REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Inwestujesz w apartamenty hotelowe? 10 kwestii, na które warto zwrócić uwagę

Adam Białas
Ekspert rynku budowlanego i nieruchomości, manager BIALAS Consulting & Solutions, dziennikarz biznesowy
Inwestujesz w apartamenty hotelowe? 10 kwestii, na które warto zwrócić uwagę
Inwestujesz w apartamenty hotelowe? 10 kwestii, na które warto zwrócić uwagę

REKLAMA

REKLAMA

Branża hotelarska w Polsce może cieszyć się powrotem do dobrej formy, rośnie liczba gości i organizowanych imprez. Na znaczeniu rośnie też rynek condo i aparthoteli. Inwestycja w apartamenty hotelowe, którymi zarządza wiarygodny i solidny partner, może być bardzo korzystną formą ulokowania kapitału. Jest jednak jeden kluczowy warunek — musimy to zrobić z głową, solidnie sprawdzając rzetelność ofert i stojących za nimi firm.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne. Rosnąca popularność condo i aparthoteli

REKLAMA

Wciąż jedyną dostępną możliwością inwestowania dla zwykłego Kowalskiego w nieruchomości komercyjne pozostają, zarabiające na turystyce oraz podróżach służbowych — apart i condohotele. Jak obliczył GUS w samym pierwszym kwartale 2022 r. z turystycznych obiektów noclegowych, skorzystało 5,9 mln turystów, którym udzielono 15,5 mln noclegów. W porównaniu z analogicznym okresem ub.r. liczba turystów przebywających w obiektach noclegowych zwiększyła się o ponad 280 proc., natomiast liczba udzielonych im noclegów o 292 proc. Natomiast jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, w całym pierwszym półroczu 2022 r. polskie obiekty noclegowe obsłużyły 14,7 mln turystów. Nic więc dziwnego, że pomimo głosów sceptyków, nadal sporym zainteresowaniem cieszy się zakup apartamentów hotelowych w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych.

O tym, że nieruchomości są jednym z najpopularniejszych sposobów na bezpieczne ulokowanie swoich finansów, nikogo nie trzeba przekonywać. Z raportu "Postawy Polaków wobec finansów 2022", przeprowadzonego na zlecenie fundacji Think! i Fundacji Citi Handlowy, wynika, że aż 11 proc. rodaków deklaruje, że swoje oszczędności inwestuje właśnie w nieruchomości. Niestety zarabianie poprzez dość powszechny zakup mieszkania pod wynajem, szczególnie w małej skali, niesie za sobą sporo kosztów i kłopotów operacyjnych. Coraz mocniej wiąże się również z konkurowaniem z wielkimi międzynarodowymi firmami oferującymi PRS-y, czyli profesjonalnie zorganizowany najem instytucjonalny na dużą skalę.

REKLAMA

Stąd w ostatniej dekadzie rosnącą popularnością cieszy się rynek condo i aparthoteli. Inwestując w tych modelach, nie potrzebujemy dużego zaangażowania, ponieważ to operator obiektu zajmuje się zarządzaniem nieruchomością oraz wynajmem. Niejako "bezobsługowo" dzielimy się ustalonymi zyskami z wynajmowania, a często też usług dodatkowych oferowanych przez większe obiekty — cały czas będąc właścicielami zakupionego bez 23 proc. podatku VAT lokalu, którego wartość rynkowa również wzrasta.

Aparthotel i condohotel - co to jest? Czym różnią się condohotel i aparthotel?

Pojęcia condohotel oraz aparthotel często bywają używane zamiennie, a różnice pomiędzy nimi są w rzeczywistości nieznaczne, zwłaszcza z punktu widzenia przyszłego najemcy lokalu.
Na condohotel zwykle składają się pojedyncze lokale o charakterze pokoi hotelowych, najczęściej pozbawione aneksu kuchennego.
Natomiast aparthotel oferuje gościom apartamenty mieszkalne z oddzielną sypialnią oraz aneksem kuchennym.

