REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt)

Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)
Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt, czasem remont)
Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt, czasem remont)
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zapłacimy często mniej niż za nowe mieszkanie od dewelopera. Ale warto mieć świadomość, że cena to nie wszystkie wydatki. Jakie koszty musi ponieść kupujący używane mieszkanie na rynku wtórnym?

Ceny nowych mieszkań rosną nieprzerwanie. A może kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Ceny nowych lokali na przestrzeni ostatnich lat sukcesywnie idą w górę. Tylko w III kwartale 2021 roku na sześciu największych rynkach pierwotnych w Polsce odnotowano wzrosty od 0.6% (Gdańsk) do nawet 9,1% (Wrocław) za 1 m2[1]. Niska w stosunku do popytu podaż nowych mieszkań czy stale rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że w najbliższym czasie najprawdopodobniej nie ma co liczyć na spadek cen nieruchomości. Dlatego rozwiązaniem dla osób chcących zamieszkać na swoim, może być mieszkanie z rynku wtórnego, który to oferuje konkurencyjne ceny i teoretycznie większy wybór.

REKLAMA

Czy mieszkania „z drugiej ręki” kosztują faktycznie mniej od nowych?Jakie koszty ponosi nabywca używanego mieszkania?

REKLAMA

Ale czy naprawdę lokale „z drugiej ręki” kosztują mniej od tych nowych? Niekoniecznie. Należy mieć świadomość, że kwota, jaką zobaczy potencjalny kupujący w ogłoszeniu, to nie cały wydatek, jaki go czeka. Pozostają takie kwestie jak np. wszelkiego typu podatki czy niespodziewane remonty. W ostatecznym rozrachunku czasem bywa i tak, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie w stanie surowym, od dewelopera. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego podpowiedzą, jak oszacować rzeczywiste koszty kupna mieszkania z rynku wtórnego.

To fakt, że lokale „z drugiej ręki” są atrakcyjniejsze cenowo od tych nowych. Jednak nie we wszystkich lokalizacjach w równym stopniu. Potwierdzają to m.in. dane z Barometru Gold Finance i Metrohouse. Przykładowo: w III kw. br. w Łodzi średnia cena transakcyjna używanego mieszkania wynosiła 5 853 zł, podczas gdy nowe mieszkania były wystawiane średnio za 7 635 zł, czyli o ponad 30% drożej. Dla porównania w Warszawie różnica jest już zdecydowanie mniej zauważalna i pomiędzy rynkami wynosi trochę ponad 4%[2]. Jeśli dodać do tego opłaty towarzyszące zakupowi mieszkania z rynku wtórnego, może okazać się, że kupno nowej nieruchomości będzie zbliżone cenowo do tego z rynku pierwotnego.  

Poniżej przedstawiamy listę dodatkowych kosztów, które warto uwzględnić w budżecie, planując zakup mieszkania „z drugiej ręki”.

Podatek PCC od zakupu mieszkania

REKLAMA

Decydując się na kupno wymarzonego „M” z rynku wtórnego, jesteśmy zobowiązani do uiszczenia opłaty w postaci podatku PCC (tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych) od zakupu mieszkania z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży.  PCC wynosi 2% od wartości danej nieruchomości widniejącej w akcie sporządzonym przez notariusza. Oznacza to, że w przypadku kupna mieszkania z „drugiej ręki” o powierzchni 58 m2 w Warszawie, którego średnia cena wynosi 627 tys. zł[3], nabywca zobowiązany jest do uiszczenia podatku w wysokości ponad 12,5 tys. zł.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego. Kupując lokal od dewelopera, podatek jest już wliczony w cenę nieruchomości. Jest to podatek VAT i wynosi 8% dla mieszkań o pow. mniejszej niż 150 m2 oraz 23% dla większych nieruchomości. Rzadko myślimy o tym, że w tej sytuacji podatek również nas obowiązuje. Wiadomo, czego oczy nie widzą…

