Fundusze inwestycyjne a polski rynek mieszkaniowy – jakie regulacje trzeba wprowadzić

Znacząca rola funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Fundusze inwestycyjne, które budują portfele mieszkań na wynajem w Polsce wydają na ten cel nie miliony, ale już miliardy złotych kupując za jednym zamachem setki czy nawet tysiące mieszkań. Już dziś ma to wpływ na dynamikę wzrostu cen nieruchomości. Warto przy tym wiedzieć, że nie wszystkie transakcje przeprowadzane przez duże, często zagraniczne podmioty, są podawane do publicznej wiadomości.

Jeśli spojrzymy na to co w ostatnich latach działo się w Berlinie, Amsterdamie, Londynie, Irlandii czy krajach skandynawskich, to najwyższy czas, aby zacząć bić na alarm. Spójrzmy chociażby na sytuację, z którą mierzyli się mieszkańcy niemieckiej stolicy. W ciągu 10 lat ceny mieszkań wzrosły tam trzykrotnie (dane Guthmann). Ale to nie wszystko. Dynamika wzrostu czynszów najmu też była kilkukrotnie wyższa niż tempo, w którym rosły wynagrodzenia ludności. To spowodowało, że mieszkania stawały się coraz trudniej dostępne, powodując społeczne niezadowolenie. Warto zastanowić się co leżało u podstaw takich zmian i uniknąć błędów, które popełnili nasi sąsiedzi. Taki właśnie cel przyświecał nam podczas tworzenia raportu na temat wpływu inwestorów instytucjonalnych na rodzimy rynek. Nie ograniczyliśmy się jednak tylko do tego, aby pokazać negatywne zjawiska. Postanowiliśmy też zaproponować rozwiązania tego problemu.

Nie ma bowiem wątpliwości, że rola europejskich i globalnych inwestorów instytucjonalnych na rodzimym rynku mieszkaniowym rośnie i będzie rosła. Doświadczenia innych krajów wskazują, że niemal niemożliwe jest kontrolowanie tego napływu – także ze względu na unijną swobodę przepływu kapitału.

Jak uregulować rynek mieszkaniowy?

Stosowanie ekstremalnych regulacji (kontrolowanie czynszów) czy nawet zapowiedź nacjonalizacji mieszkań, mogą być przeciwskuteczne powodując spadek liczby nowych inwestycji, a przez to potęgowanie problemu mieszkaniowego. W skali świata trudno jest znaleźć skuteczne mechanizmy, które pozwalają w prosty sposób kontrolować opisywane zjawisko – szczególnie gdy problem staje się palący. Dlatego należy działać u zarania i ucywilizować rynek zanim sytuacja wyrwie się spod kontroli.

Warto też odczarować jeden z powtarzanych mitów - takiego typu inwestorzy nie zdominują rynku najmu. Nie zmienia to jednak faktu, że mogą mieć oni kluczowy wpływ na rynek, powodować wzrost cen mieszkań i stawek czynszów. Przykłady innych krajów pokazują bowiem, że wbrew obiegowej opinii inwestorzy tacy nie powodują, że oferta rynkowa rośnie. W skrajnym przypadku jest wręcz odwrotnie - duży napływ kapitału skutkuje nie wzrostem oferty, ale wzrostem cen. Potem, przy wyższym poziomie cen, mniej osób jest stać na zakup, a więc powstaje mniej mieszkań. To jeszcze potęguje problem niedoboru lokali – zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż, przyczyniając się do wzrostu stawek. To wszystko prowadzi do negatywnych skutków społecznych.

Tym bardziej działać należy już teraz, aby ten dziś niekontrolowany napływ kapitału ucywilizować. W tym właśnie kierunku podążają rekomendacje przygotowane przez HRE Think Tank, przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego. Przy ich tworzeniu przyświecała nam idea, aby regulacje sprzyjały inwestycjom w tym sektorze. Nie mniej ważne było jednak też to, aby ograniczać negatywne zjawiska, które mogą towarzyszyć obserwowanemu napływowi kapitału do sektora mieszkań na wynajem ze strony dużych wyspecjalizowanych instytucji. Najnowszy raport HRE Think Tank holistycznie uwzględnia spojrzenie społeczne, biznesowe oraz rynkowe.

UOKiK powinien kontrolować duże transakcje na rynku mieszkaniowym

Pierwszy i najszybszy do wprowadzenia postulatem jest taki, aby duże transakcje na rynku mieszkaniowym, a więc znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi powinien kontrolować i zatwierdzać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod kątem negatywnego oddziaływania na lokalny rynek mieszkaniowy. Przewidujemy, że portfel mieszkań na wynajem należący do inwestorów instytucjonalnych może sięgnąć 70-80 tys. jednostek w roku 2025 (ponad połowa rocznej produkcji mieszkań deweloperskich). Już częściowe dane za 2021 rok sugerują, że inwestorzy instytucjonalni ściągnęli z rynku mieszkania odpowiadające minimum 20% transakcji nowymi lokalami na 7 największych rynkach. Te inwestycje są skoncentrowane na rynku warszawskim i w kilku dużych miastach. Stąd oddziaływanie tych transakcji jest i będzie znaczące nie tylko w skali lokalnych mikro-rynków, ale też w skali całych miast wojewódzkich, a niewykluczone, że także stref podmiejskich. Dowodów zjawiska rozlewania się popytu na sąsiednie rynki dostarczają nam doświadczenia krajów zachodnich.

Przepisy dla REIT-ów (FINN-ów)

Uzupełnieniem tych doraźnych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji REIT-ów (FINN-ów), ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności. Postulujemy jednak, aby to dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne – aby mógł w każdej chwili zdecydować, że mając wolne środki chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. W ten sposób najemca uzyskiwałby coraz większy udział w prawie własności, a więc też ograniczałby płacony czynsz. Postulujemy ponadto, aby dochody REIT-ów (FINN-ów) zwolnić z podatku dochodowego (jeden z głównych przywilejów związanych z zakładaniem REIT/FINN) jedynie w przypadku takich budynków, w ramach których najemcy mają możliwość elastycznego dochodzenia do własności. W sensie rynkowym najważniejszą korzyścią byłoby jednak to, że najemcy stopniowo dochodziliby do własności mieszkań. W efekcie REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen. Przy spełnieniu dodatkowych warunków i aby osiągnąć odpowiednią skalę, dla powodzenia tego mechanizmu przydatny byłby preferencyjny system finansowania takich inwestycji. Warto rozważyć też szersze włączenie REIT-ów oferujących najem z dojściem do własności do systemu dofinansowania czynszów najmu (Mieszkanie na start).

Podatek od niezabudowanych działek

Ostatecznie proponujemy też regulacje, które zapobiegać będą spekulacyjnym inwestycjom na rynku działek czy samych mieszkań. Postulujemy więc wprowadzenie daniny od niezabudowanych działek przewidzianych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe (wielorodzinne) i możliwych do wykorzystania na te cele. Taka danina mogłaby dotyczyć działek niezabudowanych np. w ciągu 6 lat od daty nabycia, a podstawą naliczania mogłaby być cena zakupu. Dochody powinny zasilać budżety gmin, na których terenie ta działka jest położona. Wpływy mogłyby być przeznaczane na prowadzenie polityki mieszkaniowej. Podobnie zasadne mogłoby być nałożenie daniny na mieszkania, które są przez dłuższy czas niewykorzystywane – niezamieszkane, niewynajmowane lub np. nikt nie jest w nich zameldowany.

Michał Cebula, prezes HRE Think Tank

Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy - Rekomendacje dla Polski [Raport]