REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt)

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)
Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt, czasem remont)
Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt, czasem remont)
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zapłacimy często mniej niż za nowe mieszkanie od dewelopera. Ale warto mieć świadomość, że cena to nie wszystkie wydatki. Jakie koszty musi ponieść kupujący używane mieszkanie na rynku wtórnym?

Ceny nowych mieszkań rosną nieprzerwanie. A może kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Ceny nowych lokali na przestrzeni ostatnich lat sukcesywnie idą w górę. Tylko w III kwartale 2021 roku na sześciu największych rynkach pierwotnych w Polsce odnotowano wzrosty od 0.6% (Gdańsk) do nawet 9,1% (Wrocław) za 1 m2[1]. Niska w stosunku do popytu podaż nowych mieszkań czy stale rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że w najbliższym czasie najprawdopodobniej nie ma co liczyć na spadek cen nieruchomości. Dlatego rozwiązaniem dla osób chcących zamieszkać na swoim, może być mieszkanie z rynku wtórnego, który to oferuje konkurencyjne ceny i teoretycznie większy wybór.

REKLAMA

Czy mieszkania „z drugiej ręki” kosztują faktycznie mniej od nowych?Jakie koszty ponosi nabywca używanego mieszkania?

REKLAMA

Ale czy naprawdę lokale „z drugiej ręki” kosztują mniej od tych nowych? Niekoniecznie. Należy mieć świadomość, że kwota, jaką zobaczy potencjalny kupujący w ogłoszeniu, to nie cały wydatek, jaki go czeka. Pozostają takie kwestie jak np. wszelkiego typu podatki czy niespodziewane remonty. W ostatecznym rozrachunku czasem bywa i tak, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie w stanie surowym, od dewelopera. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego podpowiedzą, jak oszacować rzeczywiste koszty kupna mieszkania z rynku wtórnego.

To fakt, że lokale „z drugiej ręki” są atrakcyjniejsze cenowo od tych nowych. Jednak nie we wszystkich lokalizacjach w równym stopniu. Potwierdzają to m.in. dane z Barometru Gold Finance i Metrohouse. Przykładowo: w III kw. br. w Łodzi średnia cena transakcyjna używanego mieszkania wynosiła 5 853 zł, podczas gdy nowe mieszkania były wystawiane średnio za 7 635 zł, czyli o ponad 30% drożej. Dla porównania w Warszawie różnica jest już zdecydowanie mniej zauważalna i pomiędzy rynkami wynosi trochę ponad 4%[2]. Jeśli dodać do tego opłaty towarzyszące zakupowi mieszkania z rynku wtórnego, może okazać się, że kupno nowej nieruchomości będzie zbliżone cenowo do tego z rynku pierwotnego.  

Poniżej przedstawiamy listę dodatkowych kosztów, które warto uwzględnić w budżecie, planując zakup mieszkania „z drugiej ręki”.

Podatek PCC od zakupu mieszkania

REKLAMA

Decydując się na kupno wymarzonego „M” z rynku wtórnego, jesteśmy zobowiązani do uiszczenia opłaty w postaci podatku PCC (tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych) od zakupu mieszkania z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży.  PCC wynosi 2% od wartości danej nieruchomości widniejącej w akcie sporządzonym przez notariusza. Oznacza to, że w przypadku kupna mieszkania z „drugiej ręki” o powierzchni 58 m2 w Warszawie, którego średnia cena wynosi 627 tys. zł[3], nabywca zobowiązany jest do uiszczenia podatku w wysokości ponad 12,5 tys. zł.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego. Kupując lokal od dewelopera, podatek jest już wliczony w cenę nieruchomości. Jest to podatek VAT i wynosi 8% dla mieszkań o pow. mniejszej niż 150 m2 oraz 23% dla większych nieruchomości. Rzadko myślimy o tym, że w tej sytuacji podatek również nas obowiązuje. Wiadomo, czego oczy nie widzą…

Warto być świadomym, że zbyt niska cena nieruchomości może wzbudzić podejrzenia fiskusa. Jeżeli strony zawierające umowę podadzą cenę o minimum 33% niższą niż wycena Urzędu Skarbowego sporządzona na podstawie średnich stawek za mieszkanie w danej miejscowości, wtedy to podatnik będzie zmuszony dopłacić różnicę między zapłaconym już podatkiem, a podatkiem wyliczonym przez fiskusa. Do tego mogą dojść również odsetki. Jeśli więc kupujesz mieszkanie w wyjątkowo atrakcyjnej cenie, dobrze jest ją od razu uzasadnić w akcie notarialnym, tak aby uniknąć późniejszych problemów z Urzędem Skarbowym. Takim powodem do „promocyjnej” ceny może być np. zły stan techniczny lub niekorzystny plan zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza

Podczas zakupu mieszkania nie obejdzie się również bez wizyty u notariusza, który zajmie się sporządzeniem aktu notarialnego. W tym wypadku jest to dodatkowy wydatek zarówno dla osób kupujących mieszkanie z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Koszt taksy notarialnej, czyli wysokości maksymalnej kwoty, którą pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawej, uzależniony jest od wartości nabytej nieruchomości.

