Nowe mieszkanie 2024: teraz malutkie mieszkanie w dobrej lokalizacji, a normalne – tylko na przedmieściach

• Kredyt hipoteczny 2024: teraz banki każą sobie płacić nawet za większą zdolność kredytową
• Ceny nowych mieszkań 2024: wzrosty wyhamowały, ale pułap księżycowy
• Nowe mieszkania 2024: oferta deweloperów coraz większa, czy jest się z czego cieszyć
• Nowe mieszkania 2024: jakie metraże za różne kredyty hipoteczne

Mieszkanie 39 metrów kwadratowych – to standardowa kawalerka? Nie to znów standardowe mieszkanie trzypokojowe. Wracamy niemal do czasów gomułkowskich kiedy duże mieszkanie, trzypokojowe dla wielodzietnej rodziny miało powierzchnię 44 metrów kwadratowych.
Ale czy można się dziwić, skoro nie niedawna standard, dwupokojowe mieszkanie o metrażu 50 mkw. Kosztuje teraz średnio milion złotych – kogo na to stać?

Sytuację Polaków planujących zakup mieszkania determinuje kilka barier nie do pokonania. Najważniejsza to horrendalne ceny metra kwadratowego. Druga to cały szereg uwarunkowań związanych z kredytami hipotecznymi: wysokie stopu procentowe, ucieczka banków przed ryzykiem powodująca obniżanie zdolności kredytowej, brak obecnie wsparcia z jakiegokolwiek programu rządowego. Co gorsza – w bliskiej perspektywie nie widać szans, by coś się miało zmienić.

Na jaki kredyt mieszkaniowy mogą liczyć przeciętnie zarabiający single, bezdzietne pary i rodziny? Jaki mają one wybór nowych mieszkań w siedmiu największych metropoliach? Eksperci portali Rankomat.pl i RynekPierwotny.pl prześwietlili pod tym kątem ofertę banków i firm deweloperskich.

W analizie założono, że aspirujący do własnego M przeciętnie zarabiający 30-letni singiel to taki, którego wynagrodzenie netto, czyli „na rękę” wynosi 6 tys. zł. W przypadku bezdzietnej pary 30-latków wzięto pod uwagę zarobki na poziomie 8 tys. zł, a małżeństwa w wieku 35 lat z dzieckiem – 10 tys. zł.
Ponadto młodzi mają umowę o pracę na czas nieokreślony. Mieszkając wcześniej u rodziców zdołali odłożyć wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania. Co ważne, nie mają też żadnych zobowiązań kredytowych, które obniżałyby ich zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny 2024: teraz banki każą sobie płacić nawet za większą zdolność kredytową

W swojej analizie dotyczącej oferty banków Rankomat.pl zwraca uwagę na ogromne różnice w sposobie liczenia zdolności przez poszczególne banki. W przypadku trzyosobowego gospodarstwa domowego, z dochodem na rękę na poziomie 10 tys. zł, różnica między pierwszym i ostatnim bankiem w zestawieniu sięga aż 240 tys. zł.
– Niestety nie możemy liczyć na to, że banki oferujące największe kwoty, będą jednocześnie najtańszymi. Bardzo duże znaczenie ma więc właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty – przyznaje Konrad Pluciński, ekspert Rankomat.pl.

Z danych wyszukiwarki wynika, że w ostatnich dwóch miesiącach niektóre banki zaczęły bardziej restrykcyjnie oceniać zdolność kredytową rodzin z dziećmi na utrzymaniu. W maju na nieco większy niż w kwietniu kredyt mieszkaniowy mogły za to liczyć pary bezdzietne oraz single. 
– Jednym z czynników wpływających na wysokość miesięcznej raty, a więc również na zdolność kredytową jest podwyższenie przez niektóre banki oprocentowania kredytów – wyjaśnia ekspert Rankomat.pl.

Ceny nowych mieszkań 2024: wzrosty wyhamowały, ale pułap księżycowy

Dobra wiadomość jest taka, że – jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl – maj przyniósł długo wyczekiwaną stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich w Warszawie.
Średnia cena metra kwadratowego nowych lokali w ofercie warszawskich deweloperów nie zmieniła się już drugi miesiąc z rzędu. W miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli cenowa stabilizacja trwa od trzech miesięcy.
Ponadto cieszyć może wyhamowanie podwyżek w Poznaniu, który po pięciu miesiącach wciąż jest liderem wzrostów średniej ceny metra kwadratowego. Niestety, nie uniknięto ich w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi.

