REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC

REKLAMA

REKLAMA

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Do konsultacji trafił pod koniec października 2021 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotem zmian jest modyfikacja obowiązujących regulacji dotyczących odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Zdaniem eksperta Business Centre Club sam deklarowany cel projektu zasługuje na aprobatę jednak analiza szczegółowych postanowień prowadzi do wniosku, że cel ten nie zostaje zrealizowany.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - jaki jest cel nowelizacji?

Proponowane rozwiązania nie stanowią adekwatnej reakcji na problemy – takie jak pomijanie dodatkowych kosztów właściciela przy wywłaszczaniu, uniemożliwienie prowadzenia działalności lub nabycia nieruchomości alternatywnej, czy wreszcie upadłości. Remedium na powyższe miałoby być przede wszystkim odejście od tzw. zasady korzyści przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Trudno oprzeć się wrażeniu, że proponowana zmiana nie ma faktycznie na celu poprawy sytuacji właścicieli wywłaszczanych nieruchomości, ale poprawę sytuacji budżetu Państwa (względnie jednostek samorządu terytorialnego) dokonujących wywłaszczeń poprzez pozbawienie możliwości uzyskania należnych odszkodowań właścicielom gruntów rolnych wywłaszczanych na potrzeby publiczne (np. infrastrukturalne), czy też, co wydaje się nieprzypadkowe, na potrzeby budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego.

REKLAMA

Uchylenie zasady korzyści

Negatywnie należy ocenić zaproponowaną zmianę art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez uchylenie tych przepisów i dodanie skorelowanego z tą zmianą ust. 1a do art. 130 u.g.n. Konsekwencją powyższej zmiany ma być uniezależnienie wyceny nieruchomości od planowanego przeznaczenia nieruchomości tj. celu wywłaszczenia, a zatem rezygnacja z dotychczasowej zasady korzyści. Zaproponowane rozwiązanie jest wysoce niekorzystne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, a w szczególności przedsiębiorców, dla których aktualny w danej chwili (na moment wywłaszczenia) sposób wykorzystywania danej nieruchomości może nie być elementem docelowym, lecz jedynie przejściowym – przykładowo w związku z planowanymi inwestycjami przez okres pozyskiwania na nie środków. W zaproponowanym brzmieniu takie docelowe przeznaczenie – na przykład zabudowa wielorodzinna dopuszczalna przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub wręcz nawet przez uzyskaną przez właściciela-inwestora decyzję o warunkach zabudowy na wczesnym etapie inwestycji) lecz jeszcze niezrealizowana – miałaby być całkowicie pomijana przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalania odszkodowania. W powyższym przypadku w dużej liczbie spraw takie nieruchomości mogłyby zostać potraktowane po prostu jako nieużytki – i w ten sposób wycenione, co całkowicie nie odpowiadałoby ich realnej wartości rynkowej. W konsekwencji mogłoby dochodzić do rażącego pokrzywdzenia właścicieli nieruchomości wywłaszczanych poprzez istotne zaniżenie przyznawanego odszkodowania.

Podwyższenie przyznawanego odszkodowania

REKLAMA

Zasadniczo pozytywnie należy ocenić proponowaną zmianę art. 134 i art. 134a u.g.n. w postaci możliwości przyznania odszkodowania przewyższającego wartość wywłaszczanej nieruchomości. Zgodzić się można z uzasadnieniem projektu, że w takim wypadku nie będzie dochodzić do przysporzenia po stronie właściciela bowiem podwyższone odszkodowanie de facto stanowić będzie rekompensatę ponoszonych przez właściciela kosztów. Niemniej jednak i w odniesieniu do tej regulacji doszło do istotnej nieprawidłowości polegającej na pominięciu okoliczności, że takie podwyższenie odszkodowania może zostać uznane za pomoc publiczną. Mając na uwadze, że nieruchomości stanowią zasadniczo istotny i wartościowy składnik majątkowy, trudno byłoby bronić poglądu o możliwości stosowania w takim wypadku norm dotyczących pomocy publicznej de minimis z uwagi na prawdopodobne przekroczenia progów tej pomocy. Nadto wykluczeni z tego dodatku mogliby być przedsiębiorcy, którzy we wcześniejszym okresie korzystali już z pomocy publicznej – chociażby przyznawanej w związku ze zwalczaniem i zapobieganiem epidemii koronawirusa SARS-CoV-2.

Kierunkowo proponowana zmiana może być oceniona pozytywnie, ale wymaga głębokiego przeformułowania i ponownego opracowania celem uniknięcia kwalifikacji takiego odszkodowania jako pomocy publicznej – w szczególności być może poprzez powiązanie wprost z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez właścicieli, rekompensowanymi takim podwyższonym odszkodowaniem.

