Na co zwrócić uwagę w umowie z deweloperem?

Jakie umowy zawiera się z deweloperem ?

Zazwyczaj kupując mieszkanie budowane przez dewelopera, zawieramy więcej niż jedną umowę. Niektóre z nich nie są nawet regulowane w kodeksie cywilnym czy innych ustawach.

Rodzaje umów sprzedaży Zobowiązująco-rozporządzające: sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży i jednocześnie przenosi własność. Zobowiązujące: sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności w określonym terminie. Rozporządzające: sprzedający przenosi własność (wykonując umowę zobowiązującą).

Z umów "deweloperskich” można wyliczyć:

1. rezerwacyjne

• nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym ani w żadnej innej ustawie;
• zobowiązuje do zawarcia którejś z pozostałych umów deweloperskich;
• stanowi też, że przyszły kupujący wniesie opłatę rezerwacyjną, która nie ma być ekwiwalentem jakiegokolwiek zobowiązania dewelopera, lecz jedynie stanowi rodzaj kaucji na zabezpieczenie;
• opłata rezerwacyjna najczęściej nie podlega zwrotowi, kiedy klient rezygnuje z zawarcia kolejnej umowy, mimo spełnienia przez dewelopera zapowiedzianych warunków i dotrzymania założonych terminów.

2. zobowiązujące

• deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz kupującego lub osoby przez niego wskazanej;
• kupujący zobowiązuje się do pokrycia kosztów budowy lokalu.

3. rozporządzające

• dopełniają umowy zobowiązujące (zawierane, gdy lokal został już wybudowany i stanowi odrębną własność).

4. przedwstępne

• deweloper oświadcza, że zawrze umowę sprzedaży nieruchomości w określonym terminie lub po spełnieniu określonego warunku.

5. zobowiązująco-rozporządzające będące dopełnieniem umów przedwstępnych (zawierane, gdy lokal został wybudowany i stanowi odrębną własność).

Jaka forma umowy przedwstępnej?

O ile pozostałe umowy (poza rezerwacyjną) wymagają aktu notarialnego dla zachowania swojej ważności, o tyle umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Jednak różnica w formie niesie ze sobą poważne konsekwencje.

Umowa w formie pisemnej: pozwala jedynie na dochodzenia strat, jakie ponieśliśmy, jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy (np. koszty zaliczek, dojazdów, pierwszych wpłat) lub kary umownej (por. dalszą część porady.)

Umowa w formie notarialnej: poza powyższymi roszczeniami pozwala domagać się od dewelopera zawarcia przyrzeczonej umowy przed sądem. Pozwala też wpisać nasze roszczenie do księgi wieczystej.

Umowa notarialna daje większą pewność – jeżeli developer postanowi zerwać umowę, żeby np. sprzedać mieszkanie komuś innemu (bo np. zaoferował wyższą cenę), możemy go zmusić do zawarcia umowy z nami.

Deweloperzy „straszą” wysokimi kosztami umowy notarialnej.

Jest to na ogół nieprawdziwe. Koszty umowy przedwstępnej i przyrzeczonej w sumie wynoszą tyle samo, co zawarcie jednej „pełnej umowy” – taksa notarialna ww. umów jest zmniejszona o połowę. Tak więc te same koszty ponieślibyśmy przy umowie przedwstępnej w formie pisemnej (przy zawarciu umowy przyrzeczonej).

Zobacz także: Jak sprawdzić dewelopera?

Oświadczenia dewelopera

Deweloper powinien zawrzeć w umowie oświadczenia o sytuacji swojej oraz stanie nieruchomości. W szczególności w umowie powinny znaleźć się zapewnienia o:

• nietoczącym się postępowaniu upadłościowym, np. deweloper oświadcza, że w stosunku do niego nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest stroną postępowania układowego ani nie został postawiony w stan likwidacji,

• braku zaległości podatkowych oraz ZUS,

• braku obciążeń hipoteki nieruchomości.

Deweloper oświadcza, że w dziale III (obciążenia) i w dziale IV (hipoteki) księgi wieczystej KW nr... prowadzonej dla nieruchomości określonej w par. ... niniejszej umowy nie ma żadnych wpisów.

---

 Obciążenie nieruchomości hipoteką z tytułu kredytu na inwestycję jest normalną praktyką i nie powinno budzić naszych większych obaw.