Inwestowanie w aparthotel i condohotel. Na co zwracać uwagę?

REKLAMA

Firmy kuszą nie zawsze uczciwie, a lokując pochopnie kapitał, ryzykujemy jego utratę. W polskim prawie brakuje nawet oficjalnej definicji apart i condohoteli, która przez lata przechodziła modyfikacje. Obecnie pod tymi pojęciami znajdują się mocno zróżnicowane produkty inwestycyjne. Dla przykładu jeden z czołowych graczy na rynku hotelarskim w Polsce stworzył nawet swój własny produkt — nazwany Systemem Arche, który ma odróżnić jego doświadczenie, zabezpieczenia i znacznie szerszą propozycję ofertą.

W miarę jak ostatnich latach inwestowanie w apart i condohotele zyskuje na popularności, rynek coraz bardziej sygnalizuje potrzebę wprowadzenia odpowiednich zabezpieczeń prawnych, które z jednej strony będą chronić inwestorów, a z drugiej wyeliminują "czarne owce", które negatywnie wpływają na postrzeganie całego sektora. Choć obowiązek informacyjny gwarantują nam już obecne przepisy prawa, to różnie z tym bywa.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Od lat UOKiK apeluje, aby zanim zainwestujemy w condo czy aparthotel, bardzo wnikliwie zapoznać się z warunkami ofert, jak i być świadomym ryzyka. Kilka lat temu ruszyła, kampania informacyjna pt. "Nie dajmy się oczarować". Podstawą decyzji powinny być rzetelne i prawdziwe informacje o inwestycji. Z fikcyjnymi obietnicami gwarantowanych zysków walczyła też Komisja Nadzoru Finansowego.

W praktyce jednak często nie informuje się klientów o ryzyku inwestycji i przychodów, o tym, jak jest finansowana budowa, za to podkreśla się tylko jej bezpieczeństwo. Niestety wielu kupujących wcale też nie pyta o te ważne kwestie. Często za nośną reklamą i wielkimi międzynarodowymi markami franczyzowymi oraz promującymi celebrytami, stoją małe spółki celowe, bez kapitału i niezbędnego doświadczenia. Klienci, którzy zainwestują w takie projekty, mogą zostać na lodzie. Niestety wciąż wielu z inwestorów w ogóle nie ma świadomości zagrożeń płynących ze strony nierzetelnych firm.

10 kluczowych elementów weryfikacji ofert aparthoteli i condohoteli, które warto przeanalizować przed zakupem

1) Nie wahaj się pytać. Jeśli czegoś nie rozumiesz, zasięgnij niezależnej porady specjalisty. Daj sobie czas do namysłu, dokładnie wszystko policz i przeczytaj umowę, zanim ją podpiszesz. Zweryfikuj, czy udzielone odpowiedzi są zgodne ze stanem faktycznym. Bardzo ważne jest ustalenie typu zarządu. To wspólnoty właścicieli powinny decydować o najważniejszych rzeczach np. potrzebach wymiany urządzeń, czy kosztach remontów. O ile, nie otrzymasz tego prawa, nie będziesz miał na nie realnego wpływu. Zapytaj też, czy na przyszłe zyski, będzie pracować jedynie zakupiony lokal, a może też inne usługi jak np. SPA, gastronomia, czy sale konferencyjne.

2) Sprawdź reputację firmy, kto za nią stoi, czy zrealizowała inne inwestycje, jakie posiada doświadczenie, czy wypłaciła zobowiązania umów w czasie pandemii? Bardzo często o popularności danej inwestycji i jej końcowym sukcesie decyduje przede wszystkim profesjonalizm, rzetelność, znajomość rynku i doświadczenie. Nikt nie chce brać udziału w eksperymentach. Wiele osób najpierw szuka informacji, ocen i opinii w internecie. Jeśli to możliwe, przeanalizuj raportowanie firmy i jej wyniki z ostatniego okresu. Możemy też skorzystać z wiedzy w kilku źródłach weryfikacji kontrahentów jak np. Centralna Ewidencja Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), Krajowy Rejestr Sądowy (KRS), Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie, czy w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor. Kto i jak zajmie się procesem współpracy? Czy będzie to rozwiązanie kompleksowe, a może do każdego etapu np. budowania obiektu, wyposażania, czy zarządzania — oddzielna spółka celowa; wymagająca podpisania kolejnych umów?

