Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Do konsultacji trafił pod koniec października 2021 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotem zmian jest modyfikacja obowiązujących regulacji dotyczących odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Zdaniem eksperta Business Centre Club sam deklarowany cel projektu zasługuje na aprobatę jednak analiza szczegółowych postanowień prowadzi do wniosku, że cel ten nie zostaje zrealizowany.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - jaki jest cel nowelizacji?

Proponowane rozwiązania nie stanowią adekwatnej reakcji na problemy – takie jak pomijanie dodatkowych kosztów właściciela przy wywłaszczaniu, uniemożliwienie prowadzenia działalności lub nabycia nieruchomości alternatywnej, czy wreszcie upadłości. Remedium na powyższe miałoby być przede wszystkim odejście od tzw. zasady korzyści przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Trudno oprzeć się wrażeniu, że proponowana zmiana nie ma faktycznie na celu poprawy sytuacji właścicieli wywłaszczanych nieruchomości, ale poprawę sytuacji budżetu Państwa (względnie jednostek samorządu terytorialnego) dokonujących wywłaszczeń poprzez pozbawienie możliwości uzyskania należnych odszkodowań właścicielom gruntów rolnych wywłaszczanych na potrzeby publiczne (np. infrastrukturalne), czy też, co wydaje się nieprzypadkowe, na potrzeby budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Uchylenie zasady korzyści

Negatywnie należy ocenić zaproponowaną zmianę art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez uchylenie tych przepisów i dodanie skorelowanego z tą zmianą ust. 1a do art. 130 u.g.n. Konsekwencją powyższej zmiany ma być uniezależnienie wyceny nieruchomości od planowanego przeznaczenia nieruchomości tj. celu wywłaszczenia, a zatem rezygnacja z dotychczasowej zasady korzyści. Zaproponowane rozwiązanie jest wysoce niekorzystne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, a w szczególności przedsiębiorców, dla których aktualny w danej chwili (na moment wywłaszczenia) sposób wykorzystywania danej nieruchomości może nie być elementem docelowym, lecz jedynie przejściowym – przykładowo w związku z planowanymi inwestycjami przez okres pozyskiwania na nie środków. W zaproponowanym brzmieniu takie docelowe przeznaczenie – na przykład zabudowa wielorodzinna dopuszczalna przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub wręcz nawet przez uzyskaną przez właściciela-inwestora decyzję o warunkach zabudowy na wczesnym etapie inwestycji) lecz jeszcze niezrealizowana – miałaby być całkowicie pomijana przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalania odszkodowania. W powyższym przypadku w dużej liczbie spraw takie nieruchomości mogłyby zostać potraktowane po prostu jako nieużytki – i w ten sposób wycenione, co całkowicie nie odpowiadałoby ich realnej wartości rynkowej. W konsekwencji mogłoby dochodzić do rażącego pokrzywdzenia właścicieli nieruchomości wywłaszczanych poprzez istotne zaniżenie przyznawanego odszkodowania.

Podwyższenie przyznawanego odszkodowania

Zasadniczo pozytywnie należy ocenić proponowaną zmianę art. 134 i art. 134a u.g.n. w postaci możliwości przyznania odszkodowania przewyższającego wartość wywłaszczanej nieruchomości. Zgodzić się można z uzasadnieniem projektu, że w takim wypadku nie będzie dochodzić do przysporzenia po stronie właściciela bowiem podwyższone odszkodowanie de facto stanowić będzie rekompensatę ponoszonych przez właściciela kosztów. Niemniej jednak i w odniesieniu do tej regulacji doszło do istotnej nieprawidłowości polegającej na pominięciu okoliczności, że takie podwyższenie odszkodowania może zostać uznane za pomoc publiczną. Mając na uwadze, że nieruchomości stanowią zasadniczo istotny i wartościowy składnik majątkowy, trudno byłoby bronić poglądu o możliwości stosowania w takim wypadku norm dotyczących pomocy publicznej de minimis z uwagi na prawdopodobne przekroczenia progów tej pomocy. Nadto wykluczeni z tego dodatku mogliby być przedsiębiorcy, którzy we wcześniejszym okresie korzystali już z pomocy publicznej – chociażby przyznawanej w związku ze zwalczaniem i zapobieganiem epidemii koronawirusa SARS-CoV-2.