Warto być świadomym, że zbyt niska cena nieruchomości może wzbudzić podejrzenia fiskusa. Jeżeli strony zawierające umowę podadzą cenę o minimum 33% niższą niż wycena Urzędu Skarbowego sporządzona na podstawie średnich stawek za mieszkanie w danej miejscowości, wtedy to podatnik będzie zmuszony dopłacić różnicę między zapłaconym już podatkiem, a podatkiem wyliczonym przez fiskusa. Do tego mogą dojść również odsetki. Jeśli więc kupujesz mieszkanie w wyjątkowo atrakcyjnej cenie, dobrze jest ją od razu uzasadnić w akcie notarialnym, tak aby uniknąć późniejszych problemów z Urzędem Skarbowym. Takim powodem do „promocyjnej” ceny może być np. zły stan techniczny lub niekorzystny plan zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza

Podczas zakupu mieszkania nie obejdzie się również bez wizyty u notariusza, który zajmie się sporządzeniem aktu notarialnego. W tym wypadku jest to dodatkowy wydatek zarówno dla osób kupujących mieszkanie z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Koszt taksy notarialnej, czyli wysokości maksymalnej kwoty, którą pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawej, uzależniony jest od wartości nabytej nieruchomości.

Dla nieruchomości wartych od 60 tys. zł do 1 mln taksa notarialna ustanowiona jest na poziomie 1010 zł i 0.4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Oznacza to, że kupując mieszkanie za kwotę 627 tys. zł[4], notariusz może wymagać aż 3278 zł zapłaty za swoje usługi. Jednak, o czym nie każdy wie, takie wynagrodzenie można negocjować. Podana wyżej kwota jest kwotą maksymalną, o jaką może ubiegać się notariusz i ten zazwyczaj korzysta z takiej możliwości. Jednak świadomy klient może przystąpić do negocjacji
z kancelarią
– podpowiada Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi i dodaje: – Jest jednak jedna kwestia sporna przy taksie notarialnej. Chodzi o to, czy podana kwota może być dodatkowo powiększona jeszcze o podatek VAT (23%). Często jest tak, że niektórzy notariusze doliczają ją „ekstra”, jednak jak wskazuje Rzecznik Praw Obywatelskich, stawka VAT powinna już być wliczona w maksymalną wysokość taksy, dlatego warto zwrócić uwagę, czy wybrany przez nas notariusz właśnie w ten sposób wycenił swoje usługi i w podanej kwocie zawarł podatek. Jeśli nie, to w razie zakupu wyżej wspomnianej nieruchomości notariusz może wycenić swoją pracę nawet na ponad 4000 zł.

To jednak nie koniec opłat notarialnych… oprócz tego dochodzi koszt odpisu aktu notarialnego, który musisz przekazać bankowi – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

Mieszkanie na kredyt? Prowizja i odsetki to nie wszystko

Przy wsparciu kredytu hipotecznego można również sfinansować zakup mieszkania „z drugiej ręki”, o czym nie wszyscy wiedzą. Jednak należy wtedy liczyć się z dodatkowymi kosztami. Oprócz tych oczywistych, tj. odsetki przy racie kredytu czy prowizja za jego udzielenie, można wyróżnić kilka dodatkowych wydatków. Jakich? 

 Takim „ekstra” wydatkiem przy finansowaniu mieszkania za pomocą kredytu mogą być wszelkiego typu ubezpieczenia. W teorii wykupienie polisy nie jest obowiązkowe, jednak istnieją sytuacje, które w pewnym sensie „narzucają” nam zakup niektórych polis. Takim przykładem jest zakup np. ubezpieczenia pomostowego, obowiązującego od momentu wypłaty kredytu, do czasu uzyskania przez bank wpisu do Księgi Wieczystej. Stanowi ono dla kredytodawcy narzędzie do zmotywowania klienta do szybkiego ustanowienia prawnego zabezpieczenia kredytu, jakim jest ustanowienie hipoteki. Bank rekompensuje swoje ryzyko poprzez podwyższenie marży, zwykle w przedziale od 1% do 1,5%, pobieranej do czasu uzyskania takiego wpisu. Drugą wymaganą przez bank polisą jest zabezpieczenie nieruchomości, jej murów oraz elementów stałych. Nie należy również zapominać o opłacie w wysokości ok. 400 zł za sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie, którego bank określi wartość nabywanego mieszkania –  wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Przy składaniu wniosku o kredyt należy przedstawić również szereg dokumentów. Większość z nich zdobędziemy bezpłatnie, jednak są też takie, za które trzeba będzie zapłacić. Jednym z nich jest odpis z Księgi Wieczystej (do pobrania w Internecie), który przedstawia status prawny nieruchomości,  więc jest ważnym źródłem informacji dla banku. Jego koszt to 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny. Wspominając o Księdze Wieczystej, nie można pominąć również jeszcze dwóch opłat: po pierwsze należy dokonać wpisu do Księgi Wieczystej, co kosztuje 200 zł. Taki wpis zawiera praktyczne informacje dotyczące kupowanego lokalu, m.in. wskazuje, kto jest jego właścicielem.

