Lekcje i niespodzianki 2021 roku na rynku nieruchomości komercyjnych w obszarze fit-outu

Biura na nowo

Miniony 2021 rok przyniósł lekki powiew optymizmu w kontekście powrotu pracowników do biur, a pracodawcy skupili się na poszukiwaniu optymalnych rozwiązań w kontekście modelu pracy.

- Pracodawcy zrozumieli trwały charakter transformacji w naszym życiu wywołanych pandemią, jednocześnie wiedzą już, że biura są potrzebne, a praca zdalna na dłuższą metę też nie jest idealnym rozwiązaniem. Otrzymujemy zapytania związane z wprowadzaniem takich zmian, które zapewnią pracownikom większy komfort i bezpieczeństwo pracy – zauważa Paweł Brodzik, dyrektor zarządzający Tétris, Hub Lead – CEE & Germany

Podkreśla, że w 2021 roku przyśpieszyła rewolucja w projektowaniu biur.

- Siedziba firmy ma wspierać budowanie relacji i kreatywną pracę zespołową. W spaceplanach uwzględniamy teraz potrzeby osób pracujących stacjonarnie, hybrydowo, a także zdalnie. Pojawia się więcej rozwiązań i stref dopasowanych do różnych typów pracy jak np. pokoje pracy w ciszy, budki telefoniczne, niewielkie sale do spotkań, miejsca chill-outu, pracy kreatywnej i projektowej – dodaje Paweł Brodzik.

Ponadto, jak zaznacza dyrektor zarządzający w Tétris, wciąż rośnie znaczenie obszaru PropTech, czyli nowych technologii, które mają usprawnić codzienne i przyszłe funkcjonowanie biura.

- Mam tu na myśli np. aplikacje i systemy budynkowe do rezerwowania hot desków, sal konferencyjnych czy miejsc parkingowych. Projektujemy już także wirtualne recepcje, z kontrolą dostępu, w których to gość zgłasza swoje przybycie poprzez tablet, a informacja ta przekazywana jest zdalnie odpowiedniej osobie – podkreśla Paweł Brodzik.

Deweloperzy znacznie zwolnili z budowaniem nowych biur

Jednocześnie w Warszawie znacznie spadła aktywność deweloperów, co jest wynikiem różnych czynników – od stopniowego nasycania rynku, aż po większą ostrożność w rozpoczynaniu nowych projektów w wyniku pandemii.

Dane firmy doradczej JLL pokazują, że w Warszawie na koniec III kw. 2021 roku w budowie pozostawało ok. 330 tys. mkw. powierzchni biurowej – najmniej od dekady. Dla porównania w ostatnich latach liczba ta oscylowała między 700 a 800 tys. mkw. biur w budowie. Inaczej wygląda sytuacja na największych rynkach regionalnych, gdzie w trakcie realizacji jest w sumie ok. 770 tys. mkw.

- Większość projektów jakie realizowaliśmy w ubiegłym roku znajdowała się na rynku wrocławskim, krakowskim czy trójmiejskim. To skłoniło nas do dalszego rozwijania zespołów w tych regionach. Niektóre komórki istniały już wcześniej, ale obecnie wzmocniliśmy je lub zbudowaliśmy kolejne od podstaw. Takie działanie pozwala nam na utrzymanie wysokiej jakości obsługi, do jakiej przyzwyczajeni są nasi klienci, a także poszerzanie naszej oferty – podsumowuje Rajmund Węgrzynek, dyrektor zarządzający Tétris w Polsce i CEE

Logistyka w komercji = gimnastyka

Problemy z łańcuchami dostaw dotykają różnych branż i obszarów działalności firm. Perturbacje mające swój początek jeszcze w 2020 roku, związane ze sprowadzaniem towarów z rynków zagranicznych na czas, w efekcie w minionym roku postawiły przed branżą budowlaną wiele nowych wyzwań. Ceny materiałów zmieniały się niezwykle dynamicznie, podobnie jak ich dostępność. Wszystko wskazuje na to, że w 2022 roku sytuacja się nie poprawi. Dlatego jeszcze bardziej niż kiedyś, dziś liczą się zbudowane relacje, zaufanie, sprawdzeni dostawcy i podwykonawcy.

