REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Barometr PINK: Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym w opinii inwestorów

Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym w opinii inwestorów
Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym w opinii inwestorów
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

W kwietniu tego roku rozpoczęły się konsultacje projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Celem nowelizacji, jak zapowiada Ministerstwo Rozwoju, ma być między innymi uproszczenie procedur, a w efekcie – skrócenie procesów inwestycyjnych. To dobra wiadomość dla obywateli, ale też dla deweloperów mieszkaniowych. Jak jednak będzie w praktyce? Przedsiębiorcy i przedstawiciele agencji zrzeszonych w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych przyznają, że zmiany są właściwe, jednak mało precyzyjne, a niektóre zapisy nowelizacji mogą nie sprzyjać i tak trudnej już sytuacji inwestorów aktywnych na polskim rynku nieruchomości.
rozwiń >

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym

Nowe regulacje w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego mają wejść w życie już na początku 2023 roku. Celem nowelizacji będzie przede wszystkim wzmocnienie wagi planów miejscowych, a co za tym idzie, obniżenie znaczenia decyzji o warunkach zabudowy, uproszczenie procedur, cyfryzacja procesu planowania przestrzennego oraz zmiana akcentów związanych z jego finansowaniem. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to osiągnąć, wprowadzając tzw. plan ogólny. To kluczowy element całej reformy, który ma zastąpić studium i będzie obejmować całą gminę, jednocześnie ograniczając możliwości wydawania WZ.

REKLAMA

Ułatwienia wprowadzoną zmianą ustawy o planowaniu przestrzennym

- Naszym celem jest maksymalne uproszczenie postępowania planistycznego - dlatego wprowadzimy na przykład możliwość jednoczesnego procedowania zmiany planu ogólnego i zmiany planu miejscowego, który będzie go wykonywał. Procedura uproszczona polega na tym, że będziemy pomijali niektóre etapy, a inne będą wykonywane równocześnie,. Dzięki temu przy niewielkich modyfikacjach plan może być opracowany nawet w dwa miesiące. Tak może się zdarzyć w przypadku, gdy nie będzie konieczne przeprowadzenie procedury środowiskowej. Kolejne rozwiązanie, jakie chcemy wprowadzić, to określenie terminu na wydanie zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej. Obecnie rozważamy 60 dni, ale to się jeszcze okaże, jaki finalnie przepis będzie obowiązywał, - wyjaśnia Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Mniej procedur

REKLAMA

Z perspektywy Ministerstwa plan ogólny ma być dokumentem prostym do przygotowania. Jego jedynym elementem obligatoryjnym będzie podzielenie gmin na strefy określające zbiór funkcji, które mogą być realizowane w danym miejscu. Będą to swojego rodzaju puzzle – rolą samorządów, poza określeniem granic konkretnych obszarów, będzie wskazanie tzw. parametrów granicznych, czyli dopuszczalnej wysokości zabudowań, ich intensywności oraz powierzchni biologicznie czynnej. Gmina może też skorzystać z ustaleń fakultatywnych, wskazując tereny, na których będą obowiązywać WZ, jak również wyznaczając obszar zabudowy śródmiejskiej i wprowadzając tzw. standardy urbanistyczne, regulujące odległość danej inwestycji od szkoły, parku czy innych obiektów infrastruktury społecznej. I tu pojawiają się pierwsze wątpliwości inwestorów, bo oprócz tzw. standardów urbanistycznych, Ministerstwo chce wprowadzić również zintegrowany plan inwestycyjny. Oba te zapisy mają poprawić transparentność współpracy na linii gminadeweloper. Jednak istnieje obawa, że w praktyce najlepiej wyjdą na tym najwięksi rynkowi gracze, ponieważ mogą blokować moment startu inwestycji planowanych przez mniejszych deweloperów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- Do dyskusji i dalszych konsultacji jest zwłaszcza zintegrowany plan inwestycyjny, który ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego uchwalanym na wniosek inwestora i który będzie poprzedzony umową podpisywaną z gminą. W niej z kolei inwestor będzie zobowiązywał się np. do przeznaczenia części działki pod niewielki park czy zbudowania chodnika wzdłuż gminnej drogi. Cel przyświecający Ministerstwu jest dobry, gdyż każda firma deweloperska aktywna w danym mieście czy miasteczku powinna wspierać samorządy w tworzeniu zrównoważonych, przyjaznych ludziom miejsc do życia. Pytanie jednak, co w sytuacji, kiedy oczekiwania gminy będą zbyt wygórowane? Ustawa nie powinna stanowić otwartego katalogu, bez limitów budżetowych, którym wielu deweloperów nie będzie mogło sprostać - komentuje Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia S.A., jednego z największych w Polsce deweloperów mieszkaniowych.

