Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak sprawdzić dewelopera?

Adam Kret
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy dokładnie sprawdzić dewelopera.
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy dokładnie sprawdzić dewelopera.
inforCMS
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy dokładnie sprawdzić dewelopera. Nierzetelny deweloper może nie wywiązać się z inwestycji. Zanim cokolwiek podpiszesz, przeczytaj wzór umowy, którą przedstawia deweloper.

Koszt: 0 zł

Stopień trudność: niski/średni

Krok 1: działania wywiadowcze – Internet

Deweloper, którego wybraliśmy, może mieć mało chlubną przeszłość, może też działać nierzetelnie w innych inwestycjach. Jak to najłatwiej sprawdzić ? "Wygooglować" .Nie ograniczajmy się do oficjalnych stron, ale przede wszystkim przeszukujmy fora internetowe. Tam możemy trafić na ludzi poszkodowanych przez naszego dewelopera. Jeżeli znajdziemy dużo takich wpisów, powinniśmy poważnie przemyśleć nasz wybór.

Krok 2: sprawdzamy umowę

Zanim cokolwiek podpiszemy, czy tym bardziej zapłacimy, żądajmy udostępnienia wzoru umowy. Weźmy ją do domu i na spokojnie przyjrzyjmy się jej treści, zwłaszcza paragrafom dotyczącym:

  • naszej odpowiedzialności i wszystkiego co musimy zapłacić deweloperowi;
  • kar umownych (naszych i dewelopera);
  • odpowiedzialności dewelopera za nie wywiązanie się z umowy;
  • uprawnień dewelopera do jednostronnych zmian warunków umowy.

Deweloper nie może się w tym względzie zasłaniać tajemnicą handlową ani innymi trudnościami: musimy mieć możliwość zapoznania się z umową czy np. skonsultowania jej z prawnikiem.

Krok 3: sprawdzamy klauzulę

Umowę możemy „prześwietlić” w oparciu o art. 3853. kodeksu cywilnego, zawierającym przykładowe klauzule niedozwolone, są one jednak bardzo abstrakcyjne. Dużo bardziej konkretny jest wykaz klauzul publikowany na stronie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zobacz także: Rejestr klauzul_niedozwolonych

Przeglądajmy klauzulę, jeżeli mamy wrażenie, że nasze obowiązki są wygórowane lub z kolei uprawnienia dewelopera są zbyt rozwinięte (dotyczy to głównie nakładania przez niego kar i jednostronnego zmieniania warunków umowy: np. użytych materiałów).

Jeżeli się pojawiają, rezygnujmy, zmiana może być niemożliwa, a żeby je unieważnić, będziemy musieli zgłosić się do sądu.

Krok 4: Wypłacalność dewelopera

Bardzo często (zwłaszcza przy wysokiej cenie materiałów budowlanych) deweloperzy są w słabej kondycji finansowej. Przejawia się to często finansowaniem bieżących inwestycji pieniędzmi uzyskanymi na nowe budynki. Jak łatwo stwierdzić, ostatniego budynku może nie być za co wybudować, a każda, nawet chwilowa utrata płynności może wyrządzić duże szkody. Jak sprawdzić wypłacalność dewelopera? Udajmy się do Wydziału Sądu Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy.

Musi to być sąd, w którym zarejestrowana jest spółka. Jeśli nie możemy sami się tam udać, poprośmy znajomych.

 Numer KRS oraz wydział sądu powinien znajdować się w umowie oraz w każdej korespondencji (nawet mailowej) kierowanej przez dewelopera.

Tam poprośmy (rezerwując je telefonicznie dzień przed naszą wizytą) o akta rejestrowe naszego dewelopera. Znajdziemy w nich m.in. jego sprawozdania finansowe oraz adnotacje, czy np. komornik nie zajął udziałów/akcji lub czy nie toczy się postępowanie upadłościowe.

Nie sugerujmy się wysokością „kapitału zakładowego” spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Mimo że deklarowany może być wysoki, może okazać się iluzoryczny.

Możemy również skontaktować się z Krajowym Rejestrem Długów.

Sprawdźmy, czy wobec developera nie toczy się postępowanie upadłościowe.


Krok 5: prawa do nieruchomości

Deweloper musi dysponować prawem do nieruchomości . W zależności od tego, jakie to prawo, mogą pojawić się później problemy lub uciążliwości. W celu sprawdzenia własności udajmy się do sądu wieczysto-księgowego.

Tam, uzyskując wgląd w akta, możemy sprawdzić, czy deweloper w ogóle dysponuje prawem do nieruchomości, czy to własnością, czy użytkowaniem wieczystym. Czy posiada cała nieruchomość, czy tylko jej ułamek. Oraz, czy w sytuacji, kiedy nie jest właścicielem ani użytkownikiem, czy w księdze nie ma żadnych zastrzeżeń na jego rzecz. Numer księgi wieczystej nieruchomości powinien przedstawić nam deweloper.