Powiązanie uprawnień z liczbą zameldowanych osób na pobyt stały.

REKLAMA

Całkowicie niezrozumiałym i nieuzasadnionym jest powiązanie możliwości wypłaty podwyższonego odszkodowania z zameldowaniem w danym miejscu na pobyt stały przez okres co najmniej roku. Meldunek jest obowiązkiem administracyjnoprawnym, wobec w praktyce z dużym prawdopodobieństwem można domniemywać, że nie jest wykonywany a dane meldunkowe nie odpowiadają rzeczywistemu miejscu zamieszkania. Powiązanie z meldunkiem całkowicie pomija sytuację podmiotów i osób mających miejsce zamieszkania w innym miejscu a wykorzystujących daną nieruchomość w innych celach (np. zarobkowych) albo nawet w celach mieszkalnych, ale nie na pobyt stały (w szczególności – domki letniskowe) lub wreszcie w celach mieszkalnych innych osób (np. w drodze wynajmu). W projekcie nowelizacji podmioty i osoby miałyby dyskryminowane i „ukarane” za brak zameldowania w danym miejscu poprzez obniżenie przyznawanego im odszkodowania. Może to być sprzeczne z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa rozumianą jako traktowanie w tożsamy sposób osób znajdujących się w takiej samej sytuacji prawnej. Zgodnie bowiem z projektem w tej samej sytuacji wywłaszczenia takiej samej nieruchomości, nawet na taki sam cel i w takim samym miejscu, sytuacja prawna właścicieli (a więc i wysokość odszkodowania) miałaby różnić się z uwagi na niezwiązane z wywłaszczeniem okoliczności (tj. okoliczność faktyczną zameldowania lub nie w danym miejscu, albo wreszcie nawet z uwagi na brak możliwości zameldowania – jeśli właścicielem nieruchomości jest chociażby osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej ale wyposażona w zdolność prawną, której nawet jedyny wspólnik i jedyny reprezentant faktycznie zamieszkuje w danym miejscu i prowadzi tam działalność).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Podsumowując: projekt nowelizacji zasługuje w przeważającej części na skrajnie negatywną ocenę. Deklarowane w uzasadnieniu cele i wartości konstytucyjne nie są realizowane i chronione. Trudno nie odnieść wrażenia, że projekt przedstawiany jako pozytywna zmiana dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych ma być w istocie środkiem do poprawy stanu finansów publicznych poprzez wykluczenie możliwości uzyskiwania należnego odszkodowania uwzględniającego przeznaczenie nieruchomości. Pod pozorem dobrych zmian w postaci podwyższenia odszkodowania o wskaźnik procentowy usiłuje się dokonać całkowitego i negatywnego przewrotu w zasadach ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości. Efektem tych zmian, nie będzie poprawa sytuacji właścicieli dotkniętych wywłaszczeniami, ale znaczące jej pogorszenie poprzez znaczne ograniczenie wysokości przyznawanych odszkodowań.

dr Łukasz Bernatowicz, wiceprezes BCC

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

REKLAMA

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Mieszkanie w Hiszpanii na kredyt. Co proponują hiszpańskie banki?

Hiszpańskie banki proponują obcokrajowcom, w tym Polakom, kredyty hipoteczne na konkurencyjnych warunkach. Finansowanie jest możliwe do 70 proc. wartości nieruchomości dla nierezydentów, czyli osób, które nie mieszkają na stałe w Hiszpanii. – Obecnie kredyty są też niższej oprocentowane niż w Polsce, co przekłada się na mniejsze miesięczne raty – mówi Robert Reiski, współwłaściciel agencji nieruchomości By-Bright.

REKLAMA

Coraz więcej nowych mieszkań w ofercie rynkowej, ale czy zwiększa się liczba chętnych do ich kupna

Poziom sprzedaży wciąż niski, ale zainteresowanie nabywców rekordowo wysokie. Na rynku pojawia się coraz więcej nowych mieszkań. Czy korzystniejsza oferta ożywi rynek i nabywców znajdzie więcej mieszkań?

Frankowicze wciąż pozywają banki przed sąd, ale wielu rezygnuje z walki o pieniądze, dlaczego

Frankowicze tracą impet. W I kw. 2025 r. do sądów wpłynęło o 40 proc. mniej pozwów niż rok wcześniej, Do sądów wpływa coraz mniej spraw frankowych. Spadki są dwucyfrowe. Eksperci mówią o efekcie ugód.

REKLAMA