Kierunkowo proponowana zmiana może być oceniona pozytywnie, ale wymaga głębokiego przeformułowania i ponownego opracowania celem uniknięcia kwalifikacji takiego odszkodowania jako pomocy publicznej – w szczególności być może poprzez powiązanie wprost z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez właścicieli, rekompensowanymi takim podwyższonym odszkodowaniem.

Powiązanie uprawnień z liczbą zameldowanych osób na pobyt stały.

Całkowicie niezrozumiałym i nieuzasadnionym jest powiązanie możliwości wypłaty podwyższonego odszkodowania z zameldowaniem w danym miejscu na pobyt stały przez okres co najmniej roku. Meldunek jest obowiązkiem administracyjnoprawnym, wobec w praktyce z dużym prawdopodobieństwem można domniemywać, że nie jest wykonywany a dane meldunkowe nie odpowiadają rzeczywistemu miejscu zamieszkania. Powiązanie z meldunkiem całkowicie pomija sytuację podmiotów i osób mających miejsce zamieszkania w innym miejscu a wykorzystujących daną nieruchomość w innych celach (np. zarobkowych) albo nawet w celach mieszkalnych, ale nie na pobyt stały (w szczególności – domki letniskowe) lub wreszcie w celach mieszkalnych innych osób (np. w drodze wynajmu). W projekcie nowelizacji podmioty i osoby miałyby dyskryminowane i „ukarane” za brak zameldowania w danym miejscu poprzez obniżenie przyznawanego im odszkodowania. Może to być sprzeczne z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa rozumianą jako traktowanie w tożsamy sposób osób znajdujących się w takiej samej sytuacji prawnej. Zgodnie bowiem z projektem w tej samej sytuacji wywłaszczenia takiej samej nieruchomości, nawet na taki sam cel i w takim samym miejscu, sytuacja prawna właścicieli (a więc i wysokość odszkodowania) miałaby różnić się z uwagi na niezwiązane z wywłaszczeniem okoliczności (tj. okoliczność faktyczną zameldowania lub nie w danym miejscu, albo wreszcie nawet z uwagi na brak możliwości zameldowania – jeśli właścicielem nieruchomości jest chociażby osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej ale wyposażona w zdolność prawną, której nawet jedyny wspólnik i jedyny reprezentant faktycznie zamieszkuje w danym miejscu i prowadzi tam działalność).

Podsumowując: projekt nowelizacji zasługuje w przeważającej części na skrajnie negatywną ocenę. Deklarowane w uzasadnieniu cele i wartości konstytucyjne nie są realizowane i chronione. Trudno nie odnieść wrażenia, że projekt przedstawiany jako pozytywna zmiana dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych ma być w istocie środkiem do poprawy stanu finansów publicznych poprzez wykluczenie możliwości uzyskiwania należnego odszkodowania uwzględniającego przeznaczenie nieruchomości. Pod pozorem dobrych zmian w postaci podwyższenia odszkodowania o wskaźnik procentowy usiłuje się dokonać całkowitego i negatywnego przewrotu w zasadach ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości. Efektem tych zmian, nie będzie poprawa sytuacji właścicieli dotkniętych wywłaszczeniami, ale znaczące jej pogorszenie poprzez znaczne ograniczenie wysokości przyznawanych odszkodowań.

dr Łukasz Bernatowicz, wiceprezes BCC

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw

Reklama
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Jak przygotować się do zmian 2023
Jak przygotować się do zmian 2023
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Architektura wielorodzinna przechodzi transformację

    Sposób, w jaki chcemy żyć, szybko się zmienia, a trendy architektoniczne pojawiają się niejako w odpowiedzi na nasze nowe potrzeby. Architekci, którzy tworzą swoje projekty dziś, muszą mieć więc na względzie również to, co wydarzy się jutro. Sęk w tym, że przyszłość jest nieprzewidywalna i potrafi zaskoczyć.

