Rynek kredytów hipotecznych w 2011 r. – jaki był dla kredytobiorców?

Zmiany w otoczeniu prawnym i na rynkach finansowych skutecznie oddziaływały na cały rynek kredytów mieszkaniowych i samych kredytobiorców, zarówno tych nowych, jak i tych, którzy swoje kredyty spłacają już od wielu lat.

Rekomendacje Komisji

Istotny wpływ na cały rynek kredytów miały decyzje Komisji Nadzoru Finansowego, której to ostatnie dwie rekomendacje zmieniły znacząco warunki udzielania kredytów mieszkaniowych. Pierwsza z nich, Rekomendacja T, co prawda całkowicie weszła w życie w grudniu 2010 roku, ale jej zapisy widocznie zaczęły zmieniać kredytową rzeczywistość dopiero z początkiem 2011 roku. Według tej rekomendacji rata kredytowa nie mogła przekraczać 50% dochodu netto. Dla osób uzyskujących dochody przekraczające przeciętne wynagrodzenie w gospodarce obciążenie dochodu mogło wzrosnąć do poziomu 65%. Zmiany te ograniczyły zdolność kredytową części klientów. Dodatkowo Rekomendacja T nakładała na banki obowiązek dodatkowego zabezpieczenia się przed ryzykiem walutowym poprzez wymóg wniesienia przez klienta wkładu własnego lub wykupienia przez niego obowiązkowego ubezpieczenia. Większość instytucji w 2011 r. nie ograniczała maksymalnego poziomu kredytu możliwego do uzyskania i finansowała nieruchomości do 100% ich wartości.

Zobacz także: Odwrócona hipoteka zyskuje na popularności

Kolejne formalne zmiany na rynku kredytów hipotecznych KNF przygotowała w styczniu 2011 roku poprzez uchwalenie Rekomendację SIII. Zdecydowana większość jej zapisów została wprowadzona przez banki w lipcu, ale najistotniejszą jej część banki miały obowiązek wprowadzić do swoich procedur do końca 2011 roku. Zgodnie z zaleceniami nadzorcy, przy określaniu zdolności kredytowej banki będą musiały zakładać maksymalnie 25-letni okres kredytowania i dopiero po spełnieniu tego kryterium możliwe będzie przyznanie kredytu z dłuższym okresem spłaty. Dodatkowo w przypadku kredytów walutowych, rata i inne zobowiązania związane z obsługą kredytu nie będą mogły przekraczać 42% dochodów netto, niezależnie od ich poziomu. Jest to dużo bardziej rygorystyczne zalecenie niż to narzucane przez Rekomendację T. Szacując zdolność kredytową, każda instytucja musi zakładać spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Zmiany narzucone poprzez Rekomendację SIII spowodują ograniczenie maksymalnej, możliwej do uzyskania kwoty kredytu o 6–10%.  Prawdopodobnie wiele banków zaprzestanie udzielania kredytów z okresem spłaty przekraczającym 65. czy 70. rok życia. Część instytucji zapewne będzie skłonna przyznać kredyt, który będzie spłacany nawet do 80 lat, ale będzie się to wiązało z koniecznością wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub produktów oszczędnościowych.

„Rodzina na Swoim” wygasa

Kolejną formalną zmianą, która zmieniła rynek kredytów hipotecznych, była niewątpliwie nowelizacja rządowego programu „Rodzina na Swoim”. Do najistotniejszych zmian należy zaliczyć nowy sposób ustalania maksymalnej ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości. W porównaniu z dotychczas obowiązującymi zasadami dla nieruchomości z rynku wtórnego cena ta uległa obniżeniu o 42%, natomiast dla nabywanych na rynku pierwotnym cena spadła o 28%. Tak radykalny spadek limitów, szczególnie dla rynku wtórnego, spowodował obniżenie podaży mieszkań i domów dostępnych w tym programie. W wielu lokalizacjach ceny spadły do tak niskiego poziomu, że żadne z oferowanych mieszkań na lokalnych rynkach nie spełnia wymogów ustawy. Dodatkowo ustawa wprowadziła ograniczenie wieku kredytobiorcy. Od 31 sierpnia o kredyt z dopłatami do odsetek mogą ubiegać się osoby nie starsze niż 35 lat, z wyłączeniem osób samotnie wychowujących dzieci, które nie zostały objęte tymi obostrzeniami.

Jedyną, pozytywną z punktu widzenia klientów zmianą jest poszerzenie grupy beneficjentów o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe, tzw. singli. Jednak ta grupa kredytobiorców może nabywać w ramach programu tylko mieszkania o powierzchni nie przekraczającej 50 metrów kwadratowych. Warto przypomnieć, że małżeństwa i osoby wychowujące dzieci mogą nabywać mieszkania do 75 metrów kwadratowych, a domy do 140 metrów kwadratowych. Wprowadzone zmiany w „Rodzinie na Swoim” oznaczają stopniowe wygaszanie programu na ponad rok przez jego formalnym zakończeniem, które zostało ustalone na 31 grudnia 2012 roku.

