Mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego – limity cen mieszkań

• Co czwarte mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego
• Kraków i Szczecin niemal bez wsparcia
• Limity cen mają pójść w górę
• Program skraca o kilka lat drogę do własnego M
• Nowym problemem stała się zdolność kredytowa

Co czwarte mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego

Na kredyt bez wkładu własnego można dziś kupić co czwarte mieszkanie wystawione na sprzedaż w miastach wojewódzkich. Teoretycznie jest to całkiem przyzwoity wynik – szczególnie jeśli wziąć pod uwagę jak szybko w ostatnim roku rosły ceny mieszkań.

Kraków i Szczecin niemal bez wsparcia

Niestety sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W szczególnie złym położeniu są potencjalni nabywcy w Krakowie, Lublinie czy Szczecinie. W ich przypadku zaledwie kilka procent ofert dostępnych na sprzedaż „załapuje się” na ustawowe limity. Powód jest prosty – wskaźniki publikowane przez tamtejszych wojewodów nie przystają do cen faktycznie płaconych za mieszkania.

Bez porównania większy komfort wyboru spomiędzy mieszkań dostępnych na rynku mają mieszkańcy Gorzowa Wielkopolskiego, Opola, Bydgoszczy czy Olsztyna. W miastach tych limity cen kwalifikujące do wsparcia pozwalają wybierać z około połowy oferty rynkowej.

Z grona największych rynków, w najlepszym położeniu są potencjalni kupujący w Poznaniu, gdzie warunki cenowe programu spełnia 28-33% ofert. W Gdańsku co prawda na potencjalnych kupujących posiłkujących się kredytem bez wkładu własnego czeka co 9 mieszkanie używane, ale też co czwarte od dewelopera. Gorzej jest w Warszawie i Wrocławiu. Tam dostępność mieszkań w programie można szacować na kilka-kilkanaście procent aktualnej oferty mieszkań przeznaczonych na sprzedaż.

Warto wiedzieć, że limity cen kwalifikujące do wsparcia wyliczane są na podstawie kosztów budowy mieszkań na danym terenie. O tych co pół roku informują wojewodowie. W myśl aktualnych zapisów ustawy średni koszt budowy z dwóch ostatnich obwieszczeń wojewodów podnoszony jest o 20%, aby ustalić limit kwalifikujący do programu w przypadku zakupu mieszkań używanych. Natomiast jeżeli w grę wchodzą mieszkania nowe, to limit jest wyższy. W tym przypadku średni koszt stworzenia nowego mieszkania podnosi się bowiem o 30%.

Potencjalne limity cen mieszkań - warunki obecne
Miasto	Rynek wtórny		Rynek pierwotny
	Szacunkowy limit ceny m kw.	Udział ofert spełniających kryteria cenowe	Szacunkowy limit ceny m kw.	Udział ofert spełniających kryteria cenowe
Warszawa	9 242 zł	5%	10 013 zł	17%
Rzeszów	6 607 zł	11%	7 158 zł	41%
Szczecin	5 488 zł	9%	5 945 zł	1%
Gorzów Wielkopolski	6 340 zł	65%	6 868 zł	76%
Zielona Góra	6 340 zł	29%	6 868 zł	27%
Wrocław	8 001 zł	11%	8 668 zł	16%
Poznań	8 231 zł	33%	8 917 zł	28%
Opole	7 053 zł	61%	7 641 zł	58%
Katowice	6 732 zł	49%	7 293 zł	7%
Łódź	5 865 zł	15%	6 354 zł	7%
Bydgoszcz	6 939 zł	51%	7 517 zł	31%
Toruń	6 883 zł	32%	7 456 zł	9%
Kraków	8 181 zł	4%	8 863 zł	7%
Kielce	6 067 zł	12%	6 572 zł	3%
Olsztyn	7 210 zł	46%	7 810 zł	40%
Białystok	6 628 zł	13%	7 180 zł	23%
Lublin	6 390 zł	7%	6 923 zł	4%
Gdańsk	8 746 zł	11%	9 475 zł	26%
Szacunki HRE Investments na podstawie danych z urzędów wojewódzkich oraz portali ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl, mieszkanie.pl). Mnożnik aktualny dla mieszkań używanych 1,2, a dla mieszkań nowych 1,3