Dla nieruchomości wartych od 60 tys. zł do 1 mln taksa notarialna ustanowiona jest na poziomie 1010 zł i 0.4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Oznacza to, że kupując mieszkanie za kwotę 627 tys. zł[4], notariusz może wymagać aż 3278 zł zapłaty za swoje usługi. Jednak, o czym nie każdy wie, takie wynagrodzenie można negocjować. Podana wyżej kwota jest kwotą maksymalną, o jaką może ubiegać się notariusz i ten zazwyczaj korzysta z takiej możliwości. Jednak świadomy klient może przystąpić do negocjacji
z kancelarią
– podpowiada Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi i dodaje: – Jest jednak jedna kwestia sporna przy taksie notarialnej. Chodzi o to, czy podana kwota może być dodatkowo powiększona jeszcze o podatek VAT (23%). Często jest tak, że niektórzy notariusze doliczają ją „ekstra”, jednak jak wskazuje Rzecznik Praw Obywatelskich, stawka VAT powinna już być wliczona w maksymalną wysokość taksy, dlatego warto zwrócić uwagę, czy wybrany przez nas notariusz właśnie w ten sposób wycenił swoje usługi i w podanej kwocie zawarł podatek. Jeśli nie, to w razie zakupu wyżej wspomnianej nieruchomości notariusz może wycenić swoją pracę nawet na ponad 4000 zł.

To jednak nie koniec opłat notarialnych… oprócz tego dochodzi koszt odpisu aktu notarialnego, który musisz przekazać bankowi – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Mieszkanie na kredyt? Prowizja i odsetki to nie wszystko

Przy wsparciu kredytu hipotecznego można również sfinansować zakup mieszkania „z drugiej ręki”, o czym nie wszyscy wiedzą. Jednak należy wtedy liczyć się z dodatkowymi kosztami. Oprócz tych oczywistych, tj. odsetki przy racie kredytu czy prowizja za jego udzielenie, można wyróżnić kilka dodatkowych wydatków. Jakich? 

 Takim „ekstra” wydatkiem przy finansowaniu mieszkania za pomocą kredytu mogą być wszelkiego typu ubezpieczenia. W teorii wykupienie polisy nie jest obowiązkowe, jednak istnieją sytuacje, które w pewnym sensie „narzucają” nam zakup niektórych polis. Takim przykładem jest zakup np. ubezpieczenia pomostowego, obowiązującego od momentu wypłaty kredytu, do czasu uzyskania przez bank wpisu do Księgi Wieczystej. Stanowi ono dla kredytodawcy narzędzie do zmotywowania klienta do szybkiego ustanowienia prawnego zabezpieczenia kredytu, jakim jest ustanowienie hipoteki. Bank rekompensuje swoje ryzyko poprzez podwyższenie marży, zwykle w przedziale od 1% do 1,5%, pobieranej do czasu uzyskania takiego wpisu. Drugą wymaganą przez bank polisą jest zabezpieczenie nieruchomości, jej murów oraz elementów stałych. Nie należy również zapominać o opłacie w wysokości ok. 400 zł za sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie, którego bank określi wartość nabywanego mieszkania –  wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Przy składaniu wniosku o kredyt należy przedstawić również szereg dokumentów. Większość z nich zdobędziemy bezpłatnie, jednak są też takie, za które trzeba będzie zapłacić. Jednym z nich jest odpis z Księgi Wieczystej (do pobrania w Internecie), który przedstawia status prawny nieruchomości,  więc jest ważnym źródłem informacji dla banku. Jego koszt to 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny. Wspominając o Księdze Wieczystej, nie można pominąć również jeszcze dwóch opłat: po pierwsze należy dokonać wpisu do Księgi Wieczystej, co kosztuje 200 zł. Taki wpis zawiera praktyczne informacje dotyczące kupowanego lokalu, m.in. wskazuje, kto jest jego właścicielem.