- Obecne czasy kojarzą się nam z dużą niepewnością. Wyceny, które otrzymujemy od naszych poddostawców potrafią się zmieniać w ciągu kilku tygodni, a nawet dni. Szybko też tracą na aktualności. Wyzwania te dotyczą całej branży budowlano-wykończeniowej – podkreśla Rajmund Węgrzynek.

Dodaje, że taka sytuacja wymaga zupełnie nowego podejścia do planowania poszczególnych etapów realizacji projektu, a decyzje muszą zapadać o wiele szybciej.

- Polegamy na naszych stałych dostawcach, z którymi mamy już wypracowany model współpracy. Negocjacje ułatwia nam również skala naszych działań i liczba prowadzonych jednocześnie projektów – ocenia Węgrzynek.

Private Rental Sector na fali wznoszącej

Jeszcze do niedawna nie podejrzewaliśmy, że rynek najmu instytucjonalnego znajdzie w Polsce swoje miejsce. Byliśmy przekonani, że Polacy wolą mieszkać „na swoim”, spłacać kredyt, bo to zapewnia im stabilizację.

Jednak jeszcze przed pandemią można było zaobserwować początki rozwoju sektora Private Rental Sector, czyli w skrócie PRS. Okazało się, że młodzi ludzie wybierają wynajem, bo chcą czuć się wolni i niekoniecznie związani z kredytem na kolejne 30 lat. Ostatnie dwa lata jeszcze bardziej pokazały w jak niepewnych czasach żyjemy – również pod kątem finansowym i zawodowym. Rosnące stopy procentowe, inflacja oraz koszty przyczynią się do tego, że coraz więcej osób będzie decydowało się na wynajem.

- Co istotne także eksperci finansowi postrzegają ten segment jako bardzo bezpieczny, z dużym potencjałem. Nieruchomości mieszkaniowe coraz częściej są rozważane przez liczących się inwestorów instytucjonalnych – ocenia Paweł Brodzik.

W III kw. 2021 roku liczba mieszkań w segmencie PRS w Polsce wynosiła ok. 5,5 - 6,5 tys. lokali. Zakontraktowanych lub będących w budowie było ok. 25 tys.

- Wyciągnęliśmy więc lekcję ze sceptycznego podejścia i już nie zakładamy z góry, że trendy z zachodu się u nas, czy na innym rynku Europy Środkowo-Wschodniej, nie zadomowią. Bogatsi o to doświadczenie odważniej działamy w Rumunii czy na Węgrzech, które mają duży potencjał dla rozwoju sektora PRS. Na razie najem instytucjonalny stawia tam pierwsze kroki, a lokalni przedsiębiorcy jeszcze nie widzą w nim potencjału. Jednak śmiało mogę powiedzieć, że będą to kraje, w których PRS zrobi karierę – podkreśla Brodzik.

Dla deweloperów jest to wciąż raczkujący segment rynku, który zasadniczo różni się od standardowych inwestycji realizowanych z myślą o klientach indywidualnych. Więcej jest, niż w przypadku tradycyjnej mieszkaniówki, procesów do zaplanowania, większa jest liczba podwykonawców, inna specyfika produktu końcowego – to wymaga wypracowania innych metod zarządzania projektem.

- W prowadzeniu projektów fit-out w inwestycjach na wynajem bardzo przydają się nasze doświadczenia z realizacji dużych obiektów hotelowych. Dobrze wiemy, jakie materiały są nie tylko estetyczne, ale przede wszystkim trwałe - podkreśla Rajmund Węgrzynek

Dodaje, że skala tego typu obiektów, przy kilkudziesięciu mieszkaniach wymaga także posiadania sieci zaufanych podwykonawców, dostawców i producentów, którzy są w stanie zapewnić wymagane ilości materiałów w planowanym terminie.

