Kredyty hipoteczne w złotówkach za ok. 4%

Czy można dostać kredyt mieszkaniowy w złotych z 4-procentowymi odsetkami? Można. Choć jeszcze niedawno brzmiało to jak fantastyka, to tyle właśnie wychodzi po połączeniu przeciętnej marży bliskiej 2 pkt. proc. i 3-miesięcznego WIBOR niewiele przekraczającego 2 pkt. proc. Ale odsetki to nie wszystko. Dopiero wraz z innymi wydatkami dają one całkowity koszt kredytu. Wybierając najtańszy kredyt na 270 tys. zł, spłacany przez 25 lat oszczędza się prawie 50 tys. zł.

Marża

Główna stopa procentowa spadła w październiku z 2,5 do 2 proc., a wraz z nią WIBOR 3M z ok. 2,7 proc. do 2 proc. Drugi element oprocentowania idzie jednak w górę. Średnia marża dla kredytów złotowych powiązanych z innymi produktami bankowymi (tzw. cross sell) w październiku zbliżyła się już do 2 proc. Od jesieni zeszłego roku wzrosła o 0,3 proc., a od lipca o 0,05 pkt. proc. i wynosi obecnie 1,96 proc.

Na taką przeciętną marżę może liczyć 3-osobowa rodzina, pożyczając 270 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys. zł. Klienci biorą kredyt z dodatkowymi produktami proponowanymi przez bank w zamian za lepsze warunki cenowe, będą go spłacać przez 25 lat. Łączne zarobki obojga wynoszą 6 tys. zł netto, małżonkowie nie mają innych zobowiązań.

Niskie oprocentowanie oznacza niskie raty. Obecnie rata modelowego kredytu wyniesie 1428 zł. Jeszcze trzy miesiące temu było to o blisko 90 zł więcej.

Cztery banki podniosły marże, jeden obniżył

Od lipca do października z 15 banków uczestniczących w rankingu marże podniosły cztery: mBank, BGŻ, Credit Agricole i Pocztowy. Tylko jeden – EuroBank ją obniżył. Mimo że banków podnoszących marże było mniej niż w trzecim kwartale, w którym podwyżki przeprowadziło siedem instytucji, to jednak finalnie przeciętna marża dla kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości (90 proc. LtV ) wzrosła z 1,91 do 1,96 proc. Lubiane przez banki jesienne promocje objęły przede wszystkim kredyty, w których klienci wykazali się większym zaangażowaniem dając tym samym znać w jakim kierunku kredytobiorcy mają zmierzać. Już niecałe trzy miesiące zostały bowiem do momentu wycofania z oferty kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości. Obecnie takie kredyty wciąż proponuje 11 banków. Od przyszłego roku banki skredytują już jednak maksymalnie 90 proc. wartości mieszkania czy domu, co oznacza, że klienci będą musieli mieć oszczędności na co najmniej 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Trzeba pamiętać, że to nie jedyne pieniądze potrzebne przy zakupie na rynku mieszkaniowym. Należy też być dobrze przygotowanym na wydatki związane z samą transakcją jak i zaciągnięciem kredytu. Opłaty dla notariusza, sądu, agencji nieruchomości oraz podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, do tego prowizja od kredytu potrafią pochłonąć od 6 do 9 proc. wartości kupowanego lokalu. Warto mieć też trochę grosza na odświeżenie lub wykończenie mieszkania. O planowaniu zakupów nieruchomości z pustymi kieszeniami nie ma mowy.

Najlepsze oferty na rynku

Nasi przykładowi klienci w rankingu zadłużają się na 90 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości). To kryterium powoduje, że w zestawieniu znajdują się oferty 15 instytucji, choć banków udzielających kredytów mieszkaniowych jest ponad 20. Pozostałe oczekują jednak albo wyższego wkładu własnego, albo wysokich oszczędności.

Obliczając całkowity koszt kredytu wzięliśmy pod uwagę sumę odsetek przez 25 lat spłaty przy przedstawionej przez bank marży oraz stawce WIBOR 3M (2,06 proc.). Prowizję za udzielenie kredytu, i opłaty za ubezpieczenie brakującego wkładu oraz prowizję od wcześniejszej spłaty po 10 latach. Uwzględniliśmy również koszt ubezpieczeń na życie, od utraty pracy, spłaty raty, obowiązkowych lub oferowanych w sprzedaży wiązanej. Oferty pięciu banków: BNP Paribas, Credit Agricole, EuroBank, mBanku i Millennium zawierają koszty ubezpieczeń przez cały okres trwania kredytu.