Limity cen mają pójść w górę

Słaba dostępność programu kredytów bez wkładu własnego w niektórych miastach spowodowała, że już na 10 dni przed wejściem w życie ustawy o gwarantowanych kredytach mieszkaniowych rząd zapowiedział podwyżki limitów kwalifikujących do wsparcia. Tylko z pozoru planowana zmiana ma być kosmetyczna (mnożniki cen mają być podniesione o 0,1). Efekt tej zmiany mogą jednak docenić potencjalni kupujący. Okazuje się bowiem, że jeśli wyższe limity cen działałyby dziś, to do wsparcia kwalifikowałoby się nie co czwarte mieszkanie wystawione dziś na sprzedaż w miastach wojewódzkich, ale około 35-40% oferty. Zmianę na plus szczególnie byłoby widać w miastach, w których dostępność ofert spełniających warunki cenowe programu jest obecnie śladowa.

Potencjalne limity cen mieszkań - planowane zmiany
Miasto	Rynek wtórny		Rynek pierwotny
	Szacunkowy limit ceny m kw.	Udział ofert spełniających kryteria cenowe	Szacunkowy limit ceny m kw.	Udział ofert spełniających kryteria cenowe
Warszawa	10 013 zł	13%	10 783 zł	27%
Rzeszów	7 158 zł	22%	7 708 zł	52%
Szczecin	5 945 zł	15%	6 402 zł	3%
Gorzów Wielkopolski	6 868 zł	77%	7 396 zł	93%
Zielona Góra	6 868 zł	49%	7 396 zł	62%
Wrocław	8 668 zł	21%	9 335 zł	32%
Poznań	8 917 zł	47%	9 603 zł	45%
Opole	7 641 zł	75%	8 229 zł	80%
Katowice	7 293 zł	61%	7 854 zł	12%
Łódź	6 354 zł	27%	6 843 zł	4%
Bydgoszcz	7 517 zł	70%	8 096 zł	56%
Toruń	7 456 zł	48%	8 030 zł	25%
Kraków	8 863 zł	9%	9 545 zł	15%
Kielce	6 572 zł	26%	7 078 zł	8%
Olsztyn	7 810 zł	61%	8 411 zł	53%
Białystok	7 180 zł	24%	7 732 zł	40%
Lublin	6 923 zł	15%	7 455 zł	12%
Gdańsk	9 475 zł	19%	10 204 zł	37%
Szacunki HRE Investments na podstawie danych z urzędów wojewódzkich oraz portali ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl, mieszkanie.pl). Mnożniki planowane dla mieszkań używanych 1,3, a dla mieszkań nowych 1,4

Problem w tym, że program kredytów bez wkładu ruszył, a ustawa, która go reguluje nie daje rządowi możliwości szybkiego podniesienia limitów cen. Z pomocą rozporządzenia można jedynie limity obniżyć. To znaczy, że prawo w tym zakresie należy zmienić ustawą. To wymaga czasu – od co najmniej kilku tygodni do kilku miesięcy. Niewykluczone, że sprawa przeciągnie się aż do 2023 roku – o ile rząd faktycznie utrzyma determinację, aby program zmienić.

Problemem jest też fakt, że oficjalnie do programu kredytów bez wkładu własnego zdążył na razie dołączyć tylko jeden bank – Pekao. Lista ma być rozszerzana, bo BGK informuje, że prowadzi stosowne rozmowy, z kolejnymi 12 instytucjami.

Program skraca o kilka lat drogę do własnego M

Przypomnijmy, że program kredytów bez wkładu własnego, to tak naprawdę rozwiązanie w ramach którego beneficjenci otrzymać mogą gwarancję kredytową. Trzeba więc podkreśli z całą mocą, że nie jest to dofinansowanie ze strony rządu. Dzięki gwarancji można za to sfinansować cały koszt zakupu mieszkania lub domu. Za gwarancję trzeba zapłacić. Kosztem jest prowizja (1% kwoty gwarancji). Spekuluje się też, że beneficjenci tego programu mogą zaciągać kredyty z trochę wyższą marżą niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. Czy tak faktycznie będzie, zobaczymy w praktyce.

