REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Subskrybuj nas na Youtube
Budowa domu. Fot. Fotolia
Budowa domu. Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Kupno działki rolnej z myślą i jej przekształcenie na budowlaną to dobry pomysł. Działki rolne są tańsze, niż działki budowlane. Decydując się na takie rozwiązanie, należy zwrócić uwagę na formalny proces przekształcenia działki. W niektórych przypadkach formalności związane z przekształceniem działki rolnej w budowlaną, mogą rozciągnąć się w czasie, co znacznie opóźni budowę.

Ceny działek

Ceny gruntów rolnych są znacznie mniejsze niż działek budowlanych, co stanowi ogromną zachętę zarówno dla osób, które szukają miejsca na postawienie swojego domu, jak i dla tych, które szukają możliwości ulokowania kapitału. Zakup działki rolnej w celu jej przekształcenia na budowlaną powinien być w każdym przypadku dobrze przemyślaną decyzją. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga bowiem znajomości przepisów, licznych formalności i sprzyjających okoliczności. Ostatecznie jednak, przy odrobinie szczęścia i determinacji, cały trud włożony w przekształcenie może okazać się niezwykle opłacalny.

REKLAMA

Polecany produkt:  Testamenty, spadki, darowizny - PDF

Polecany produkt: Związki partnerskie - prawa, majątek, podatki - PDF

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a ustalanie statusu nieruchomości 

Najważniejszym dokumentem dla osoby zamierzającej zmierzyć się z przekształceniem działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dzięki niemu możliwe jest ustalenie statusu nieruchomości. We właściwym dla danej działki urzędzie gminy trzeba dowiedzieć się, jakie jest jej przeznaczenie wg obowiązującego planu miejscowego. W przypadku, kiedy plan miejscowy przestał obowiązywać, warto dowiedzieć się, czy gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić nowy plan miejscowy dla danego obszaru, jeśli tak, to na jakim etapie są prace nad jego tworzeniem.

Zobacz także: Jak wypełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zmiana przeznaczenia działki w planie miejscowym

Prawo nie narzuca niestety gminom terminów dotyczących uchwalania planów miejscowych, zazwyczaj uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy, trzeba zatem być na bieżąco.

Polecany produkt: 30 pomysłów na zarabianie w domu

Polecany produkt: Rozwód - opieka nad dziećmi, podział majątku

Polecany produkt: Emerytury na nowych i starych zasadach

Kiedy decyzję o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości

Kiedy na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szansą na przekształcenie może być wystąpienie o wz. Decyzja o warunkach zabudowy  zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak nie dla każdej działki uda się ją uzyskać.

Otrzymanie decyzji wymaga spełnienia kilku warunków:

  • wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków,
  • działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną,
  • przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być  zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”),
  • teren musi posiadać  wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia,
  • działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Niespełnienie choćby jednego powyższych warunków sprawi, że nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości, a co za tym idzie nie będzie możliwe jej zabudowanie. 

Kupujesz działkę gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu – Pamiętaj!

Trzeba też pamiętać, że kupując działkę na terenie, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy nie wiadomo dokładnie, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie okolicznych terenów. Sąsiedztwo autostrady, zakładu produkcyjnego czy linii wysokiego napięcia może pokrzyżować plany inwestycyjne, dlatego warto zapytać w gminie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo że w przyszłości, w planie miejscowym, będzie także działką budowlaną

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – krok po kroku 

Przekształcenia działki z rolnej na budowlaną polega na jej odrolnieniu oraz uzyskaniu zgody na jej wyłączenie z produkcji rolnej. Zgodnie z przepisami prawa w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wymóg zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma zastosowania. Oznacza to, że jeśli nie ma planu nie trzeba czekać na jego uchwalenie dla danego terenu - zmiana przeznaczenia może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, oczywiście jeśli spełnienie zostaną pozostałe warunki.

zobacz także: Wniosek o pozwolenie na budowę – WZÓR

Odrolnienie działki

Wniosek o odrolnienie działki objętej planem miejscowym, należy złożyć w urzędzie gminy, jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. We wniosku należy podać dane działki i wskazać, na jaki cel działka ma być przeznaczona. Niestety procedura może trwać długo, nie ma bowiem ustalonego odgórnie terminu ani samego rozpatrzenia wniosku, ani uwzględnienia wnioskowanych zmian w planie miejscowym. Najlepszym momentem na wnioskowanie zmian jest uchwalenie i ogłoszenie przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad planem.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym to krok milowy, należy dokonać jeszcze tylko wyłączenia terenu z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek tym razem do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzję taką koniecznie trzeba uzyskać jeszcze przed staraniami o pozwolenie na budowę. Decyzja starosty o wyłączeniu działki z produkcji rolnej sprawia, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów z rolnego na inwestycyjny.

zobacz także: Jakie obiekty budowlane zwolnione są z pozwolenia na budowę?