Po drugie, finansując mieszkanie/dom za pomocą kredytu, musimy dokonać wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej, który wynosi również 200 zł. Tym razem jest to forma zabezpieczenia dla banku, który w razie trudności ze spłatą kredytu przez dłużnika, może „przejąć” daną nieruchomość i tym samym odzyskać pożyczone pieniądze.

– Przy zakupie nieruchomości na kredyt (zarówno nowej jak i używanej), nie można zapomnieć o podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, tzw. PCC-3.  Można go obliczyć na dwa sposoby W przypadku, gdy wysokość hipoteki jest „z góry” ustalona, opłata wynosi 0,1% wartości nieruchomości. Druga, o dużo częściej spotykana sytuacja, zakłada, że nie znamy dokładnie wartości hipoteki – w tym przypadku jesteśmy zobowiązani do uiszczenia 19 zł – wyjaśnia Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Na złożenie deklaracji PCC-3 i opłacenie podatku mamy 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. – Lepiej trzymać się tego terminu, ponieważ kary za niedopełnienie tego obowiązku w wyznaczonym czasie mogą wynieść od 1/10 do nawet dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzeniadodaje Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Nieprzewidziane remonty

Kupując mieszkanie od dewelopera, mamy pewność, że wszystkie elementy, w tym najważniejsze  instalacje i elementy konstrukcyjne, są wykonane z nowych materiałów,  więc najprawdopodobniej będą niezawodne przynajmniej przez pierwsze lata użytkowania. Natomiast wadą mieszkania z rynku wtórnego jest to, że jest… z drugiej ręki. Nawet jeśli przyłożymy się do jego wyboru, to tak naprawdę nigdy nie możemy być pewni, że niektóre wady nie wyjdą „po fakcie”, już po zakupie nieruchomości. Być może okaże się, że pod wpływem czasu niektóre elementy uległy zniszczeniu, np. instalacja elektryczna. Jej wymiana może okazać się bardzo kosztowna i kłopotliwa. Trzeba przecież wynająć specjalistów, którzy często podczas takiego remontu, aby dostać się do instalacji, muszą np. kuć ściany.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nawet jeśli jest w dobrym stanie i nie wymaga gruntownych remontów, powinniśmy być przygotowani na opłaty związane z jego odświeżeniem. Chodzi tutaj np. o przemalowanie ścian czy zakup dodatkowych mebli… a to kolejny wydatek na naszej liście – zauważa Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego

[1] Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 10, III kwartał 2021 r.

[2] Analiza na podstawie danych z Raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 10, III kwartał 2021 r.

[3] Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

[4] Średnia kwota mieszkania o pow. 58 m z rynku wtórnego (Warszawa II kw. 2021 r.). Dane podchodzą z: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Domowa fotowoltaika: dlaczego mój falownik często się wyłącza? To może być wina sąsiada. Nocne wyłączenia to norma

Zakładając w domu instalację fotowoltaiczną, każdy oczywiście ma nadzieję na jej długotrwałą, bezawaryjną pracę i oszczędności w rachunkach za prąd. Centralnym elementem instalacji fotowoltaicznej jest falownik, który przekształca prąd stały w prąd przemienny, czyli taki, który jest wykorzystywany w domowych urządzeniach. Gdy przestaje działać, cała instalacja traci swoją funkcjonalność. A to prowadzi do frustracji. Wbrew pozorom winy za te problemy bardzo często nie ponoszą ani instalatorzy, ani sam sprzęt, a… sąsiedzi.

