REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Starsze budynki. Burzyć czy przekształcać?

Nieruchomości
Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji

REKLAMA

REKLAMA

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.
rozwiń >

Wynajem instytucjonalny przeżywa rozwój

REKLAMA

Ogromny popyt na rynku najmu mieszkań w Polsce, a także sukcesywny wzrost stawek czynszowych przy sporym deficycie lokali, zachęca inwestorów do realizacji kolejnych projektów w formule wynajmu instytucjonalnego (PRS). Rozwojowi tego typu inwestycji sprzyja też paradoksalnie sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna, w tym sytuacja w Ukrainie, która generuje kolejnych, potencjalnych najemców. Przede wszystkim jednak, polski rynek wciąż stwarza możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu z inwestycji niż rynek zachodnioeuropejski. 

REKLAMA

W 2022 roku, jak obliczają eksperci Avison Young, wartość zamkniętych transakcji można było szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 roku wynik zamknął się na poziomie 325 mln euro. Jednak to wartość transakcji typu forward funding odzwierciedla prawdziwą dynamikę tego sektora. Tylko w latach 2021–2022, według analiz Avison Young, wyniosła ona 700 mln euro.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w planach na najbliższe lata jest budowa kolejnych ~ 25 000 mieszkań na wynajem w Polsce. Inwestycje PRS powstają głównie w największych miastach w kraju, a 40% z 12,5 tys. mieszkań w aktywnych obecnie zasobach PRS znajduje się w Warszawie. W budowie jest ponad 13 tys. lokali, z których około 4,5 tys. ma zostać oddanych w tym roku. To wciąż mało w stosunku do zapotrzebowania.

Grunty na wagę złota

REKLAMA

Poważną blokadą rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest deficyt dostępnych gruntów w atrakcyjnych obszarach największych, polskich miast. Inwestorzy poszukują więc alternatywnych rozwiązań, czyli pozyskiwania parceli ze starszymi budynkami, które mogą przystosować do nowych funkcji albo wyburzyć. Na rynku nasila się trend związany z konwersjami nieruchomości. 

Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, nie wymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach nasz zespół ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy. Analiza rentowności inwestycji wskazuje kierunek dalszych działań inwestora. Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young. 

W Warszawie coraz więcej wyburzeń

Gołym okiem widać, że wyburzeń budynków komercyjnych jest w Polsce coraz więcej. Wartość starszych obiektów posadowionych na atrakcyjnych gruntach miejskich jest często niższa niż działek niezabudowanych. Inwestorzy decydują się na zakup takich nieruchomości szczególnie chętnie, gdy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na realizację nowoczesnego obiektu o większej powierzchni użytkowej. Do zmian i modernizacji nieruchomości motywują też rygorystyczne standardy ESG i konieczność dostosowania kilkudziesięcioletnich budynków do przyjętych obecnie norm środowiskowych, związanych ze zrównoważonym rozwojem, jak również chęć obniżania ich kosztów utrzymania i użytkowania.  

Uczestnicy rynku zastanawiają się, jak dużo będzie wkrótce wyburzeń, skoro z krajobrazu Warszawy znikają nawet obiekty dwudziestokilkuletnie, m.in.

-  Atrium International z 1995 roku zostanie zastąpiony przez ponad 130-metrowy wieżowiec Upper One oraz 55-metrowy hotel

- Empark Mokotów Business Park jest przebudowywany przez Echo Investment i częściowo zostanie zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi

- niedokończony biurowiec EuRoPol Gazu już jest rozbierany, Dom Development zabuduje ten obszar budynkami mieszkaniowymi   

- Multikino Ursynów (budynek z 1999 roku) zostało pozyskane przez GH Development z Belgii; nowy właściciel zapowiedział w tym miejscu powstanie wielofunkcyjnej zabudowy z około 300 mieszkaniami

Miasta regionalne nie zostają w tyle

Inwestycję z wyburzeniem w tle Echo Investment przygotowuje również w Łodzi. Przy ulicy Kilińskiego 127, w miejscu starej kamienicy inwestor jest w trakcie realizacji budynku o funkcji mieszkaniowo-hotelowej. Znajdzie się w nim około 290 lokali mieszkalnych na wynajem krótkotrwały bądź abonamentowy.  

Strabag Real Estate z kolei uzyskał możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni w miejscu przeznaczonej do rozbiórki galerii Plaza w Krakowie, gdzie planuje realizację projektu wielofunkcyjnego.

