REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Chcesz kredyt na mieszkanie "z problemami"? Szykuj gotówkę

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Magdalena Piórkowska
Zakup nieruchomości, której stan prawny budzi zastrzeżenia może być skazany na finansowanie gotówkowe. Banki nieprzychylnym okiem patrzą bowiem na nieruchomości o niestandardowym stanie prawnym.
Zakup nieruchomości, której stan prawny budzi zastrzeżenia może być skazany na finansowanie gotówkowe. Banki nieprzychylnym okiem patrzą bowiem na nieruchomości o niestandardowym stanie prawnym.

REKLAMA

REKLAMA

Pamiętajmy, bank ocenia nie tylko przyszłego kredytobiorcę (w tym jego zdolność do regulowania zobowiązań), ale także samą nieruchomość. I jeśli jej stan prawny budzi zastrzeżenia – np. nieruchomość obciążona jest prawem służebności osobistej (dożywocie) - raczej nie licz na kredyt.

W Polsce blisko trzy na cztery nieruchomości mieszkaniowe są nabywane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Wydawać by się więc mogło, że dostęp do finansowania z banku jest łatwy. Trzeba jednak pamiętać, że banki w pogoni za zyskiem, a więc także udzielając kredytów, nie mogą zapomnieć o interesie osób lokujących na ich rachunkach swoje oszczędności. Stąd też konieczność przejścia procedury kredytowej, podczas której banki bywają – wydawałoby się – aż nadto konserwatywne.

REKLAMA

Kiedy kupujesz mieszkanie (dom) z lokatorem

Niechętnie banki podchodzą na przykład do służebności osobistych, czyli takich praw obciążających nieruchomość, które przysługują osobie. Sztandarowym przykładem może tu być dożywocie. Powstaje ono w momencie przeniesienia własności nieruchomości, gdy dodatkowo kupujący przyjmuje jako domownika sprzedającego i zobowiązuje się go utrzymywać. W związku z przyjęciem takich zobowiązań cena jaką należy za nieruchomość zapłacić jest oczywiście stosownie niższa. Na przykład gdyby Pani w wieku 70 lat chciała sprzedać dwupokojowe mieszkanie warte 400 tys. zł, ale chciałaby dożywotnio zajmować jeden z pokoi, to teoretycznie można by było je nabyć za około 200 tys. zł. Powód? Zgodnie z danymi GUS przeciętna kobieta w tym wieku żyć będzie jeszcze 13 lat. Wartość dożywotniego świadczenia w postaci możliwości zajmowania jednego pokoju wraz z kosztami utrzymania można oszacować na około 1500 zł miesięcznie. Z biegiem lat nominalna wartość tego świadczenia powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej jednak strony spełnianie powyższych świadczeń jest alternatywą dla zakupu na kredyt – obecnie w przypadku rodzimej waluty oprocentowany przeciętnie na około 5,5% w skali roku. Uwzględniając więc wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł.

Zobacz także: Jak banki weryfikują kredytobiorców?

REKLAMA

Zakup mieszkania za połowę ceny może kusić niejednego nabywcę. Szansę na to będą miały jednak przede wszystkim osoby posiadające gotówkę. Tylko bowiem bank Pekao przyznał, że po indywidualnej ocenie mógłby udzielić kredytu na zakup mieszkania obciążonego prawem dożywocia na rzecz kobiety w wieku 80 lat. Bank sprawdzi jednak wówczas wartość rynkową obciążonej nieruchomości i zbada możliwość jej odsprzedaży w razie ewentualnej windykacji.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Spora grupa banków pożyczyłaby także pieniądze na zakup obciążonej dożywociem nieruchomości, o ile zabezpieczeniem dla kredytu byłaby inna nieruchomość o nieskomplikowanym stanie prawnym. Rozwiązanie takie zaproponowałby bank Millennium, HSBC, ING Bank Śląski oraz Kredyt Bank. W dalszym ciągu jednak 13 z 18 badanych banków nie sfinansowałoby zakupu mieszkania obciążonego prawem dożywocia na rzecz 80-letniej kobiety.

Prawo do przechodzenia przez działkę - ryzyko rośnie

A co by było gdyby 80-cio letniej pani przysługiwało prawo do przechodzenia przez działkę, którą ktoś chciałby kupić? Teoretycznie mogłoby tak się zdarzyć, gdyby sprzedający parcelę był w tak dobrych stosunkach z sąsiadami, że notarialnie pozwoliłby imiennie wskazanym osobom na przechodzenie przez swoją działkę, bo na przykład tamtędy wiodłaby najkrótsza droga do sklepu lub przystanku. Wiek osoby, której przysługiwałoby takie prawo, jak i relatywnie niewielki stopień ingerencji w prawo własności nie powinno stać na drodze do uzyskania finansowania na zakup takiej działki. Jak się jednak okazuje większość banków przed takim kredytobiorcą zamknęłaby swoje drzwi...

Zobacz także: Jak bank oblicza oprocentowanie kredytu?