Z analizy przedstawionych propozycji wynika, że najatrakcyjniejszą ma Deutsche Bank. Koszt opisywanego kredytu zaciągniętego w tym banku wyniesie 151,4 tys. zł. Na drugiej pozycji znalazł się Bank Zachodni WBK z kosztem obsługi o 4 tys. zł wyższym. Na trzecim jest Credit Agricole, gdzie prezentowany kredyt kosztuje niewiele ponad 160 tys. zł. Nieznacznie drożej jest w czwartym w rankingu Pekao. Kolejne banki to: EuroBank i BGŻ (163,9 do 166,6 tys. zł). W następnych instytucjach w rankingu: Banku Pocztowym, PKO BP, Banku BPS oraz zamykającym pierwszą 10. BNP Paribas trzeba wydać na obsługę od 169,5 do 175 tys. zł. Najwięcej prezentowany kredyt będzie kosztował w mBanku - 199,3 tys. zł, czyli o prawie 48 tys. zł więcej niż w najlepszym Deutsche Banku.

Ile pożyczy bank?

Spytaliśmy też banki na wszelki wypadek, ile byłyby gotowe maksymalnie pożyczyć, jeśli naszej przykładowej rodzinie nie wystarczyłoby na zakup wymarzonego mieszkania 270 tys. zł. Przeciętnie trzyosobowa rodzina z 6 tys. zł wpływów na konto otrzymałaby na 25 lat – maksymalnie 532,1 tys. zł, czyli prawie tyle samo co trzy miesiące temu, gdy było 531,7 tys. zł. Możliwości były większe gdyby nie drastyczne obniżenie zdolności kredytowej opisywanej rodziny w Banku Pocztowym, który wyliczył dla niej maksimum na 302 tys. zł, podczas gdy kwartał temu gotów był pożyczyć 520 tys. zł. Gdyby nie ta zmiana, przeciętna maksymalna kwota możliwa do pożyczenia wyniosłaby prawie 550 tys. zł, bo dziewięć spośród 15 banków podwyższyło maksymalną kwotę kredytu.

Najwyższego kredytu udzieliłby Pekao – prawie 624 tys. zł, drugą kwotę pod względem wysokości zaoferuje BGŻ 595,5 tys. zł, a trzecią BNP Paribas – 590,7 tys. zł. Grubo powyżej 550 tys. zł można byłoby jeszcze pożyczyć w Aliorze i DB. Najniższą sumę zaproponowałby natomiast wspomniany już wcześniej Bank Pocztowy – jedynie 302,3 tys. zł.

Ile trzeba zarabiać, żeby pożyczyć?

Nie mniej ważnym kryterium niż maksymalna zdolność kredytowa są także minimalne dochody konieczne do otrzymania zaplanowanej kwoty. W przypadku opisywanej trzyosobowej rodziny do uzyskania 270 tys. zł kredytu na 25 lat niezbędne przeciętne minimalne dochody wynoszą 3871 zł. Podobnie jak przy maksymalnej zdolności kredytowej, tu także widać wpływ niższych stóp procentowych i bardziej liberalne podejście banków. Jak na skalę spadku stóp zmiana nie jest jednak szczególnie znacząca. Kwota średnich minimalnych dochodów spadła w ciągu trzech miesięcy o 31 zł z 3902 zł. Najniższe dochody konieczne do uzyskania 25 -letniego kredytu na 270 tys. zł i 90 proc. wartości nieruchomości zaakceptuje BNP Paribas, wystarczy tu jedynie 3233 zł. W drugim pod względem otwartości na osiągających niższe dochody Aliorze, konieczne jest 3475 zł, a w następnych Pekao i BGŻ po 3540 zł. Najmniej wymagające banki od najbardziej wymagających dzieli ponad 1300 zł.

Pięć najlepszych ofert

Najatrakcyjniejszą ofertę kredytu mieszkaniowego w IV kwartale 2014 r. ma Deutsche Bank. Przez 25 lat spłaty oferowany przez niego kredyt będzie kosztował 151,4 tys. zł. Oferta DB charakteryzuje się niską marżą. W pierwszym roku jest to jedynie 1,2 proc., a później 1,59 proc. Bank nie pobiera prowizji, ma jednak inne wymagania. Oczekuje opłacania ubezpieczenia na życie przez minimum 5 pierwszych lat, inaczej klient nie mógłby korzystać z atrakcyjnych warunków. Za pierwsze dwa lata ubezpieczenia trzeba zapłacić z góry 1,8 proc. wartości kredytu, a potem co miesiąc 0,042 proc. kwoty zadłużenia. W ciągu pięciu lat ubezpieczeniowe wydatki pochłoną 8,6 tys. zł. W ramach sprzedaży wiązanej w DB konieczne jest też konto i karta kredytowa.

Licząc koszty kredytu w DB nie można pominąć wydatku na ubezpieczenie brakującego wkładu. Z tego tytułu bank podwyższa marżę o 0,2 pkt. proc. do momentu, aż kwota zadłużenia spadnie do 240 tys. zł. W prezentowanym kredycie klient wyda na to 1,5 tys. zł. Nie jest to szczególnie wysoka kwota na tle konkurencji. Plusem oferty jest też możliwość spłaty kredytu bez prowizji po 5 latach od podpisania umowy. Tymczasem już w trzech z prezentowanych ofert opłata taka jest pobierana przez cały okres trwania umowy kredytowej. Do DB mogą się udać również klienci, którzy mają jedynie 5 proc. wkładu własnego. Bank ten jako jeden z 11 na rynku pożycza na maksymalne dopuszczalne przez nadzór finansowy LtV. Pozwala też wydłużyć spłatę do 35 lat. Przychodząc do DB lepiej jednak mieć wyższe zarobki. Minimalne dochody potrzebne do uzyskania prezentowanego kredytu wynoszą tu 4 tys. zł i są o 129 zł wyższe od średniej rynkowej.