Opłata planistyczna, czyli próba reanimacji martwego przepisu

REKLAMA

Kolejna zmiana w ustawie dotyczy opłaty planistycznej. Obecnie jest ona pokrywana po sprzedaży nieruchomości, w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego i wynosi do 30 procent jej wzrostu wartości. W praktyce opłaty planistyczne są pobierane rzadko. Ministerstwo nie chce, aby dalej była ona uzależniona od sprzedaży i dąży do ustalenia stałej wysokości tej opłaty (30 proc.), mając na celu uwolnienie terenów inwestycyjnych „przytrzymywanych” przez właścicieli prywatnych. Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego zaznacza, że to właśnie wpływy z opłat planistycznych mają stanowić dodatkowy impuls do rozwoju gmin. Jednak każda zmiana w przepisach może budzić wątpliwości inwestorów.

Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, wysokość opłaty planistycznej będzie szacowana na podstawie potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości, czyli w oparciu o uchwalony plan miejscowy. Musimy mieć na uwadze, że może dojść do sytuacji, w której potencjał rozwoju gminy będzie obliczony na wyrost, a sam plan będzie nieuzasadniony ekonomicznie. Z drugiej strony - zmiany w przepisach dotyczących opłaty planistycznej mogą przełożyć się na monopol najsilniejszych graczy na rynku. Mniejsze podmioty, posiadające skromniejszy kapitał, mogą wyprzedawać działki w obawie przed brakiem zdolności finansowych, pozwalających na pokrycie opłaty. To z kolei może zachwiać równowagą na rynku - wyjaśnia Weronika Guerquin-Koryzma, Partner, Head of Real Estate Baker McKenzie, międzynarodowej firmy prawniczej, członkini zarządu PINK.

Ocena własna samorządów

Inne kluczowe zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym dotyczą także ściślejszego bilansu. W praktyce chodzi o to, aby gmina na podstawie obiektywnych kryteriów ustaliła, jakie są jej faktyczne możliwości rozwoju i ile powierzchni może przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową.

Gmina będzie miała obowiązek wyznaczyć pod zabudowę mieszkaniową między 70 a 130 procent powierzchni, która zgodnie z prognozami będzie potrzebna w perspektywie 20 lat, – podkreśla Michał Gil z Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Czy to pozwoli na uwolnienie gruntów i zapełnienie luki na rynku mieszkań, która według różnych szacunków wynosi od 1 mln do nawet 3 mln lokali?

- Aby faktycznie tak się stało, kluczowe będzie czytelne sformułowanie nowej ustawy tak, aby jej zapisy nie zostawiały pola do interpretacji i ewentualnych, późniejszych sporów prawnych, które w praktyce przekładają się na znaczne opóźnienia w realizacji planowanych inwestycji. Problemy z niewystarczającą dostępnością gruntów mieszkaniowych rozwiązałaby też zmiana legislacyjna dopuszczająca zwiększenie limitu w zakresie kupna nieruchomości rolnej do 5 ha dla osób niebędących rolnikami indywidualnymi i likwidująca obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę. To stanowiłoby pozytywny impuls dla budownictwa jednorodzinnego oraz zasiedlania i renowacji pustostanów na terenach wiejskich – tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik, członkini zarządu PFR Nieruchomości S.A., spółki, która stanowi część grupy Polskiego Funduszu Rozwoju i realizującej inwestycje mieszkaniowe na terenie całego kraju.

Trwają konsultacje

- Nowa legislacja jest wprowadzana w życie w momencie, kiedy sytuacja na rynku deweloperskim jest mniej przewidywalna. Niepokój budzą zwłaszcza, co oczywiste, rosnące stopy procentowe i mniejsza dostępność kredytów. Dlatego niewykluczone, że będziemy świadkami prawdziwego wysypu wniosków o wydanie warunków zabudowy w starym trybie. Aktualnie miasta mogą też wstrzymywać się z uchwalaniem nowych planów w oparciu o istniejące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wiedząc, że po wejściu ustawy w życie będzie trzeba wprowadzić kolejne zmiany - zastanawia się Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia

Ustawa miałaby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, co w praktyce oznacza początek 2023 roku. Zastosowanie tych przepisów będzie uwarunkowane przyjęciem planu ogólnego przez gminy. Te powinny go zatwierdzić do 2026 roku. Ministerstwo Rozwoju przewiduje konsultacje ze wszystkimi zainteresowanymi podmiotami oraz planistami, inwestorami, inżynierami. Michał Gil z Departamentu Planowania Przestrzennego podkreśla, że wsparcie dla gmin w zakresie przygotowania planów ogólnych jest zagwarantowane z budżetu Krajowego Programu Odbudowy, w którym zabezpieczono ok. 900 mln PLN na opracowanie i przyjęcie przez gminy nowych dokumentów planistycznych i strategicznych.

