Popyt na biura w Krakowie nie równoważy podaży

Rynek biurowy w Krakowie wciąg boryka się z pandemią

Najbliższe 2 lata mają dostarczyć jednak kolejne projekty na krakowski rynek, zwiększając jego zasoby o 190.000 m2 powierzchni biurowej. Połowa z nich zostanie zrealizowana jeszcze w 2022 roku. Największymi projektami w budowie są Ocean Office Park B o powierzchni blisko 29.000 m2, realizowany przez polską spółkę deweloperską Cavatina Holding oraz Kreo o całkowitej powierzchni 24.000 m2 realizowany przez Ghelamco Poland.

- Skutki pandemii cały czas obserwujemy zarówno po stronie inwestorów, jak i najemców – ocenia Aleksandra Markiewicz, associate director w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Jej zdaniem niższa niż we wcześniejszych latach podaż jest efektem ostrożnościowego podejścia deweloperów, którzy obserwują kierunki, w jakich pójdą firmy szukające dla swoich działalności modelu pracy, zapewniającego utrzymanie ciągłości prowadzenia biznesu przy jednoczesnym zapewnieniu bezpieczeństwa pracownikom.

W wielu firmach wprowadzony model pracy hybrydowej zrodził potrzebę ponownego oszacowania potrzeb i wymagań dotyczących biura i o ile większość firm nie neguje konieczności posiadania biura, o tyle już teraz wiadomo, że zmieni się jego funkcja. Co za tym idzie, na znaczeniu zyskają przestrzenie do współpracy, z „hot-deskami”, a te w tradycyjnym wydaniu, przeznaczone do pracy stacjonarnej będą się musiały przemodelować. – zauważa Aleksandra Markiewicz.

Podkreśla jednocześnie, że analizy środowiska pracy może być długim procesem. Dlatego również po stronie najemców cały czas widać powściągliwość w zakresie zmiany biur czy ekspansji.

Wolumen transakcji najmu w Krakowie w 2021 roku wyniósł blisko 156.000 m2 i był to najwyższy wynik odnotowany w miastach regionalnych. Popyt w minionym roku utrzymał się na porównywalnym poziomie do wolumenu z 2020 roku.

Warto zaznaczyć, że nadal jest to zdecydowanie niższy poziom niż przed pandemią COVID-19, kiedy w 2019 roku, wynajęto niemal 270.000 m2. Większość umów zawartych w 2021 roku stanowiły nowe umowy (ponad 92.000 m2, z czego umowy pre-let 26%). Renegocjacje wyniosły 34% całkowitego popytu zaś ekspansje 6%.

Coraz więcej pustych biur w Krakowie

Wstrzymywane decyzje najemców przekładają się również na wzrost współczynnika pustostanów, który obecnie w Krakowie wynosi 16,1% (wzrost o 0,9 pp. kw/kw oraz 2,1 pp. r/r). Spośród największych miast w Polsce, Kraków pod tym kątem plasuje się na drugim miejscu, po Wrocławiu w którym współczynnik pustostanów wynosi 16,7%.

Czynsze wywoławcze w Krakowie na koniec 2021 roku wahały się od 10,50 EUR do 17,00 EUR za m2 miesięcznie i mimo słabszej koniunktury w sektorze biurowym utrzymywały się na stabilnym poziomie.

- Wysoka dostępność powierzchni biurowej oraz popyt nierównoważący nowej podaży mogą zachęcać najemców do podejmowania renegocjacji stawek czynszu i pakietów zachęt. Właściciele biurowców chcąc przekonać najemców do swojego produktu i tym samym ich relokacji oferują potencjalnym klientom coraz bardziej konkurencyjne i elastyczne warunki najmu, które są połączone z równie atrakcyjnymi zachętami finansowymi. Tak zwane wakacje czynszowe przy 5- letniej umowie najmu w nowych budynkach zaczynamy negocjować już od 5 miesięcy, czyli 1 miesiąca na rok najmu. – ocenia Aleksandra Markiewicz.

Jednocześnie zwraca uwagę, że rosną również koszty po stronie deweloperów.

- Wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy, a także wzrost kosztów obsługi kredytów mogą ograniczyć możliwości negocjacyjne właścicieli, zwłaszcza w nowych budynkach. – podsumowuje Aleksandra Markiewicz.