Kredyt, którego koszty są wyższe jedynie o 4 tys. zł od oferty lidera proponuje BZ WBK. Minimalna marża zaczyna się tu od 1,69 proc. Do obliczeń przyjęliśmy wyższą o 0,5 pkt. proc. Zgodnie z ofertą klient musi też opłacić 2-proc. prowizji, jeśli jest znany bankowi lub 2,5 proc., jeśli nie ma z BZ WBK relacji. W grę wchodzi również propozycja bez prowizji. Wówczas klient decyduje się na kredyt z pakietem ubezpieczeń i wyższą marżą zaczynającą się od 1,99 proc. Przy wyborze takiego wariantu kredyt kosztowałby niecałe 160 tys. zł. Poza niskimi kosztami inne plusy oferty BZ WBK to także brak opłat za brakujący wkład własny i nieznacząca sprzedaż wiązana. Od klienta wymaga się jedynie założenia konta i przelewania na nie min. 2 tys. zł miesięcznie. Bank otwarty jest na klientów z niewysokimi dochodami, prezentowanego kredytu udzieliłby „naszej” rodzinie już przy 3,6 tys. zł dochodów netto. Co równie ważne, kredyt w BZ WBK bez prowizji można spłacić już po trzech latach. Minusy to finansowanie najwyżej 90 proc. wartości lokalu i 30 letni maksymalny okres kredytowania.

Ofercie BZ WBK o niecałe 5 tys. zł kosztów ustępuje propozycja Credit Agricole. Obsługa kredytu kosztuje tu 160,3 tys. zł. Bank udzieli kredytu z marżą 1,6 proc. i pobierze 1 proc. prowizji. Wymaga także ubezpieczenia na życie. Należy je opłacać przez cały okres trwania kredytu, comiesięczna składka wynosi 0,0299 proc. kwoty zadłużenia i maleje wraz ze spłatą kredytu. Przez 25 lat koszt ochrony pochłonie 14 tys. zł. W ramach sprzedaży wiązanej w Credit Agricole trzeba również założyć konto i przelewać na nie wynagrodzenia obojga małżonków. Minimalne zarobki potrzebne do uzyskania 270 tys. zł kredytu są spore, bo sięgają 4,1 tys. zł.

Czwarty jest Pekao. Koszty obsługi uzyskanego tu kredytu wynoszą 162,6 tys. zł. Bank oferuje dwie wersje kredytu: pierwsza - ze stałą marżą przez cały okres spłaty - 1,84 proc. i prowizją 1,75 proc. i dla tej wyliczyliśmy koszty, oraz druga z niższą marżą przez pierwsze dwa lata - 1,44 proc., a potem 1,84 proc. i prowizją 1,95 proc. W sprzedaży wiązanej do kredytu dołączane jest Eurokonto z wymogiem regularnego przekazywania miesięcznych wpływów z tytułu dochodów, karta debetowa oraz kredytowa. Koszty obsługi zawierają m.in. ponad 3,8 tys. zł prowizji za wcześniejszą spłatę jeśli np. klient zdecydowały się za 10 lat sprzedać kupione na kredyt mieszkanie. Bowiem Pekao, podobnie jak PKO BP oraz BOŚ przez cały okres umowy pobierają 2 proc. prowizję za wcześniejszą spłatę. Z dotychczas zaprezentowanych ofert to jednak Pekao ma najniższe wymagania dochodowe wobec trzyosobowej rodziny chcącej pożyczyć 270 tys. zł na 25 lat. Oczekuje jedynie 3540 zł.

Do pierwszej piątki wszedł również EuroBanku, koszt obsługi prezentowanego kredytu wynosi 163,9 tys. zł. EuroBank ma niższą marżę niż Pekao, bo 1,66 proc. pobiera jednak nieco wyższą prowizję - 2 proc. Koszty podwyższa dodatkowo ubezpieczenie na życie. Klient otrzyma niską marżę, jeśli wykupi ubezpieczenie ze składką 0,3 proc. rocznie od wysokości zadłużenia. W ciągu 25 lat będzie to kosztowało ponad 11 tys. zł. W sprzedaży wiązanej jest ROR z wymogiem przelewania wynagrodzenia. Ubezpieczenie brakującego wkładu bank pobiera podwyższając marżę  o 0,15 pkt. proc. do momentu osiągnięcia 80 proc. LtV (kosztuje to 1,1 tys. zł).

Zobacz także: Kredyt we franku – czy kredyt będzie coraz droższy?

Halina Kochalska, analityk Open Finance