REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Barometr PINK: Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym w opinii inwestorów

Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym w opinii inwestorów
Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym w opinii inwestorów
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

W kwietniu tego roku rozpoczęły się konsultacje projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Celem nowelizacji, jak zapowiada Ministerstwo Rozwoju, ma być między innymi uproszczenie procedur, a w efekcie – skrócenie procesów inwestycyjnych. To dobra wiadomość dla obywateli, ale też dla deweloperów mieszkaniowych. Jak jednak będzie w praktyce? Przedsiębiorcy i przedstawiciele agencji zrzeszonych w Polskiej Izbie Nieruchomości Komercyjnych przyznają, że zmiany są właściwe, jednak mało precyzyjne, a niektóre zapisy nowelizacji mogą nie sprzyjać i tak trudnej już sytuacji inwestorów aktywnych na polskim rynku nieruchomości.
rozwiń >

Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym

Nowe regulacje w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego mają wejść w życie już na początku 2023 roku. Celem nowelizacji będzie przede wszystkim wzmocnienie wagi planów miejscowych, a co za tym idzie, obniżenie znaczenia decyzji o warunkach zabudowy, uproszczenie procedur, cyfryzacja procesu planowania przestrzennego oraz zmiana akcentów związanych z jego finansowaniem. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to osiągnąć, wprowadzając tzw. plan ogólny. To kluczowy element całej reformy, który ma zastąpić studium i będzie obejmować całą gminę, jednocześnie ograniczając możliwości wydawania WZ.

REKLAMA

Ułatwienia wprowadzoną zmianą ustawy o planowaniu przestrzennym

- Naszym celem jest maksymalne uproszczenie postępowania planistycznego - dlatego wprowadzimy na przykład możliwość jednoczesnego procedowania zmiany planu ogólnego i zmiany planu miejscowego, który będzie go wykonywał. Procedura uproszczona polega na tym, że będziemy pomijali niektóre etapy, a inne będą wykonywane równocześnie,. Dzięki temu przy niewielkich modyfikacjach plan może być opracowany nawet w dwa miesiące. Tak może się zdarzyć w przypadku, gdy nie będzie konieczne przeprowadzenie procedury środowiskowej. Kolejne rozwiązanie, jakie chcemy wprowadzić, to określenie terminu na wydanie zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości rolnej. Obecnie rozważamy 60 dni, ale to się jeszcze okaże, jaki finalnie przepis będzie obowiązywał, - wyjaśnia Michał Gil, dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Mniej procedur

REKLAMA

Z perspektywy Ministerstwa plan ogólny ma być dokumentem prostym do przygotowania. Jego jedynym elementem obligatoryjnym będzie podzielenie gmin na strefy określające zbiór funkcji, które mogą być realizowane w danym miejscu. Będą to swojego rodzaju puzzle – rolą samorządów, poza określeniem granic konkretnych obszarów, będzie wskazanie tzw. parametrów granicznych, czyli dopuszczalnej wysokości zabudowań, ich intensywności oraz powierzchni biologicznie czynnej. Gmina może też skorzystać z ustaleń fakultatywnych, wskazując tereny, na których będą obowiązywać WZ, jak również wyznaczając obszar zabudowy śródmiejskiej i wprowadzając tzw. standardy urbanistyczne, regulujące odległość danej inwestycji od szkoły, parku czy innych obiektów infrastruktury społecznej. I tu pojawiają się pierwsze wątpliwości inwestorów, bo oprócz tzw. standardów urbanistycznych, Ministerstwo chce wprowadzić również zintegrowany plan inwestycyjny. Oba te zapisy mają poprawić transparentność współpracy na linii gminadeweloper. Jednak istnieje obawa, że w praktyce najlepiej wyjdą na tym najwięksi rynkowi gracze, ponieważ mogą blokować moment startu inwestycji planowanych przez mniejszych deweloperów.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- Do dyskusji i dalszych konsultacji jest zwłaszcza zintegrowany plan inwestycyjny, który ma być szczególnym rodzajem planu miejscowego uchwalanym na wniosek inwestora i który będzie poprzedzony umową podpisywaną z gminą. W niej z kolei inwestor będzie zobowiązywał się np. do przeznaczenia części działki pod niewielki park czy zbudowania chodnika wzdłuż gminnej drogi. Cel przyświecający Ministerstwu jest dobry, gdyż każda firma deweloperska aktywna w danym mieście czy miasteczku powinna wspierać samorządy w tworzeniu zrównoważonych, przyjaznych ludziom miejsc do życia. Pytanie jednak, co w sytuacji, kiedy oczekiwania gminy będą zbyt wygórowane? Ustawa nie powinna stanowić otwartego katalogu, bez limitów budżetowych, którym wielu deweloperów nie będzie mogło sprostać - komentuje Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia S.A., jednego z największych w Polsce deweloperów mieszkaniowych.

