Jak zawrzeć dobrą umowę z pośrednikiem?

Stopień trudności: niski

Koszt: zmienny- w zależności od umowy, oraz wartości nieruchomości

Wymagane dokumenty: -

Krok 1: licencja.

Każdy profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien mieć licencję zawodową. Wydawana w formie dokumentu, powinna być nam okazana na pierwsze żądanie. Na niej pośrednik powinien być wymieniony z imienia i nazwiska, powinien tam również znaleźć się numer licencji. Nie podpisujmy, ani nie wpłacajmy żadnych pieniędzy osobom, które nie posiadają licencji, bądź budzi ona nasze wątpliwości.

Nawet jeżeli biuro do którego się udaliśmy jest jedynie filią lub oddziałem większego biura, czynności pośrednictwa powinien w nim dokonywać licencjonowany pośrednik.

Co prawda pośrednik może korzystać z pomocy innych osób do prowadzenia biura, jednak powinniśmy zwrócić uwagę na to czy nie podpisuje ona chociażby umowy w jego imieniu. Jeżeli pośrednik „nie jest obecny” umówmy się na inny termin.

Krok 2: rejestr.

Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast prowadzi rejestr pośredników w obrocie nieruchomościami. Wykaz ten znajduje się również na stronie ministerstwa infrastruktury. W nim możemy sprawdzić czy osoba przedstawiająca nam „licencję” rzeczywiście jest na liście.

Jeżeli, nie możemy skorzystać z bazy internetowej (może być nieaktualna, lub po prostu nie działać), zgłośmy się do urzędu – osobiście, lub telefonicznie.

Krok 3: ubezpieczenie.

Każdy pośrednik powinien posiadać ubezpieczenie OC, na wypadek szkody wywołanej swoją działalnością zawodową. Na naszą prośbę (żądanie) powinien przedstawić nam wysokość kwoty ubezpieczenia. Jeżeli zatrudnia osoby wspomagające go w działalności i działające pod jego nadzorem, powinien posiadać dodatkowe ubezpieczenie.

Krok 4: umowa.

Umowa musi koniecznie być zawarta w formie pisemnej, inaczej jest nieważna. Wszystkie uzgodnienia „ustne” np. zmieniające warunki umowy są nieważne. Następnie, umowa powinna zawierać m.in.

• Oznaczenie pośrednika, w szczególności jego dane osobowe, numer licencji, oraz wysokość ubezpieczenia
• Zakres świadczonych usług
• Cenę wykonywanych usług (wyrażaną zazwyczaj procentowo- od wartości znalezionej nieruchomości)- nie powinna przekraczać 3%
• Inne warunki: m.in. – odstąpienia, kar umownych, itp.

Co powinien wykonać w ramach umowy pośrednik :

• dokonać prezentacji mieszkania,
• sprawdzić stan prawny nieruchomości,
• wziąć udział w negocjacjach,
• przygotować umowę przedwstępną,
• wyliczyć wszelkie opłaty notarialne i sądowe,
• skompletować dokumenty niezbędne do przeniesienia własności,
• być obecny przy podpisywaniu aktu notarialnego i przekazywaniu mieszkania.

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie, powinniśmy starać się uregulować kwotę wynagrodzenia pośrednika liczoną od wysokości uzyskanego przez niego upustu, w stosunku do pierwotnej ceny zaoferowanej przez sprzedawcę. Inaczej w interesie pośrednika leży aby zaoferowana przez niego nieruchomość była jak najdroższa.

Krok 5: Czego pośrednikowi nie wolno

Pośrednik w stosunkach z konsumentami (czyli osobami nabywającymi w tym przypadku nieruchomość bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.) musi tak kształtować umowy, aby nie działać na ich szkodę. Wiąże się to z reżimem klauzul niedozwolonych (abuzywnych), które nie wiążą konsumentów.

Do tego rodzaju klauzul należą te, które nakładają na konsumenta rażąco wygórowane ( za takie uznano kary w wysokości 10% wartości) kary umowne w przypadku:

• rezygnacji przez klienta ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,
• dokonania transakcji z klientem nieskojarzonym przez pośrednika,
• dokonania transakcji z osobą bliską (współmałżonkiem, członkiem rodziny, współpracownikiem),
• dokonania transakcji po okresie obowiązywania umowy z klientem poleconym przez pośrednika.

Podobnie rzecz się ma z wygórowanymi odsetkami za zwłokę we wpłacie prowizji na rzecz pośrednika (sięgały np. 2% za każdy dzień zwłoki).

Zanim podpiszecie umowę, przestudiujcie ją uważnie- nawet w domu. Zwróćcie uwagę na wasze obowiązki, jeśli wydają wam się wygórowane, zgłoście się do Powiatowego rzecznika konsumentów, lub sprawdźcie rejestr klauzul niedozwolonych

Pośrednik nie ma prawa żądać zapłaty od osoby, z którą nie podpisał umowy! Jeśli więc reprezentował sprzedającego, a sugeruje wam jako kupującym, że należy mu się zapłata- odmówcie.

Krok 6: klauzula wyłączności.

Klauzula oznacza, że nie możemy podpisać umowy z innym pośrednikiem, ani próbować samemu sprzedać nieruchomości, lub kupić jej na własną rękę, bez wypłaty „odstępnego”. Należy się jej generalnie wystrzegać, choć może to okazać się trudne zważywszy na popularność tego rozwiązania.

Krok 7: Co robić z nieuczciwym pośrednikiem

Jeżeli wdamy się w konflikt z pośrednikiem, a jego żądania wydają nam się nieuczciwe, zgłośmy się do Powiatowego Rzecznika Konsumentów. Pracownicy biura powinni pomóc w rozwiązaniu problemu, przede wszystkim sprawdzą czy nasze wątpliwości są uzasadnione, oraz skierują się do pośrednika w celu wyjaśnienia sytuacji. Pomogą również w skierowaniu sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w celu uznania postanowień umownych za niedozwolone.

Uwagi:

• sprawdź czy pośrednik jest licencjonowany i ubezpieczony
• zwróć uwagę na zapisy umowy, które nakładają na ciebie duże i kosztowne obowiązki.
• Pamiętaj o Powiatowym Rzeczniku Konsumentów.
• sprawdź oferowaną nieruchomość