Koszty odrolnienia działki i wyłączenia jej z produkcji rolnej

REKLAMA

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania łączy się ze wzrostem wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może zażądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w MPZP, nie może jednak być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata  dotyczy sprzedaży, która nastąpi w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budownictwa jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budownictwa wielorodzinnego. W każdym innym przypadku opłata zostanie indywidualnie ustalona i zależeć będzie od klasy gleby, jaka została wyłączona z produkcji oraz od powierzchni wyłączonej działki. Poza jednorazową opłatą za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej trzeba również wnosić opłaty roczne.

zobacz także: Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową

W sytuacji, kiedy w gminie nie ma planu miejscowego i mogą być problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, można rozważyć zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową, co nie wymaga całej procedury odrolnienia i wyłączenia z produkcji Jednak taka działka jak i sam inwestor muszą spełniać pewne warunki. Po pierwsze, działka pod taką zabudowę musi przekraczać swoja powierzchnią średnią gospodarstwa rolnego w danej gminie. Po drugie, zabudowę siedliskową mogą realizować jedynie osoby będące rolnikami wg wymogów określonych w ustawie. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że zabudowa siedliskowa nie podlega wymogom działek budowlanych, których zabudowa związana jest ze spełnieniem pewnych warunków jak np. tzw. dobre sąsiedztwo.

Niższe podatki od gruntów rolnych

W tym miejscu warto również wspomnieć o tym, że podatek od działki rolnej jest dużo niższy niż od działki budowlanej, z tego też powodu zabudowa siedliskowa na dużej powierzchni działki jest opłacalna. Podobnie w przypadku traktowania działki jako lokatę kapitału, działka rolna jest po prostu tańsza w utrzymaniu, jeśli nie zamierza się w najbliższym czasie rozpocząć na niej budowy innej niż zabudowa siedliskowa.

zobacz także: Jak zaplanować koszty budowy?

Działka rolna – zalety i wady

REKLAMA

Inwestycja w działkę rolną i jej przekształcenie w budowlaną w sprzyjających okolicznościach może być wyjątkowo udaną inwestycją, bez względu na to, czy kupuje się działkę w celu postawienia domu,  w celu osiągnięcia zysku, czy ulokowania kapitału.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej wymaga zazwyczaj podjęcia kroków administracyjnych w postaci odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Szczególnie ten pierwszy krok może być problematyczny lub czasochłonny, dlatego przed zakupem warto dowiedzieć się w urzędzie gminy czy i kiedy zmiana przeznaczenia działki w MPZP będzie możliwa lub czy jest możliwość uzyskania dla działki wz.

W razie braku planu i braku informacji o planowanym terminie prac nad jego uchwaleniem warto rozważyć inną lokalizację inwestycji. Jednak w razie powodzenia powstała działka budowlana okaże się znakomitą inwestycją, będzie można ją sprzedać z kilkakrotnym zyskiem, jeśli nie planuje się w związku z nią żadnych inwestycji lub zacząć budowę, mając w kieszeni całkiem sporą, oszczędzoną kwotę pieniędzy.

zobacz także: Jak długo można zwlekać z budową?

Podobnie jak w innych przypadkach, także w sytuacji kiedy planuje się inwestycje w działki rolne z myślą o ich przekształceniu, warto zdać się na specjalistów. Współpraca z profesjonalną firmą daje komfort bezpieczeństwa zakupu i realizacji założonych planów inwestycyjnych.                       

Źródło: www.dzialkanadmorzem.pl

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy spadek stóp procentowych wpłynął na rynek mieszkaniowy?

Czy majowa obniżka stóp procentowych, poprawiająca dostępność kredytów, przełożyła się na wzrost sprzedaży nowych mieszkań i liczbę rezerwacji? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Inżynierowie instalacji sanitarnych odchodzą z zawodu. Przyczyną coraz mniejsze zarobki. Będą minimalne stawki?

Branża projektowania instalacji sanitarnych przeżywa kryzys, który wykracza już daleko poza typowe problemy związane z zatorami płatniczymi. Niskie marże destabilizują całe środowisko projektowe i tworzą błędne koło trudności finansowych. – Biura projektowe przyjmują zlecenia, które nie pokrywają kosztów, albo… zamykają się, a inżynierowie – zmieniają zawód – twierdzi Przemysław Tkaczuk, inżynier instalacji sanitarnych i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.

Dobre wiadomości dla najemców: najem przestał drożeć

W maju tylko w Gdańsku i Poznaniu poszły w górę przeciętne ceny najmu mieszkań dostępnych na rynku. W pozostałych największych metropoliach stawki czynszu utrzymały poziom z poprzedniego miesiąca. Co ważne, bardzo wzrosła liczba mieszkań oferowanych do wynajmu.

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

REKLAMA

Sprawa WIBOR przed TSUE. Czego mogą się spodziewać kredytobiorcy kredytów złotówkowych?

Zbliżająca się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie o sygnaturze akt C-471/24 (już 11 czerwca 2025 r.) może okazać się przełomowa dla tysięcy polskich kredytobiorców, którzy zawarli umowy kredytowe w złotych polskich oparte na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Tym razem jednak – w przeciwieństwie do spraw frankowych – nie chodzi o walutę kredytu, ale o mechanizm ustalania jego oprocentowania i zgodność tego mechanizmu z unijnymi przepisami o ochronie konsumenta.

Koniec z patodeweloperką. Zmiany w ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezydent podpisał ustawę

W dniu 5 czerwca 2025 r. Prezydent RP Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Poniżej opis jakie to istotne regulacje się zmieniły.

Zaczęły się już grzyby: niektórzy mówią, że jest wysyp

Można powiedzieć, że czuć już grzyby w powietrzu. To specyficzny, intensywny zapach, którego nie można pomylić z niczym innym. Zatem ogłaszamy: zaczęły się już grzyby, ba - niektórzy mówią, że jest wysyp. Grzybobranie to jedna z ulubionych aktywności Polaków, a wielu z nas nie może się doczekać pierwszych wypraw do lasu w poszukiwaniu dorodnych okazów. Czy w czerwcu 2025 roku można już znaleźć grzyby w polskich lasach? Odpowiedź brzmi: tak! Choć sezon grzybowy kojarzy się głównie z jesienią, to w tym roku, dzięki chłodnej i deszczowej wiośnie, pierwsze grzyby pojawiły się wcześniej.

Leasing oświetlenia – nowe rozwiązanie dla firm i deweloperów. Na czym polega i jakie korzyści oferuje

Czy leasing może wyjść poza samochody i komputery? Coraz więcej firm mówi: tak. W dobie transformacji modelu własnościowego, gdy liczy się dostęp, a nie posiadanie, leasing infrastruktury technicznej – w tym oświetlenia – staje się realnym narzędziem optymalizacji kosztów i zarządzania obiektami.

REKLAMA

Budynek Intraco w Warszawie będzie zburzony. Rozbiórka potrwa ponad rok. W 2030 r. w tym miejscu stanie nowoczesny wieżowiec

Budynek Intraco zostanie zburzony, a w jego miejscu powstanie w 2030 r. nowoczesny wieżowiec, bardzo podobny do historycznego – poinformowali 3 czerwca 2025 r. przedstawiciele Polskiego Holdingu Nieruchomości.

Ceny garaży i miejsc postojowych w 2025 r. Metr kwadratowy garażu często droższy niż metr mieszkania na rynku wtórnym

Ceny garaży i miejsc postojowych w całej Polsce rosną dynamicznie – w niektórych miastach ofert jest mniej niż w innych, stąd duży wzrost cen. – Zdarzają się oferty, gdy metr kwadratowy garażu jest droższy niż metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym. Oferty powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy garażu już się zdarzają. Droższe są garaże wolnostojące, murowane, to także o nie ludzie pytają częściej. Miejsca postojowe w garażu podziemnym zdecydowanie trudniej sprzedać – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

REKLAMA