    Rynek mieszkaniowy. Ile kosztują mieszkania w Polsce

    Cena jednego metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosi w Zakopanem prawie 19  tysięcy złotych. To najwyższe stawki w kraju. Wśród miast wojewódzkich pierwsze miejsce zajmuje Warszawa, gdzie jeden metr kosztuje średnio ponad 13,2 tysiąca. Najtaniej jest w Zielonej Górze, Bydgoszczy i Gorzowie Wielkopolskim. Tam kupujący płacą poniżej 7 tysięcy za metr.  

    Kto dziś kupuje mieszkania? Taniej nie będzie

    Jaki jest obecny profil nabywców nowych mieszkań? Jak dużo wśród kupujących jest inwestorów, a ile osób kupuje na potrzeby własne? Co jest największą motywacją do zakupu?

    Ile mieszkań kupują cudzoziemcy w Polsce?

    Cudzoziemcy kupili w Polsce 14359 mieszkań w 2022 roku wg danych MSWiA. W sumie lokale te miały aż 820 tysięcy m kw. To znaczy, że przeciętne mieszkanie kupione w 2022 roku przez cudzoziemca miało trochę ponad 57 m kw. 

    Opłata deszczowa będzie większym problemem?

    Krajowe media niedawno znów przypomniały sobie o opłacie deszczowej. Dlatego w ostatnim czasie pojawiły się nagłówki artykułów alarmujące, że wspomniana opłata w 2023 r. będzie „ściągana” z odsetkami i to za ostatnie pięć lat. Takie informacje nierzadko powodują konsternację u właścicieli większych działek. Wspomniane osoby mogą bowiem zastanawiać się, czy w ich przypadku opłata deszczowa znajduje zastosowanie. Inne ważne pytanie dotyczy tego, czy w ostatnim czasie przepisy odnośnie opłaty deszczowej uległy zmianie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili rozwiać wątpliwości osób prywatnych i przedsiębiorców dotyczące opłaty deszczowej. 

    Bezpieczny kredyt. Trzy banki zadeklarowały gotowość wprowadzenia tego produktu

    Trzy największe banki w Polsce zadeklarowały chęć i gotowość wprowadzenia do oferty rządowego programu „bezpieczny kredyt” – powiedział w poniedziałek 29 maja minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. 3 lipca wprowadzamy produkt w życie – dodał.

    Kalendarz biodynamiczny w ogrodzie. Czym jest? Czy ma naukowe podstawy, czy się sprawdza?

    Co to jest kalendarz biodynamiczny? Czy wykonywanie czynności w ogrodzie (np. siew, pielęgnacja roślin, nawożenie, podlewanie, zbiór i inne) zgodnie z kalendarzem biodynamicznym ma sens i podstawy naukowe?

    Lawenda w ogrodzie – uprawa, zastosowanie, odmiany. Roślina ozdobna, która leczy

    W każdym przydomowym ogrodzie powinno się znaleźć słoneczne miejsce na lawendę. Jeżeli zapewnimy jej właściwe warunki i poświęcimy jej trochę czasu - odwdzięczy się oszałamiającą wonią i uroczymi kwiatami, które można nawet … zjeść. Lawenda, to nie tylko roślina ozdobna – to także zioło stosowane w ziołolecznictwie.

    Jak pielęgnować trawnik? 4 pory roku na trawniku

    Jakie zabiegi pielęgnacyjne powinniśmy przeprowadzać na trawniku w poszczególnych porach roku? Kiedy i czym nawozić trawnik?

    Kompost i kompostownik w ogrodzie. Jak i z czego zrobić „czarne złoto ogrodników”?

    Czym jest kompost? Jak powstaje? Czy kompost i próchnica to to samo? Co można rzucać „na kompost” a czego nie? Jak długo trzeba czekać na własny kompost?