Opłata planistyczna, czyli próba reanimacji martwego przepisu

REKLAMA

Kolejna zmiana w ustawie dotyczy opłaty planistycznej. Obecnie jest ona pokrywana po sprzedaży nieruchomości, w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego i wynosi do 30 procent jej wzrostu wartości. W praktyce opłaty planistyczne są pobierane rzadko. Ministerstwo nie chce, aby dalej była ona uzależniona od sprzedaży i dąży do ustalenia stałej wysokości tej opłaty (30 proc.), mając na celu uwolnienie terenów inwestycyjnych „przytrzymywanych” przez właścicieli prywatnych. Dyrektor Departamentu Planowania Przestrzennego zaznacza, że to właśnie wpływy z opłat planistycznych mają stanowić dodatkowy impuls do rozwoju gmin. Jednak każda zmiana w przepisach może budzić wątpliwości inwestorów.

Jeśli nowelizacja wejdzie w życie, wysokość opłaty planistycznej będzie szacowana na podstawie potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości, czyli w oparciu o uchwalony plan miejscowy. Musimy mieć na uwadze, że może dojść do sytuacji, w której potencjał rozwoju gminy będzie obliczony na wyrost, a sam plan będzie nieuzasadniony ekonomicznie. Z drugiej strony - zmiany w przepisach dotyczących opłaty planistycznej mogą przełożyć się na monopol najsilniejszych graczy na rynku. Mniejsze podmioty, posiadające skromniejszy kapitał, mogą wyprzedawać działki w obawie przed brakiem zdolności finansowych, pozwalających na pokrycie opłaty. To z kolei może zachwiać równowagą na rynku - wyjaśnia Weronika Guerquin-Koryzma, Partner, Head of Real Estate Baker McKenzie, międzynarodowej firmy prawniczej, członkini zarządu PINK.

Ocena własna samorządów

Inne kluczowe zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym dotyczą także ściślejszego bilansu. W praktyce chodzi o to, aby gmina na podstawie obiektywnych kryteriów ustaliła, jakie są jej faktyczne możliwości rozwoju i ile powierzchni może przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową.

Gmina będzie miała obowiązek wyznaczyć pod zabudowę mieszkaniową między 70 a 130 procent powierzchni, która zgodnie z prognozami będzie potrzebna w perspektywie 20 lat, – podkreśla Michał Gil z Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Czy to pozwoli na uwolnienie gruntów i zapełnienie luki na rynku mieszkań, która według różnych szacunków wynosi od 1 mln do nawet 3 mln lokali?

- Aby faktycznie tak się stało, kluczowe będzie czytelne sformułowanie nowej ustawy tak, aby jej zapisy nie zostawiały pola do interpretacji i ewentualnych, późniejszych sporów prawnych, które w praktyce przekładają się na znaczne opóźnienia w realizacji planowanych inwestycji. Problemy z niewystarczającą dostępnością gruntów mieszkaniowych rozwiązałaby też zmiana legislacyjna dopuszczająca zwiększenie limitu w zakresie kupna nieruchomości rolnej do 5 ha dla osób niebędących rolnikami indywidualnymi i likwidująca obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę. To stanowiłoby pozytywny impuls dla budownictwa jednorodzinnego oraz zasiedlania i renowacji pustostanów na terenach wiejskich – tłumaczy Krystyna Wąchała-Malik, członkini zarządu PFR Nieruchomości S.A., spółki, która stanowi część grupy Polskiego Funduszu Rozwoju i realizującej inwestycje mieszkaniowe na terenie całego kraju.

Trwają konsultacje

- Nowa legislacja jest wprowadzana w życie w momencie, kiedy sytuacja na rynku deweloperskim jest mniej przewidywalna. Niepokój budzą zwłaszcza, co oczywiste, rosnące stopy procentowe i mniejsza dostępność kredytów. Dlatego niewykluczone, że będziemy świadkami prawdziwego wysypu wniosków o wydanie warunków zabudowy w starym trybie. Aktualnie miasta mogą też wstrzymywać się z uchwalaniem nowych planów w oparciu o istniejące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wiedząc, że po wejściu ustawy w życie będzie trzeba wprowadzić kolejne zmiany - zastanawia się Karol Dzięcioł, Dyrektor Rozwoju Develia

Ustawa miałaby wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, co w praktyce oznacza początek 2023 roku. Zastosowanie tych przepisów będzie uwarunkowane przyjęciem planu ogólnego przez gminy. Te powinny go zatwierdzić do 2026 roku. Ministerstwo Rozwoju przewiduje konsultacje ze wszystkimi zainteresowanymi podmiotami oraz planistami, inwestorami, inżynierami. Michał Gil z Departamentu Planowania Przestrzennego podkreśla, że wsparcie dla gmin w zakresie przygotowania planów ogólnych jest zagwarantowane z budżetu Krajowego Programu Odbudowy, w którym zabezpieczono ok. 900 mln PLN na opracowanie i przyjęcie przez gminy nowych dokumentów planistycznych i strategicznych.

- Jesteśmy na etapie uzgodnień i konsultacji. Chcemy uprościć procedury, uwolnić potencjał gmin oraz ich tereny inwestycyjne, a także umożliwić cyfrowy dostęp do informacji o planowaniu przestrzennym. Nadal pracujemy nad tymi zmianami, a resort jest otwarty na dialog i pomoc zarówno gminom, jak specjalistom z lokalnych oddziałów architektury - podsumowuje przedstawiciel Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Materiały prasowe

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

    Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    REKLAMA

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    REKLAMA

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA