Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Ceny działek

Ceny gruntów rolnych są znacznie mniejsze niż działek budowlanych, co stanowi ogromną zachętę zarówno dla osób, które szukają miejsca na postawienie swojego domu, jak i dla tych, które szukają możliwości ulokowania kapitału. Zakup działki rolnej w celu jej przekształcenia na budowlaną powinien być w każdym przypadku dobrze przemyślaną decyzją. Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga bowiem znajomości przepisów, licznych formalności i sprzyjających okoliczności. Ostatecznie jednak, przy odrobinie szczęścia i determinacji, cały trud włożony w przekształcenie może okazać się niezwykle opłacalny.

Polecany produkt:  Testamenty, spadki, darowizny - PDF

Polecany produkt: Związki partnerskie - prawa, majątek, podatki - PDF

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a ustalanie statusu nieruchomości 

Najważniejszym dokumentem dla osoby zamierzającej zmierzyć się z przekształceniem działki jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru. Dzięki niemu możliwe jest ustalenie statusu nieruchomości. We właściwym dla danej działki urzędzie gminy trzeba dowiedzieć się, jakie jest jej przeznaczenie wg obowiązującego planu miejscowego. W przypadku, kiedy plan miejscowy przestał obowiązywać, warto dowiedzieć się, czy gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić nowy plan miejscowy dla danego obszaru, jeśli tak, to na jakim etapie są prace nad jego tworzeniem.

Zobacz także: Jak wypełnić wniosek o wydanie warunków zabudowy?

Zmiana przeznaczenia działki w planie miejscowym

Prawo nie narzuca niestety gminom terminów dotyczących uchwalania planów miejscowych, zazwyczaj uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy, trzeba zatem być na bieżąco.

Polecany produkt: 30 pomysłów na zarabianie w domu

Polecany produkt: Rozwód - opieka nad dziećmi, podział majątku

Polecany produkt: Emerytury na nowych i starych zasadach

Kiedy decyzję o warunkach zabudowy zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości

Kiedy na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego szansą na przekształcenie może być wystąpienie o wz. Decyzja o warunkach zabudowy  zastępuje plan miejscowy dla danej nieruchomości, jednak nie dla każdej działki uda się ją uzyskać.

Otrzymanie decyzji wymaga spełnienia kilku warunków:

• wydanie decyzji nie może stać w sprzeczności z innymi przepisami, np. dot. ochrony środowiska lub zabytków,
• działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną,
• przynajmniej jedna działka sąsiednia mająca dostęp z tej samej drogi publicznej musi być  zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (tzw. „dobre sąsiedztwo”),
• teren musi posiadać  wystarczające uzbrojenie lub plany wykonania uzbrojenia,
• działka nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na nierolne.

Niespełnienie choćby jednego powyższych warunków sprawi, że nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla danej nieruchomości, a co za tym idzie nie będzie możliwe jej zabudowanie. 

Kupujesz działkę gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu – Pamiętaj!

Trzeba też pamiętać, że kupując działkę na terenie, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy nie wiadomo dokładnie, jakie będzie w przyszłości przeznaczenie okolicznych terenów. Sąsiedztwo autostrady, zakładu produkcyjnego czy linii wysokiego napięcia może pokrzyżować plany inwestycyjne, dlatego warto zapytać w gminie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium jest to dokument, który ogólnie określa planowany sposób zagospodarowania całego obszaru gminy i można wyczytać z niego wiele istotnych informacji dotyczących przyszłego przeznaczenia danych terenów. Studium wpływa bezpośrednio na przeznaczenie działki w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego, który nie może naruszać ustaleń studium. W skrócie można powiedzieć, że jeśli działka jest w studium przeznaczona pod budownictwo, to jest bardzo duże prawdopodobieństwo że w przyszłości, w planie miejscowym, będzie także działką budowlaną

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – krok po kroku 

Przekształcenia działki z rolnej na budowlaną polega na jej odrolnieniu oraz uzyskaniu zgody na jej wyłączenie z produkcji rolnej. Zgodnie z przepisami prawa w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wymóg zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma zastosowania. Oznacza to, że jeśli nie ma planu nie trzeba czekać na jego uchwalenie dla danego terenu - zmiana przeznaczenia może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, oczywiście jeśli spełnienie zostaną pozostałe warunki.