3) Zbadaj potencjał lokalizacji. O atrakcyjności obiektu w pierwszej kolejności decyduje jego lokalizacja, ale nawet pozornie nieatrakcyjne, peryferyjne położenie może stać się z inwestycyjnego punktu widzenia strzałem w dziesiątkę, pod warunkiem że w następnych latach będzie zyskiwać na uroku. Warto sprawdzić, czy w okolicy jest planowana budowa innych obiektów, a może inwestycja, która spowoduje wzmożony ruch. Czy i jakie posiada walory historyczne, które mocniej przyciągają gości, jaki ma potencjał do organizacji imprez firmowych, czy wesel i przez ile miesięcy w roku posiada wysoki potencjał turystyczny? Condohotele dysponujące sensownie zaprojektowanymi SPA z basenami, dobrą gastronomią, czy centrami konferencyjnymi, są w stanie pozyskać dużo więcej gości i to przez cały rok — kreując znaczące wielofunkcyjne inwestycje miastotwórcze będące celem turystycznym samym w sobie.

4) Istotne jest zweryfikowanie finansowania dla całej inwestycji. Czy deweloper — szczególnie ten na etapie przygotowania budowy lub jej planowania, będzie w stanie samodzielnie ukończyć projekt, czyli gdyby nie sprzedał wymaganej liczby lokali, to i tak hotel będzie funkcjonował? Wiele z inwestycji w modelu condo jest finansowane z wpłat klientów i jeśli nie pozyskają one całości finansowania, nie powstaną, a klienci, zostaną z niczym.

5) Jeśli inwestycja znajduje się dopiero w fazie projektów, warto również zweryfikować status prawny działki, na której ma powstać. Przydatne może być uzyskanie aktualnego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Zapytaj też o status prawny decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego w niej projektu budowlanego. O ile, istnieje dla danego obszaru — można też sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zdarzało się, że grunty rolne były reklamowane, jako nieruchomości inwestycyjne, a sprzedający zapewniał nabywców o gwarantowanej możliwości ich przekształcenia w działki budowlane, co w rzeczywistości jest niezwykle skomplikowanym, kosztownym i długotrwałym procesem.

6) Przedmiot inwestycji. Zweryfikuj, co kupujesz — lokal, apartament hotelowy, pomieszczenie mieszkalne, czy udział? Czy posiada on swoją księgę wieczystą lub, czy po zakończeniu budowy inwestycji nastąpi wydzielenie lokalu mieszkalnego i utworzenie osobnej KW dla każdego konkretnego lokalu? Zapytaj o realizowane udogodnienia towarzyszące inwestycji. Uboga infrastruktura hotelowa wcale nie musi oznaczać niższych opłat związanych z zarządzaniem. Często małe, butikowe lub średniej wielkości aparthotele, lub condohotele mogą mieć wysokie opłaty, przy czym nie posiadając bogatej infrastruktury, nie przyciągną gości dodatkowymi atrakcjami.

7) Operator i zarządzanie nieruchomością. Pamiętaj, że kluczowe znaczenie w dostarczaniu dobrych wyników finansowych, ma doświadczenie operatora, zarządzającego obiektem. Zweryfikuj więc jego kompetencje, sprawdź, jak wyglądać będzie raportowanie i w jakich okresach otrzymasz te informacje. Konieczne jest też bardzo dokładne sprawdzenie podpisywanej umowy, także pod kątem ewentualnej możliwości zmiany operatora w przypadku nieefektywnego lub wadliwego zarządzania obiektem. Na jaki czas zawierana jest umowa, czy można ją przedłużyć i czy zysk operatora ogranicza się tylko do czasu jej trwania? To również znacząco wpłynie na wartość ewentualną odsprzedażą inwestycji w przyszłości. Jak będziesz mógł sprawdzić ponoszone koszty np. opłat, za wodę, czy prąd?

