Deweloperzy mieszkaniowy w 2022 - z czym będą się mierzyć?

Deweloperzy mieszkaniowy w 2022 - prognozy

Po stronie nowych inwestycji pogłębiać się będzie bariera ograniczonej dostępności działek budowlanych w dobrych lokalizacjach. Kolejną barierą jest ponowny, silny wzrost kosztów materiałów budowlanych, którego podłożem są zaburzenia na światowych rynkach surowcowych i przerwane łańcuchy dostaw w konsekwencji wojny w Ukrainie. To geopolityczne podłoże utrudnia przewidywalność długości okresu rosnących cen.  W dalszym ciągu utrzymywać się będzie także duża presja płacowa z uwagi na deficyt wykwalifikowanych pracowników budowlanych oraz wyjazdy części ukraińskich pracowników do Ukrainy (ta przyczyna nie spowodowała jednak tak silnych negatywnych skutków, jakie rysowały się w momencie wybuchu wojny).

Te czynniki kosztu budowy będą obiektywnymi przesłankami wzrostu kosztów w 2022, które mogą przekładać się na ograniczanie podaży mieszkań (mniej rozpoczynanych mieszkań) w dalszej perspektywie. Będą też utrzymywać wysokie ceny mieszkań w budowie i ograniczać marże deweloperskie.

Deweloperzy mieszkaniowi w 2022 zmierzą się z malejącą liczbą osób kupujących mieszkania

Po stronie popytu obserwowany w 2022 słabszy popyt kredytowy na skutek wysokich stóp procentowych i regulacji ostrożnościowych zmniejszających zdolność kredytową gospodarstw domowych ograniczy liczbę potencjalnych klientów deweloperów. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy (GKM; startuje od maja 2022) raczej w niewielkim zakresie uzupełni ubytek klientów – kryterium maksymalnej ceny metra mieszkania, które może być sfinansowane GKM, silnie ogranicza pulę mieszkań dostępnych w poszczególnych miastach: wg szacunków JLL na początku kwietnia mieszkania spełniające kryteria gwarancji stanowiły 33% oferty na rynku pierwotnym w Poznaniu, 27% w Gdańsku, 23% we Wrocławiu, 20% w Warszawie, 11% w Krakowie i 3% w Łodzi.

Szanse dla rynku deweloperów mieszkaniowych w 2022 r.

Szansą i niewiadomą jest popyt inwestycyjny na mieszkania. Przejściowo na osłabianie także tego popytu może wpływać mała płynność nieruchomości, niekorzystna w sytuacji niepewności. Niemniej obserwowany ostatnio (już przed wybuchem wojny) wzrost stawek wynajmu – efekt wzrostu popytu przy sztywnej podaży mieszkań na wynajem, może podtrzymywać zakupy inwestycyjne mieszkań w dużych miastach, finansowane zwyczajowo w znacznym stopniu za gotówkę. Do indywidualnych zakupów inwestycyjnych zachęcać też będzie utrzymująca się wysoka inflacja, która skłania do ochrony oszczędności przed utratą wartości.

W korzystny dla deweloperów scenariusz kontynuacji popytu inwestycyjnego wpisuje się też duży potencjał rynku PRS. Część deweloperów planuje dwutorowo - w planach, obok klientów indywidualnych, uwzględnia sprzedaż pakietów mieszkań funduszom inwestycyjnym. Sprzedaż taka, przy obniżeniu marży, gwarantuje deweloperom utrzymanie zdolności produkcyjnych.

Dużym wyzwaniem, ale i szansą dla rynku nieruchomości w średniej perspektywie, jest popyt na mieszkania dla uchodźców wojennych z Ukrainy (blisko 3 mln osób po dwóch miesiącach wojny. Szacunkowo w Polsce zatrzyma się na dłużej co najmniej 750 tys. osób, co kreuje popyt na ok. 230 tys. mieszkań). Zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych wygeneruje, obok popytu na modernizację i budowy obiektów zbiorowego zakwaterowania, także popyt na budowę mieszkań na wynajem w popularnym standardzie.

Ceny mieszkań deweloperskich w 2022 nie spadną

W warunkach dużej niepewności, w kontekście sygnalizowanych ograniczeń podażowych i słabszego popytu część deweloperów nie będzie wchodziła w nowe wieloletnie projekty. Jednocześnie mniejsza podaż mieszkań przy kontynuacji popytu inwestycyjnego (osłabienie głównie popytu konsumpcyjnego) i obiektywnie wysokich kosztach budowy będzie podtrzymywała wysokie ceny mieszkań.

Pewna korekta in minus zakładanych przez deweloperów zysków  jest jednak wysoce prawdopodobna.