Wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w największych polskich metropoliach

• Po roku zawirowań związanych z wojną w Ukrainie, rosnącą inflacją, wysokimi stopami i ograniczeniem kredytów hipotecznych, w I kwartale 2023 r. na rynek powrócił optymizm, a sprzedaż osiągnęła dobry kwartalny rezultat. 
• Jest kilka czynników w otoczeniu rynku, które miały pozytywny wpływ na nastroje uczestników rynku. Dzięki łagodnej zimie nie było w Polsce większych problemów z ogrzewaniem i energią, prognozy dotyczące wzrostu gospodarczego są nieco lepsze niż w poprzednich miesiącach, natomiast prawdopodobieństwo zejścia inflacji poniżej 10% na koniec br. jest coraz większe. 
• Kluczowym czynnikiem, który już zaczął zwiększać popyt, jest zapowiedź wprowadzenia ustawy, umożliwiającej nabywcom pierwszych mieszkań wzięcie kredytu z dopłatą do miesięcznych rat i efektywnym oprocentowaniem zbliżonym do 3%. W porównaniu do oprocentowania kredytów o stałej stopie na 5 lat, udzielanych przez banki „zwykłym” kredytobiorcom, które dziś jest na poziomie około 8-9%, oferta „Bezpiecznego Kredytu” jest wyjątkowo atrakcyjna. 
• Większość uczestników rynku spodziewa się w najbliższych miesiącach dalszego wzrostu popytu, związanego zarówno z nowym programem mieszkaniowym, jak i z przyspieszeniem zakupów gotówkowych. Można spodziewać się również wyraźnego zwiększenia podaży, ale także podnoszenia cen najbardziej poszukiwanych mieszkań.   

Lepsze nastroje uczestników rynku nieruchomości

Wśród kupujących nadal największą aktywnością wykazywali się nabywcy gotówkowi. Co prawda na początku lutego obniżony został z 5% na 2,5% bufor ostrożnościowy dla kredytów o okresowo stałej stopie, doliczany do oprocentowania kredytów przy wyliczaniu zdolności kredytowej, nie miało to jednak kluczowego znaczenia dla poziomu sprzedaży w I kwartale.

„Najsilniej na rynek zadziałały obawy przed możliwym wzrostem cen i ograniczeniem oferty w związku z zapowiedziami wprowadzenia programu dopłat do odsetek, który ma wspierać zakupy pierwszych mieszkań. Nabywcy poszukujący mieszkań zarówno na własne potrzeby, jak i w celach inwestycyjnych przyspieszyli w związku z tym swoje decyzje zakupowe. Na rynek zadziałały też sygnały mówiące o możliwym ograniczeniu liczby kupowanych lokali w ciągu roku czy ograniczeń możliwości dokonywania cesji umów deweloperskich” – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL.

W biurach sprzedaży pojawili się już także nabywcy zainteresowani skorzystaniem w drugiej połowie roku z nowego programu kredytów z dopłatami. Podobnie jak w przypadku pozostałych nabywców głównym motywatorem była możliwość zapewnienia sobie obecnej ceny i skorzystania z dostępnej oferty. Większość nabywców z tej grupy podpisywała umowy deweloperskie. Liczba długoterminowych rezerwacji, uzależniających podpisanie umowy zakupu od uzyskania kredytu z dopłatą, miała jednak marginalny wymiar.

Wyhamowanie nowej podaży

Liczba nowowprowadzonych do oferty mieszkań była równie niska jak w dwóch ostatnich kwartałach 2022 roku i wyniosła w okresie styczeń-marzec 2023 roku około 6,8 tys. jednostek. Najmniej nowych lokali pojawiło się w Trójmieście i Krakowie, poniżej 1 tysiąca. Na pozostałych trzech rynkach: we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi deweloperzy wprowadzili do oferty między 1,1 a 1,2 tys. jednostek. W przypadku Warszawy wynik był również wyjątkowo niski – poniżej 2 tys. lokali. 

„Na większości rynków różnica pomiędzy liczbą sprzedanych mieszkań, a wprowadzonych do oferty była bardzo wyraźna. W przypadku Warszawy, Krakowa i Wrocławia spowodowało to duże skurczenie się oferty. W stolicy na koniec marca klienci mieli do wyboru zaledwie około 12 tys. mieszkań, a w pozostałych dwóch miastach między 6,6-6,7 tys. Deweloperzy wyhamowali rozpoczynanie sprzedaży nowych przedsięwzięć, co spowodowało, że oferta łącznie na sześciu rynkach spadła na koniec marca do poziomu około 44 tys. mieszkań” dodaje Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL. 

Zjawisko zwrotów, które w poprzednich dwóch kwartałach było dość widoczne i wpływało na zwiększanie liczby mieszkań w ofercie, w minionym kwartale miało niewielkie znaczenie. 

Zdecydowanej poprawie uległa relacja popytu i podaży. Dobry wynik sprzedaży przy jednoczesnym ograniczeniu liczby wprowadzanych inwestycji spowodował, że wskaźnik wyprzedaży oferty, liczony na wyniku z I kwartału 2023 roku, wyniósł około 4 kwartały, co oznacza, że rynek sześciu miast jest bliski równowagi. 

Zmiana struktury podaży

Warto podkreślić, że obserwowana była zmiana struktury nowej podaży. W II połowie minionego roku deweloperzy wprowadzali do sprzedaży zdecydowanie droższe inwestycje, częściowo z wyższego segmentu jakościowo-cenowego. Była to reakcja na drastyczny spadek popytu kredytowego. Na większości rynków średnie kwartalne ceny mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto, osiągnęły rekordowe poziomy (Warszawie i Krakowie było to nawet 16-17 tys. zł/m²). 

„W I kwartale silniejszy wpływ miały zapowiedzi uruchomienia nowego programu mieszkaniowego, który dostosowany jest do nabywców pierwszych mieszkań a wysokość kredytu w połączeniu z ograniczeniem wkładu własnego limituje cenę zakupu. Ta grupa kupujących poszukiwać będzie przede wszystkim niewielkich mieszkań 1-3 pokojowych o podstawowym standardzie, tak, aby kwota zaciągniętego kredytu mieściła się w limicie. Deweloperzy powrócili do wprowadzania do oferty większej liczby lokali o typowym, podstawowym standardzie. Jednostki wprowadzone do sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach były zdecydowanie tańsze niż w poprzednich dwóch kwartałach, ale w ujęciu rdr nadal widać wyraźny wzrost cen nowych mieszkań” podkreśla Anna Karaś, Senior Consultant, Residential Research, JLL.

W przypadku lokali, które pozostały w ofercie na koniec marca na większości dużych rynków ceny były wyższe o około 2-3% kdk. Jedynie w Krakowie mieliśmy do czynienia ze spadkiem średniej ceny mieszkań w ofercie o ponad 4% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Było to jednak spowodowane wycofaniem ze sprzedaży dość dużej puli mieszkań, których ceny były wysokie. 

Promocje, upusty i inne atrakcyjne oferty np. elastyczne harmonogramy spłat, które obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach minionego roku zniknęły z materiałów reklamowych deweloperów. Obecnie coraz częściej uwaga firm skupia się na tych nabywcach, którzy chcieliby skorzystać z nowego programu i mieć możliwość wcześniejszej rezerwacji mieszkania z gwarancją ceny.