Coraz mniej osób stać na zakup własnego mieszkania

Sytuacja rynku nieruchomości okiem ekspertów:

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Rosnące stopy procentowe, skok inflacji i wysokie ceny mieszkań spowodowały, że pewna grupa klientów, szczególnie klienci kupujący swoje pierwsze mieszkanie, sięgający po produkt z segmentu popularnego, wypadła z rynku. Dotyczy to zarówno zdolności kredytowej, jak i możliwości zaakceptowania ceny mieszkania. Wielu osób nie stać dziś na jego zakup.

Planowany kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym jest drogą na skróty, ponieważ poziom limitów cenowych jest ustalany w sposób nieadekwatny do aktualnej oferty rynkowej, szczególnie w dużych miastach. Deweloperzy mierzą się z mocno ograniczoną podażą. Sam fakt, że państwo zagwarantuje wsparcie, to za mało, ponieważ kredyt z wysokimi ratami, kupujący będą spłacać samodzielnie przez kolejne lata.

W przypadku takich programów ważne jest, aby w miastach były tworzone sprawne mechanizmy powiększania podaży, chociażby poprzez usprawnienie procedur administracyjnych i szybsze wydawanie pozwoleń budowlanych. W miastach musi być przestrzeń do różnicowania oferty, udostępniania potencjalnym klientom mieszkań tańszych, czy droższych. Przy mocno ograniczonej podaży, a jednocześnie bardzo silnym, utrzymującym się popycie na mieszkania, nie spodziewam się dużego wpływu na zmianę obecnej sytuacji.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Już teraz obserwujemy, że po ostatnich podwyżkach stóp procentowych, rzeczywiście spadła siła nabywcza potencjalnych kupujących. Wyższe stopy procentowe oznaczają zmniejszenie zdolności kredytowej, a prawie połowa naszych klientów przy zakupie mieszkania posiłkuje się właśnie kredytem hipotecznym. Zauważyliśmy jednak, że nasi klienci nie rezygnują z zakupu mieszkania, ale częściej decydują się na mniejsze lokale. Rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego z pewnością wygeneruje popyt wśród klientów, którzy dotąd nie mieli dostępu do kredytowania zakupu mieszkania.

Andrzej Oślizło, prezes  Develia

Niedawna seria podwyżek stóp procentowych z pewnością wpłynęła na możliwości zakupowe Polaków. Kredyty hipoteczne stały się droższe, przez co zmalała zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców. Trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi, która jeszcze we wrześniu ubiegłego roku mogła zadłużyć się na 700 tys. zł., dziś może pożyczyć nawet o 100-150 tys. zł mniej. W tej sytuacji część nabywców będzie musiała przekierować swoje poszukiwania na lokale tańsze, o mniejszej powierzchni czy liczbie pokoi.

Trudno jednak się spodziewać, aby aktualny poziom stóp procentowych eliminował z rynku mieszkaniowego duże grupy kupujących. Można się wręcz spodziewać, że część zainteresowanych nawet przyspieszy decyzję o zakupie w obawie przed dalszymi wzrostami cen, kolejnymi podwyżkami stóp procentowych i w efekcie dalszą redukcją zdolności kredytowej. Czy tak będzie w istocie? Dowiemy się za kilka-kilkanaście miesięcy.

Co do rządowych gwarancji wkładu własnego, uważam że jej wpływ na rynek będzie marginalny. Upoważaniające do skorzystania z tej formy pomocy limity cen metra kwadratowego mieszkania są o 1-2 tys. zł niższe niż średnie ceny w największych miastach. W przypadku Warszawy ten limit to około 9760 zł za mkw. W tej cenie proponowane są tylko niektóre lokale, przeważnie na obrzeżach stolicy. Sam program adresowany jest do wąskiej grupy klientów, osób do 40 roku życia, które nie posiadają innych nieruchomości. Ewentualne korzyści finansowe są znikome. Na realizację „Mieszkania bez wkładu własnego” przewidziano w 2022 roku zaledwie 100 mln zł. Należy też pamiętać, że program nie rozwiązuje innego problemu – niskiej zdolności kredytowej nabywców, a gwarantowany przez Państwo wkład własny trzeba i tak zwrócić.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Rzeczywiście, część nabywców rewiduje swoje oczekiwania względem nowego lokum i decyduje się na mniejsze mieszkania, ale jednocześnie wiele osób gra na czas i licząc na przyszłe obniżki, co do których oczywiście nie mamy pewności, decyduje się skorzystać z oferty mieszkań na wynajem. A to z kolei sprawia, że popyt na mieszkania ze strony inwestorów stale rośnie. Nie obserwujemy natomiast wśród naszych klientów problemów z uzyskaniem finansowania zakupu mieszkania.