Po drugie, finansując mieszkanie/dom za pomocą kredytu, musimy dokonać wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej, który wynosi również 200 zł. Tym razem jest to forma zabezpieczenia dla banku, który w razie trudności ze spłatą kredytu przez dłużnika, może „przejąć” daną nieruchomość i tym samym odzyskać pożyczone pieniądze.

– Przy zakupie nieruchomości na kredyt (zarówno nowej jak i używanej), nie można zapomnieć o podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, tzw. PCC-3.  Można go obliczyć na dwa sposoby W przypadku, gdy wysokość hipoteki jest „z góry” ustalona, opłata wynosi 0,1% wartości nieruchomości. Druga, o dużo częściej spotykana sytuacja, zakłada, że nie znamy dokładnie wartości hipoteki – w tym przypadku jesteśmy zobowiązani do uiszczenia 19 zł – wyjaśnia Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Na złożenie deklaracji PCC-3 i opłacenie podatku mamy 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. – Lepiej trzymać się tego terminu, ponieważ kary za niedopełnienie tego obowiązku w wyznaczonym czasie mogą wynieść od 1/10 do nawet dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzeniadodaje Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Nieprzewidziane remonty

Kupując mieszkanie od dewelopera, mamy pewność, że wszystkie elementy, w tym najważniejsze  instalacje i elementy konstrukcyjne, są wykonane z nowych materiałów,  więc najprawdopodobniej będą niezawodne przynajmniej przez pierwsze lata użytkowania. Natomiast wadą mieszkania z rynku wtórnego jest to, że jest… z drugiej ręki. Nawet jeśli przyłożymy się do jego wyboru, to tak naprawdę nigdy nie możemy być pewni, że niektóre wady nie wyjdą „po fakcie”, już po zakupie nieruchomości. Być może okaże się, że pod wpływem czasu niektóre elementy uległy zniszczeniu, np. instalacja elektryczna. Jej wymiana może okazać się bardzo kosztowna i kłopotliwa. Trzeba przecież wynająć specjalistów, którzy często podczas takiego remontu, aby dostać się do instalacji, muszą np. kuć ściany.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nawet jeśli jest w dobrym stanie i nie wymaga gruntownych remontów, powinniśmy być przygotowani na opłaty związane z jego odświeżeniem. Chodzi tutaj np. o przemalowanie ścian czy zakup dodatkowych mebli… a to kolejny wydatek na naszej liście – zauważa Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego

[1] Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 10, III kwartał 2021 r.

[2] Analiza na podstawie danych z Raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 10, III kwartał 2021 r.

[3] Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

[4] Średnia kwota mieszkania o pow. 58 m z rynku wtórnego (Warszawa II kw. 2021 r.). Dane podchodzą z: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

REKLAMA

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

Budynek Intraco w Warszawie będzie zburzony. Rozbiórka potrwa ponad rok. W 2030 r. w tym miejscu stanie nowoczesny wieżowiec

Budynek Intraco zostanie zburzony, a w jego miejscu powstanie w 2030 r. nowoczesny wieżowiec, bardzo podobny do historycznego – poinformowali 3 czerwca 2025 r. przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości.

Ceny garaży i miejsc postojowych w 2025 r. Metr kwadratowy garażu często droższy niż metr mieszkania na rynku wtórnym

Ceny garaży i miejsc postojowych w całej Polsce rosną dynamicznie – w niektórych miastach ofert jest mniej niż w innych, stąd duży wzrost cen. – Zdarzają się oferty, gdy metr kwadratowy garażu jest droższy niż metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym. Oferty powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy garażu już się zdarzają. Droższe są garaże wolnostojące, murowane, to także o nie ludzie pytają częściej. Miejsca postojowe w garażu podziemnym zdecydowanie trudniej sprzedać – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Oferta mieszkań z rynku pierwotnego. Co się zmieniło w ciągu ostatniego roku?

Jak wygląda obecnie rynek mieszkań z rynku pierwotnego? Czy deweloperzy rozszerzyli swoją ofertę? Na jakie mieszkania stawiają? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA

Kupno mieszkania. Czy zielone przedmieścia wygrywają z centrum?

Czy rośnie zainteresowanie mieszkaniami w zielonych, spokojnych częściach miast, sprzyjających pracy zdalnej? Jak zmieniają się preferencje lokalizacyjne kupujących? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Pomieszczenie przynależne: linie w garażu nie wystarczą?

Czy linie narysowane w garażu wystarczają, aby uznać miejsce postojowe za pomieszczenie przynależne do mieszkania? Wyjaśniają eksperci RynekPierwotny.pl.

REKLAMA