Jedynie Kredyt Bank i Alior bank deklarują, że ich podejście do udzielenia finansowania na zakup tak obciążonej nieruchomości nie różniłoby się od standardowego. Podobnie zadziałałby HSBC. Tutaj warunkiem jest jednak, aby po pierwsze na działce stał dom, a po drugie pomiędzy obecnym właścicielem i osobą uprawnioną nie może istnieć spór. Bankowi Millennium wystarczy natomiast, aby służebność nie była wpisana do księgi wieczystej, a Pekao zbada, czy służebność nie powoduje przypadkiem, że parcela traci swój budowlany charakter. Mogłoby tak się stać gdyby na przykład działka była bardzo wąska. Ciekawe podejście stosują także bank BGŻ oraz BNP Paribas Fortis. W ich przypadku, wspomniana wyżej służebność osobista, musi odpowiadać służebności drogowej w formie tzw. „drogi koniecznej”. Dzięki niej to działka uprzywilejowana uzyskuje dostęp do drogi publicznej. Ostatnim bankiem, który mógłby zgodzić się na sfinansowanie zakupu obciążonej służebnością przechodu nieruchomości jest BZ WBK. Warunek jest jednak dość konserwatywny – służebność musi zniknąć, aby kredyt został uruchomiony.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

Zmiana dyrektywy w sprawie odpadów, założenia przeciwdziałania zjawisku greenwashingu i monitorowania gleb

Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało, że w posiedzeniu Rady do spraw Środowiska (ENVI), które odbyło się 17 czerwca 2024 r. w Luksemburgu debatowano nad rewizją dyrektywy w sprawie odpadów, przeciwdziałaniem zjawisku greenwashingu i monitorowaniem gleb. W posiedzeniu uczestniczyli Minister Klimatu i Środowiska Paulina Hennig-Kloska i Wiceminister Mikołaj Dorożała.

Nowa definicja „budowli” i „budynku” dla celów podatkowych i regulacja opodatkowania garaży wielostanowiskowych

Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej, który wprowadza zmianę definicji „budowli” i „budynku” dla celów podatkowych oraz ujednolica opodatkowanie garaży wielostanowiskowych.

REKLAMA

Podwyżki cen prądu i gazu od lipca 2024 r. Czy zostaną w całości przerzucone na najemców? Różnice między najmem okazjonalnym, instytucjonalnym i zwykłym

Spodziewane od połowy 2024 roku podwyżki cen prądu i gazu ziemnego to temat, o którym ostatnio coraz głośniej. Skutków finansowych tych podwyżek obawiają się nie tylko właściciele lokali oraz domów. Obawy -zresztą całkiem słuszne - mają również najemcy zamieszkujący np. lokale wynajmowane od gmin, TBS-ów i osób prywatnych. Warto wyjaśnić, czy podwyżki cen prądu i gazu mogą zostać „przerzucone” bez żadnych ograniczeń na lokatora. Odpowiedź na to pytanie może być przykra dla wielu najemców. 

W Polsce efektywność energetyczna w 2022 r. wzrosła o 0,9% w porównaniu z 2021 r.

Główny Urząd Statystyczny poinformował, że w 2022 r. efektywność energetyczna w Polsce wzrosła o 0,9% w porównaniu z 2021 r. W latach 2012–2022 roczne skumulowane tempo wzrostu efektywności energetycznej wyniosło 0,9%. Energochłonność pierwotna PKB obniżała się w tym okresie średnio o 2,6% rocznie, a energochłonność finalna PKB o 2,4%. Najszybsze tempo poprawy efektywności energetycznej odnotowano w przemyśle o 1,9%.

W maju 2024 r. ceny materiałów budowlanych spadły o 2% rok do roku, ale wzrosły o 0,6% miesiąc do miesiąca

Grupa PSB Handel S.A. poinformowała, że w maju 2024 r. w porównaniu do maja 2023 r. średnia dynamika cen materiałów budowlanych wyniosła minus 2%. W kanale hurtowym spadek cen stanowił 1,1%, a w detalicznym minus 2,6%. Porównując maj 2024 r. do kwietnia 2024 r., ceny wzrosły średnio o 0,6%. Analizując dane za okres styczeń-maj 2024 r. do roku 2023, ich dynamika utrzymuje się na poziomie minus 2,9%.

Ministrowie środowiska państw UE zatwierdzili w Brukseli porozumienie w sprawie unijnego prawa o odbudowie zasobów przyrody

Ministrowie państw członkowskich UE odpowiedzialni za środowisko zatwierdzili 17 czerwca 2024 r. w Brukseli porozumienie w sprawie unijnych przepisów o odbudowie zasobów przyrodniczych. Zgodnie z tymi przepisami do 2030 r. Unia musi odtworzyć co najmniej 30% swoich siedlisk przyrodniczych, a do 2050 r. 90% swoich ekosystemów. Krytycy tych przepisów twierdzą, że będą one niekorzystne dla rolników.

REKLAMA

Z budynków pochodzi 40% globalnej emisji gazów cieplarnianych generowanej przez ludzi

Według raportu Siemens Polska, 40% globalnej emisji gazów cieplarnianych generowanej w wyniku działalności ludzi pochodzi z budynków. Budynki komercyjne i użyteczności publicznej są bardziej energochłonne niż nieruchomości mieszkalne.

Nowy zakres zbiorczego raportu rocznego dotyczącego ograniczenia emisji gazów cieplarnianych w cyklu życia paliw i energii elektrycznej

Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska w sprawie szczegółowego zakresu zbiorczego raportu rocznego dotyczącego ograniczenia emisji gazów cieplarnianych w cyklu życia paliw i energii elektrycznej, które zastąpi obecnie obowiązujące rozporządzenie Ministra Energii w sprawie szczegółowego zakresu zbiorczego raportu rocznego dotyczącego ograniczenia emisji gazów cieplarnianych w cyklu życia paliw i energii elektrycznej.

REKLAMA