Gwarancja zastępująca konieczność wniesienia wkładu własnego na zakup mieszkania raczej nie będzie miała znaczącego wpływu na zmianę sytuacji nabywców, a przynajmniej nie w dużych miastach, takich jak Poznań, gdzie działamy. Jeśli spojrzymy na liczne opracowania zestawiające ofertę firm deweloperskich z limitami wyznaczonymi w przepisach regulujących program wsparcia, zauważymy, że dostępność takich lokali jest wręcz znikoma.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding

Podwyżka stóp procentowych nie zniechęci zainteresowanych zakupem nieruchomości. Rata, którą będzie musiał zapłacić przeciętny kredytobiorca będzie o kilkadziesiąt złotych wyższa, ale to nie spowoduje rezygnacji z kupna mieszkania. Popyt na mieszkania o powierzchni 30-50 mkw. będzie utrzymywał się na podobnym poziomie co w latach poprzednich. Może jedynie wzrosnąć zapotrzebowanie na domy czy mieszkania oddalone od centrum, bo część klientów wybierze tańszą ofertę z powodów finansowych.

Kredyt bez wkładu własnego, który ma być dostępny od maja, zdaniem wielu ekspertów, będzie sporo droższy od standardowego. Stąd wielu klientów się na niego nie zdecyduje. Ustawa o gwarantowanym kredycie hipotecznym zakłada ponadto, że maksymalna kwota, którą obejmie poręczenie nie przekroczy 100 tys. zł, a to oznacza, że mieszkanie może kosztować nie więcej niż 500 tys. zł, a jednocześnie musi spełniać kryterium ceny metra kwadratowego. W wielu miastach oferta spełniająca cenowy wymóg programu może być skromna, a w niektórych miastach trudno będzie znaleźć jakiekolwiek mieszkanie w ramach programu. Wielu klientów, z uwagi na rosnące ceny mieszkań, nie zdecyduje się czekać na zakup do wiosny biorąc kredyt z wkładem własnym, ale ze stałym oprocentowaniem.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Nie spodziewamy się, by podniesienie stóp procentowych, które miało miejsce w ostatnim czasie, wpłynęło negatywnie na zdolność kredytową Polaków. Nie obserwujemy, by z powodu wzrostów wprowadzonych przez Radę Polityki Pieniężnej klienci musieli decydować się na mniejsze mieszkania, czy też mieli problem z uzyskaniem kredytu. Przekroczenie progu 2 proc. może w jakimś stopniu ograniczyć siłę nabywczą klientów.  

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym powinna umożliwić zakup mieszkania tym, którzy do tej pory nie mogli sobie na to pozwolić. Na pewno jest to zatem czynnik, który powinien pozytywnie wpłynąć na popyt. Trudno jednak ocenić, jakim ten program będzie cieszył się powodzeniem i jaka będzie jego skala.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Podwyżki stóp procentowych wynikające z wysokiej inflacji rzeczywiście mają wpływ na decyzje zakupowe Polaków. Te są teraz bardziej przemyślane. Mnóstwo informacji i komentarzy na ten temat pojawiających się w mediach powodują, że poprawia się nasza wiedza ekonomiczna. Coraz więcej osób wie, że poziom stóp procentowych może się dynamicznie zmieniać, a tym samym rata kredytu. To w dłuższej perspektywie bardzo dobrze dla rynku, bo będziemy mieli świadome społeczeństwo. Sam poziom stóp procentowych dziś wciąż można jednak nazwać bardzo niskim. Z pewnością będą one jednak jeszcze rosły. Dla tych, którzy zaciągali kredyty jakiś czas temu, gdy ich poziom oscylował wokół 3-4 proc. będzie to powrót do pierwotnych warunków. Dla osób myślących o zaciągnięciu kredytu to ważna lekcja ekonomii i planowania domowego budżetu.

Co do nowych przepisów wprowadzających gwarancję zamiast wkładu własnego, już dziś wiadomo, że jest ona obwarowana wieloma warunkami, dotyczącymi ceny lokalu czy choćby tego, kto z niej może skorzystać. Nie spodziewam się, by wywołała kolejny boom na rynku nieruchomości, ale na pewno mu nie zaszkodzi.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Przede wszystkim, sytuacja jest bardzo dynamiczna, a wysokość stóp procentowych to kluczowy, ale nie jedyny element układanki. Podam przykład sięgając do raportu NBP z października, podsumowującego sytuację na rynku nieruchomości w drugim kwartale 2021 roku. Z tej informacji widać, że tzw. odczuwalność kredytu mieszkaniowego dla konsumenta znajdowała się na bardzo niskim poziomie, jednym z najniższych w historii. To istotny parametr, im niższa jest realna odczuwalność kredytu, tym chętniej kupujący po niego sięgają. Od tego czasu oczywiście wiele się zmieniło. Stopy procentowe poszły do góry, ale inflacja jest jeszcze wyższa, a w ślad za nią postępuje wzrost wynagrodzeń. Kredyt może być więc realnie jeszcze mniej odczuwalny.