W programie znajdziemy też komponent prorodzinny i to w nim pojawiają się pieniądze, o które można wnioskować. Osoby, które skorzystają z programu gwarancji kredytowych i będą miały dzieci, mogą otrzymać dofinansowanie z budżetu w formie nadpłaty kredytu. W przypadku urodzenia drugiego dziecka mowa jest o dofinansowaniu w kwocie 20 tysięcy złotych. Przy trzeciej i każdej kolejnej pociesze, dopłata rządowa wyniesie 60 tysięcy złotych. I choć pieniędzy tych rodzice nie dostaną do ręki, to kwota ta zostanie przeznaczona na nadpłatę kredytu. W efekcie spaść może rata spłacanego długu. W przypadku przeciętnego kredytu można mówić o spadku raty o około 150 złotych miesięcznie w przypadku urodzenia drugiego dziecka i 450 złotych w przypadku urodzenia trzeciej i każdej kolejnej pociechy.

Aby ubiegać się o kredyt bez wkładu własnego trzeba jednak spełnić również inne warunki poza wspomnianym limitem ceny mieszkania. Z programu będzie mógł skorzystać każdy kto nie ma własnego „M”, ale też rodziny, które mieszkają w za małym mieszkaniu. Posiadając zdolność i wiarygodność kredytową oraz pieniądze potrzebne na przeprowadzenie transakcji (prowizje, opłaty, taksa notarialna, podatki), będzie można zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości lub budowę domu bez wkładu własnego lub z niewielkim wkładem.

Maksymalna kwota gwarancji, o którą można się ubiegać to 100 tys. złotych. Gwarancja ma stanowić między 10%, a 20% wkładu własnego. Rząd w maju 2022 roku zapowiedział, że chciałby też dopuścić do programu rodaków, którzy mają większy niż 10-proc. wkład własny. Dzięki temu będą mogli liczyć na dobrodziejstwa dofinansowania w przypadku powiększania rodziny. Szykowana jest też preferencja dla osób chcących zaciągnąć kredyt ze stałą stopą procentową. Wtedy górną granicą gwarancji kredytowej ma być nie 20%, ale 25% pożyczanej kwoty.

Nowym problemem stała się zdolność kredytowa

Czy program okaże się sukcesem? Na drodze do tego stoi cykl szybkich podwyżek stóp procentowych. Spowodował on, że o kredyty jest znacznie trudniej. W efekcie tak jak jeszcze do niedawna największym problemem osób myślących o zakupie mieszkania na kredyt był wkład własny, tak dziś jest nim zdolność kredytowa. Trzeba mieć świadomość, że w miastach wojewódzkich para, która dysponuje dwiema przeciętnymi dla danego miasta pensjami, posiada odpowiednią zdolność kredytową, aby kupić w ramach programu około dwu- trzypokojowe mieszkanie.

Pierwotnie rząd zakładał, że o kredyt z gwarancją będzie łatwiej i udzielanych będzie po 80 tys. kredytów rocznie. To oznacza, że skoro program wchodzi w życie niemal w połowie roku, to jeszcze w tym roku powinno z niego skorzystać około 40 tys. kredytobiorców. Znaczne utrudnienie w dostępie do kredytów sugeruje jednak, że popularność programu na starcie może być nawet kilka razy mniejsza.

Rządowy program najpewniej będzie się rozkręcał z czasem. Już za rok, dwa, kiedy zmienią się warunki rynkowe, jego popularność może być zupełnie inna. Trzeba poczekać na normalizację cen materiałów budowlanych, spadek stóp procentowych i to, aby zdolność kredytowa przestała być największym problemem osób, które aby zrealizować marzenia o własnym „M” potrzebują hipoteki.

Nie ma bowiem wątpliwości, że same założenia rządowego programu są słuszne. Jego ważnym zadaniem jest skrócenie nawet o kilka lat drogi do własnego mieszkania. Często właśnie tak długo młodzi rodacy zbierają bowiem pieniądze na wymagany przez banki wkład własny. O tym atucie i takiej potrzebie HRE Think Tank wspominał już od końcówki 2019 roku. Dziś warto byłoby się zastanowić czy dobrym kierunkiem nie byłoby złagodzenie kryteriów badania zdolności kredytowej wśród osób chcących kupić pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie.

Bartosz Turek, Oskar Sękowski, HRE Investments