Zobacz także: Wzrósł Indeks Dostępności Kredytowej

---

Ustawa antyspreadowa

W 2011 uchwalono także tak zwaną ustawę „antyspredową”. Znowelizowano wówczas kilka ustaw i wymuszono na bankach zmiany w sposobie spłaty przez klientów kredytów w walutach obcych. Po wejściu w życie nowych przepisów, czyli od sierpnia, każdy klient banku może spłacać swój kredyt hipoteczny walutą zakupioną w innym banku czy w kantorze. Ustawodawca zobowiązał banki do umożliwienia takiej spłaty bez ponoszenia przez klientów jakichkolwiek kosztów związanych ze zmianą sposobu spłaty. Dzięki temu rozwiązaniu klienci nie są już zmuszani do zakupu waluty po kursie sprzedaży swojego banku, co często wiązało się koniecznością ponoszenia znacznie wyższych kosztów niż w przypadku zakupu waluty od innej instytucji. Warto także nadmienić, że możliwość spłaty kredytu bezpośrednio w walucie indeksacji wymuszała na bankach także jedna z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, jednak w okresie przed wejściem w życie ustawy antyspredowej banki często kazały sobie słono płacić za taką możliwość. Rozwiązania ustawowe ostatecznie rozwiały wątpliwości i od sierpnia 2011 roku każdy klient zadłużony w walucie obcej ma możliwości bezpłatnego wyboru najkorzystniejszego dla siebie modelu spłaty.

Zobacz także: Wypłacaj gotówkę za pomocą usługi Cash Back

Ustawa o kredycie konsumenckim

Kolejną zmianę dla rynku kredytowego przyniesie także nowa ustawa o kredycie konsumenckim, która obowiązuje od 18 grudnia 2011 r. Jedną z głównych zmian jest podwyższenia kwoty kredytu konsumenckiego. Dotychczas za kredyt konsumencki uznawano te, których wysokość nie przekraczała 80 tysięcy złotych. Aktualnie poziom ten wynosi 255 550 złotych. Ponadto ustawa nakłada na banki i pośredników kredytowych dodatkowe obowiązki informacyjne. Każdy klient przed podpisaniem umowy musi otrzymać szczegółowe informacje o swoim kredycie, a w szczególności o jego kosztach. Ustawa o kredycie konsumenckim narzuca także obowiązek stosowania przez banki jednolitego formularza, co w praktyce umożliwi klientom w łatwy sposób porównanie ofert wielu instytucji.

Niższy kredyt, niższe marże

W 2011 rok wchodziliśmy z nowymi wytycznymi dotyczącymi sposobu liczenia zdolności kredytowej. Spowodowało to obniżenie możliwości zaciągania kredytów przez część klientów, jednak kolejne miesiące przyniosły także kolejne spadki zdolności kredytowej. Były za to odpowiedzialne przede wszystkim zmiany liczenia poziomu stawki referencyjnej WIBOR. Nowy rok przywitaliśmy ze stopą trzymiesięczną na poziomie 3,95 procent, a ciągu roku stawka ta wzrosła o ponad 1 punkt procentowy i osiągnęła 15 grudnia poziom 4,99%. W praktyce oznacza to spadek średniej zdolności kredytowej o prawie 10%. W styczniu małżeństwo z jednym dzieckiem, nie mające żadnych zobowiązań i osiągające dochody na poziomie 5000 netto, mogło zaciągnąć kredyt w złotych na 30 lat, w średniej wysokości 438 tysięcy. W grudniu tego roku, przy tych samych założeniach, rodzina ta mogła otrzymać średnio 403 tysiące kredytu. W przypadku ubiegania się o kredyt w euro zdolność kredytowa w przeciągu niecałych 12 miesięcy spadła z 354 tysięcy do 311 tysięcy w grudniu.

Z całą pewnością można stwierdzić, że dla osób o dochodach wystarczających do zaciągnięcia kredytu 2011 r. było dobrym czasem na wybór odpowiedniego finansowania nieruchomości. W ciągu pierwszego półrocza marże w większości banków ulegały obniżeniu, a ich spadek został wyhamowany dopiero w lipcu i sierpniu. Co prawda pod koniec roku część banków podwyższyło cenę kredytu, jednak w dalszym ciągu możliwe jest uzyskanie kredytu w złotych, z marżą znacznie niższą niż jeszcze rok temu.

Koniec ery franka

Rok 2011 był za to czasem ostatecznego pożegnania z kredytami we frankach szwajcarskich. Wiele instytucji wycofało je z oferty już w trakcie kryzysu z końca 2008 roku. Jednak ciągle w części banków kredyty w tej walucie były dostępne. Przez kolejne miesiące bieżącego roku podnoszono jednak kryteria ich uzyskania. Od osób chcących zadłużyć się w tej walucie banki wymagały wnoszenia wkładu własnego lub uzyskiwania dochodów na określonym poziomie, często bardzo wysokim. Skrajnym przykładem mogą być wymogi stawiane przez kilka tygodni w Deutsche Banku – o kredyt we franku szwajcarskim mogły aplikować tylko osoby zarabiające minimum 50 tysięcy złotych netto miesięcznie. W 2011 roku ostatecznie ze swojej oferty wycofały franki szwajcarskie Alior Bank, mBank, Multibank, BPH, Deutsche Bank, PKO BP. Do 15 grudnia na rynku pozostała tylko jedna instytucja mająca w ofercie kredyty w szwajcarskiej walucie tak popularne kilka lat temu. W przypadku Banku Nordea wniosek mogą złożyć klienci dysponujący 10-procentowym wkładem własnym i zarabiający miesięcznie minimum 15 tysięcy netto.