Z drugiej strony, wzrost stóp oznacza, że nominalna zdolność kredytowa może być dziś niższa niż jeszcze pół roku temu. W praktyce oznaczałoby to, że kredytobiorca, będąc w podobnej sytuacji finansowej, jest w stanie kupić mniej metrów kwadratowych niż na przykład latem. Wszystko zależy zatem właśnie od indywidualnej sytuacji kredytobiorców.

Jak na razie nie zauważamy wpływu podniesienia stóp procentowych na popyt. Przy kolejnych podwyżkach, które prognozują eksperci, sytuacja może się pod tym względem zmienić. Podaż na rynku jest jednak na tyle mała, że nie powinno mieć to wpływu na ceny, a jedynie na szybkość sprzedaży. A jeśli rzeczywiście wejdzie w życie nowy program rządowy, to dla części potencjalnych klientów może być kolejnym argumentem za zakupem mieszkania.

Sebastian Barandziak, prezes Dekpol Deweloper

Z informacji rynkowych wynika, że za wzrostem inflacji równolegle zwiększa się również poziom wynagrodzeń. To powoduje, że siła nabywcza Polaków utrzymuje się na porównywalnym poziomie. Jednocześnie inwestycja w nieruchomości pozostaje jednym z najlepszych sposobów ochrony kapitału w czasie. To sprawia, że zainteresowanie mieszkaniami oceniamy nadal jako wysokie. Klienci mogą wybierać spośród bardzo zróżnicowanej i atrakcyjnej oferty. Proponujemy, zarówno mieszkania w segmencie popularnym, jak i prestiżowe apartamenty w topowych lokalizacjach nadmorskich. Zastosowanie gwarancji zastępującej wniesienie wkładu własnego z pewnością ułatwi części osób zakup mieszkania. Nie zakładamy jednak, że istotnie wpłynie na popyt na rynku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Inflacja i wzrost podatków mają istotny wpływ na ograniczenie możliwości zakupowych, jednak nabycie mieszkania to poważna decyzja i czasem kwestia marzeń. Wiąże się ze zmianą planów życiowych, czy na przykład powiększeniem rodziny, albo zakupami inwestycyjnymi. Dlatego osoby, które będą miały możliwość czy zdolność zakupu mieszkania, nie zrezygnują z tego planu, ponieważ nie widać na horyzoncie czynników, które mogłyby wpłynąć na spadek cen. Podaż jest bardzo ograniczona, popyt jest podsycany przez fundusze inwestycyjne i raczej spodziewam się że Kowalscy ograniczą wydatki na inne cele a z planów zakupu mieszkania na razie nie zrezygnują.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Sądzę, że w perspektywie roku podwyżka stóp procentowych nie wpłynie znacząco na popyt na mieszkania. W Polsce nadal brakuje kilku milionów mieszkań, a pandemia jeszcze wzmocniła potrzeby pod względem komfortowego miejsca zamieszkania, także w kontekście pracy zdalnej. Dlatego, wygląda na to, że rynek nieruchomości mieszkaniowych uzyskał bardzo mocny impuls, który będzie trwalszy i bardziej długoterminowy niż inne efekty pandemii. Pozytywnie też oceniamy każdy impuls, jak gwarancja, który może pomóc Polakom w nabyciu własnego M.

Jarosław Kozak, prezes Waryński Grupa Holdingowa

Ogromne zainteresowanie mieszkaniami nie wskazuje na spadek siły nabywczej Polaków. Rynek nieruchomości cały czas jest na topie i widać to dość wyraźnie. Polacy chętnie szukają nowych mieszkań. niektórzy dla siebie, a inni pod inwestycje. Inflacja oczywiście wpływa na ceny gruntów i materiałów budowlanych, co przekłada się na końcową cenę nieruchomości, ale mimo tego nie zauważamy słabnącego zainteresowania mieszkaniami. Trend jest zupełnie inny. To pokazuje, że musimy wychodzić naprzeciw oczekiwaniom klientów, czyli szukać miejsc na nowe inwestycje i po prostu budować.  