- Jesteśmy na etapie uzgodnień i konsultacji. Chcemy uprościć procedury, uwolnić potencjał gmin oraz ich tereny inwestycyjne, a także umożliwić cyfrowy dostęp do informacji o planowaniu przestrzennym. Nadal pracujemy nad tymi zmianami, a resort jest otwarty na dialog i pomoc zarówno gminom, jak specjalistom z lokalnych oddziałów architektury - podsumowuje przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Materiały prasowe

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rynek nieruchomości w Polsce – jakie zmiany czekają nas w IV kwartale 2024 roku? [ANALIZA]

Rynek nieruchomości w Polsce. Trwa ostatni kwartał 2024 r. Czy możemy się jeszcze spodziewać zmian dotyczących cen transakcyjnych mieszkań? A co z rynkiem najmu? Jakie czynniki wpływają na wzrost, a jakie na zahamowanie cen? 

To może być idealny moment na zakup mieszkania z rynku wtórnego

Jakie są prognozy dla mieszkań z rynku wtórnego do końca 2024 r.? Czy jest jeszcze szansa na zakup atrakcyjnej cenowo i lokalizacyjnie nieruchomości? Badanie przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl. 

Jak wygląda rzeczywistość mieszkaniowa w największych miastach w Polsce?

Światowy Dzień Miast to dobra okazja, żeby sprawdzić, czy poprawa standardu mieszkań w Polsce jest widoczna we wszystkich, czy tylko w niektórych największych miastach w Polsce.

Prawo do dzierżawy działki po śmierci działkowicza

Osoby bliskie po śmierci działkowca mogą przejąć jego prawo do dzierżawy gruntu w ROD. Wyjaśniamy, jak wygląda taka procedura, bo działkowe dzierżawy są cenne.

REKLAMA

Korzystne opodatkowanie garaży po zmianach w podatku od nieruchomości. Jak skorzystać w 2025 roku?

Zmiany w podatku od nieruchomości, które mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2025 r., co do zasady nie należą do korzystnych. Niemniej są wśród nich i takie, które można ocenić pozytywnie, jak np. opodatkowanie garaży w budynku mieszkalnym. Należy jednak pamiętać, że na dzień niniejszej publikacji (25 października 2024 r.), ustawa nowelizująca nie została jeszcze uchwalona.

Niektóre miasta wybudowały mniej mieszkań czynszowych niż przeznaczyły do rozbiórki!

Zasoby mieszkaniowe wielu gmin się kurczą. A to oznacza, że maleją szanse na tanie mieszkanie czynszowe, po które czekają w kolejce tysiące gospodarstw domowych. Eksperci portalu GetHome.pl zbadali, w których miastach wojewódzkich te szanse są największe.

Bez Kredytu na start, ale za to z rabatem? Jak wygląda sytuacja na rynku nowych mieszkań?

Czy wstrzymanie programu Kredyt na start mocno wpłynęło na rynek mieszkaniowy? Czy klienci mogą liczyć na rabaty? Jaka jest obecnie sytuacja na rynku nowych mieszkań?

25%-45% oszczędności na ogrzewaniu w sezonie grzewczym: Pompa ciepła współpracująca z piecem na pellet lub kominkiem na drewno

Jednym z urządzeń grzewczych wybieranych, w ramach dotychczasowych edycji Programu Czyste Powietrze, jest powietrzna pompa ciepła. Mimo wielu zalet, jak każde urządzenie, ona także ma swoje minusy, które jednak łatwo wyeliminować. Wystarczy połączyć pompę ciepła, np. z kominkiem opalanym drewnem lub piecem na pellet. Wsparcie powietrznej pompy ciepła kominkiem na drewno lub piecem na pellet daje sezonową oszczędność rzędu 25-45% - ocenia Krzysztof Woźniak, specjalista ds. energii w Grupie Zdrowego Oddychania.

REKLAMA

Czy dziecko odpowie za czynszowe długi rodziców?

Młodzi lokatorzy zadłużonych mieszkań czynszowych z czasem osiągają pełnoletność. Wyjaśniamy, czy ta zmiana oznacza odpowiedzialność za dług. 

Dlaczego wynajmujemy mieszkania? Nie zawsze chodzi o pieniądze

Brak środków na zakup własnego M niekoniecznie jest jedynym ważnym powodem do wynajmu mieszkania. Eksperci z portalu GetHome.pl przyglądają się ciekawej ankiecie przeprowadzanej przez NBP. Wnioski są interesujące. 

REKLAMA