zobacz także: Wniosek o pozwolenie na budowę – WZÓR

Odrolnienie działki

Wniosek o odrolnienie działki objętej planem miejscowym, należy złożyć w urzędzie gminy, jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. We wniosku należy podać dane działki i wskazać, na jaki cel działka ma być przeznaczona. Niestety procedura może trwać długo, nie ma bowiem ustalonego odgórnie terminu ani samego rozpatrzenia wniosku, ani uwzględnienia wnioskowanych zmian w planie miejscowym. Najlepszym momentem na wnioskowanie zmian jest uchwalenie i ogłoszenie przez urząd gminy (miasta) przystąpienia do prac nad planem.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym to krok milowy, należy dokonać jeszcze tylko wyłączenia terenu z produkcji rolnej. W tym celu należy złożyć wniosek tym razem do starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Decyzję taką koniecznie trzeba uzyskać jeszcze przed staraniami o pozwolenie na budowę. Decyzja starosty o wyłączeniu działki z produkcji rolnej sprawia, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji gruntów z rolnego na inwestycyjny.

zobacz także: Jakie obiekty budowlane zwolnione są z pozwolenia na budowę?

Koszty odrolnienia działki i wyłączenia jej z produkcji rolnej

Zazwyczaj zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania łączy się ze wzrostem wartości danej działki. Gmina, na wypadek zamiaru sprzedaży przez inwestora nabytej działki rolnej, może zażądać z tytułu wzrostu wartości nieruchomości tzw. opłaty planistycznej. Wysokość takiej opłaty powinna zostać określona w MPZP, nie może jednak być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłata  dotyczy sprzedaży, która nastąpi w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest nieodpłatne tylko w przypadku przeznaczenia gruntów o powierzchni do 500 m2 na cele budownictwa jednorodzinnego i do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budownictwa wielorodzinnego. W każdym innym przypadku opłata zostanie indywidualnie ustalona i zależeć będzie od klasy gleby, jaka została wyłączona z produkcji oraz od powierzchni wyłączonej działki. Poza jednorazową opłatą za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolnej trzeba również wnosić opłaty roczne.

zobacz także: Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową

W sytuacji, kiedy w gminie nie ma planu miejscowego i mogą być problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, można rozważyć zakup działki rolnej pod zabudowę siedliskową, co nie wymaga całej procedury odrolnienia i wyłączenia z produkcji Jednak taka działka jak i sam inwestor muszą spełniać pewne warunki. Po pierwsze, działka pod taką zabudowę musi przekraczać swoja powierzchnią średnią gospodarstwa rolnego w danej gminie. Po drugie, zabudowę siedliskową mogą realizować jedynie osoby będące rolnikami wg wymogów określonych w ustawie. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że zabudowa siedliskowa nie podlega wymogom działek budowlanych, których zabudowa związana jest ze spełnieniem pewnych warunków jak np. tzw. dobre sąsiedztwo.

Niższe podatki od gruntów rolnych

W tym miejscu warto również wspomnieć o tym, że podatek od działki rolnej jest dużo niższy niż od działki budowlanej, z tego też powodu zabudowa siedliskowa na dużej powierzchni działki jest opłacalna. Podobnie w przypadku traktowania działki jako lokatę kapitału, działka rolna jest po prostu tańsza w utrzymaniu, jeśli nie zamierza się w najbliższym czasie rozpocząć na niej budowy innej niż zabudowa siedliskowa.

zobacz także: Jak zaplanować koszty budowy?

Działka rolna – zalety i wady

Inwestycja w działkę rolną i jej przekształcenie w budowlaną w sprzyjających okolicznościach może być wyjątkowo udaną inwestycją, bez względu na to, czy kupuje się działkę w celu postawienia domu,  w celu osiągnięcia zysku, czy ulokowania kapitału.

Zmiana przeznaczenia działki rolnej wymaga zazwyczaj podjęcia kroków administracyjnych w postaci odrolnienia i wyłączenia z produkcji rolnej. Szczególnie ten pierwszy krok może być problematyczny lub czasochłonny, dlatego przed zakupem warto dowiedzieć się w urzędzie gminy czy i kiedy zmiana przeznaczenia działki w MPZP będzie możliwa lub czy jest możliwość uzyskania dla działki wz.

W razie braku planu i braku informacji o planowanym terminie prac nad jego uchwaleniem warto rozważyć inną lokalizację inwestycji. Jednak w razie powodzenia powstała działka budowlana okaże się znakomitą inwestycją, będzie można ją sprzedać z kilkakrotnym zyskiem, jeśli nie planuje się w związku z nią żadnych inwestycji lub zacząć budowę, mając w kieszeni całkiem sporą, oszczędzoną kwotę pieniędzy.

zobacz także: Jak długo można zwlekać z budową?

Podobnie jak w innych przypadkach, także w sytuacji kiedy planuje się inwestycje w działki rolne z myślą o ich przekształceniu, warto zdać się na specjalistów. Współpraca z profesjonalną firmą daje komfort bezpieczeństwa zakupu i realizacji założonych planów inwestycyjnych.                       

Źródło: www.dzialkanadmorzem.pl