Zniesienie obowiązku wniesienia wkładu własnego rzekomo wpłynie na rynek mieszkaniowy. Warto jednak podkreślić, że tylko niektóre mieszkania będą mogły zostać kupione w programie „mieszkanie bez wkładu własnego”. Wiele rodzin niestety nie będzie spełnić założonych wymogów formalnych w zaproponowanym przez rząd programie. Ale mimo takiej sytuacji, z poziomu branży deweloperskiej, sytuacja nie jest zła. Mieszkania cieszą się ogromnym zainteresowaniem już od momentu ogłoszenia realizacji danej inwestycji. Oczywiście zdajemy sobie sprawę, że dla wielu nabywców mieszkania kosztują dużo, ale mimo tego gros Polaków szuka i kupuje nieruchomości mieszkalne. Po wprowadzeniu rządowego programu popyt oczywiście może wzrosnąć, ale wstrzymujemy się na razie z ogłaszaniem dokładnych szacunków. 

Wojciech Chotkowski, prezes Aria Development

Trudno powiedzieć na ile gwarancja wpłynie na popyt na rynku mieszkaniowym w środowisku rosnących stóp procentowych, szalejącej inflacji oraz rosnących cen materiałów budowlanych. Prawdopodobnie zwiększy się popyt na lokale o powierzchni 30-50 mkw., które są najczęściej poszukiwane przez młode rodziny.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Pomimo różnych czynników, które miały miejsce w drugiej połowie ubiegłego roku, takich jak podwyżki stóp procentowych, wzrost inflacji i cen mieszkań, nie odczuliśmy większych zmian odnośnie popytu i siły nabywczej klientów. Przy tak szerokiej ofercie mieszkań, którą mamy, nasi klienci mają duży wybór. Przykładowo, jeśli kogoś nie stać na zakup mieszkania na Bielanach, decyduje się na inwestycję zlokalizowaną na Białołęce. Z kolei wszelkie formy wsparcia dla klientów poprawiające dostęp do finansowania oczywiście mogą przynieść korzyści, ale jak to bywa nie wszędzie i nie wszystkim.  

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG

Oczywiście, że spada siła nabywcza. Wzrost wynagrodzeń nie był tak duży, jak wzrost cen nieruchomości. Osoba, która 4-5 lat temu chciała kupić mieszkanie w budżecie 300 000 zł spokojnie mogła szukać lokalu w metrażu 40-50 mkw., a teraz jest to 25-35 mkw. Zwyżka stóp procentowych negatywnie wpłynęła na możliwości zakupowe osób finansujących zakup kredytem hipotecznym. Myślę, że osoby szukające lokum z powodu np. powiększenia rodziny nie zdecydują się na zakup mniejszego metrażu, który nie spełni ich potrzeb, a będą zmuszone pomyśleć o alternatywnym rozwiązaniu tj. wynajęciu mieszkania.

Gwarancja rządowa mająca zastąpić wnoszenie wkładu własnego przy zakupie mieszkania z pewnością poszerzy grono klientów. Będą to osoby, które mają zdolność kredytową, ale nie uzbierały gotówki na 10 proc. czy 20 proc. wkład. Obawiamy się natomiast, że dodatkowe warunki uzyskania rządowej gwarancji mogą sprawić, że ustawa obejmie w rzeczywistości niewielką grupę kupujących.

Z naszych statystyk wynika, że w zależności od miasta, około połowa klientów nabywa mieszkania za gotówkę. Ich więc problem braku wkładu własnego czy uzyskania kredytu hipotecznego nie dotyczy, natomiast zgromadzone przez nich środki tracą na wartości przez wysoką inflację. W obecnej sytuacji zakup mieszkania jest jednym z najbardziej stabilnych sposobów inwestowania i ochrony kapitału.

Marcin Michalec, CEO Okam

W mojej ocenie, duża cześć zamożniejszych konsumentów dysponujących kapitałem lub posiadających atrakcyjną zdolność kredytową, którzy w ciągu ostatnich dwóch lat poszukiwali sposobu na inwestycję lub większego metrażu, nabyła już mieszkania. Jednocześnie inflacja czy podwyżki stóp procentowych miały oczywiście wpływ na wzrost wysokości rat kredytowych czy trudność z uzyskaniem kredytu hipotecznego przez niektórych konsumentów, szczególnie tych posiadających bardzo niski wkład własny czy niewysokie zarobki. Niepewna sytuacja i zapowiedzi kolejnych podwyżek stóp procentowych mogą “zmusić” część osób planujących zakup własnego mieszkania do odłożenia tej decyzji w czasie, czy zakupu tańszego lokalu na rynku wtórnym.

Jeśli w życie wejdzie zapowiadana gwarancja zastępcza, może ona jednocześnie przyspieszyć proces zakupu mieszkania na rynku pierwotnym przez niektórych marzących o nim konsumentów, którzy wstrzymywali ten krok w związku z odkładaniem funduszy na wkład własny. Trudno na ten moment jednak ocenić realne przełożenie planowanego rozwiązania na popyt na rynku, aż do czasu wprowadzenia konkretnych przepisów.