Z mapy Wrocławia zniknął z kolei dawny biurowiec Impela, który stał przy ulicy Ślężnej. W tym miejscu Develia rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami usługowymi.

A to zaledwie niektóre projekty wyburzeń i nowych realizacji w polskich miastach regionalnych.   

Opcja bez wyburzania

Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji. Takie działanie jest z pewnością bardziej ekologiczne, ponieważ ślad węglowy przy wyburzeniach i budowaniu nowych obiektów jest znacznie wyższy.

Zespół doradców technicznych Avison Young miał okazję już kilkukrotnie analizować budynki biurowe pod kątem przekształcenia ich w obiekty o funkcji mieszkalnej, bez konieczności wyburzania.

Okazuje się, że nie jest to wcale takie trudne, zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, z pewnością znacznie łatwiej jest zmienić funkcję użytkową biurowców na mieszkalną niż odwrotnie. 

Zapas obciążenia

Wychodząc od projektowanej konstrukcji i przyjmowanych obciążeń użytkowych, zgodnie z normą PN-EN 1991-1-1 dla budynków mieszkalnych, zalecane jest przyjmowanie obciążenia 2kN/mkw gdzie w budynku biurowym przyjmuje się obciążenie 3kN/mkw. W związku z tym przy zmianie użytkowania mamy zapas obciążenia dla stropów, który może zostać dowolnie wykorzystany. 

Sufity wyżej

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych do pracy dla więcej niż 4 osób wynosi 3 metry, natomiast minimalna wysokość dla pomieszczeń mieszkalnych wynosi 2,5 metra. Planowane mieszkania mogą być zatem wyższe, co jest pożądane na rynku, ale też zapewnia więcej miejsca na rozprowadzenia instalacji podstropowych. 

Kwestie doświetlenia

- Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone. – analizuje Przemysław Kłopocki, Project Manager (Aspekty Budowlane), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Obecne normy dla współczynników przenikania przegród zewnętrznych były wielokrotnie zaostrzane na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Przy planowaniu zmiany funkcji użytkowej istniejącego budynku biurowego, który zawiera znaczne przeszklenia, należy wziąć pod uwagę ewentualną konieczność ich redukcji bądź modernizacji, aby budynek był w jak najmniejszym stopniu energochłonny ze względu na straty energii przez przegrody zewnętrzne.

Zamknięte okna

Przy planowaniu zmiany użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną należy wziąć pod uwagę, że w wielu istniejących biurowcach okna są nieotwieralne, co powoduje konieczność zastosowania wentylacji mechanicznej.

Kwestie wentylacji można rozwiązać przez częściowe zaadaptowanie istniejących systemów, które powinny pokrywać potrzeby przyszłych mieszkańców ze względu na przewidywane mniejsze zagęszczenie budynku.

Największe wyzwania

- Najbardziej problematyczne staje się dostosowanie do pozostałych potrzeb sanitarnych. – komentuje Karolina Hytroś, Project Manager (Instalacje Sanitarne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young. – Biurowce często charakteryzują się jednym węzłem sanitarnym umiejscowionym w trzonie budynku i konieczne jest rozbudowanie instalacji o liczne nowe piony zasilające łazienki i kuchnie w lokalach mieszkalnych. Ponadto, system ogrzewania i chłodzenia oparty jest zazwyczaj o systemy freonowe lub glikolowe wykorzystujące klimakonwektory, których ponowne wykorzystanie może być problematyczne w nowym podziale funkcjonalnym pięter.

- Dostosowania wymaga również instalacja elektryczna; konieczna jest rozbudowa instalacji teletechnicznych, umożliwiających odbiór telewizji, dostęp do Internetu, sprawną kontrolę dostępu. - dodaje Kamil Olechniewicz, Project Manager (Instalacje Elektryczne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe, zwykle konieczna jest implementacja systemu sygnalizacji pożaru w rozszerzonym, jak na przeznaczenie mieszkaniowe, zakresie. Jednak takie niedogodności w żadnym stopniu nie uniemożliwiają przystosowania budynku do użytkowania. 

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną pod względem technicznym nie powinna być w wielu przypadkach problematyczna. Należy mieć na uwadze, że często będzie trudne utrzymanie odpowiedniego nasycenia obiektu Powierzchnią Użytkową Mieszkalną (PUM), co może powodować mniejszy stopień opłacalności inwestycji w porównaniu do obiektu typowo wielorodzinnego, przy planowaniu którego każdy metr nieruchomości wykorzystywany jest niemal w 100%.

- Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.

Szczególnie, że starsze biurowce zwykle znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co z punktu widzenia mieszkańca jest w wielu przypadkach kluczowym aspektem przy wyborze miejsca zamieszkania. Takie lokalizacje często wpisują się w koncepcję „15-minutowego miasta”, która w ostatnim czasie ponownie cieszy się coraz większą popularnością.

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zdolność kredytowa Polaków w maju 2024 r. Kto ile może pożyczyć na mieszkanie? Co dalej w latach 2024-2026? Będą podwyżki i tańsze kredyty?

Zdolność kredytowa w przypadku kredytów hipotecznych (mieszkaniowych) jest w maju 2024 r. wyższa niż pod koniec 2021 roku, czyli przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest tak mimo, iż aktualne oprocentowanie kredytów jest 2-3 razy wyższe niż niecałe 3 lata temu. Tak wynika z danych zebranych przez HREIT. Tak pozytywna sytuacja dla potencjalnych kredytobiorców wynika przede wszystkim ze wzrostu wynagrodzeń.

Stal koroduje a materiały kompozytowe nie. W czym jeszcze są lepsze od tradycyjnych materiałów?

W dziedzinach takich jak inżynieria, budownictwo czy projektowanie, materiały kompozytowe zrewolucjonizowały sposób, w jaki myślimy o wytrzymałości, lekkości i trwałości konstrukcji. Te niezwykłe cechy czynią je jednymi z coraz powszechniej stosowanych materiałów, wykorzystywanych z powodzeniem w wielu branżach. Co warto o nich wiedzieć i dlaczego są tak wyjątkowe? O tym poniżej.

Nieruchomości w Tajlandii kuszą niską ceną, ale jest pewien haczyk

Nieruchomości za granicą stają się coraz bardziej pożądane. To z jednej strony inwestycja, a z drugiej własne miejsce na urlop. Jednym z popularniejszych krajów do zakupu nieruchomości jest Tajlandia. 

Jakie udogodnienia cenią mieszkańcy i poszukują ich nabywcy nowych mieszkań od deweloperów

Oceniając przydatność rozwiązań funkcjonalnych stosowanych na osiedlach mieszkaniowych, Polacy na równi z zaawansowanymi innowacjami z obszaru automatyki mieszkaniowej cenią prostsze elementy poprawiające komfort codziennego życia, np. filtry zmiękczające i uzdatniające wodę czy stojaki rowerowe. Deweloperzy biorą to coraz częściej pod uwagę budując nowe osiedla.

REKLAMA

Wsparcie na wymianę dachów z azbestem. Masz czas do 30 września 2025 r.

Rolnicy zyskają dodatkowe 6 miesięcy na wymianę pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. 

Skąd deweloperzy biorą pieniądze

Jak deweloperzy finansują inwestycje mieszkaniowe? Czy korzystają ze środków własnych, finansowania bankowego czy wchodzą w partnerstwo inwestycyjne? 

Opłaty za odpady komunalne - MKiŚ pisze nowe przepisy. Upowszechnienie metody „od osoby” i zasady „zanieczyszczający płaci”

Ministerstwo Klimatu i Środowiska pracuje nad zmianami w przepisach dotyczących naliczania opłat za odpady komunalne - napisała w piśmie do Rzecznika Praw Obywatelskich, wiceminister klimatu Anita Sowińska.

Mieszkaniowa inflacja z ostatnich dwóch lat. Ile wynosi?

Skutki rosnącej inflacji Polacy odczuwali już dwa lata temu. Koszyk podstawowych zakupów mocno podrożał. A jak w tym czasie zmieniły się koszty utrzymania domów i mieszkań? Sprawdzamy. 

REKLAMA

Mieszkanie na start 2024 - kto może skorzystać? Od kiedy? Jakie dopłaty, warunki i limity?

Mieszkanie na start ma wejść w życie już jesienią 2024 roku. Jego czas trwania przewidziany jest do końca 2027 roku, a kredyt z niższym oprocentowaniem musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat. O czym jeszcze warto wiedzieć? Zebraliśmy najważniejsze informacje w pigułce.

Nowe regulacje metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń

Zmienią się metody pomiaru hałasu emitowanego przez urządzenia używane na zewnątrz pomieszczeń. Od kiedy nowe regulacje? 

REKLAMA