- Na koncie mamy już realizacje zarówno z segmentu premium, np. apartamenty Złota 44 czy Cosmopolitan, jak i te kierowane do klasy średniej – przygotowywane dla firm takich jak: RealCo, Aurec czy Dom Development – podsumowuje Rajmund Węgrzynek.

Dokąd zmierza rynek nieruchomości komercyjnych? – potencjał 2022 roku

Zarówno wpływy pandemii, czyli m.in. mniejsza podaż nowych inwestycji, jak i coraz silniejsza potrzeba wdrażania w sektorze nieruchomości komercyjnych zrównoważonego rozwoju, wywołana także zmieniającymi się regulacjami, przyczyniają się do rosnącej liczby projektów związanych z modernizacją i przebudową budynków. Jedne dotyczą tych stosunkowo młodych, wybudowanych w ciągu ostatnich dekad. Inne z kolei obejmują te zabytkowe, którym przywracany jest dawny blask, a jednocześnie otrzymują one nowe funkcje – biurowe, hotelowe, handlowe etc.

W ostatnich latach wzrosła liczba projektów modernizacyjnych. W najbliższych latach na popularności wzrośnie

- Spodziewamy się, że liczba fit-outów, także w formule Design x Build, w istniejących inwestycjach będzie nadal rosła. Zarządcy i właściciele czy to nieruchomości z branży biurowej, retail, czy hotelowych chcą podążać za trendami i konkurować z nowymi obiektami – prognozuje Rajmund Węgrzynek.

Ważny jest także aspekt dekarbonizacji i zrównoważonego budownictwa.

. W centrach handlowych część przestrzeni przeobrażanych jest w biura czy strefy rekreacyjno-rozrywkowe.

- Niezwykle interesującym i rozwojowym trendem są też kompleksy wielofunkcyjne powstające z wykorzystaniem zabytkowej tkanki budynków. Mogą oferować bazę handlowo-usługową, mieszkalną, hotelową, biurową, jak i rozrywkową. Organizują różnego typu festiwale, wystawy i eventy rodzinne. Taka strategia realizowana jest m.in. w Centrum Praskim Koneser, Elektrowni Powiśle, Hali Koszyki czy Browarach Warszawskich – ocenia Węgrzynek.

Poza zmianami wynikającymi z estetyki, potrzeby wdrożenia zmian technologicznych czy funkcjonalnych, spora część starszych nieruchomości będzie przebudowywana pod kątem nowych norm ekologicznych.

- Od 2023 roku zgodnie z nowymi regulacjami dotyczącymi dekarbonizacji firmy będą raportować o ESG. Poza tym w świecie biznesu zrównoważony rozwój przestaje być już czymś wyjątkowym, a zaczyna być postrzegany jako obowiązkowy element DNA firmy – przypomina Brodzik.  

Podkreśla, że w efekcie nie chodzi tylko o to, by siedziby firm znajdowały się w certyfikowanych biurowcach, ale by odpowiadać na potrzeby użytkowników, którzy oczekują by wszystko co jest obecnie tworzone w świecie nieruchomości konsekwentnie brało pod uwagę zrównoważone środowisko.

- Te wszystkie czynniki będą miały wpływ na decyzje zarządców budynków dotyczące kolejnych modernizacji – dodaje dyrektor zarządzający Tétris.

2022 rok z pewnością będzie kolejnym, trudnym do przewidzenia czasem. Niemniej warto podkreślić, że rynek nieruchomości komercyjnych ma w sobie duży potencjał, właśnie dzięki zmianom jakich doświadczał i doświadcza. Jego ewolucja, której byliśmy świadkami w 2021 roku będzie trwała, a uczestnicy rynku muszą się do niej dostosować i wyciągnąć z niej jak najwięcej korzyści, zarówno dla siebie jak i otaczających społeczności.