzielniach, a czym TBS? Czy te podmioty funkcjonują w taki sam sposób? Bardzo często obie struktury są ze sobą mylone, błędnie interpretowane oraz określane mianem “wytworu PRL”. W artykule obalamy mity i przedstawiamy ich aktualny status. 

Teraz materiały budowlane znów zaczną drożeć, skoro popyt na nie wciąż rośnie, podobnie jak koszty związane z uwolnieniem cen energii

Głównym impulsem do podwyżki cen materiałów budowlanych miało być uruchomienie programu dopłat do mieszkań – #naStart. Wiadomo już, że zostało ono przesunięte o co najmniej pół roku. Czy to oznacza, że korekta w dół  cen materiałów budowlanych jeszcze potrwa?

Kredyt mieszkaniowy o stopie 0%, 0,5%, czy 1% od 2025 roku. Dla kogo? Kredyt #naStart - nowy, skomplikowany program dopłat do rat

W dniu 16 lipca 2024 r. opublikowana została nowa wersja projektu ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart. Ten nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych ma zastąpić od przyszłego roku bezpieczne kredyty 2% i rodzinne kredyty mieszkaniowe. Większa pomoc ma być zaadresowana do wieloosobowych gospodarstw domowych, w szczególności rodzin z dziećmi. Minister Rozwoju i Technologii (autor projektu) i rząd planują, że ta ustawa wejdzie w życie z dniem 15 stycznia 2025 r. Zasady udzielania kredytu #naStart a zwłaszcza przepisy określające wysokość dopłat są niezwykle skomplikowane. Przewidziane jest m.in. kryterium dochodowe i powierzchniowe.

Program #naStart odłożony na 2025 rok, czy teraz o mieszkanie będzie łatwiej lub trudniej. Co z cenami

Deweloperzy ze spokojem przyjęli informację, iż nowy rządowy program wsparcia dla nabywców mieszkań nie ruszy w lipcu. Przesunięcie dopłat na 2025 rok w ocenie większości nie zmieni planów firm deweloperskich. A czy wpłynie na podaż mieszkań i ich ceny?

REKLAMA

Sprzedaż mieszkań wyhamowała, czy można liczyć na spadek cen. Nie, bo deweloperzy natychmiast zmniejszyli podaż

W drugim kwartale 2024 roku skurczył się popyt na nowe mieszkania, na co deweloperzy zareagowali zmniejszeniem ich podaży. Mimo to mieszkań w ich ofercie przybyło. Tyle, że coraz droższych. A jak jest ze sprzedażą nowych mieszkań?

Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

REKLAMA

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

REKLAMA