Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce

Od początku roku banki systematycznie obniżały marże zarówno kredytów hipotecznych w złotych, jak i w walutach obcych. Jednak niestabilna sytuacja na rynkach europejskich w połowie roku wpłynęła niekorzystnie szczególnie na rynek pożyczek walutowych, które stanowią ok. 20 proc. wolumenu kredytów hipotecznych. Na polskim rynku kredytów mieszkaniowych królują dziś niepodzielnie pożyczki złotówkowe. W II kwartale tego roku, wg danych Związku Banków Polskich, zostało udzielonych 7,5 proc. kredytów w CHF, ponad 14 proc. pożyczek w euro, a w złotych aż 78,4 proc.

Marże w ofertach promocyjnych

Zepchnięcie na margines wcześniej bardzo opłacalnych kredytów walutowych to skutek działalności Komisji Nadzoru Finansowego, której udało się ograniczyć aktywność banków w tej dziedzinie. Zdominowanie rynku przez kredyty w PLN było możliwe dzięki regularnym obniżkom ich marż. Ta tendencja została jednak w ostatnim czasie zahamowana, a marże pożyczek hipotecznych w ofertach promocyjnych banków ustabilizowały się na poziomie 1,25 proc. (dane Expander). Raczej nie należy oczekiwać ich dalszych spadków, bo w tej chwili ich wartość zbliża się już do poziomu z czasu boomu na rynku. Niestety niedawno wzrosła kolejny raz stawka WIBOR, co spowodowało wzrost oprocentowania pożyczek w PLN.

Zobacz także: Polacy nie boją się kredytów w euro

Standardem w bankach stały się oferty promocyjne z zastosowaniem tzw. cross-sellingu, w którym oprocentowanie uzależnione jest od wykupienia dodatkowych produktów banku. Może być to konto osobiste, karta kredytowa lub debetowa czy ubezpieczenie finansowanej nieruchomości.

Banki praktycznie zaprzestały już udzielenia kredytów we frankach szwajcarskich i powoli wycofują się z pożyczek w euro. Robią to m.in. poprzez podnoszenie marży na kredyty w walucie Eurolandu i wydłużanie czasu potrzebnego na rozpatrzenie wniosku.    

„Rodzina na Swoim” coraz mniej dostępna

Dużym powodzeniem kredytobiorców cieszyły się dotąd pożyczki w programie „Rodzina na Swoim” oferujące państwowe dopłaty do około połowy odsetek przez osiem pierwszych lat spłaty. W 2010 roku z popularnego programu „Rodzina na Swoim” skorzystało ponad 43 tys. kupujących mieszkania. Do września tego roku już 41,8 tys. (dane Banku Gospodarstwa Krajowego).

Niestety zmiany wprowadzone przez rząd pod koniec sierpnia tego roku ograniczyły w ogromnym stopniu dostępność mieszkań, które kwalifikowałyby się do zaciągnięcia tych  kredytów. Stało się tak za sprawą obniżenia dopuszczalnego poziomu cen metra kwadratowego, zarówno na mieszkania nowe, jak i używane, które obejmował program. Poza tym wprowadzone zostało górne kryterium wieku kredytobiorcy i teraz z dopłat mogą skorzystać tylko osoby do 35. roku życia.

W związku z tymi ograniczeniami osoby kupujące mieszkania zmuszone są do zaciągnięcia zwykłych, droższych kredytów. Żeby uniknąć zbyt dużego obciążenia comiesięczną ratą, poszukują tańszych nieruchomości, które można znaleźć np. na obrzeżach miast. Pewna część potencjalnych nabywców w tej sytuacji zapewne zrezygnuje z zakupu mieszkania lub przesunie go w czasie.

„Rodzina na Swoim” tylko dla 2% mieszkań

Według Home Broker, w Warszawie tylko w przypadku ok. 2 proc. nowych mieszkań można liczyć na rządowe wsparcie w programie „Rodzina na Swoim”. W związku z tym deweloperzy uruchamiają własne systemy promocyjne mające skłonić klientów do podjęcia decyzji o zakupie. Niektórzy inwestorzy oferują spłatę za klienta odsetek kredytowych w czasie budowy mieszkania do momentu przekazania kluczy albo zwrot odsetek naliczonych przez bank przez jakiś czas po zakupie gotowego mieszkania.

Zobacz także: Co z kredytami hipotecznymi w 2012 roku?

Inny sposób na przyciągnięcie klientów to obniżenie ceny na niektóre mieszkania znajdujące się w ofercie, tak by obejmował je program dopłat.

– W związku z nowymi zasadami przyznawania kredytów w programie RnS na wybrane ostatnie gotowe mieszkania, dostępne jeszcze w sprzedaży na Osiedlu Lazurowa w Bemowie, obniżyliśmy ceny. Młodzi ludzie, którzy chcą zaciągnąć pożyczki z dopłatą, znajdą jeszcze w naszej specjalnej ofercie kilka mieszkań o powierzchni 54–74 mkw. w cenach 5 800–6300 zł/mkw. – tłumaczy Andrzej Ołdakowski, prezes PBM Południe Development.        

Maleje zdolność kredytowa

Końcówka bieżącego roku może dla wielu osób ostatnią szansą na zaciągnięcie kredytu w obcej walucie. Od nowego roku zdolność kredytowa wnioskujących o pożyczki walutowe może spaść nawet o 40 proc., oceniają analitycy firmy doradczej Expander. Wszystko za sprawą wprowadzenia do końca tego roku przez banki postanowień rekomendacji S.

Według nowych przepisów przy wyliczaniu zdolności kredytowej banki będą przyjmować 25-letni okres spłaty dla wszystkich kredytów. W przypadku pożyczek walutowych miesięczne obciążenie spłatą nie będzie mogło przekraczać 42 proc. dochodów netto kredytobiorcy. Zmiany będą dotyczyć ok. 70 proc. pożyczających na mieszkanie. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w drugim kwartale tego roku na kredyty na okres dłuższy niż 25 lat zdecydowało się 69 proc. zaciągających pożyczki.