8) Zyski i częstotliwość wypłat. Sprawdź deklarowaną w skali roku stopę zwrotu oraz w jakich transzach będzie wypłacana. Licząc zysk z tego typu inwestycji, trzeba uwzględnić koszty zarządzania, utrzymania, remontów, ew. zagraniczne licencje np. z tytułu marki hotelowej, ubezpieczenia oraz kwestie podatkowe. Dokładnie zweryfikuj wartości apartamentu — np. czy chodzi o stan deweloperski, czy gotowy z wyposażeniem i garażem oraz przy jakich założeniach tzw. obłożenia prognozowano oferowaną rentowność, brutto, czy netto? Sprawdź również, czy zyski będziesz otrzymywał, co miesiąc czy może kwartalnie. Ważne są też programy lojalnościowe i inne benefity. Zapytaj więc, co dodatkowo oferują, kto i jak często może z tego korzystać np. czy możesz również mieszkać w innych hotelach danej sieci i na jakich zasadach?

9) Zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zainwestowaniu swoich pieniędzy, sprawdź, wskaźnik zwrotu inwestycji tzw. ROI. Jeśli chcemy oszacować rentowność, możemy to zrobić w prosty sposób. Dane, jakich będziemy potrzebowali to przede wszystkim łączne koszty związane z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem, a także szacunkowy dochód w skali roku. Obliczenie dochodu netto z nieruchomości w skali roku, podzielonej przez jej wartość, pozwoli zobaczyć, która oferta jest najrentowniejsza. Dla przykładu może okazać się, że wybór lokalu za 12 tys. zł za m kw. jest lepszy od znacznie droższego z najwyższej półki premium. Jednak najważniejsze jest bazowanie na rzetelnych i faktycznych informacjach o możliwych przychodach i realnych kosztach. Pamiętaj, że prócz wypłacanego zysku, stale też wzrasta rynkowa wartość zakupionej nieruchomości, co dodatkowo chroni ją przed inflacją.

10) Wyjście z inwestycji. Apartament w apart i condohotelu można sprzedać podobnie jak mieszkanie. Jedyna różnica jest taka, że sprzedajemy go z podpisaną umową najmu. Jest to jednak dużą zaletą, ponieważ kolejnego nabywcę głównie będzie interesowało przejęcie praw i obowiązków dotychczasowego właściciela oraz korzyści z długoterminowego bezobsługowego najmu, który generuje stały dochód. Zapytaj dewelopera o sposoby wyjścia z inwestycji. Być może w warunkach umowy jest zapis o pierwszeństwie odkupu twojej inwestycji? Jak będzie wyglądać taki proces? Dokonaj oceny możliwości potencjalnej sprzedaży lub przeniesienia własności, już w momencie analizy jej zakupu.

Inwestowanie w aparthotele i condohotele. Pandemia zweryfikowała rynkowe obietnice

Co zrozumiałe pandemia COVID-19 i kolejne lockdowny spowodowały obniżenie przewidywanych stóp zwrotu. Okres ten był swoistym egzaminem i testem, który pokazał, ile w praktyce warte są obietnice deweloperów i operatorów. Jak zbadali eksperci portalu InwestycjewKurortach.pl, w przypadku 52,4 proc. lokali, czyli 4263 jednostek rozumianych jako pokój lub apartament w obiekcie hotelowym, nastąpiły problemy z wypłatami zysków. Jednak w finale większość firm pomimo kryzysu wypłaciła ustalone zobowiązania lub zrobiła to z opóźnieniami i po renegocjacji umów. Na szczęście w tym roku rynek turystyczny oraz podróży służbowych wydaje się dość szybko i dynamicznie powracać do dobrej formy.