Nowe mieszkania 2024: oferta deweloperów coraz większa, czy jest się z czego cieszyć

Dostępności mieszkań nie powinno się oceniać jedynie przez pryzmat zarobków, a w efekcie zdolności kredytowej oraz średniej ceny metra kwadratowego.
Ważna jest też wielkość oferty, a w niej wybór mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy. W maju niemal we wszystkich największych metropoliach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. W efekcie wzrosła ich oferta.
Wyjątkiem było Trójmiasto, ale i tu w okresie pięciu miesięcy tego roku wzrost oferty jest imponujący, bo wynosi 24%.

W porównaniu z końcówką ubiegłego roku najbardziej zwiększyła się liczba mieszkań w ofercie deweloperów we Wrocławiu – aż o 46% i w Poznaniu – o 43%!
W Warszawie oferta wzrosła o 29%, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - o 19%, w Krakowie – o 14%, a w Łodzi, która jest drugim pod względem wielkości podaży rynkiem w Polsce - o 10%.

Przypominamy, że w niniejszej analizie dzięki wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania, którą dysponują gospodarstwa domowe jest większa. Dla uproszczenia przyjęto, że wszystkie koszty transakcyjne mieszczą się w tej kwocie. Ponadto rodzice obiecali młodym pomoc w ewentualnym wykończeniu oraz umeblowaniu mieszkania. 

Oznacza to, że rodzina 2+1 może sobie pozwolić na wydatek blisko 716,6 tys. zł (o ok. 3 tys. mniejszy niż miesiąc wcześniej), a bezdzietna para – nieco ponad 593,5 tys. zł (o ok. 11 tys. zł większy). Z kolei przeciętnie zarabiający singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym może przeznaczyć niespełna 477 tys. zł, czyli o ponad 9 tys. zł więcej niż w kwietniu. 

Patrząc na ofertę od strony ceny całego mieszkanie wybór dla osób, które stać na kredyt 500-800 tys. zł jest coraz większy. Jednak trzeba też popatrzeć na metraże, o czym dalej.
W najlepszej sytuacji są pary i rodziny 2+1. W ofercie firm deweloperskich jest dużo mieszkań spełniających ich oczekiwania cenowe. Czy podobnie ma się rzecz z singlami? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że bez problemu znajdą dla siebie lokum w każdej z największych metropolii.
Największy wybór mieszkań w cenie do ok. 477 tys. zł jest w Łodzi i w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 2,6 tys. lokali). Natomiast w pozostałych metropoliach – szczególnie we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie – oferta jest znacznie skromniejsza. 

Singli może ucieszyć jednak wiadomość, że we wszystkich miastach wzrosła w maju liczba mieszkań na ich kieszeń. Na przykład w stolicy Dolnego Śląska było ich 235, a miesiąc wcześniej - 143. Podobnie ma się rzecz z przeciętnie zarabiającymi parami i rodzinami z dzieckiem.
– Deweloperzy zaczęli spuszczać z tonu. W ich ofercie zwiększyła się liczba lokali w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Nowe mieszkania 2024: jakie metraże za różne kredyty hipoteczne

Za kwotę, którą dysponuje przykładowy singiel można kupić w większości największych metropolii co najwyżej dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znajdzie też trzy- a nawet i czteropokojowe.
Nieco więcej  lokali o tak dużym metrażu znajdą w obu tych metropoliach bezdzietne pary. Natomiast w pozostałych największych miastach za 593,5 tys. zł można kupić głównie mieszkania dwupokojowe, choć – z wyjątkiem Krakowa i Warszawy – jest też całkiem sporo trzypokojowych. 

Z kolei dla rodzin z dzieckiem mającymi do dyspozycji 716,5 tys. zł praktycznie we wszystkich metropoliach w zasięgu są mieszkania czteropokojowe i większe. Najwięcej tak dużych metraży było w maju w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (niespełna 500) i Łodzi (blisko 300). Wciąż można je znaleźć w Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, choć w tej ostatniej metropolii ofertę można policzyć na palcach obu rąk.
Niestety, decydując się na mieszkanie w dobrej lokalizacji trzeba się pogodzić z tym, że będzie ono miało niewielki metraż. Dla kogoś, komuś zależy na większej powierzchni mieszkania, może to oznaczać konieczność przeprowadzki do peryferyjnych dzielnic miasta.