Takich okazji długo nie będzie: jeśli kupować mieszkanie, to właśnie teraz, na rynku wtórnym

• Tanieją mieszkania na rynku wtórnym: nie wszystkie, ale różnice cen w stosunku do nowych mocno rosną
• Ceny nowych mieszkań: deweloperzy nie mają zamiaru sprzedawać mieszkań taniej niż obecnie
• Ceny mieszkań z rynku wtórnego w konkretnych transakcjach są jeszcze niższe, ale to nie potrwa długo

Choć analitycy notują okres spadku cen metra kwadratowego mieszkań po długim trendzie gdy tylko one rosły, to spadki dotyczą wyłącznie rynku wtórnego. Deweloperzy nie przejmują się tym trendem spadkowym i twardo trzymają się wysokich cen nowych mieszkań. Nic też nie wskazuje, by miało się to zmienić.
Co innego z mieszkaniami z rynku wtórnego. Tu spadki cen metra kwadratowego spowodowały, że wielu sprzedających, którzy nie chcą czekać na dobrą ofertę schodzi z ceny, w efekcie czego statystyki pokazują spadek.
Jednak trend ten to, zdaniem ekspertów, tylko chwilowa korekta. Program Pierwsze klucze, który zakłada wsparcie państwa tylko do zakupu mieszkań z rynku wtórnego sprawi, że ceny na rynku wtórnym znów szybko pójdą w górę i cena metra takich mieszkań dorówna tym z ofert deweloperskich.

Tanieją mieszkania na rynku wtórnym: nie wszystkie, ale różnice cen w stosunku do nowych mocno rosną

I kwartał roku 2025 powoli zbliża się do końca. Rząd RP nie wprowadził w życie żadnego, nowego programu wsparcia dla konsumentów planujących zakup nieruchomości, a popyt ze strony konsumentów utrzymał się na niskim poziomie, choć potrzeby związane z zakupem nieruchomości nadal są gigantyczne.
Eksperci zauważają jednak trendy, które zwiastują, że ceny na rynku nieruchomości mogą niebawem się zmienić.

– Rynek wtórny obniża ceny, a deweloperski twardo stoi na stanowisku, że obniżki w tym momencie nie są dobrym pomysłem – zauważa Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości
– Mamy do czynienia z sytuacjami, że różnica cen ofertowych na rynku pierwotnym, a deweloperskim w niektórych miastach wynosi już średnio ok. 4 tysiące złotych za metr kwadratowy. W przypadku cen transakcyjnych można spodziewać się, że te różnice będą jeszcze większe – dodaje Mirosław Król.

Ceny nowych mieszkań: deweloperzy nie mają zamiaru sprzedawać mieszkań taniej niż obecnie

Jak zauważa ekspert, polaryzacja cen między rynkiem wtórnym, a deweloperskim od czasu do czasu zdaje się być bardziej widoczna. W ostatnim czasie wyraźne wskaźniki odnotowano w 2022 i 2023 roku, gdy mieszkania z rynku wtórnego podrożały, bo to nimi zainteresowane były osoby z Ukrainy kupujące nieruchomości w Polsce oraz beneficjenci programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Potem ceny nieco się zrównały, a teraz znów widać zróżnicowanie.
– To dowód na to, że deweloperzy nie zamierzają obniżać cen, a jednocześnie na to, że osoby sprzedające na rynku wtórnym są gotowe do negocjacji – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

W jakich miastach różnica w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym jest najbardziej widoczna?
Eksperci przyznają, że im większe miasto, tym różnice są bardziej widoczne i przemawiają za rynkiem wtórnym.

– ,Przykładem może być Szczecin, gdzie średnia cena na rynku deweloperskim przekracza 12,2 tyś złotych za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym ta kwota jest na średnim poziomie około 8,7 tys. złotych za metr kwadratowy. Różnica to więc 3500 tyś. Zł – mówi Mirosław Król.
– To ogromny argument przemawiający za zakupem mieszkania na rynku wtórnym. W innych miastach sytuacja jest podobna. W Łodzi na rynku deweloperskim cena ofertowa za metr zaczyna się na poziomie około 12 tysięcy, a na rynku wtórnym na poziomie około 9 tysięcy złotych, nawet w najdroższym w Polsce Krakowie różnica w cenach na rynku wtórnym i pierwotnym oscyluje w granicach około 3 tysięcy złotych. To jest przepaść – wylicza Mirosław Król.

Ceny mieszkań z rynku wtórnego w konkretnych transakcjach są jeszcze niższe, ale to nie potrwa długo

Eksperci zwracają uwagę na jeszcze jedną tendencję – na rynku wtórnym różnica między cenami ofertowymi, a realnym kosztem zakupu jest znacznie większa niż w przypadku rynku deweloperskiego. Mirosław Król przekonuje, że to może powodować, że osoby chcące oszczędzić na zakupie mieszkania przeniosą swoją uwagę na rynek wtórny.
– Oczywiście wszystko zależy od miasta, standardu wykończenia i lokalizacji, ale ja rynku wtórnym negocjowanie z właścicielem mieszkania nie jest w złym tonie. Czasem kwoty upustu mogą sięgać nawet około 10-15%, a zdarzają się przykłady, że jest to 20%. Na rynku deweloperskim owszem zdarzają się promocje, ale deweloper chętniej da nam voucher na wystrój wnętrza czy miejsce parkingowe w cenie mieszkania niż obniży cenę metra kwadratowego – mówi Mirosław Król.
– Osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym mają w tym momencie chaos w głowach. Z jednej strony wystawiają mieszania na sprzedaż w obawie przed jeszcze większymi obniżkami cen, ale z drugiej jeżeli w życie wejdzie program „Pierwsze klucze” to właśnie ceny na rynku wtórnym podskoczą do poziomu oscylującego w granicach 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy jeżeli mieszkania są tańsze. Nie ma spokoju na rynku nieruchomości – dodaje Mirosław Król.