• o tytule prawnym do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste, dzierżawa).
  • deweloper powinien przedstawić na tę okoliczność odpowiednie dokumenty: odpis z Księgi Wieczystej, lub akt notarialny;

• o posiadaniu pozwolenia na budowę.

Określenie przedmiotu umowy

Działka

Lokalizacja budynku to nie tylko adres. Konieczne jest oznaczenie nieruchomości, na której powstanie. A może ona składać się z jednej lub wielu działek. Dlatego niezbędne jest podanie w umowie (np. przedwstępnej):

• numeru księgi wieczystej;
• numerów działek, na których ma być zlokalizowany budynek.

Deweloper oświadcza, że inwestycję realizuje na podstawie ostatecznej decyzji ... (np. Burmistrza Gminy Centrum Dużego Miasta z...(data) nr ..., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę.

Deweloper zobowiązuje się wybudować na działkach, które powstaną z podziału działki nr..., objętej księgą wieczystą KW nr... budynek opisany w ... (np. załączniku nr... do niniejszej umowy). W budynku tym będzie się znajdował lokal użytkowy (lokale użytkowe) opisany w par. ... niniejszej umowy.

Opis działki i plany

Jeżeli działki mają być wydzielone jako odrębna nieruchomość, to stosowne plany powinny być załącznikami do umowy.

Kontrakt powinien klarownie określać stan, do którego ma doprowadzić deweloper , z podaniem:

• terminu;
• sposobu uregulowania stanu prawnego;
• wykazu dokumentów, stanowiących podstawę zmian aktualnego stanu rzeczy.

Dla kupującego jest najlepiej, gdy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której będzie budował. Wówczas musi to być zaznaczone w umowie.

Ostateczne pozwolenie na budowę

Nie wolno zapominać, że konieczne jest pozwolenie na budowę. Dlatego deweloper nie tylko powinien zapewnić o tym, że posiada taką decyzję, lecz również udostępnić kontrahentowi jej treść wraz z klauzulą mówiącą o ostateczności pozwolenia.

Możliwe są też klauzule mówiące o przeniesieniu pozwoleń na budowę na podwykonawcę, przy czym deweloper zawsze powinien pokazywać kontrahentowi dokumenty, z których wynikają owe prawa. Nie wolno też zapominać, że zawieranie jakiejkolwiek umowy o przyszły lokal z przedsiębiorcą, który nie ma pozwolenia na budowę ani decyzji zatwierdzającej projekt budowlany, obarczone jest dużym ryzykiem i często lepiej jest poszukać innej firmy, która zakończyła już wszystkie formalności.

Opis budynku i lokalu

Do umowy powinien być dołączony szkic sytuacyjny, a na nim dokładnie oznaczony lokal w budynku.

Umowy zarówno o charakterze zobowiązującym, jak i rozporządzającym powinny jak najprecyzyjniej określać zarówno budynek, jak i lokal.

Należy szczegółowo regulować m.in.:

• standard techniczny;
• materiały, z jakich będzie wykonane i wykończone nasze mieszkanie (a także cały blok).

Jeśli powyższe kwestie nie znajdą się w umowie, możemy być narażeni na żądanie dopłat za dowolne urządzenia – nawet za wentylację czy ocieplenie. Natomiast użyte przez budujących materiały będą nie tyle dobre, co tanie. To samo dotyczy wykończenia. Jego parametry powinny być opisane precyzyjne, najlepiej z określeniem producentów. W przeciwnym razie może się okazać, że ustne zapewnienia o znakomitej jakości były tylko zabiegiem przyciągającym klienta, a ten, nie mając odpowiednich postanowień w umowie, nie będzie mógł zakwestionować użycia za relatywnie duże pieniądze tandetnych okien, drzwi czy pokrycia podłóg. Warto jest też zamieścić w umowie klauzulę pozwalającą kupującemu zmienić w określonych warunkach standard budynku czy lokalu.

Nabywca ma prawo – po uzgodnieniu z deweloperem i za zgodą autora projektu – zmienić standard lokalu, o ile będzie to zgodne z prawem budowlanym i normami technicznymi, a także nie naruszy praw osób trzecich (np. innych nabywców lokali w tym budynku).

