Umowy budowlane – rodzaje

Umowa jest dwustronną czynnością prawną, której zadaniem jest ustalenie wzajemnych stosunków prawnych pomiędzy dwiema stronami.

Strony zawierające umowę mogą zawrzeć współpracę wg własnego uznania, tak by cel i treść umowy nie sprzeciwiały się właściwości danego stosunku prawnego, czy ustawie.

Najpopularniejszym rodzajem umów zawieranych w budownictwie są:

– umowa o wykonanie projektu budowlanego
– umowa o roboty budowlane
– umowa pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą na konkretne roboty
– umowa o zastępstwo inwestycyjne

Czym się charakteryzują?

Umowa o wykonanie projektu budowlanego

To umowa, która zawierana jest pomiędzy zamawiającym projekt, a projektantem. Umowę tę można zawrzeć w postaci zamówienia złożonego na podstawie przepisów kodeksu cywilnego jeśli zamawiane prace projektowe nie będą realizowane ze środków publicznych. Przedmiotem umowy może być wykonanie projektu budowlanego oraz szczegółowe rozwiązania projektowe niezbędne do wykonania budynku lub robót budowlanych wg konkretnych wymagań technicznych.

W przypadku zamówień publicznych w sytuacji, kiedy  osoba zamawiająca nie ma jasno sprecyzowanych żądań co do technologii wykonywanych robót lub koncepcji, należy poszukać projektanta w drodze konkursu, w przypadku zamówień publicznych dla prac projektowych oraz prac z zakresu działalności twórczej nie przekraczającej 100 000 ECU wprowadza art.. 71 ust. 3

Mając na uwadze jakość wykonywanych prac oraz odpowiedzialność projektanta i innych osób procesu budowlanego posiadających odpowiednie uprawnienia, nowe przepisy pozwalają głównemu projektantowi na korzystanie z pomocy innych branżowych projektantów. Przesądza też o funkcji głównego projektanta nad innymi – współpracującymi projektantami i innymi podmiotami podwykonawczymi opracowującymi projekty. Wg tego przepisu, kto podejmuje się wykonania danego zadania – jest odpowiedzialny wobec zamawiającego za całość przedmiotu umowy.

Ustawa o roboty budowlane

Ustawa o roboty budowlane to zamówienie na konkretne roboty budowlane, które będą realizowane w ramach środków, które nie są środkami publicznymi oraz ze środków osób fizycznych, które składane są najczęściej w formie przetargu. Taka forma składania zamówienia oraz zawierania umowy daje możliwość wybrania jak najlepszego wykonawcy wg kilka kryteriów wynikających z zamówienia. Zamawiający do umowy  powinien dostarczyć projekt lub wzór umowy, które powinny zawierać  postanowienia przyszłej umowy. Umowa na wykonanie robót (budowlanych lub remontowych) zawierana jest pomiędzy wykonawcą a inwestorem. Poprzez inwestora rozumie się osobę, która nie musi być właścicielem obiektu budowlanego, którego umowa dotyczy.  Może być to tzw. „inwestor zastępczy” lub też podmiot, które ma zamiar odsprzedać obiekt innym osobom np. deweloper.

Wykonawcą może być każdy podmiot, który zajmuje się działalnością budowlaną. Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej i powinna posiadać niezbędną dokumentację. Dokumentacja budowlana nie jest niezbędna do podpisania umowy, niemniej jednak w przypadku jakichkolwiek problemów z umową stanowi dodatkowy dowód, który może być dość istotny podczas rozwiązywania powstałego sporu.

Umowa pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą na konkretne roboty

Przepisy o roboty budowlane nie określają jasno pojęcia „generalny wykonawca” oraz „podwykonawca. Nie oznacza to jednak, że wykonawca nie może korzystać  z pomocy osób trzecich, z którymi zamawiający umownie nie jest powiązany. Wymogi prawne umów, które są zawierane przez wykonawców z podwykonawcami mówią, że w umowie tej powinny znaleźć się treści – pokrywające się tymi, które znajdują się umowie zawartej pomiędzy zamawiającym, a wykonawcą. Mowa tu o terminach, wynagrodzeniach, zakresie odpowiedzialności oraz o okresie odpowiedzialności za należytą realizację zobowiązań. W umowie zasady odpowiedzialności kontraktowej powinny być analogiczne do tych ustalonych w umowie pomiędzy zamawiającym a generalnym wykonawcom.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Umowa o zastępstwo inwestycyjne zawierana jest na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, tak jak umowa zlecenie. W praktyce są dwa rodzaje umów o zastępstwo inwestycyjne:
– inwestor zastępczy może działać w imieniu własnym lecz na rachunek inwestora bezpośredniego, lub
– inwestor zastępczy może działać w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego jako jego przedstawiciel.

W języku prawnym, pierwsza forma to „powiernictwo”, druga –„przedstawicielstwo”.

Zobacz także: Kosztorysowanie – rodzaje kosztorysów

Zobacz także: Remont – formalności. Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę

Zobacz także: Droga dojazdowa do posesji – wymiary i formalności