Jak wynika z raportu "Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2022", przygotowanego przez Emmerson Evaluation, w Polsce funkcjonuje obecnie ponad 35 tys. aktywnych apartamentów condohotelowych, a w trakcie budowy jest kolejne 5 tys. Z kolei portal RynekPierwotny.pl doliczył się w aktualnych ofertach sprzedaży ponad 2,8 tys. apartamentów wakacyjnych znajdujących się w 60 różnych inwestycjach. Wojna w Ukrainie przełożyła się także na obiekty condohotelowe, osłabło zainteresowanie wschodnim regionem Polski. Jednak głównym powodem obecnego spowolnienia sprzedaży w tym segmencie jest — podobnie jak w mieszkaniówce, chwilowy spadek popytu, związany z rosnącymi stopami procentowymi, które ograniczają zdolność kredytową osób zainteresowanych zakupem lokalu na kredyt, a także inne oferowane na rynku formy lokowania oszczędności.
Pomimo tych czynników nowe obiekty nadal znajdują wielu nabywców.

Czas pokazał, że same ostrzeżenia to za mało, bo kwestia apart i condohoteli nie jest odpowiednio uregulowana i zabezpieczona prawne. Zapewne należałoby doprowadzić do tego, żeby wszyscy deweloperzy grali uczciwie według tych samych standardów, które wyeliminują możliwości powstania piramid finansowych i innych patologii. Dopóki nie mamy zabezpieczeń choćby podobnych, jak te dla inwestycji deweloperskich z rynku mieszkaniowego, musimy zdać się na własną wiedzę i intuicję.
Warto też obserwować aktualne rekomendacje i komunikaty Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisji Nadzoru Finansowego. Sprawdzaj na bieżąco sytuację w mediach. W razie obaw zasięgnij rekomendacji lub porady ekspertów i prawników.

Autor: Adam Białasdziennikarz biznesowy, ekspert rynku nieruchomości i dyrektor BIALAS Consulting & Solutions

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    REKLAMA

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    Klimatyzacja w bloku

    Czy to już czas pomyśleć o klimatyzacji? Jak najbardziej. Czy mieszkańcy bloków również mogą skorzystać z dobrodziejstw tego urządzenia? Tak, ale pod pewnymi warunkami. 

    Budowa domu bez pozwolenia 2024: tylko o powierzchni do 70 mkw. czy większych, czy warto skorzystać z tej możliwości

    Umożliwiający budowę domów do 70 mkw. Powierzchni bez zezwolenia program Dom bez formalności działa już ponad dwa lata. Poprzedni rząd liczył, że ożywi on budownictwo jednorodzinne. W ubiegły roku na podobnych zasadach miało być możliwe budowanie domów większych, ale ostatecznie do zmiany prawa nie doszło.

    Kto decyduje się na budowę domu na zgłoszenie?

    Budowa domu na zgłoszenie. 2,8 tys. domów jednorodzinnych o powierzchni budowy nieprzekraczającej 70 m kw. powstanie w ramach programu "Dom bez formalności”. 

    REKLAMA

    Wakacje kredytowe 2024 - projekt ustawy ustala nowe warunki

    Wakacje kredytowe 2024 - ile kredytów obejmie nowa ustawa przedłużająca wakacje kredytowe? Jak zmieniają się warunki skorzystania z wakacji kredytowych? Ile razy będzie można wstrzymać opłacanie raty kredytowej i przez ile miesięcy?

    Czyste Powietrze. NFOŚiGW zaleca ostrożność przy kupnie pomp ciepła do czasu zmian w programie

    Po 13 czerwca 2024 r. dotacje z Funduszu będzie można otrzymać tylko do pomp będących na specjalnej liście. Ma ona gwarantować, że oferowane urządzenia są zgodne z deklarowanymi parametrami.

    REKLAMA