Cena

Cena lokalu jest jedną z najważniejszych rzeczy do ustalenia. Ważna jest nie tylko jej wysokość, ale także niezmienność. Najkorzystniejsza dla kupującego jest stała cena za metr kwadratowy lokalu określona w złotych. Nie ma przeszkód przy jej stosowaniu w sytuacji, w której inflacja jest relatywnie niska. Przy wyższej, można w umowie zawrzeć odpowiednią „inflacyjną” klauzulę rewaloryzującą.

Deweloperzy przejawiają jednak skłonność do proponowania cen zmiennych, ponieważ rosną ceny nieruchomości i w ten sposób starają się zapewnić sobie możliwie najwyższy zysk. Warto jednak pamiętać, że zapisanie sposobu obliczania ceny tak, że musi ona rosnąć, nie zmobilizuje dewelopera do szybkiego zakończenia budowy i spowoduje, że trudno będzie przewidzieć ostateczny koszt lokalu.

Normalna jest jednak klauzula na wypadek zmiany stawki VAT obowiązującej przy kupnie nieruchomości. Deweloper słusznie chce się zabezpieczyć przed ewentualnym wzrostem stawki. Dla nas jest to o tyle istotne, że w przypadku jej obniżki automatycznie zmaleje cena.

Cena netto 1 mkw. powierzchni lokalu użytkowego określonego w par. ... niniejszej umowy wraz z udziałem w prawie własności (lub wieczystego użytkowania) gruntu oraz w nieruchomości wspólnej wynosi... zł (słownie... złotych). Do ceny tej należy doliczyć 22 proc. VAT.

Nie jest nieuczciwe (choć dla kupującego nie jest to najlepsza perspektywa) umieszczenie w umowie postanowienia, że cena lokalu wzrośnie w razie skoku cen robót budowlano-montażowych np. o co najmniej 2 proc.

KLAUZULA O WZROŚCIE CEN:
Jeśli wskaźnik GUS wzrostu cen robót budowlano-montażowych wzrośnie o ponad... (np. 2 lub 3 proc.) w stosunku do obowiązującego w chwili podpisywania umowy, to pozostałe do zapłacenia raty będą waloryzowane kwartalnie, zgodnie ze wskaźnikiem GUS dotyczącym kwartału, w którym nastąpi wpłata. W dacie podpisywania umowy wskaźnik ten wynosi...

 Nie podpisuj postanowienia mówiącego, że wszystkie, nawet zapłacone już raty, będą waloryzowane.

Dobrze jest również wynegocjować, że kupujący nie płaci całej należności (ostatniej raty) na kilka tygodni lub choćby dni przed podpisaniem aktu notarialnego, co deweloperzy dla swej wygody proponują często. Ważne jest też, by nie płacić wszystkiego, jeżeli lokal ma wady, które deweloper powinien niezwłocznie usunąć.

---

Płatności

Płatność nabywcy lokalu zazwyczaj jest rozłożona w czasie. Wynika to z uzależnienia dalszego finansowani dewelopera od konkretnych postępów w budowie i sporządzania sukcesywnych protokołów odbioru. Nie powinniśmy się zgadzać na wpłacenie całości kwoty na wstępnych etapach inwestycji – jeśli się nie powiedzie albo deweloper w międzyczasie popadnie w kłopoty finansowe, będziemy mieli problem z odzyskaniem całości pieniędzy. W systemie „ratalnym” możemy być mniej stratni.

KLAUZULE O WPŁACIE RAT

Ostatnia rata zostanie wpłacona w dniu przeniesienia własności lokalu określonego w par. ... niniejszej umowy, chyba że lokal będzie miał wady określone w protokole odbioru.

Warunkiem zapłaty kolejnych rat w wysokości i terminach ustalonych w harmonogramie jest wykonanie prac zgodnie z harmonogramem. Gdyby określony etap nie został zakończony w terminie, nabywca ma prawo powstrzymać się z dokonaniem wpłaty bez ponoszenia konsekwencji wynikających z opóźnienia.

Czego unikać?

