Ceny nowych mieszkań w metropoliach i mniejszych miastach. Jak zmieniły się w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy

• Nowe mieszkania: w Gorzowie Wielkopolskim trzy razy taniej niż w Warszawie
• Kupno mieszkania poza wojewódzką metropolią: jak rosną ceny
• Kupno nowego mieszkania: co z polisą majątkową

Eksperci rankomat.pl – multiporównywarki ubezpieczeń i finansów – przeanalizowali najnowsze ceny na rynku nowych mieszkań. Pod lupę zostały wzięte tym razem stolice województw i wybrane największe miasta niewojewódzkie. Okres porównania obejmuje 12 miesięcy, a dokładnie III kw. 2024 r. i III kw. 2023 r., na podstawie ofert nowych mieszkań zamieszczanych na portalu nieruchomości RynekPierwotny.pl.

Nowe mieszkania: w Gorzowie Wielkopolskim trzy razy taniej niż w Warszawie

Nowe mieszkania w III kw. 2024 r. były najdroższe w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Ta kolejność nie zmieniła się od roku.
Podobnie jak podium najtańszych miast pod względem ceny 1m2 mieszkania z rynku pierwotnego – to ponownie Gorzów Wlkp., Zielona Góra i Opole. Metr kwadratowy w Gorzowie Wlkp. (7435 zł) był w minionym kwartale prawie trzykrotnie tańszy niż w Warszawie (17 858 zł).

Na 1m2 mieszkania we Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie i Katowicach trzeba wydać w przedziale 12-14 tys. zł. W pozostałych miastach wojewódzkich nie jest o wiele taniej, a już prawie wszędzie, poza Gorzowem Wlkp., metr kwadratowy kosztuje średnio co najmniej 10 tys. zł. 

Jak ocenia Konrad Pluciński, analityk rankomat.pl, niepokojący trend cenowy na rynku mieszkań panuje w miastach uznawanych dotąd za względnie tanie. Przez rok stawki w Łodzi, Lublinie, Kielcach, Rzeszowie i Toruniu urosły o grubo ponad 1 000 zł, przez co obecnie metr kwadratowy kosztuje tam już ponad 11 tys. zł.
– Wyjątkiem jest Olsztyn, gdzie obowiązuje podobna stawka, ale tam akurat ceny przez rok minimalnie spadły – dodaje Konrad Pluciński.

Dynamikę wzrostów cen mieszkań w miastach wojewódzkich widać w ujęciu procentowym, jak i kwotowym. Procentowo najbardziej przez rok podrożała Zielona Góra (+28%), ale kwotowo rekordzistą okazał się Gdańsk (+2 440 zł/m2). 

– 2 030 zł więcej za metr kwadratowy w Zielonej Górze pokazuje, że chociaż stolica województwa lubuskiego nadal jest jednym z najtańszych miast, to jednak w bardzo szybkim tempie tamtejsze ceny mieszkań doganiają pozostałe. Tym samym w niedalekiej przyszłości możemy spodziewać się wypłaszczenia stawek w miastach wojewódzkich – przekonuje Konrad Pluciński.

Kupno mieszkania poza wojewódzką metropolią: jak rosną ceny

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym dotyczą też mieszkańców miast niewojewódzkich. W największych z nich średnie stawki ofertowe za 1m2 są z reguły niższe od tych w stolicach województw. Wyjątek stanowią trzy spośród wybranych do zestawienia – Gdynia, Piaseczno i Płock.
14 075 zł za m2 w III kw. 2024 r. w Gdyni wynika z lokalizacji, czyli bliskości zarówno morza, jak i równie kosztownego pod względem cen mieszkań Gdańska.
12 181 zł w Piasecznie to tańsza alternatywa dla pobliskiej Warszawy.
11 035 zł w Płocku to pewne zaskoczenie, zwłaszcza że przed rokiem, czyli w III kw. 2023 r., średnia stawka według RynekPierowotny.pl wynosiła tam 7 952 zł.

Prawie cała reszta największych miast z zestawienia jest zlokalizowana na terenie województwa śląskiego.
Najdroższe są Bielsko-Biała: (11 026 zł) i Tychy (10 572 zł), a najtańsze Dąbrowa Górnicza (8 283 zł), Zabrze (8 189 zł), a przede wszystkim Rybnik (6 589 zł za 1m2).

W wybranych największych miastach niewojewódzkich dynamika wzrostu procentowego i kwotowego wygląda niemal identycznie. W obu zestawieniach najszybciej drożeją nowe mieszkania w Płocku (odpowiednio o 30% i 3 083 zł za 1m2 rocznie).
W Sosnowcu to +20% i +1 860 zł, a w Piasecznie +20% i +2 060 zł.
Dla porównania stawki za 1m2 w Rybniku spadły przez rok o 5% i 328 zł za metr kwadratowy.

Kupno nowego mieszkania: co z polisą majątkową

Nowe mieszkania są tak samo podatne na kradzieże, pożar czy zalanie, co lokale z rynku wtórnego. A gdy kupowane są za pieniądze z kredytu hipotecznego, obligatoryjnie są ubezpieczone.

– Mimo rosnących cen nieruchomości, nowe mieszkanie można ubezpieczyć już za kilkaset złotych rocznie. Najtańsze oferty zaczynają się od około 100 zł za 12 miesięcy ochrony – wyjaśnia Michał Ratajczak, ekspert ubezpieczeń nieruchomości rankomat.pl.
W takiej cenie polisa zabezpiecza głównie wyposażenie mieszkania i lokale na niskie sumy ubezpieczenia.
– W zależności, ile warte jest nowe mieszkanie, warto wybrać ubezpieczenie na kwotę 300-400 zł rocznie, aby kompleksowo zabezpieczyć mienie warte często kilkaset razy więcej – dodaje Michał Ratajczak.

Kupujący lokal może polegać na wskazaniu banku albo porównać wcześniej oferty różnych firm ubezpieczeniowych i samemu – lub z pomocą agenta – wybrać najlepszą propozycję dla swojego mieszkania.
Porównanie cen online to także możliwość oszczędzenia na składce, często nawet sumy kilkuset złotych rocznie, w zależności od wartości mieszkania.