Zobacz także: Jakie informacje z księgi wieczystej znajdziemy w sieci?

Hipoteka

Nieruchomość może być obciążona hipoteką. Kredyt hipoteczny jest bowiem podstawową formą pozyskiwania środków na budowę.

Zwróćmy jednak uwagę na to, czy w umowie developer zobowiąże się do spłacenia hipoteki przed przekazaniem mieszkania oraz czy w ogóle przyzna, że grunt jest obciążony. Pozwoli to zweryfikować rzetelność dewelopera.

Krok 6. Sprawdzamy samowolę

W trakcie rozmów sprawdźmy, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę. Jeśli nie, spróbujmy ustalić, czy został złożony wniosek. Jeśli tak, spróbujmy skontaktować się z urzędem gminy, może uzyskamy odpowiedź na jakim etapie jest wniosek (zależy to od dobrej woli urzędnika).

Krok 7: Sprawdzamy plan zagospodarowania

Na wszelki wypadek możemy również sprawdzić w urzędzie gminy plan zagospodarowania terenu (jeśli istnieje). Pozwoli nam to uniknąć kłopotliwego sąsiedztwa (jeżeli jednak wszystko jest zgodnie z planem, blok powinien stanąć w odpowiednim miejscu).

Uwagi:

- dewelopera można sprawdzić za darmo; wnikliwe badanie może jednak zabrać trochę czasu, zwłaszcza jeżeli deweloper zarejestrowany jest w innym mieście.

- nie zawsze wszystko uda nam się znaleźć w publicznych rejestrach

- zwróćmy uwagę na klauzule niedozwolone

Reklama
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Jak przygotować się do zmian 2023
Jak przygotować się do zmian 2023
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Rynek mieszkaniowy. Ile kosztują mieszkania w Polsce

    Cena jednego metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosi w Zakopanem prawie 19  tysięcy złotych. To najwyższe stawki w kraju. Wśród miast wojewódzkich pierwsze miejsce zajmuje Warszawa, gdzie jeden metr kosztuje średnio ponad 13,2 tysiąca. Najtaniej jest w Zielonej Górze, Bydgoszczy i Gorzowie Wielkopolskim. Tam kupujący płacą poniżej 7 tysięcy za metr.  

    Kto dziś kupuje mieszkania? Taniej nie będzie

    Jaki jest obecny profil nabywców nowych mieszkań? Jak dużo wśród kupujących jest inwestorów, a ile osób kupuje na potrzeby własne? Co jest największą motywacją do zakupu?

    Ile mieszkań kupują cudzoziemcy w Polsce?

    Cudzoziemcy kupili w Polsce 14359 mieszkań w 2022 roku wg danych MSWiA. W sumie lokale te miały aż 820 tysięcy m kw. To znaczy, że przeciętne mieszkanie kupione w 2022 roku przez cudzoziemca miało trochę ponad 57 m kw. 

    Opłata deszczowa będzie większym problemem?

    Krajowe media niedawno znów przypomniały sobie o opłacie deszczowej. Dlatego w ostatnim czasie pojawiły się nagłówki artykułów alarmujące, że wspomniana opłata w 2023 r. będzie „ściągana” z odsetkami i to za ostatnie pięć lat. Takie informacje nierzadko powodują konsternację u właścicieli większych działek. Wspomniane osoby mogą bowiem zastanawiać się, czy w ich przypadku opłata deszczowa znajduje zastosowanie. Inne ważne pytanie dotyczy tego, czy w ostatnim czasie przepisy odnośnie opłaty deszczowej uległy zmianie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili rozwiać wątpliwości osób prywatnych i przedsiębiorców dotyczące opłaty deszczowej. 

    Bezpieczny kredyt. Trzy banki zadeklarowały gotowość wprowadzenia tego produktu

    Trzy największe banki w Polsce zadeklarowały chęć i gotowość wprowadzenia do oferty rządowego programu „bezpieczny kredyt” – powiedział w poniedziałek 29 maja minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. 3 lipca wprowadzamy produkt w życie – dodał.

    Kalendarz biodynamiczny w ogrodzie. Czym jest? Czy ma naukowe podstawy, czy się sprawdza?

    Co to jest kalendarz biodynamiczny? Czy wykonywanie czynności w ogrodzie (np. siew, pielęgnacja roślin, nawożenie, podlewanie, zbiór i inne) zgodnie z kalendarzem biodynamicznym ma sens i podstawy naukowe?

    Lawenda w ogrodzie – uprawa, zastosowanie, odmiany. Roślina ozdobna, która leczy

    W każdym przydomowym ogrodzie powinno się znaleźć słoneczne miejsce na lawendę. Jeżeli zapewnimy jej właściwe warunki i poświęcimy jej trochę czasu - odwdzięczy się oszałamiającą wonią i uroczymi kwiatami, które można nawet … zjeść. Lawenda, to nie tylko roślina ozdobna – to także zioło stosowane w ziołolecznictwie.

    Jak pielęgnować trawnik? 4 pory roku na trawniku

    Jakie zabiegi pielęgnacyjne powinniśmy przeprowadzać na trawniku w poszczególnych porach roku? Kiedy i czym nawozić trawnik?

    Kompost i kompostownik w ogrodzie. Jak i z czego zrobić „czarne złoto ogrodników”?

    Czym jest kompost? Jak powstaje? Czy kompost i próchnica to to samo? Co można rzucać „na kompost” a czego nie? Jak długo trzeba czekać na własny kompost?

    Atrakcyjne warunki wykupu kilku tysięcy Mieszkań+

    Minister Buda i prezes PGR Paweł Borys przedstawili nową ofertę "dojścia do własności" albo zakupu mieszkań w ramach tzw. rynkowej części Mieszkania Plus.

    Mieszkania do wynajęcia. Unia walczy z najmem krótkookresowym „na czarno”

    Regulacje, które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy są przedmiotem prac Parlamentu Europejskiego. Ich celem jest uniemożliwienie właścicielom unikania płacenia podatku od czynszu.

    Jak zarobić na wynajmie mieszkania - za ile wynajmować?

    Ubiegły rok stał pod znakiem ekspozycji popytu. Stawki najmu w 16 największych miastach w Polsce wzrosły o 16 proc., biorąc pod uwagę analogiczny okres poprzedniego roku.

    Pierwszy kwartał z rekordową podażą magazynową

    Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw.

    Nowy kapitał napływający do Polski celuje w tańsze aktywa

    W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.

    Jakie mieszkanie można kupić za Bezpieczny Kredyt 2%? Czy można połączyć kredyt 2% z kredytem bez wkładu własnego? Limity cen mieszkań

    Najprawdopodobniej w lipcu 2023 roku wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie - „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie mieszkanie będzie można kupić w ramach tego programu? Czy można połączyć „Bezpieczny kredyt 2%” z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego? Jakie są limity cen mieszkań?

    Obowiązki dewelopera i prawa kupującego mieszkanie. Co gwarantuje ustawa deweloperska?

    Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

    Wyniki budownictwa w kwietniu 2023

    Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w kwietniu 2023

    Dostępność mieszkań: w których miastach najłatwiej o nieruchomości?

    Zdaniem twórców Indeksu Zdrowych Miast ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych koreluje ze stanem zdrowia ludności. 

    O ile zdrożały w tym roku nowe mieszkania

    Postępująca inflacja ma wpływ na koszty budowy mieszkań. Ile średnio wzrosły w tym roku ceny nowych mieszkań w największych miastach w kraju? 

    Deweloperzy: Siedem grzechów głównych wstrzymuje rozwój budownictwa

    Brak działek pod zabudowę i wydłużające się procedury to jedne z głównym barier hamujących budownictwo mieszkaniowe – ocenił Polski Związek Firm Deweloperskich. Deweloperzy opublikowali raport „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”.

    Program „Pierwsze Mieszkanie” – jak przygotowują się deweloperzy?

    Zapowiedź nowego rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie” wywołała niemałe poruszenie. Na rynku nieruchomości zagościł optymizm. Dla młodych Polaków to szansa na realizację marzeń o własnym lokum. Program ma wystartować w lipcu, ale już dziś deweloperzy czynią pierwsze przygotowania. Czego możemy spodziewać się w najbliższym czasie?

    Pożyczka hipoteczna – dla kogo i czy się opłaca?

    Co wiemy na temat pożyczki hipotecznej? Stosunkowo niewiele osób dokładanie zna ten produkt. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśniają, kiedy warto zdecydować się na pożyczkę hipoteczną, jakie są zasady jej udzielania i czy z kredytem hipotecznym wiąże ją tylko nazwa, czy zbieżności jest więcej. 

    Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki

    Firmy, które nie przekażą świadectwa mogą się narazić na grzywny w wysokości 5.000 złotych

    Czy zabraknie mieszkań na „Bezpieczny Kredyt 2%”?

    Podczas gdy jeszcze w ubiegłym roku rynek nieruchomości mierzył się z kryzysem, a firmy deweloperskie niejednokrotnie były zmuszone obniżać ceny, by pozyskać klientów. Od kilku tygodni nowe mieszkania wyprzedają się.

    Grzywny za brak świadectwa charakterystyki energetycznej. Ile? Dla kogo?

    28 kwietnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotychczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył właścicieli nowo wybudowanych budynków i ich części przeznaczonych do sprzedaży lub wynajmu. Zgodnie z nowymi przepisami obowiązek ten obejmuje teraz wszystkie obiekty - również te, które powstały wcześniej.