• ponieważ strony przeważnie postanawiają, że zapłata za budowany lokal nastąpi w ratach, w terminach określonych w harmonogramie stanowiącym załącznik do umowy, warto pamiętać, że kwoty poszczególnych zaliczek nie powinny przekraczać wskazań zdrowego rozsądku. Nie powinno się więc płacić 15 proc. całej ceny lub więcej przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, ponieważ nie ma to żadnego uzasadnienia z wyjątkiem tego, że deweloper chce zarobić jak najszybciej jak najwięcej. Trzeba je też koniecznie powiązać z zakończeniem kolejnych etapów budowy;
• należy unikać ustalenia, zgodnie z którym deweloper rozlicza się na podstawie kosztorysu powykonawczego. Jest to bowiem najprostsza droga do zawyżania cen. Co gorsza, kupujący do końca nie wie, ile lokal będzie kosztował. Poza tym w ten sposób na niego przerzucane jest ryzyko gospodarcze związane z każdą podwyżką cen materiałów i usług budowlanych;
• nie bez znaczenia jest doprecyzowanie, czy wpłacane na początku kwoty stanowią zadatek czy zaliczkę. Otrzymany zadatek, w razie niewykonania umowy przez drugą stronę, można zatrzymać i odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu. Temu zaś, kto go dał, wolno w takiej sytuacji żądać kwoty dwukrotnie wyższej.

Termin

W umowie rezerwacyjnej można określić termin zakończenia budowy, wymieniając kwartał roku. W dalszych umowach powinno się jednak dokładniej określać tę chwilę, podobnie jak i termin rozpoczęcia budowy.

Termin rozpoczęcia ma to znaczenie, że pozwala kontrolować postęp prac i dotrzymywanie kolejnych terminów.

Deweloperzy najczęściej zobowiązują się do zakończenia budowy z upływem określonej liczby miesięcy od jej rozpoczęcia, dlatego można zdefiniować w umowie tę chwilę – zgodnie z prawem budowlanym – jako podjęcie prac przygotowawczych na terenie budowy i oznaczyć ów dzień przez upływ określonego czasu od uzyskania pozwolenia na budowę.

Strony powinny też zapisywać, w jakich warunkach terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy mogą zostać przesunięte.

KLAUZULA O PRZESUNIĘCIU TERMINU

W razie niesprzyjających warunków atmosferycznych, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, uniemożliwiających wykonywanie robót budowlanych zgodnie ze sztuką i w terminie określonym w harmonogramie stanowiącym załącznik do niniejszej umowy, zakończenie budowy może zostać stosownie przesunięte. Nie bardziej jednak niż o… (liczba tygodni lub miesięcy). O zmianie tej nabywca zostanie poinformowany w sposób określony w par. … niniejszej umowy.

W razie zaistnienia okoliczności wymienionych w par. … niniejszej umowy strony podpiszą aneks określający nowy termin zakończenia budowy oraz ewentualną zmianę ceny, jeśli będzie uzasadniona okolicznościami powodującymi opóźnienie.

Kary, odsetki

Jeśli nie zaistnieją nadzwyczajne okoliczności, a dewelopera jedynie zaskoczy zima, to za niedotrzymanie terminu oddania budynku (lokalu), kupującemu powinna należeć się kara umowna.

Toteż niektórzy deweloperzy godzą się na to, proponując (w projekcie umowy lub wzorcu przedstawianym do podpisu) kary kilkakrotnie niższe od odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie kolejnych rat przez kupującego. Co więcej, ograniczają je kwotowo.

Często umowy określają wysokość odszkodowania wyłącznie w wysokości kary umownej. Tymczasem warto wnieść o zapis, który pozwala na dochodzenie roszczeń w wyższej wysokości. (np. gdyby poniesione szkody przewyższały znacząco wartość kary).

KLAUZULA O PRAWIE DO ODSZKODOWANIA

Strony ustalają, że zastrzeżona kara nie wyłącza dochodzenia naprawienia szkody przez nabywcę na zasadach ogólnych. Zapłacona kara podlega zaliczeniu na poczet zasądzonego odszkodowania.

Odbiory częściowe

Jeżeli w umowie zostały przewidziane odbiory częściowe, wysokości kary umownej powinna być powiązana z wynagrodzeniem za przedmiot takiego właśnie odbioru częściowego, a nie z wynagrodzeniem za całość.

Podobnie odsetki – powinny być liczone od nieterminowo zapłaconej raty, a nie całej ceny.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedstępna z deweloperem?