Zerowy podatek PCC dla młodych: kto nie skorzysta?

Zerowy podatek od czynności cywilnoprawnych to ułatwienie dla osób kupujących pierwsze lokum. Jednak czasem fiskus kwestionuje prawo do zwolnienia.

Rynek wtórny. W którym dużym mieście w Polsce można kupić mieszkanie za mniej niż 100 tys. zł?

Czy w Warszawie można kupić mieszkanie za niespełna 300 tys. zł, a w Łodzi lub na Śląsku nawet o połowę tańsze? Tak! Eksperci GetHome.pl sprawdzili, ile kosztują najtańsze mieszkania w największych metropoliach.

Brakuje mieszkań i gruntów! Czy nowe przepisy uratują rynek nieruchomości?

Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań, ale deweloperzy mają związane ręce – gruntów pod inwestycje jest coraz mniej, a biurokracja wstrzymuje rozwój. Czy planowane zmiany w prawie odblokują potencjał budownictwa w największych miastach?

REKLAMA

Wykończenie mieszkania pod klucz. Ile trzeba zapłacić?

Ile kosztuje wykończenie mieszkania pod klucz? Czy klienci często decydują się na taką formę? Którzy deweloperzy mają kompleksowe wykończenie w swojej ofercie?

Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni?

Najem krótkoterminowy mieszkań. Będą ograniczenia? Co się zmieni? Kto na tym straci? Kto zyska? Co z wynajmem długoterminowym? Czy ograniczenie najmu krótkoterminowego wpłynie na ceny mieszkań w dużych miastach? Wynajem krótkoterminowy mieszkań cieszy się dużym powodzeniem szczególnie w dużych miastach i w miejscowościach turystycznych

3 rzeczy które powinieneś wiedzieć, zanim podpiszesz umowę na pośrednictwo w sprzedaży swojej nieruchomości

Często decyzja o zakupie lub sprzedaży nieruchomości jest jednym z najważniejszych wydarzeń w życiu. Rynek się zmienia i coraz więcej osób postanawia ten projekt oddać w ręce profesjonalistów, chociaż do Stanów Zjednoczonych i Kanady, gdzie prawie 100% transakcji odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, jest nam jeszcze daleko.

Wyższy podatek od nieruchomości w 2025 roku: jak wpłynie na koszt prowadzenia działalności gospodarczej i zmiany czynszu na rynku najmu

Od 1 stycznia 2025 roku w Polsce wzrasta podatek od nieruchomości, co wpłynie na budżety zarówno właścicieli prywatnych, jak i przedsiębiorców posiadających nieruchomości komercyjne. Jakie konsekwencje dla rynku może mieć wprowadzenie nowych stawek podatkowych oraz podpowiada, jak właściciele mogą przygotować się na nadchodzące zmiany.

REKLAMA

Tanieją mieszkania na rynku wtórnym. Sprzedający obniżają ceny bo inaczej nie ma chętnych na kupno

Osoby sprzedające, aby skusić kupującego, coraz częściej dostosowują ceny w ogłoszeniach do słabnącego popytu i rosnącej liczby ofert. Najbardziej widoczne jest to przy mniejszych mieszkaniach. Niektórzy zrozumieli, że jeśli chcą sprzedać mieszkanie, muszą urealnić ceny ofertowe.

Najem 2025: o ile wzrosną czynsze dla najemców, co ze wzrostem opłat mieszkaniowych

Podwyżki czynszów wynikające z umów długoterminowego najmu nie będą wysokie. Gorzej z opłatami za media i innymi mieszkaniowymi. Już w 2024 roku rosły one bardzo dynamicznie – średnio od 7,1 procent za ogrzewanie po 11,2 procent za wodę.

REKLAMA