Zobacz także: Chcesz wziąć kredyt? Zwiększ swoją zdolność kredytową

---

To był zły rok dla kredytobiorców

2011 rok nie był udanym dla kredytobiorców, szczególnie tych, którzy spłacają już swoje kredyty hipoteczne i to bez względu na walutę kredytu. Zobowiązania w złotym, franku i euro na koniec października ubiegłego roku odpowiadały, według Komisji Nadzoru Finansowego, aż 99,3% wszystkich kredytów mieszkaniowych w Polsce. W 2011 r. w przypadku kredytów we wszystkich powyższych trzech walutach doszło do wyraźnego wzrostu wysokości comiesięcznych rat, a przy tych we frankach i euro dodatkowo mocno zwiększyło się także ogólne saldo zadłużenia. W przypadku kredytów w złotych o wzroście  wysokości comiesięcznych rat zadecydował fakt silnego wzrostu 3-miesięcznej stawki WIBOR. Było to wynikiem zarówno dokonanych w pierwszej części bieżącego roku czterech 25 punktowych podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, jak i z powrotu w jego drugiej części znacznych napięć na światowe rynki, w tym także na te pieniężne, również na polski. Od końca 2010 r. do 15 grudnia 2011 r. 3-miesięczna stawka WIBOR poszła w górę o ponad 1 pkt proc. z 3,95% do 4,99%.

Zobacz także: Trudniejszy dostęp do kredytów w 2012 r.

Z kolei dla kredytów we frankach i w euro decydującym czynnikiem podwyższającym comiesięczne raty, ale także negatywnie wpływającym na ogólne saldo zadłużenia, było znaczne osłabienie złotego w stosunku do obu tych walut. Od końca 2010 r. do 15 grudnia 2011 r. kurs EUR/PLN wzrósł o 14,7% z 3,95 do 4,53, a 14 grudnia wynosił on nawet prawie 4,60 i był najwyższy od kwietnia 2009 r. W tym samym czasie kurs CHF/PLN zwyżkował o 16,7% z 3,17 do 3,70. W jego przypadku tegoroczne, a zarazem także historyczne maksimum zostało osiągnięte w dniu 10 sierpnia, kiedy to znalazł się on nawet powyżej poziomu 4,12.

Dalsze wzmocnienie franka na światowych rynkach skutecznie powstrzymał Bank Centralny Szwajcarii, który to w sierpniu podjął szereg niestandardowych działań interwencyjnych oraz obniżył docelowy poziom dla 3-miesięcznej stawki LIBOR CHF do przedziału 0,00–0,25% z dotychczasowego 0,00–0,75%, a we wrześniu poinformował, że będzie za wszelką cenę dążył do utrzymania kursu EUR/CHF powyżej poziomu 1,20.

Sierpniowa obniżka stóp procentowych przez Bank Szwajcarii spowodowała spadek 3-miesięcznej stawki LIBOR CHF z 0,17% na koniec 2010 r. do 0,05% w dniu 15 grudnia, korzystny z punktu widzenia wysokości comiesięcznych rat kredytowych we franku,, choć oczywiście tylko w niewielkim stopniu kompensujący ich wzrost wynikający z osłabienia złotego względem franka. Jednak wbrew obiegowym opiniom, najbardziej niekorzystny splot negatywnych czynników dotknął w zeszłym roku nie posiadaczy kredytów we frankach, ale tych spłacających kredyty w euro. Nie dość, że złoty mocno osłabił się do wspólnej waluty, to jeszcze dodatkowo na fali dwóch 25 pkt. podwyżek stóp procentowych dokonanych przez Europejski Bank Centralny w kwietniu i w lipcu, a także na skutek wzrostu napięcia na globalnych rynkach, stawka 3-miesięczna EURIBOR, która to jeszcze na koniec 2010 r. wynosiła 1,01%, poszła w górę i 15 grudniabyła równa 1,42%.  Co prawda w listopadzie i w grudniu EBC zareagował na pogorszenie sytuacji w Eurolandzie i sprowadził dwiema 25-punktowymi obniżkami poziom stóp procentowych w strefie euro do wyjściowego poziomu 1,00%, ale nie przełożyło się to na analogiczne dostosowanie 3-miesięcznej stawki EURIBOR. Po pierwsze z racji jej wcześniejszego silnego wzrostu, a po drugie z powodu utrzymującej się nadal znacznej nerwowości na rynkach.

Zobacz także: W 2012 r. wygrają kredyty w złotych