Należy też ściśle określić rodzaje wad, które uprawniają do odmowy odbioru. Nabywca nie powinien jednak dopuścić do ograniczenia prawa potrącenia jego wierzytelności z tytułu kar umownych, z wierzytelnościami wykonawcy, z tytułu należnego wynagrodzenia. Nie wolno przy tym pod żadnym pozorem godzić się na całkowite wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie budowy, jak również za nienależytą jakość oddawanego budynku czy lokalu. Kary można ustanawiać na różnych etapach stosunków umownych, a więc także w umowie rezerwacyjnej.

Po to więc, by ten rodzaj kontraktu nabrał sensu również dla kupującego, można postanowić, że deweloper nie może bez wytłumaczenia się zacząć kontraktować w sprawie tego samego lokalu z kimś innym niż nabywca.

KLAUZULA O KARZE UMOWNEJ

Gdyby deweloper nie rozwiązawszy umowy łączącej go z nabywcą zawarł z inną osobą choćby umowę przedwstępną lub inną zobowiązująca do przeniesienia własności lokalu będącego przedmiotem niniejszej umowy, będzie musiał nie tylko zwrócić wraz z odsetkami ustawowymi wszystko, co otrzymał od nabywcy, lecz również zapłaci mu karę w wysokości ... złotych.

Różne kary

Nie jest niedopuszczalne różne ukształtowanie kar dla stron umowy. Jedna może być obarczona karą umowną, druga odsetkami za zwłokę. Ważne jest to, żeby wartość świadczeń była ukształtowana na tym samym poziomie.

Odstąpienie od umowy

Prawo odstąpienia pozwala jednej lub obu stronom w określonych sytuacjach, np. z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania czy nawet bez pojawienia się obiektywnych przesłanek, zakończyć łączącą je umowę. Zawarowanie prawa odstąpienia ma oczywiście sens w umowach zobowiązujących i przedwstępnej, a nie w umowach o charakterze rozporządzającym.

KLAUZULE O ODSTĄPIENIU OD UMOWY

1. Każda ze stron umowy może aż do zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności odstąpić od umowy płacąc drugiej odstępne w wysokości ... (np. 10 proc.) wartości lokalu stanowiącego przedmiot umowy.
2. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie zapłaci ... (np. trzech) kolejnych rat w wyznaczonym w niniejszej umowie terminie. - Nabywca może odstąpić od umowy, gdy deweloper pozostaje w zwłoce z przekazaniem lokalu przez ... (np. trzy miesiące) od daty określonej w par. ... niniejszej umowy.
3. Rezygnacja którejkolwiek ze stron z zawarcia umowy przedwstępnej w terminie siedmiu dni od daty zawarcia niniejszej umowy oznacza: w wypadku dewelopera obowiązek zwrotu nabywcy opłaty rezerwacyjnej wraz z odsetkami od dnia wpłaty, a w przypadku nabywcy - niemożność domagania się zwrotu wpłaty.

Przyznanie prawa do odstąpienia tylko jednej ze stron możliwe jest tylko w obrocie profesjonalnym.

W umowach z konsumentami niedopuszczalne jest postanowienie, że prawo odstąpienia przysługuje tylko przedsiębiorcy.

Prawo odstąpienia powinno być ograniczone terminem. Rozliczenia stron po odstąpieniu którejkolwiek z nich od umowy powinny zależeć od przyczyny tego stanu rzeczy, przy czym warto je dokładnie określić. Umieszczanie klauzul związanych z prawem odstąpienia można zacząć już od umowy rezerwacyjnej.

Uwagi ogólne

• zapoznaj się z klauzulami niedozwolonymi (odesłanie). Jeśli masz wrażenie, że któryś z zapisów umowy nadmienienie uprzywilejuje dewelopera, zgłoś się do Rzecznika Praw Konsumentów;
• DOKŁADNIE I NA SPOKOJNIE PRZECZYTAJ UMOWĘ – zabierz ją do domu przed podpisaniem;
• jeśli nie chcesz się dać naciągnąć skonsultuj się z prawnikiem lub rzecznikiem praw konsumenta;
• negocjuj umowę, masz do tego prawo;
• sprawdzaj cyklicznie informacje o developerze, zwróć uwagę, czy nie ma on problemów z płynnością finansową.