    Atrakcyjne warunki wykupu kilku tysięcy Mieszkań+

    Minister Buda i prezes PGR Paweł Borys przedstawili nową ofertę "dojścia do własności" albo zakupu mieszkań w ramach tzw. rynkowej części Mieszkania Plus.

    Mieszkania do wynajęcia. Unia walczy z najmem krótkookresowym „na czarno”

    Regulacje, które mają wprowadzić obowiązkową rejestrację właścicieli lokali przeznaczonych na tzw. wynajem krótkoterminowy są przedmiotem prac Parlamentu Europejskiego. Ich celem jest uniemożliwienie właścicielom unikania płacenia podatku od czynszu.

    Jak zarobić na wynajmie mieszkania - za ile wynajmować?

    Ubiegły rok stał pod znakiem ekspozycji popytu. Stawki najmu w 16 największych miastach w Polsce wzrosły o 16 proc., biorąc pod uwagę analogiczny okres poprzedniego roku.

    Pierwszy kwartał z rekordową podażą magazynową

    Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw.

    Nowy kapitał napływający do Polski celuje w tańsze aktywa

    W całej Europie w sektorze nieruchomości komercyjnych możemy obserwować w tym roku spadek aktywności inwestorów. Polski rynek broni się wyższymi stopami zwrotu niż oferuje Europa Zachodnia i nadal wypada korzystnie na tle rynków europejskich.

    Jakie mieszkanie można kupić za Bezpieczny Kredyt 2%? Czy można połączyć kredyt 2% z kredytem bez wkładu własnego? Limity cen mieszkań

    Najprawdopodobniej w lipcu 2023 roku wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie - „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie mieszkanie będzie można kupić w ramach tego programu? Czy można połączyć „Bezpieczny kredyt 2%” z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego? Jakie są limity cen mieszkań?

    Obowiązki dewelopera i prawa kupującego mieszkanie. Co gwarantuje ustawa deweloperska?

    Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

    Wyniki budownictwa w kwietniu 2023

    Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w kwietniu 2023

    Dostępność mieszkań: w których miastach najłatwiej o nieruchomości?

    Zdaniem twórców Indeksu Zdrowych Miast ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych koreluje ze stanem zdrowia ludności. 

    O ile zdrożały w tym roku nowe mieszkania

    Postępująca inflacja ma wpływ na koszty budowy mieszkań. Ile średnio wzrosły w tym roku ceny nowych mieszkań w największych miastach w kraju? 

    Deweloperzy: Siedem grzechów głównych wstrzymuje rozwój budownictwa

    Brak działek pod zabudowę i wydłużające się procedury to jedne z głównym barier hamujących budownictwo mieszkaniowe – ocenił Polski Związek Firm Deweloperskich. Deweloperzy opublikowali raport „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”.

    Program „Pierwsze Mieszkanie” – jak przygotowują się deweloperzy?

    Zapowiedź nowego rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie” wywołała niemałe poruszenie. Na rynku nieruchomości zagościł optymizm. Dla młodych Polaków to szansa na realizację marzeń o własnym lokum. Program ma wystartować w lipcu, ale już dziś deweloperzy czynią pierwsze przygotowania. Czego możemy spodziewać się w najbliższym czasie?

    Pożyczka hipoteczna – dla kogo i czy się opłaca?

    Co wiemy na temat pożyczki hipotecznej? Stosunkowo niewiele osób dokładanie zna ten produkt. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśniają, kiedy warto zdecydować się na pożyczkę hipoteczną, jakie są zasady jej udzielania i czy z kredytem hipotecznym wiąże ją tylko nazwa, czy zbieżności jest więcej. 

    Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki

    Firmy, które nie przekażą świadectwa mogą się narazić na grzywny w wysokości 5.000 złotych

    Czy zabraknie mieszkań na „Bezpieczny Kredyt 2%”?

    Podczas gdy jeszcze w ubiegłym roku rynek nieruchomości mierzył się z kryzysem, a firmy deweloperskie niejednokrotnie były zmuszone obniżać ceny, by pozyskać klientów. Od kilku tygodni nowe mieszkania wyprzedają się.